臺灣臺中地方法院民事判決 96年度簡字第10號原 告 辛○○
己○○庚○乙○○共 同訴訟代理人 江來盛 律師被 告 丙○○○
丁○○上列一人訴訟代理人 戊○○ 住臺中縣上列二人 14號訴訟代理人 甲○○ 住同上上列當事人間請求拆屋還地事件，本院於民國96年8月2日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應將坐落臺中縣○○鄉○○段一之二九地號土地上如附圖所示Ａ部分面積一二八平方公尺鋼架造鐵皮屋建物拆除，將該部分土地返還原告。
訴訟費用由被告負擔。
本判決得假執行。
事實及理由
壹、原告主張：坐落臺中縣○○鄉○○段1之29地號土地（下稱系爭土地），為原告於民國94年間拍定取得所有權（本院94年度執字第2238 6號返還借款強制執行事件）。而83年間被告原先於系爭土地上以農舍之名義申請建築執照、使用執照，嗣將原有合法農舍拆除後，於系爭土地上全部加以違章興建做工廠用途。該違建鐵皮屋，於95年間已經遭人向臺中縣政府檢舉報請拆除完畢，惟被告竟再行利用拆除原違建後之鐵材加以拼湊補釘而興建如複丈成果圖所示A部分面積128平方公尺鋼架造鐵皮屋建物（下稱系爭建物）。系爭建物已非原83年合法興建之農舍，因於被告興建系爭違章建物時，原告乙○○之配偶許錦構曾赴現場瞭解查看，目睹當時情況，大門尚未裝上，鐵片、鋼材散落一地，被告亦正在以鋁梯為工具攀爬而上，進行鐵皮屋加蓋屋頂之工程，許錦構即向管區派出所報案，經管區警員前來現場制止。且觀原違建鐵皮屋之大門與系爭違章建物之大門相差懸殊，系爭違章建物到處是補釘焊接之痕跡，電器開關箱及電錶亦是新裝設，顯示系爭違章建物為後來再行興建，而非如被告所言屋中屋之情形，此有證人許錦構到庭證稱：「這些檢舉照片都是我拍攝的，我當天到現場有看到建物，…這張是違建裏面的情形，裡面沒有房屋及建物，只有二部天車，因為違建之前是當腳踏車零件的工廠」、「（你確定違建裡面是空的嗎？）是的」、「（你的照片只有照到左邊，那右邊是否有建物？）我照相的角度可以將裡面看得很清楚，裡面全部是空的」，顯見並無所謂大違章建築之內尚有系爭違章建物之存在。又證人林武潔亦到庭證稱：「（最近二年有無去○○○鄉○○路○○○巷○號、10號建物？）有的，我於94年11月中旬去，我去那邊由債權人之一的李先生邀約我去估地上清除的價格，李先生是工廠債權人。當天我站在外面看沒有進去裡面，我看到的情形是廠房的窗戶已經沒有了，從外面可以看到裡面的情形，裡面是空曠的，沒有東西也沒有建物，觀看的時候遇到地主之一許錦構到現場，我告知債權人要拆除這些建物，許錦構說要經過他的允許，因為土地是他的」、「（提示卷107頁照片，你去的時候有無看到照片上建物？）沒有照片藍色這兩棟建物」等語足參。況衡諸常情，被告之所以違章建築無非希望增加利用之空間，並不可能在違章建築中再另行違章建築，妨礙使用，原違建鐵皮屋係做為腳踏車零件工廠之用，工廠上面有兩部天車作為吊送組裝之用，而天車之位置係裝設在原違建鐵皮屋之中央，若在原違建鐵皮屋內尚有系爭違章建物，則上開天車又如何能夠裝設，且依經驗法則，若如被告所言，系爭違章建物係所謂之屋中屋，則該所謂之屋中屋因未受到太陽之照射及風吹雨淋，則鐵皮屋外觀、色澤自然受到良好之保護，外觀應仍完整如初，顏色亦較為鮮豔，豈會東拼西湊斑駁痕跡隨目可見，足見被告所言並非事實，故被告辯稱本於租賃關係占有使用系爭土地，並無理由。被告未經原告同意於系爭土地上另行搭建系爭違章建物，並無合法使用系爭土地之權源，原告爰依民法第767 條之規定，訴請被告拆屋還地等語。並聲明：被告應將坐落於臺中縣○○鄉○○段1之29地號土地上如附圖所示A部分面積128平方公尺鋼架造鐵皮屋建物拆除，將該部分土地返還原告；原告願供擔保請准宣告假執行。
