臺灣臺中地方法院民事判決 96年度簡上字第103號上 訴 人 乙○○訴訟代理人 陳惠伶律師被上訴人 丁○○訴訟代理人 丙○○
參 加 人 太平洋房屋仲介股份有限公司台中分公司人法定代理人 甲○○訴訟代理人 己○○受告知訴訟 戊○○人當事人間請求給付買賣價金等事件，上訴人對於中華民國96年3月22日本院豐原簡易庭95年度豐簡字第1047號第一審判決提起上訴，經本院於民國96年12月28日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
甲、程序方面：
一、按就兩造之訴訟有法律上利害關係之第三人，為輔助一造起見，於該訴訟繫屬中，得為參加，民事訴訟法第58條第1項定有明文。本件參加人太平洋房屋仲介股份有限公司台中分公司（下稱太平洋房屋公司）受上訴人聲請本院訴訟告知後，具狀主張：其為兩造買賣系爭土地之仲介人，因上訴人主張其就兩造系爭土地買賣過程未盡相關解說義務，應負損害賠償責任，參加人對於兩造間系爭買賣價金法律關係之枝請求，為法律上利害關係人，請求對被上訴人為訴訟參加等語，本院審酌本件兩造間系爭買賣法律關係之訴訟結果，參加人確實涉及參加人對上訴人是否應負損害賠償責任之法律上利害關係，依前揭法律規定，其訴訟參加，自應准許。
二、參加人未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，依上訴人之聲請，由其一造辯論而為判決。
乙 、實體方面：
壹、本訴部分：
一、被上訴人方面：㈠被上訴人起訴主張：上訴人於民國（下同）95年6月5日經由
參加人太平洋房屋公司之居間，向被上訴人為要約表示願以總價新台幣（下同）1,100萬元買受被上訴人所有坐落台中縣○○鄉○○段○○○號及555之1號地號土地二筆（以下簡稱系爭二筆土地），上訴人並簽發發票日95年6月5日、票號WG00000000號、票面金額22萬元之本票一紙（下稱系爭本票）作為出價金，此要約經太平洋房屋公司傳達予被上訴人後，被上訴人即為承諾出售系爭二筆土地之表示，詎上訴人事後反悔不買，被上訴人乃於95年8月18日寄發存證信函請求上訴人出面訂立買賣契約，然上訴人仍置之不理，依不動產購買意願書第5條第1款約定，出價金轉為買賣價金係以簽訂買賣契約為停止條件，今上訴人經合法通知仍拒絕訂立買賣契約，阻止條件之成就，依民法第101條第1項規定，視為條件已成就，是上訴人給付之出價金應可認已轉為買賣價金之一部分，得由被上訴人收受，上訴人開立前揭本票以代出價金之給付，是為新債清償，在前揭本票未兌現前，出價金債務仍未消滅，出價金既已轉為買賣價金之1部分，前揭本票亦未兌現，為此，被上訴人爰依買賣契約之法律關係請求上訴人給付前揭出價金如原審訴之聲明所示。
㈡被上訴人於上訴審補稱：
⑴出售之系爭二筆土地原係一整塊土地，因被上訴人想在土地
上興建房屋，乃聽從建築師之建議將土地分割為二筆地號，所以對被上訴人而言，系爭二筆土地並無所謂畸零地可言。縱使555之1為畸零地，亦可再將二筆地號土地合併為一即可，即無畸零地之問題。上訴人購買土地之初，明知系爭555之1地號土地面積很小，但因不會妨礙與555地號土地一起使用，而被上訴人亦從未表示555之1地號土地可單獨建築，上訴人購買系爭二筆土地乃係看中二筆土地整體之利益，555之1地號土地是否為畸零地根本不是問題。上訴人購買土地之真正用途為何？上訴人沒講，被上訴人亦無從得知，也不必去關心，上訴人購地後悔約不買，才以555之1地號土地是畸零地為由，解除契約，並無道理。
⑵上訴人所交付之簽約本票原暫由參加人店長保管，因上訴人
毀約不買，被上訴人原希望參加人將系爭本票交付被上訴人，以利訴訟，但參加人店長認為不適當，恐遭上訴人質疑不公平，所以被上訴人才以買賣法律關係請求。目前本票確實仍在參加人保管中。
