臺灣臺中地方法院民事判決 96年度簡上字第192號上 訴 人 戊○○被上訴人 己○○上列當事人間請求返還停車位事件，上訴人對於民國96年6月13日本院臺中簡易庭96年度中簡字第2739號第一審判決提起上訴，本院合議庭於民國97年3月28日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
壹、兩造爭執要旨：
一、上訴人（即第一審原告）部分：
(一)於原審起訴主張：上訴人於民國92年7月9日經本院92年度執字第3595號強制執行事件拍定訴外人甲○○所有坐落台中市○○區○○○段○○○○○號、應有部分萬分之81之土地，及其上同段建號12673號建物即門牌號碼台中市○○區○○路2段268之8巷18號房屋（以下稱系爭房屋），暨共同使用部分即同段建號13026號、應有部分萬分之44之區分所有權（以下合稱為系爭房地），並取得該房地之權利移轉證書，已辦妥所有權移轉登記。系爭房地於原始買受人即甲○○向訴外人寶上建設股份有限公司（以下稱寶上公司）購買時，即已連同購買地下室三樓編號第99號停車位（以下稱系爭停車位），並將該停車位面積計入共同使用部分之萬分之44，此從寶上公司於88年8月7日傳真車位明細表已記載系爭停車位之買受人為甲○○，故上訴人購買系爭房地之共同使用部分萬分之44時，即已包括系爭停車位在內。惟寶上公司竟於89年間私自將系爭停車位使用權出售予被上訴人使用，並非合法，被上訴人占有使用系爭停車位，顯無正當權源，爰依民法第767條規定提起本件訴訟。並聲明：⒈被上訴人應將系爭停車位遷讓返還予上訴人；⒉願供擔保，請准宣告假執行。
(二)原審以上訴人所提出寶上公司88年8月7日製作傳真之逢甲仕康家地下室參層車位表影本與證人乙○所稱車位表，因缺證據資料比對二者是否相同，況由證人乙○之證言可知，即使上訴人提出之車位表為真正，目的僅為方便收繳管理費，且上訴人未提出系爭停車位之車位使用證明書，則上訴人主張取得系爭停車位使用權，顯然無憑。又上訴人在拍定取得系爭房地前，系爭停車位既自89年3月以後已在被上訴人使用中，系爭停車位所在位置即屬被上訴人就大樓共同使用部分之「約定專用」範圍，況依上訴人參加投標之本院92年度執字第3595號強制執行事件之拍賣公告，並未記載甲○○所有系爭房地之共同使用部分包括系爭停車位在內，則系爭房地之大樓地下室停車位之使用分配，應依寶上公司與社區大樓管理委員會之內規處理，尚無從推論上訴人拍定取得系爭房地之共同使用部分後，即當然取得系爭停車位之使用權等為由，而為上訴人敗訴之判決，將其訴駁回。上訴人不服原判決，提起本件上訴，並聲明：⒈原判決廢棄；⒉被上訴人應將系爭停車位遷讓返還予上訴人；⒊第一、二審之訴訟費用由被上訴人負擔。而其陳述除與原判決所載相同者茲予引用外，補稱：
⒈原審雖然認為逢甲仕康家大樓之地下室車位並無獨立產
權，出資購買停車位之住戶僅取得停車位之「使用權」，而非「所有權」，上訴人即使認為系爭停車位應歸其使用，因上訴人並非系爭停車位之所有人，亦無依民法第767條規定主張權利之餘地。惟依土地登記規則與公寓大廈條例規定，系爭停車位產權係以公共設施即「共同使用部分」方式登記，依民法第68條有關主從關係之規定，係屬各區分所有建物（主建物）之從物。各區分所有人有需停車位者，有不需停車位者，需停車位者於買受其專有部分時，得一併買受停車位，即共同使用部分之應有部分，未買受停車位者即予除外而無該共同使用部分之應有部分。而買受停車位者，地政機關係於建築改良登記簿上「增加」共同使用部分所登記之權利範圍，而該共同使用部分之「所有權」，應於各相關區分所有建物所有權移轉時，隨同移轉於同一人，且不得單獨移轉於非區分所有人，當然無法與主建物分離而為自由買賣，且均應隨同主建物一併申報契稅，同時移轉登記同一新買主。