貳、被告則以：坐落同段1之22、1之29、1之38、1之45、2之19等5筆土地，原為被告丁○○所有，被告丁○○與其子即訴外人廖樹煌於83年間申請於上開1之22、1之29、1之38、1之45等4筆土地上興建合法農舍即臺中縣○○鄉○○村○○路○○○巷○號、10號建物，8號建物歸被告丁○○所有，10號建物歸廖樹煌所有，而廖樹煌已將其所有10號建物轉讓於被告丙○○○。被告丙○○○嗣曾於系爭土地上違章建築將近500坪，後經臺中縣政府來函要求於95年9月28日拆除，被告丙○○○已如期自行將違章部分拆除，但有使用執照部分並沒有拆除，現狀部分即為83年間興建。電錶部分本來是工業用點，後來改成家庭用電，95年9月23日才聲請，95年9月28日拆除時還沒有用上去。另外檢舉照片所示建築物左邊有辦公室，當時有提到右邊為何沒有拍，應係許錦構故意不提供。
原告雖於94年間拍定取得上開5筆土地，惟拍賣之不動產標示即記載土地上有第三人之工廠，拍定後不點交，依民法第425條之1規定，兩造間有租賃關係存在，則原告訴請被告拆屋還地，並無理由等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回。
叁、本件經兩造整理並協議簡化爭點如下：
一、兩造不爭執之事項（本院採為判決之基礎）：
（一）原告為系爭土地之所有權人。
（二）被告為系爭建物之共有所有權人暨現占有使用人。
二、兩造爭執之事項：
（一）系爭建物於何時建造？
（二）原告請求被告拆屋還地，被告抗辯本於租賃契約占用系爭土地有合法之占用權源是否有理由？
肆、本院之判斷
一、查系爭土地及同段1之22、1之38、1之45、2之19地號共5 筆土地原均為被告丁○○所有，於民國93年10月14日經訴外人台南區中小企業銀行股份有限公司台中分公司聲請本院93年度執全字第2136號假扣押事件囑託地政機關假扣押查封登記，該案於93年10月26日至現場查封時，前揭系爭土地等5筆土地上有鐵皮屋工廠等情，有系爭土地等5筆土地之登記謄本、假扣押查封筆錄附於前開假扣押案卷可憑，經調閱查明無訛。嗣訴外人華南商業銀行股份有限公司於94年5月間聲請本院執行處以94年度執字第22386號執行事件拍賣，本院94年度執字第22386號執行事件乃調本院93年度執全字第2136號假扣押執行事件續行拍賣，是以系爭土地等5筆土地上之鐵皮造建物未併付拍賣，該案拍賣公告註明拍定後不點交。
原告經由前揭拍賣程序於94年9月9日以新台幣（下同）2,306, 000元得標買受系爭土地，原告繳足價金，本院執行處於94年9月13日發給權利移轉證書，原告於同年月23日辦妥所有權移轉登記等情，亦有該執行案件拍賣公告、投標書、拍賣筆錄、權利移轉證書等資料附於該案卷可稽，經調卷查明無訛，復有系爭土地登記謄本在卷足憑｛見本院95訴字第3402號卷（下稱訴字卷）第7、8頁｝，並為兩造所不爭執。其次，原告請求被告拆除之系爭建物坐落於系爭土地上，該建物現為被告所共有，其結構為鋼架造鐵皮，西側有二個出入門戶，靠南邊者門牌號碼為臺中縣○○鄉○○路○○○巷○號，靠北邊者門牌號碼為臺中縣○○鄉○○路○○○巷○○號，面積為128平方公尺，系爭建物表面鐵皮、螺絲都是新的，並無生銹痕跡，鐵捲門也是新的，門框並有銲接痕跡等情，此經本院會同臺中縣大里地政事務所人員到場勘驗、測繪屬實，有本院所製作之勘驗筆錄、現場照片及地政人員所製作之複丈成果圖（即本判決附圖）在卷可憑（見本院訴字卷第49至55、76、77頁），並為兩造所不爭執。
二、被告雖辯稱：該鋼架造鐵皮造建物為被告丁○○及其子廖樹煌於83年間所建，廖樹煌後來將其所有部分之所有權讓與丙○○○等語，固據其該建物之自用農舍使用執照存根、自用農舍使用執照及房屋稅繳納證明書為證（見本院訴字卷第33至36頁）。惟查：