⑶綜上所述，本件兩造間就系爭土地已成立買賣關係，上訴人
主張因錯誤而撤銷買受意思表示或解除契約均無理由，被上訴人仍得依買賣法律關係請求上訴人給付22萬元及遲延利息。
二、上訴人方面：㈠上訴人原審之抗辯：
⑴上訴人於95年6月5日與太平洋房屋公司簽立「不動產購買意
願書」，並約定於95年7月5日簽立買賣契約書，簽約當日因被上訴人之土地所有權狀在辦理節稅手續，無法提供與上訴人閱覽，所以上訴人不願意簽立買賣契約，於是三方（被上訴人、上訴人及參加人）改定於95年8月10日再簽約，嗣因被上訴人仍無法提供土地所有權狀供上訴人閱覽，故兩造仍無法於95年8月10日簽約，所以兩造間並無買賣關係存在，且依不動產購買意願書第8條第2項約定，上訴人購買不動產之意願，既僅保留至95年8月10日17時止，則上訴人與太平洋房屋公司間之仲介關係於95年8月10日17時之後即消滅，上訴人即不受「不動產購買意願書」之拘束，上訴人無再對太平洋房屋公司表示購買系爭二筆土地之意願，更無對被上訴人為購買系爭二筆土地之要約。
⑵上訴人購買系爭土地係要建築房屋，有先請建築師進行規劃
工作，惟因系爭555之1地號土地，無法供作建築使用，被告深感受騙，故不願再以前開價格購買系爭二筆土地，被告知悉系爭555之1地號土地無法建築後，雖有提出重新議價的意思，惟被上訴人並無重新議價之意願。
⑶上訴人依「不動產購買意願書」第5條約定，將簽發之前揭
本票交予太平洋房屋公司，係作為支付「出價金」之用，而上訴人與太平洋房屋公司間之仲介關係既於95年8月10日17時之後消滅，太平洋房屋公司即負有將前揭本票返還與上訴人之義務，又被上訴人與上訴人間既無買賣關係存在，被上訴人自無行使前揭本票之權利，是被上訴人之主張，應屬無理由。
⑷按一般通常情形，能建築房屋之土地價格較高，不能建築房
屋之土地價格較低，故土地是否能建築房屋，屬於買賣交易之重要事項。太平洋房屋公司並無告知系爭555之1地號之土地不能建築房屋（屬畸零地），致使上訴人陷於錯誤而認系爭二筆土地均能建築房屋，而以能建築房屋之土地價格出價，太平洋房屋公司並無將被上訴人所提之不動產重要事項說明書交予上訴人，且該不動產重要事項說明書第九項資料並無記載系爭555之1地號土地不能建築房屋之字樣，故上訴人對於系爭555之1地號土地不能建築之事，並無過失行為；再者，上訴人如知悉系爭555之1地號土地不能建築房屋，即不會與太平洋房屋公司簽立「不動產購買意願書」。退萬步言，若鈞院認為上訴人與被上訴人間買賣契約成立，則上訴人依民法第88條規定，以「錯誤」為由對被上訴人「撤銷」買受系爭二筆土地之意思表示。
㈡於本院另抗辯：
⑴兩造間並無買賣關係存在：
①上訴人與太平洋房屋公司簽立之「不動產購買意願書」，
係表示經由太平洋房屋公司為訂約之媒介，並非簽立「不動產購買意願書」，買賣契約即有效成立，應無疑義。上訴人雖有約定簽立買賣契約書之時間，然上訴人之所以未與被上訴人簽立買賣契約書，原因是被上訴人擬出賣之二筆土地，其中坐落台中縣○○鄉○○段555之1地號土地係屬畸零地（上訴人係經所委請之建築師告知，始知悉該土地為畸零地）。按上訴人簽立「不動產購買意願書」之當時，太平洋房屋公司之經紀人戊○○及當時被上訴人委請到場之代書林宗偉，均未告知上訴人有關前開555 之1地號土地為畸零地之事，其等二人有告知上訴人關於前開555之1地號土地為畸零地之事，則上訴人根本不會簽立「不動產購買意願書」，亦不會約定簽立買賣契約書之時間。
②不動產經紀業管理條例第二十三條規定：「經紀人員在執
行業務過程中，應以不動產說明書向與委託交易之相對人解說。前項說明書於提供解說前，應經委託人簽章。」同條例第二十四條規定：「雙方當事人『簽訂』租賃或『買賣契約書』時，經紀人應將不動產說明書交付與委託人交易之相對人，並由相對人在不動產說明書上簽章。前項不動產說明書視為租賃或買賣契約書之1部分。」茲依前開法律規定之內容觀之，足見經由不動產仲介業者居間買賣，買賣關係是在簽訂「買賣契約書」時始成立，而非在簽立「不動產購買意願書」時即成立，應無疑義。