因系爭大樓之共同使用部分僅編列單一建號（台中市○○區○○○段○○○○○號建號），此時雖登記有產權（建號），但因登記簿只有該建號之標示部，而無所有權部，故不核發所有權狀。又依系爭大廈房屋預定買賣契約書附件㈥汽車停車空間預定買賣契約書第二條：「地下室汽車停車位其使用權專屬購買地下室停車位者，並不得作其他用途（產權依地政機關登記為準。面積包括停車位及扣除公共設施後之剩餘空間比例，並依公共設施方式辦理登記，坪數係登錄含於公共設施建築改良物登記簿謄本持分面積內《車位專用之公共設施》，不另發給建物所有權狀）。」足徵系爭大廈之區分所有權人購買專有建物併同買受停車位時，非僅取得停車位之專屬「使用權」，亦取得停車位專用之公共設施坪數之「所有權」，原審對此顯未詳查。且上訴人於起訴狀詳列系爭大廈各區分所有權建物因有無停車位，其共同使用部分範圍面積之差異比較，換算被上訴人其共同使用部分面積僅約持分萬分之5，根本不足擁有一停車位，原審判決理由對此重要部分卻未予交待，亦有明顯瑕疵。
⒉系爭房地之共同使用部分（登記權利範圍萬分之44）由
86年原始登記迄今未有任何變動，於遭查封前亦未曾辦理移轉，寶上公司當初既已將系爭停車位分配予甲○○，並將系爭停車位之共同使用部分坪數登記於系爭房地，後因財務週轉困難，竟又於89年間與證人乙○合謀，將包含系爭停車位在內等多個停車位之「使用權」出售予被上訴人及其他非區分所有權人，證人丁○○似涉嫌將系爭停車位等多個停車位「一位多賣」。而證人乙○藉擔任管理委員會主任委員之便，長期於系爭大廈仲介房屋與停車位買賣，從中賺取佣金。本案係由證人乙○介紹被上訴人向寶上公司購買系爭停車位，若被上訴人受敗訴判決，須返還系爭停車位，則證人丁○○恐遭被上訴人提起詐欺之訴，購買停車位之價款與佣金亦將遭追償，故證人丁○○與乙○皆為該買賣行為之利害關係人，兩人之證詞自必刻意偏頗隱瞞，以影響法院之判斷與心證，其證據力本待斟酌。然原審未慮及此背景，逕予完全採信上開二位證人之證詞，以為判決之理由，實有未適。
⒊買受停車位者如何得就特定停車位為占有使用，應本於
區分所有權人間之分管契約，或基於買受人與原始起造人即建設公司間之約定為之。依此，分管契約係區分所有權人間關於如何使用特定停車位之約定，並非取得停車位使用權之證明，而停車位置使用證明書固得表彰停車位之使用權，惟仍應以該住戶已取得權利為前提。茲本院92年度執字第3595號證明書明確載明：「債務人（即甲○○）拒絕交出該項不動產之一切權利書狀，曾經由本院依強制執行法第101條規定於92年7月9日以92年執寅字第3595號公告，宣示該未交出之權利書狀無效。
」被上訴人提出之「地下室車位停車位置使用證明書」亦為該項不動產之權利書狀之一，本屬無效，且甲○○既拒絕交出，上訴人自無從取得。原審以上訴人無法提出系爭停車位之車位使用證明書，而為敗訴判決之理由，實有未洽。
⒋被上訴人提出之「不動產買賣契約書」，其出賣人為「
寶上建設股份有限公司」，買受人為「乙○」，並無任何被上訴人之授權委託，顯係「寶上建設股份有限公司」與「乙○」間之買賣關係，與被上訴人無涉，並無證據力。又縱該買賣契約書為真，然寶上公司雖簽訂不動產買賣契約書，同意將系爭停車位讓渡與被上訴人，惟寶上公司尚未辦理系爭停車位所有權移轉登記，被上訴人自非系爭停車位之所有權人，僅取得所有權「移轉登記請求權」而已；本於債權之相對性，被上訴人尚不得以其與寶上公司間訂有買賣契約書為由，對抗上訴人就系爭停車位之所有權。
⒌本案係乙○趁寶上公司財務吃緊之際，以每一車位24萬