（一）被告丁○○及訴外人廖樹煌於83年申請建造農舍，其中以被告丁○○為起造人之門牌號碼臺中縣○○鄉○○路○○○巷○號建物，其面積為72平方公尺；以訴外人廖樹煌為起造人之同巷10號建物，其面積亦為72平方公尺，該二建物面積合計為144平方公尺，此有被告所提出之自用農舍使用執照、臺中縣霧峰鄉公所函文暨所檢送之建築設計圖附卷可稽｛見本院訴字卷第33至36頁，96年度簡字第10號卷（下稱簡字卷）第19至23頁｝。而系爭建物之面積經地政人員測量結果，僅為128平方公尺，是否即係被告丁○○及訴外人廖樹煌於83年間所建，已有可疑。另系爭建物表面鐵皮、螺絲都是新的，並無生銹痕跡，鐵捲門也是新的，門框並有銲接痕跡等情，除如前述外，並有原告所提出之照片在卷可憑（見本院訴字卷第115至117頁）。被告亦自承電錶部分本來是工業用電，後來改成家庭用電，95年
9 月23日才聲請等語。另被告辯稱：被告丙○○○曾於系爭土地上違章建築將近500坪，後經臺中縣政府來函要求於95年9月28日拆除，被告丙○○○已如期自行將違章部分拆除，但有使用執照部分並沒有拆除，現狀部分即為83年間興建云云。參以臺中縣政府所檢送系爭土地上違章建築拆前後照片（見本院訴字卷第106、107），足見被告所稱83年間所建有使用執照未拆除之鐵皮屋，應係位於違章建築之內，果爾，衡情該鐵皮屋因未受到太陽之照射及風吹雨淋，其外觀及色澤因受到良好保護結果，應仍完整如初，顏色亦較為鮮豔，豈有如照片所示油漆褪色及看似東拼西湊而成之理？
（二）證人許錦構於本院審理時結證稱○○○鄉○○路○○○巷○號、10號建物所坐落的土地是伊太太與朋友合夥向法院拍得，因為他們沒有空委託伊處理，伊於94年11月2日去現場，因為這是違建，他們有到霧峰鄉公所檢舉，霧峰鄉公所勘查現場又轉到縣政府，所以這些檢舉的照片都是伊拍攝的，伊當天到現場有看到建物（庭呈照片三頁），這三頁照片其中第一頁是還沒有拆之前的外觀照片，第二頁照片上面二張是拆違建之後的情況，下面一張及第三頁的照片是拆除違建之後他們又蓋起來的，另外庭呈照片一張，這張是違建裡面的情形，裡面沒有房屋及建物，只有二部天車，因為違建之前是當腳踏車零件的工廠，伊照相的角度可以將裡面看得很清楚，裡面全部是空的等語（見本院訴字卷第131、132頁）。證人林武潔於本院審理時結證稱：
伊於94年11月中旬有去○○○鄉○○路○○○巷○號、10號建物，是工廠的債權人之一的李先生邀約伊去估地上物清除的價格，當天伊站在外面看沒有進去裡面，伊看到的情形是廠房的窗戶已經都沒有了，從外面可以看到裡面的情形，裡面是空曠的，沒有東西也沒有建物，觀看的時候遇到地主之一許錦構到現場，伊告知債權人要拆除這些建物，許錦構說要經過他的允許，因為土地是他的，伊當時沒有看到卷107頁照片藍色這兩棟建物等語（見本院訴字卷第
133、134頁）。證人許錦構及林武潔均證述於94年11月間前往現場察看時，除違建之工廠廠房外，其內並無附圖Ａ部分所示之系爭建物存在，復有照片一張在卷可憑（見本院訴字卷第120頁）。另本院93年度執全字第2136號假扣押事件於93年10月26日至系爭土地等五筆地現場查封時，地上建物鐵皮屋工廠，係由被告丁○○出租予訴外人漢城有限公司作為工廠使用等情，此有該案查封筆錄及租賃契約附於該案卷可憑，經調卷查明，如該違章建築內另有被告丁○○等人於83年間所建之鐵皮屋，實不利於使用，故本院94年度執字第22386號執行事件於94年9月間拍賣系爭土地等5筆土地時，系爭建物尚未建造，要無可疑。被告辯稱：系爭建物係83年間所建云云，要非可採。