③原審判決認定上訴人簽立「不動產購買契約書」時，兩造
就買賣標的物（系爭二筆土地）及買賣價金（總價款1100萬元）互相為意思表示之合致，進而認定兩造間之買賣契約應屬有效成立，容有違誤。蓋上訴人與不動產仲介業者之太平洋房屋公司簽立「不動產購買意願書」，係表示經其為訂約之媒介，該「不動產購買意願書」並非等同於「買賣契約書」，應無疑義。又上訴人雖有約定簽立買賣契約書之時間，然上訴人嗣後因建築師之告知，進而知悉前開555之1地號土地為畸零地，自不願意簽立買賣契約書。
原審判決僅以上訴人已簽立「不動產購買意願書」，遽行認定兩造間買賣關係有效成立，容有違誤。
④上訴人係以555、555之1地號土地均能建築房屋，而有以
總價款1100萬元購買之意願。上訴人事後知悉555之1地號土地為畸零地，自無以總價款1100萬元購買之意願。如謂上訴人簽立「不動產購買意願書」，即非買不可，此非但強人所難，且上訴人有受騙的感覺。
⑵退步而言，縱認定兩造買賣關係於簽立「不動產購買意願書
」時，即有效成立，然前開555之1地號土地係屬「商業區」之土地，故該地號土地是否能建築房屋（建築臨路之店面），自屬交易上之重要事項。上訴人於原審法院以交易上之重要事項有「錯誤」為由，以書狀對被上訴人為「撤銷」買受之意思表示，於法並無不合。
①系爭555之1地號土地經原審函查結果確為畸零地，另太平
洋房屋公司之經紀人戊○○、代書尤冠富，及上訴人委請陪同之代書許家睿，均於原審法院到庭陳稱於簽寫「不動產購買意願書」時，並不知前開555之1地號土地為畸零地，故上訴人於簽立「不動產購買意願書」時，不知555之1地號土地為畸零地乙事，顯無過失可言。蓋專業之太平洋房屋公司經紀人戊○○、代書尤冠富、許家睿均不知前開555之1地號土地為畸零地，包括被上訴人亦否認前開555之1地號土地為畸零地，故非專業之上訴人於簽訂「不動產購買意願書」時，不知前開555之1地號土地為畸零地，自無過失可言。原審判決謂「又當時原告既已提供系爭二筆土地之地籍圖謄本，則被告當時應即可判斷，惟被告當時並未表明或保留意見」等語，似認為上訴人從地籍圖即應知悉前開555之1地號土地為畸零地，此顯然對非專業之上訴人過於苛責，毫無疑義。
②前開555之1地號土地，係屬「潭子都市計畫」之「商業區
」土地，此有「台中縣潭子鄉都市計劃土地使用分區證明書」可稽。依據原審法院向台中縣政府函查之回文（96年3月5日府工建字第0960057440號函），前開555之1地號土地之寬度7.5公尺，如該地號土地得建築房屋，則前開土地得建築二間店面之房屋，故前開555之1地號土地是否能建築房屋，自屬交易上之重要事項。上訴人於簽立「不動產購買意願書」時，並不知悉前開555之1地號土地為畸零地，如上訴人知悉該等事項，絕不會簽立「不動產購買意願書」，故上訴人以「錯誤」為由，對被上訴人為「撤銷」買受之意思表示，於法並無不合。
③按一般人購買「農業區」土地是作農業使用，購買「住宅
區」、「商業區」土地係作建築房屋使用，乃眾所周知之事實。又土地是否能申請建築房屋，係屬政府機關對土地所為之使用管制規定，依照內政部所公布「不動產說明書應記載及不得記載事項」之規定，「土地使用管制內容」係屬應記載事項，故555、555之1地號土地是否能建築房屋，法定建蔽率為何，法定容積率為何，均屬交易上之重要事項，豪無疑義。原審判決謂購買土地作何用途屬動機，上訴人於「訂約」當時並無表明購買土地供建築房屋之用，進而謂上訴人不得以「錯誤」（不知前開555之1地號土地為畸零地）為由，「撤銷」買受之意思表示，顯有違誤。
④「台中縣畸零地使用自治條例」第8條第1項規定：「面積