元之低價分批向其購買尚未出售之停車位，再以每一車位30萬元之高價轉售予非本社區住戶之人士，以賺取差價。包含系爭99號等17個停車位原本皆非配屬於被上訴人購得之台中市○○區○○路2段268之8巷1號6樓之30專有建物，乙○明知系爭大樓之停車位產權係以公共設施方式登記，而該共同使用部分之所有權，應於各相關區分所有建物所有權移轉時，隨同移轉於同一人，並不得單獨移轉於非區分所有人，為求讓停車位順利脫手，乃與寶上公司合謀簽訂所謂「不動產買賣契約書」，並由寶上公司出具所謂「地下室車位停車位置使用證明書」交付予被上訴人等非本社區住戶之人士，以取信於被上訴人等人，讓被上訴人等人誤以為已經由合法買賣程序取得停車位之所有權與使用權。
⒍依現行法規，停車位主要分為法定停車位、獎勵停車位
與自行增設停車位三種。車位之產權登記方式，依照土地登記規則第69條至第73條規定，區分為：主建物登記、附屬建物登記與公共設施登記及不登記所有權等四種方式。內政部曾於80年9月18日以台內營字第8071337號函釋示，統一地下停車位產權之登記方式，凡在該日以後始申領之建造執照，其範圍內之「法定防空避難空間」與「法定停車空間」不得再行申領「防空遇難所在地址證明書」及登記為單獨產權持有權利書狀，而應登記為該使用執照所坐落之大樓住戶全部或部分所共有共用。系爭大樓為80年9月18日以後始申領之建造執照，地下室二、三樓停車空間係於法定防空避難室兼「法定停車位」使用，是以公共設施持分方式來分配給承購者，並不可單獨移轉買賣。公共設施在房地產登記實務上，依照土地登記規則第72條規定，一般稱為「共同使用部分」，停車位產權如以公共設施方式登記者，依照民法第68條有關主從關係之規定，係屬各區分所有建物（主建物）之從物，各區分所有人有需停車位者，有不需停車位者，需停車位者於買其專有部分時，得一併買受停車位，即共同使用部分之應有部分，未買受停車位者即予除外而無該共同使用部分之應有部分，且地政機關於建築改良物登記簿上就共同使用部分係另編建號，詳列各區有人就共同使用部分之權利範圍即應有部分，故作為停車位之共同使用部分，並非當然屬於全體住戶所共有，若買賣契約已載明未買受停車位，地政機關就共同使用部分所登記之權利範圍亦因其有無買受停車位而有差異，而無依民法第799條規定「推定」為各區分所有人共有。申言之，公寓大廈地下室停車位固得為買賣之標的物，但須與區分所有權隨同移轉於同一人，而買受停車位者，地政機關係於建築改良登記簿上「增加」共同使用部分所登記之權利範圍，以資與未購買停車位者有所區別。此觀諸84年7月12日修正前之土地登記規則第72條第1款、第2款（修正後為第75條第1款、第80條）之規定自明。系爭停車位所在地下室停車場，其性質為法定停車位，為主建物各區分所有人之共同使用部分，並無單獨所有權，其登記（即建號13026號）僅建立標示部，記明建號，不另發給所有權狀。依土地登記規則第75條規定，足證系爭大樓共同使用部分之地下停車位確有所有權登記，僅不另發給所有權狀而已。內政部
86 年3月25日臺內地字第8674739號函就有關特定停車位應依電子處理作業要點規定記載一節，致臺灣省政府地政處辦理，乃系爭建物登記後所作之規定，亦不能因其登載情形不同而影響系爭停車場之產權登記。
⒎系爭停車位之產權係登記在前業主甲○○持有之大樓公
共設施之應有部分萬分之44，此應有部分已由上訴人取得。被上訴人雖同為大樓之區分所有建物所有人，並已向寶上公司單獨價購系爭停車位，惟此屬其與寶上公司間之買賣行為，僅具債權效力，不得以之對抗上訴人。被上訴人抗辯其向寶上公司購買系爭停車位，非屬無權占有，即無足採。
⒏上訴人雖於89年間於系爭大樓擔任社區總幹事，當時受