（三）證人即臺中縣霧峰鄉公所代理技士魏國川於本院審理時證稱：伊負責違章建築的查報工作，95年9月28日有到系爭土地上執行職務，當天是到場配合臺中縣政府拆除違建，當時業主已經自行將違建部分拆除了，（經提示本院訴字卷第51至55頁及61頁照片）伊到現場的時候看到詳如卷附51頁到55頁照片上所示這棟建物，違建部分已經拆除，至於卷附61頁的照片是違建還沒有拆除前的照片，剩下來的建物有使用執照，拆除前伊去現場查看，門沒有關，從外觀上看去是違章建築；前伊去現場查報的時候需要先畫圖，確認合法建物及違建部分的建物，再將查報的結果送交臺中縣政府，縣政府會派員複查，復查結果沒有問題才會命拆除，因此伊知道哪邊是違建，哪些不是違建，伊根據平面圖，合法部分就保留等語（見本院訴字卷第84、85頁）。證人楊秋益於本院審理時證稱：伊任職於臺中縣政府拆除隊，負責拆除違章建築業務，伊曾前後三次到系爭土地現場看過，第一次是95年6月14日，去現場的時候只從外觀看，因為門關著；第二次是95年8月1日，這次他們有提供合法的使用執照，所以沒有拆除；第三次是95年8月28日，這次是要系爭土地上去執行違章建物的拆除及拍照，但當日去現場看的時候，違章建物已經正在拆除了，（經提示本院訴字卷第51至55頁及61頁照片）61頁照片是違章建物拆除前的情形，違章建物拆除以後當地還有一棟合法的農舍，伊等當時有拍照，材質與形狀與50幾頁的照片像，伊等第三次發文給丙○○○之後，她有提出合法建物的使用執照，有附公所核發的執照，因為有合法的執照所以沒有就該部分執行，其他違章部分他們自行拆除，（經提示本院訴字卷第38至40頁照片）卷附38到40頁照片，是伊等於9月28日之前即拆除前拍的，卷附38頁下面這張照片上右手邊有寫合法鋼造鐵皮屋及圈起來畫箭頭是伊的同仁寫的等語（見本院卷第86至88頁）。證人魏國川及楊秋益固均證述其等於95年9月28日到現場執行職務時，留有一棟合法有使用執照之農舍未拆除。惟查，系爭土地等地上建物經查報為違章建築之日期為95年1月25日，臺中縣政府曾以95年5月4日之違章建築拆除通知書通知被告及訴外人廖樹煌逾期未補辦申請建照照手續，依違章建築處理辦法第5條規定，應執行拆除，嗣分別通知被告等人於95年6月14日、95年8月1日前往現場檢查及拆除，證人楊秋益及魏國川於95年6月14日及95年8月1日前往現場檢查時，業主即被告等人均不在，其等張貼字條請業主說明；嗣臺中縣政府復通知被告等人將於95年9月28日前往檢查及拆除，請被告等人於拆除前一日將室內及週遭物品遷移完畢，否則依法視同廢棄物處理，當日證人楊秋益、魏國川等人到場時，被告等人已自行拆除完畢，部分建物未拆，有自用農舍使用執照等情，此有臺中縣政府函文暨所檢送之違章建築拆除通知書、通知函、台中縣政府工務局小程隊違章建築案件處理紀錄及違章建築拆除前後照片附卷可憑（見本院訴字卷第99至108頁）。其中本院訴字卷第39頁之照片即係同卷106頁之照片，依該卷106頁照片記載之日期，該頁上面一張係該違章建築拆除前於95年6月14日所照之照片，下面一張係違章建築拆除後於95年9月28日所照；本院訴字卷第38頁之照片即係同卷107頁之照片，該頁上面一張係95年9月26日所照，下面一張係95年9月28日所照，證人楊秋益前揭證述與此不符部分，應係誤記所致。次查系爭建物於違章建築拆除之前的位置係位於違章建築之內，而證人魏國川及楊秋益復證述於該違章建築拆除前未曾入內察看，依前揭處理紀錄之記載，其等拆除前二次到達現場察看，被告等人確未在場，而其等又未實際執行違章建築之拆除工作，該違章建築係被告等人自行拆除，是依其等之證述，雖可證明系爭建物於95年9月
28 日前即已搭建，但無法證明系爭建物即係被告丁○○及訴外人廖樹煌於83年所建之該建物。系爭建物於本院94年度執字第22386號執行事件於94年9月間拍賣系爭土地等5筆土地時尚未建造，依前揭證人許錦構及林武潔之證述，於94年11月間時亦尚未搭建，於95年9月28日證人楊秋益等人查核違章建築拆除工作時已建成，已如前述，本院認系爭建物搭建之時間應94年11月間之後至95年9月28 日之間，已在原告買受系爭土地之後。至於被告提出之原告於起訴前所寄發之存證信函（見本院訴字卷第41頁），其內容僅載；請於文到7日內洽談租賃事宜等語，而被告係抗辯其等所有之建物就系爭土地有民法第425條之1所定之法定租賃權，此亦有被告所提出之寄發予原告之存證信函在卷可憑（見本院卷第42頁），尚難據此認原告於買受系爭土地後，有與被告就系爭建物所坐落之土地成立租賃契約之意思合致。另被告所提出之農舍使用執照、房屋稅繳納證明書等（見本院訴字卷第35至37頁），係針對被告丁○○等人於83年間所建之農舍而核發，惟行政機關無從知悉該83年間所建之建物嗣後有從拆除重建之情事，是上開證物亦無從為有利於被告之認定。