狹小之基地非經補足所缺寬度、深度，地界曲折之基地非經整理，均不得建築。但該基地之最小面積已達規定寬度及深度或周圍情形確實無法補足或整理，可供建築使用，並合於下列情形之1者，不在此限：一、鄰接地為道路、水溝、軍事設施或公共設施用地者。二、鄰接土地業已建築完成無法合併建築使用者。三、因地形上之障礙無法合併使用者。」然而，前開555之1地號土地並不符合前開條款但書之規定，故依法仍不得建築。原審判決以前開條款之規定，遽謂上訴人不得以「錯誤」為由，撤銷買受之意思表示，確有違誤。
⑤縱使二筆地號土地再合併為一筆土地，前經分割出555之
1地號土地部分之位置，仍屬「深度不足」之畸零地，故被上訴人辯稱二筆土地再合併即無畸零地之問題云云，顯然是虛偽不實之詞。尤其，如二筆地號土地合併後即無畸零地之問題，則被上訴人何以要從原555地號土地分割出555之1地號土地，而自行製造一筆畸零地？基此足證被上訴人稱「即便是畸零地，該二筆土地再予合併，地號合而為一即可，如此，當更無畸零地之問題」云云，顯然是臨訟虛應之詞。
⑶退步而言，縱認定兩造買賣契約已有效成立，及縱認定上訴
人不得以「錯誤」為由，撤銷買受之意思表示，則上訴人以555之1地號土地為畸零地，依法不得申請建築，該土地並無「商業區、建築用地」之通常效用，亦減低其經濟上價值，爰依民法第359條之規定，以本訴狀繕本之送達被上訴人，為解除買賣契約之意思表示。因此，兩造間之買賣關係經上訴人依法解除，被上訴人對上訴人請求給付買賣價金22萬元，於法自無理由。
⑷行政院公平交易委員會鑑於房屋仲介業之交易行為具有資訊
不對稱之特性，交易糾紛時有所聞，單純以民法予以規範，對買賣雙方權益之保障均有不足，基於維護交易秩序與保護消費者利益之目的，於86年2月29日第277次委員會議決議房屋仲介業者應告知購屋人有選擇內政部版「要約書」之權利；於87年12月16日第371委員會議決議，如仲介業者以書面方式告知購屋人亦可選擇採用內政部所訂定之「要約書」，則應於明顯處以粗體或不同顏色之醒目字樣，扼要說明「要約書」與「斡旋金」之區別及其代替關係，並由購屋人針對該項說明簽名確認；於88年3月10日第383次委員會議，訂定書面告知之文字範例供業者參考。按內政部版「要約書」之主要內容為：一、購屋人提出要約之主要內容，由仲介業轉達與賣方。二、購屋人如果選擇簽訂「要約書」即不需支付仲介業斡旋金，在要約條件尚未經賣方承諾之前，無需支付其他任何款項。三、購屋人在約定的要約期限內，仍然可以書面隨時撤回本要約。但是如果賣方之承諾已經到達購屋人之後，那麼就不能撤回本要約。四、本要約經賣方承諾之後，購屋人就應依約定與賣方就買賣契約細節進行協商，如果不履行簽立買賣契約的義務時，就必須依據「要約書」中的約定內容，支付賣方損害賠償金額。因此，上訴人所簽立「不動產購買意願書」，並非要約之性質，應無疑義。從而，原審判決誤將「不動產購買意願書」認定是買方提出要約，進而認定上訴人簽立「不動產購買意願書」後，於被上訴人同意出賣時，兩造間之買賣契約即有效成立，容有錯誤。
⑸依據上訴人與太平洋房屋仲介公司所簽立「不動產購買意願
書」第七條第一項之規定之意旨，上訴人發現被上訴人擬出賣之土地有畸零地時，得取消出價意願。若謂上訴人以全部土地係無畸零地之條件而出價，在發現被上訴人擬出賣之土地有畸零地時，仍必須以原出價總額予以買受被上訴人有畸零地之土地，此對上訴人並不公平，且非屬公平交易行為。①上訴人與太平洋房屋仲介公司所簽立之「不動產購買意願
書」，其中第七條第一項記載「買方於簽訂本意願書前，得要求審閱本標的物之「不動產重要事項說明書」、「標的物現況說明書」等資料，標的物之專有部分（含約定專有之部分，例如：頂樓）、增建加蓋之部分，於賣方取得所有權之日起（以謄本登記日期為準）曾發生兇殺或自殺致死之事件（即凶宅）時，買方得取消本出價意願」。②上開條文係針對房屋部分為規定，於土地部分應為相同意