雇於里仁為美管理公司，負責之事務僅為廠商修繕聯絡，清潔工作監督、管理員差勤管理、住戶與管委會之溝通協調、與社區一般庶務處理，管理費之收費係屬現場管理員之工作，且管理費與停車位清潔費之收費明細表係放至於管理室，由現場管理員保管。又社區共有376戶、154個停車位之多，當時上訴人尚未取得系爭房地之所有權，對於停車位所有權人為何，由何人使用，怎可能知悉。又上訴人當時向甲○○承租系爭房屋，因無停車位之需求，並未特意了解系爭房地是否包含系爭停車位。又上訴人雖於92年7月9日經由強制執行程序拍定取得甲○○所有系爭房地，因拍賣公告未特別註明包含系爭停車位，上訴人亦無從得知。
⒐由被上訴人提出之例證及上訴人引用之例證比較分析結
果，可證系爭大樓「持有」車位與「未持有」車位之主建物所有權人，所分配之該13026號建物共同使用部分權利範圍明顯不同。被上訴人所稱公共設施即共同使用部分權利範圍之大小，與該戶房屋是否附帶有停車位使用權無關等語，與其所提出之例證係自相矛盾。
⒑寶上公司既然已於88年間將編號99號之系爭停車位分配
於訴外人甲○○所有之系爭房屋（店20），並將確定後之車位分配表傳真予大樓管理委員會，其分管契約即已成立。而上訴人經拍賣程序購得系爭房地，已因取得不動產權利移轉證書而併同取得共同使用部分之應有部分，即當然繼受上開分管契約。而系爭停車位之產權並未移轉，豈有因被上訴人非法使用而造成分管契約之變動？
二、被上訴人（即第一審被告）部分：
(一)於原審抗辯：被上訴人於89年3月間經由訴外人廖清文介紹向訴外人寶上公司購買主建物即門牌號碼台中市○○區○○路2段268之8巷18號6樓之30、應有部分50分之1，再併同購買系爭停車位使用，已於89年3月31日完成不動產所有權移轉登記，訴外人寶上公司亦點交系爭停車位予被上訴人接管，並交付停車位使用權證明書，故被上訴人取得系爭停車位使用權，應為合法等語。
(二)於本院聲明：⒈上訴駁回。⒉第二審訴訟費用由上訴人負擔。而其陳述除與原判決所載相同者茲予引用外，補稱：
⒈上訴人主張之「86年12月6日製作之車位明細」、「88
年8月7日製作之逢甲仕康家-地下室參層車位表」等文書證據既予被排除，則其所謂共同使用部分權利範圍登記方式之對照，亦無從推導出上訴人所有系爭房屋與編號第99號停車位間之聯結關係，亦即無法推論出系爭停車位之使用權係歸上訴人享有。
⒉系爭大樓係於86年間竣工交屋，上訴人之前手甲○○倘
有併同買受上訴人所主張之第99號停車位，則其與寶上公司點交系爭房屋時，何以竟未併同點交？或者寶上公司點交予訴外人甲○○之後，預見後來在92年間其房屋會遭到法院強制執行拍賣與他人，而消極放棄對該停車位之權利？被上訴人所有門牌號碼台中市○○區○○路2段268之8巷18號6樓之30房屋之持分並連同系爭停車位一併買受之日期係在89年3月間，依上訴人之主張，當時系爭房屋及停車位均在甲○○管領中，則該停車位權益既有所歸屬，甲○○竟放任寶上公司侵害其停車位權益？上訴人以其於92年7月取得系爭房屋之共同使用部分權利範圍登記情形，推論逕認系爭停車位為其所有，實難以就上開互為矛盾之問題提供合理解釋。再者，被上訴人並非向建商寶上公司單獨買受系爭停車位，故無上訴人指摘之單獨買受法定停車位問題。
⒊依逢甲仕康家大樓之共同使用部分權利範圍登記情形觀
之，其權利範圍登記大小各異其趣，停車位使用權之有無，亦各有不同，故與共同使用部分權利範圍大小並無絕對關聯性。上訴人僅以系爭房屋之共同使用部分權利範圍大小情形，推論主張其所有房屋附帶有系爭停車位之使用權，顯非可採。
貳、本件經兩造整理並協議簡化爭點如下：
一、不爭執事項：（本院採為判決之基礎）
(一)上訴人於92年7月9日經由本院92年度執字第3595號強制執行程序拍定取得甲○○所有台中市○○區○○路上石碑段1301地號土地（面積3524平方公尺、權利範圍10000分之81），及其上建號12673號建物即門牌號碼台中市○○區○○路○段268之8巷18號房屋暨共同使用部分建號13026號（面積10307.39平方公尺、應有部分10000分之44），且上訴人迄今仍為區分所有權人。