（四）按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。其期限不受第449條第1項規定之限制。前項情形，其租金數額當事人不能協議時，得請求法院定之，民法第425條之1定有明文。又強制執行法上之拍賣，其性質為買賣之一種，即拍定人為買受人，而以拍賣機關代替債務人立於出賣人之地位（最高法院49年台抗字第83號判例參照），是以如土地及土地上之房屋同屬於執行債務人所有，而於強制執行之拍賣時僅將土地拍定予買受人買受，自亦有前揭民法第425條之1規定之適用。系爭建物於原告等人於94年9月間拍定買受時並不存在，而係嗣後所建，自無前揭規定之適用，被告抗辯其等依前揭規定就系爭土地有租賃關係存在，要非可採。退步言之，適用民法第425條之1規定之前提需土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，始足當之。查被告辯稱：該鋼架造鐵皮屋建物為被告丁○○及其子廖樹煌於83年間所建，廖樹煌後來將其所有部分之所有權讓與丙○○○等語，業據其該建物之自用農舍使用執照存根、自用農舍使用執照及房屋稅繳納證明書為證（見本院卷第33至36頁）。依被告所提出之農舍使用執照及房屋稅繳納證明書，門牌號碼臺中縣○○鄉○○路○○○巷○號之房屋，其起造人為被告丁○○、同巷10號之房屋，其起造人則為訴外人廖樹煌，被告抗辯系爭建物搭建於83年間如果屬實應分別由被告丁○○及訴外人廖樹煌於建造時取得所有權，要無可疑。被告辯稱訴外人廖樹煌嗣將同巷10號房屋之所有權讓與被告丙○○○，則同巷8號、10號房屋之所有權人分別為被告丁○○、丙○○○，應堪認定。原告係經本院前揭執行程序拍定買得被告丁○○所有之系爭土地，已如前述，而臺中縣○○鄉○○路○○○巷○○號房屋於原告取得系爭土地所有權時既非被告丁○○所有，自無前揭民法第425條之1規定之適用，被告張梁玉抗辯依民法第425條之1之規定就該部分有租賃關存在云云，亦非可採。
三、按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之，民法第767條前段及中段分別定有明文。又以無權占有為原因，請求返還所有物之訴，被告以非無權占有為抗辯者，原告於被告無權占有之事實，無舉證責任，被告應就其取得占有，係有正當權源之事實證明之 (最高法院72年度台上字第1552號判決意旨參照)。本件被告抗辯其等就系爭土地有租賃關係存在既不可採，被告復自認系爭建物為其等所共有，從而原告依民法第767條之規定，訴請被告應將系爭建物拆除，將系爭建物所坐落之土地返還原告，核屬有據，應予准許。
四、本件為就民事訴訟法第427條第1項適用簡易程序所為被告敗訴之判決，爰依民事訴訟法第389條第1項第3款之規定，依職權宣告假執行。
伍、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第436條第2項、第78條、第85條第1項前段、第389條第1項第3款，判決如主文。
中 華 民 國 96 年 8 月 16 日
民事第一庭 法 官 黃渙文正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 96 年 8 月 16 日
書記官