旨之規定，即出賣土地有畸零地時，上訴人得取消出價意願，應無疑義。蓋上訴人係以全部土地為建地而無畸零地之條件予以出價，在上訴人發現被上訴人擬出賣之土地有畸零地之情況下，若謂上訴人仍必須以原出價總額買受該有畸零地之土地，則此無異於被上訴人可故意隱瞞其所有土地有畸零地之事實，如此不但對上訴人不公平，且係屬不公平之交易。因此，上訴人知悉被上訴人擬出賣之土地有畸零地時，應可取消出價意願，而不向被上訴人買受土地。
③按上訴人之出價意願保留至95年8月10日下午5 時止，故
上訴人收到被上訴人95年8月18日存證信函後，即寄發95年8月23日存證信函與被上訴人及參加人，內容略載因建築師評估555之1地號土地（面積四十五平方公尺）僅能為法定空地，不得建築，上訴人於出價意願保留期間有提出重新議價，皆未能圓滿達成買賣意願，及出價意願保留期間已過，而請求將出價金之本票退還與上訴人。因此，兩造就本件有畸零地之土地之買賣意思表示並無一致，故兩造間並未有效成立買賣契約，洵無疑義。
三、參加人未於言詞辯論期日到庭，其於準備程序到庭及書抗辯如下：
㈠上訴人經由參加人居間購買系爭土地，上訴人購買之初即已
詳閱參加人所製作之不動產重要事項說明書，並由參加人所屬經紀人員陪同至現場勘查，之後才據以訂立不動產購買意願書。上訴人於95年5月初與參加人所屬經紀人戊○○接洽時，即表示對系爭土地之區域很熟悉，並請戊○○直接告知賣價，此次買賣斡旋未成，不久同年6月5日第二次斡旋時，上訴人與被上訴人即已達成買賣合意。按依經驗法則，凡欲購買土地建築地上物者，於買受之要約前，均會將土地之相關資料是先交付予建築師，請其評估該土地究可否建築或可為何之建築，於必要之事項皆屬確定後，始可能為買受之要約。蓋購地建築地上物之資金甚為龐大，若不仔細推敲計算，難保吳金資不敷支出之窘況出現。基此，上訴人既自承其購買系爭土地係為建築地上物之用，復經二次斡旋，於此甚長之期間，上訴人如何說明其何以未向建築師詢以系爭土地相關情況之理由？上訴人今主張於買賣達成合意後，始詢問建築師並受告知555之1地號土地為畸零地云云，此種說法難符一般人於處理相同事物而應為相同合乎理性作為之期待。㈡次按555地號與555之1地號土地原屬相同一地，嗣於94年間
分割為二筆土地，就分割前後，二筆土地之位置、地形、使用管制情形、面積等，殊無二致。若謂畸零地確屬瑕疵，則二筆土地再予合併，即無畸零地之疑，故上訴人主張555之1地號為畸零地，實不無可議。
㈢系爭555之1地號土地面積僅有45平方公尺，於扣除法定空地
後，其可供建築之面積甚為狹小，是以縱使對建築法令知識貧乏之人，亦可知555之1地號土地無法建築，何況上訴人乎？㈣參加人於系爭買賣過程中固有解說義務，然上訴人亦有將買
受土地之動機向參加人說明之義務，以利參加人居間義務之履行。蓋買受系爭土地之用途，未必皆建築地上物之用，或作停車場之用，或堆置雜物支用，或欲以鄰地合併之用，或做通行之用，若上訴人未說明，即不得以此購地之動機，指摘參加人未盡說明義務。退萬步言之，縱認參加人就畸零地之說明，因過失未能告知，然此過失，依前所述，並未造成上訴人任何損害。
貳、反訴部分：
一、反訴上訴人起訴主張：反訴上訴人於95年6月5日與太平洋房屋公司簽立「不動產購買意願書」，購買意願保留至95年8月10日17時止，簽約當日因反訴被上訴人無法提供系爭二筆土地所有權狀與反訴上訴人閱覽，故兩造並未簽立買賣契約書。兩造間既無買賣關係存在，反訴被上訴人即無持有前開本票之法律上原因，為此，反訴上訴人爰依不當得利之法律關係請求反訴上訴人返還前開本票。
二、反訴被上訴人則以：㈠反訴被上訴人經由太平洋房屋公司之居間轉知反訴上訴人欲
向反訴被上訴人為購買系爭二筆土地之要約後，旋於不動產購買意願書上蓋章承諾出售，自不動產購買意願書之內容觀之，兩造間除就買賣標的物、買賣價金意思表示合致外，尚就買賣契約之相關重要事項，如付款條件、應備齊所有權移轉證明文件、稅負各自負擔、申請鑑界等事項互為約定，依民法第345條規定，兩造間之買賣契約應屬成立。
㈡反訴上訴人於要約前曾詳閱太平洋房屋公司所製作之「不動
產重要事項說明」等文件，是反訴上訴人應已深刻明瞭系爭二筆土地之完整資料，是反訴上訴人主張反訴被上訴人無法提供土地所有權狀與反訴上訴人閱覽做為拒絕簽訂買賣契約之理由，實屬牽強。
㈢再者，反訴上訴人於要約時，並未特別聲明購買系爭二筆土
地欲作何用途，反訴被上訴人亦從未保證系爭二筆土地可建如何之定著物，反訴上訴人要如何利用系爭二筆土地，自當了然於胸，今竟託詞拒絕履約，自難卸給付遲延之責，故反訴上訴人之主張並不足採。
參、原審就本訴部分為被上訴人勝訴之判決，判命上訴人應給付被上訴人22萬元及自95年10月15日（即支付命令狀送達上訴人翌日）起至清償日止，按年利率5%計算之利息；就反訴部分為上訴人敗訴之判決。上訴人就本、反訴均不服，提起上訴，並聲明：㈠本訴部分：⑴原判決廢棄。⑵上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。㈡反訴部份：⑴原判決廢棄。⑵被上訴人應將面額22萬元、發票人乙○○、發票日95年6月5日、受款人丁○○、票據號碼WG00000000號之本票返還與上訴人。被上訴人本訴及反訴之答辯聲明均為：如主文第1項所示。
肆、兩造經法院整理並簡化爭點，其結果如下：
一、兩造不爭之事項：㈠上訴人於95年6月5日與參加人太平洋房屋公司簽定「不動產
購買意願書」，同意經由參加人太平洋房屋公司之居間，向被上訴人表示願以總價新台幣（下同）1,100萬元買受被上訴人所有系爭555號、555之1號地號土地，上訴人並簽發發票日95年6月5日、票號WG00000000號、票面金額22萬元之本票一紙作為出價金。
㈡被上訴人於95年8月18日寄發存證信函請求上訴人出面訂立買賣契約，上訴人迄未簽定。
㈢上訴人於95年8月23日寄發存證信函予被上訴人及參加人，
主張：本件買賣標的因為有畸零地兩造意思表示未一致，本件兩造買賣契約未成立。
二、兩造爭執之事項：㈠兩造就系爭土地之買賣契約是否成立？
上訴人主張不成立之理由？㈡上訴人得否得以「錯誤」為由撤銷買受土地之意思表示？㈢上訴人得否於本院以買賣標的為有瑕疵為由解除買賣契約？
伍、本院之判斷：
一、本訴部分：㈠上訴人於95年6月5日與參加人太平洋房屋公司簽定「不動產
購買意願書」，同意經由參加人太平洋房屋公司之居間，向被上訴人表示願以總價新台幣（下同）1,100萬元買受被上訴人所有系爭555號、555之1號地號土地，上訴人並簽發發票日95年6月5日、票號WG00000000號、票面金額22萬元之本票一紙作為出價金，業為兩造所不爭，且有被上訴人所提出之不動產購買意願書等為證，故應堪採信。
㈡【兩造間就系爭二筆土地之買賣法律關係應認成立生效】：
被上訴人主張：上訴人簽訂前揭不動產購買意願書，經由太平洋房屋公司居間，向被上訴人為購買系爭二筆土地之要約，經被上訴人為承諾出之意思表示後，兩造間買賣契約應已成立生效等情，雖為上訴人所否認。惟查：
⑴按稱買賣者，謂當事人約定一方移轉財產權於他方，他方支
付價金之契約，當事人就標的物及其價金互相同意時，買賣契約即為成立，民法第345條定有明文。
⑵依上訴人所簽之不動產購買意願書內容所載，上訴人對於所
欲購買之買賣標的即系爭二筆土地、買賣價金均已表示明確，且前揭意願書第2條第1項約定：「買方於出價後，得於賣方同意受出前隨時取消出價意願。如賣方同意售出後，買方始取消即構成違約」，足見上訴人前揭意願書顯屬買受系爭二筆土地之「要約」，故被上訴人為「承諾」出賣之意思表示後，依前揭法律規定，兩造間就系爭土地之買賣法律關係應已成立生效。
⑶又證人即系爭買賣之仲介經紀人員戊○○於原審到庭證稱：
「斡旋金的意思，是指保留到八月十日‧‧‧如果斡旋不成，則斡旋金當然歸還，但本件在八月十日之前被上訴人就已經同意價金的部分，所以買賣契約就已經成立，‧‧‧」等語（見原審卷第76頁）；另證人即參加人之代書尤冠富亦到庭證稱：「‧‧‧我是屬於仲介的代書，協助處理，‧‧‧當時賣方（指被上訴人）要節稅，要先過戶給他媳婦來節稅，買方（即指上訴人）有同意以節稅的方式來處理，並且決定八月十日要備證，就如同被證三（即指不動產購買意願書）第八條所示，契約應該已經完成，備證只是完稅的先前動作，之後就是完稅交屋，所以該條是說備件的時間，而不是契約尚未完成，保留議價的時間‧‧‧」等語（見原審卷第73頁）；另受上訴人委託處理本件買賣土地相關事宜之代書即證人林宗偉亦到庭證稱：「六月五日當天總價金都已經談妥，而且被告（指上訴人）方面也給付了22萬元訂金，因為我們要先移轉系爭土地給原告（指被上訴人）媳婦，要辦理分割，所以不動產的標示無法先行確定，因此沒有簽立正式契約，只是由仲介公司簽署不動產購買意願書，當時雙方對買賣的價金及標的物均無爭執」等語（見原審卷第99頁）；另受被上訴人委託處理本件買賣土地相關事宜之代書即證人許嘉睿亦到庭證稱：「是被告（指上訴人）找我去的，我是代書。六月五日當時雙方已經就總價金、標的物均已談妥，因為所有權人沒有到場，而且也沒有提出權狀的正本，所以沒有正式簽約，但是仲介公司表示賣方從很遠地方來，希望我們開出部分款項的支票，所以我們依照總價金的百分比計算出二十二萬元‧‧‧開出上開金額的票據，‧‧‧他的性質並不是雙方還要再就是否有購買意願而再磋商協調，八月十日只是約定要備齊證件簽約。‧‧‧」等語（見原審卷第100頁）。本院審酌證人前揭證詞，證人均明確證稱兩造間就系爭買賣之買賣標的物及買賣價金確實已有意思表示之合致，故上訴人抗辯前揭意願書並非要約，兩造間買賣法律關係尚成立云云，顯不足採信。
⑷又按因條件成就而受不利益之當事人，如以不正當行為阻其
條件之成就者，視為條件已成就，民法第101條第1項定有明文。又兩造前揭意願書第5條約定：「買方於簽定本意願書之同時，須給付太平洋依賣方委託價2%計算之出價金（以現金或即期支票）。惟本出價金並非定金之性質，並於賣方同意售出後，於簽訂書面買賣契約時，轉為買賣價金之一部分」，故本件上訴人所簽發之系爭本票雖原屬出價金，然因兩造間買賣法律關係已成立生效，上訴人拒絕簽定書面買賣契約，阻止條件之成就，依民法第101條第1項規定，應視為條件已成就，是上訴人給付之出價金應可認已轉為買賣價金之一部分，得由被上訴人收受，故上訴人抗辯系爭本票僅屬出價金，並非買賣價金云云，不足採信。再按因清償債務而對於債權人負擔新債務者，除當事人另有意思表示外，若新債務不履行時，其舊債務仍不消滅，民法第320條定有明文，上訴人簽發系爭本票已作為出價金，應屬新債清償，在前揭本票未兌現前，出價金債務仍未消滅，出價金既已轉為買賣價金之一部分，前揭本票亦未兌現，故被上訴人仍得依系爭買賣法律關係請求上訴人給付前揭出價金22萬元及遲延利息。
㈢上訴人不得以錯誤為由，撤銷買受之意思表示：
上訴人雖主張系爭555之1地號土地為畸零地不能建築房屋，被上訴人及參加人均未告知上訴人，致使上訴人陷於錯誤而認系爭二筆土地均能建築房屋，而為買受之意思表示，爰依民法第88條規定，以「錯誤」為由對被上訴人撤銷買受系爭二筆土地之意思表示云云。惟查：
①按意思表示之內容錯誤，或表意人若知其事情即不為意思
表示者，表意人得將其意思表示撤銷之。但以其錯誤或不知事情，非由表意人自己之過失者為限；當事人之資格，或物之性質，若交易上認為重要者，其錯誤，視為意思表示內容之錯誤，民法第88條定有明文。
②原審向台中縣政府函詢系爭555之1地號土地是否為畸零地
，經台中縣政府96年3月6日府工建字第0960057440號函覆稱：「‧‧○○○鄉○○段555之1地號土地依地籍圖量測最小寬度約為7.5公尺、最小深度約為8.2公尺、2公尺為畸零地（應以實測為準），無法申請建築使用。惟若依『『台中縣畸零地使用自治條例』第八條規定『面積狹小之基地‧‧‧並合於下列情形之1者，不在此限‧‧‧。』，是以如符第八條相關規定，雖無法與鄰地合併仍得申請建築。」等語，足見系爭555之1地號若符合前揭要件，仍單筆供建築使用甚明。又系爭555之1、555地號土地乃為相鄰之土地，本可合併供建築使用，故系爭555之1地號土地雖屬畸零地，如符合前揭要件，仍可單筆供建築使用；另亦可與系爭555地號土地合併供建築使用，故上訴人主張系爭555之1地號土地不能供建築使用云云，已非可採。
③又畸零地非與相鄰之唯一土地合併，無法建築使用時，該
相鄰之土地非經留出合併所必須之土地，不得建築。但留出後所餘之土地成為畸零地時，應全部合併使用。前項畸零地已建築完成，無第八條第二項所定情形者，其相鄰土地不必留出土地與其合併使用，台中縣畸零地使用自治條例第11條定有明文，足見系爭555之1地號土地縱使未與相鄰555地號土地合併使用，依前揭規定，尚得要求相鄰土地留出合併所必須之土地，且畸零地所有權人與相鄰地所有權人不能達成協議時，亦可循同條例第12條、第13條所定之調處程序處理，顯見畸零地並非不能建築使用。本院復審酌本件被上訴人既已提供系爭二筆土地之土地登記簿謄本及地籍圖謄本供上訴人審視，從前揭系爭土地面積及地籍圖土地形狀上訴人當可判斷系爭555之1土地面積及位置應屬畸零地，上訴人抗辯其不知為畸零地云云，亦顯不足採信。
㈣上訴人不得物之瑕疵為由，解除系爭買賣契約：
系爭555之1地號土地依前揭所述，並非不能供建築使用，則系爭土地即具備通常之效用，且被上訴人並未保證系爭土地並非畸零地，故上訴人主張有物之瑕疵而解除系爭買賣契約，顯無理由。
㈤綜上所述，兩造間之買賣契約既已有效成立，被上訴人依據
買賣之法律關係請求上訴人給付買賣價金22萬元，及自支付命令送達翌日（即95年10月15日）起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，為有理由，應予准許，原審判決為被上訴人勝訴之判決，經核於法均無違誤，上訴意旨仍執前詞指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
二、反訴部分：本件兩造間既已成立買賣法律關係，而系爭支票係屬上訴人給付被上訴人訂金之用，而上訴人以錯誤而撤銷買受之意思表示及依物之瑕疵擔保主張解除系爭買賣契約，為無理由，均已如前述，從而本件不論系爭本票在被上訴人或參加人持有中，均非無法律上原因，上訴人依不當得利之法律關係請求被上訴人返還系爭本票，即無理由。原審判決為上訴人敗訴之判決，經核於法均無違誤，上訴意旨仍執前詞指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
三、本件事證已臻明確，兩造所為之其他攻擊防禦方法及舉證，均已無礙於本院前揭審認，本院自毋庸逐一論駁，附此敘明。
丙、結論：本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第449條第1項、第385條第1項前段、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 97 年 1 月 10 日
民事第一庭審判長法 官 蔡王金全
法 官 陳文爵法 官 陳毓秀上正本係照原本作成本判決不得上訴中 華 民 國 97 年 1 月 10 日
書記官 楊賀傑