(二)被上訴人於89年3月間向訴外人寶上公司購買取得系爭大樓地下三層編號99號停車位之使用權（由乙○出面與寶上公司簽訂不動產買賣契約書），並執有寶上公司發給之地下室車位停車位置使用證明書，迄今仍為系爭停車位之使用人。
(三)上訴人提出之上證11「車位明細」1紙，上證12「逢甲仕康家-地下室參層車位表」1紙、「逢甲仕康家-地下室貳層車位表」1紙、「車位出租表」2紙，上證15「仕康家管理費」4紙，均為寶上公司職員丙○○傳真給仕康家管理委員會。
(四)寶上公司與系爭大樓之房屋買受人簽訂之「逢甲仕康家房屋預定買賣契約書」，其第四條（地下室權屬）約定：「㈠本約房屋地下室除共同使用部分（如：公用機械房、受電室、樓電梯間、水箱、車道、機車停車位、管道間等公共設施）外，其餘歸乙方（指寶上公司）所有（由乙方另售予汽車停車位購買者）。㈡未購買汽車停車位之住戶，已充分認知本房屋總價並不包括車位之價款，且所購房屋坪數其地下持分面積亦未含車位之持分面積。除防空避難時使用外，已確認並同意對本大廈之停車位無任何權利，包括持分所有權及使用管理權等。㈢公共設施係共同持有，甲方（指房屋買受人）無論是否購買車位均不得有妨礙其他車位或公共使用之行為或主張。」
(五)被上訴人於89年3月31日購買取得所有權之套房，其建號為12799號，門牌號碼為台中市○○區○○路2段268之8巷1號6之30，應有部分為50分之1，該建號12799建物對共同使用部分即建號13026建物之權利範圍為10000分之256，除以50，即表示被上訴人之套房對建號13026號建物之應有部分為10000分之5.12。
(六)系爭大樓地下室三層之停車位空間，係供法定防空避難室兼法定停車位使用。
三、爭執之事項：上訴人主張系爭編號99號停車位為其所有，因而請求被上訴人應將該停車位遷讓返還予上訴人，有無理由？
貳、得心證之理由：
一、上訴人主張系爭編號99號停車位為其所有，因而請求被上訴人應將該停車位遷讓返還予上訴人，有無理由？說明如下：
(一)按我國不動產買賣方式，多年來習慣上是以預售房屋制度為主流，建商通常在房屋建造之前，即推出房屋商品，往往在計劃施工之基地上，只有模型屋與建築平面圖供買受人選擇參考而已，買賣雙方約定預以將來建築完成之房屋作為交易之標的，於此情形下，附屬於建物之地下層停車空間，自然亦不例外，率皆以預售方式成交。而由於停車空間有限，通常取得停車位使用權之人，必須另為支付一筆車位買賣價金，建築業者則在預售屋契約書訂立所謂「分管約定」，令未購買車位之人，預立拋棄停車空間之使用權，並歸由購買者取得某特定位置之專用使用權，並將前開所謂之「分管契約」預先於預售階段簽訂完畢。實務上為遷就此一交易慣例，於判決中雖未直接承認，但就預立分管契約之效力，幾乎已呈肯定其效力之趨勢（最高法院82年度台上字第2284號、91年度台上字第242號民事判決參照）。又於84年6月28日公布之公寓大廈管理條例第45條第2項規定：「公寓大廈之起造人或建築業者，不得將共用部分，包含法定空地、法定防空避難設備及法定停車空間讓售於特定人或為區分所有權人以外之特定人設定專用使用權或為其他損害區分所有權人權益之行為。」（該規定於92年修正後改列為第58條第2項）。至此，公寓大廈之起造人或建築業者，得在建築物完成之前，在毫無共有關係基礎之情形下，以預立分管約定方式，附隨於預售屋買賣契約，依讓售契約設定專用權，將地下層之停車空間之使用權出賣與特定人，已甚明確，只是設定對象限於區分所有權人而已。綜上，依據我國現行法令規定及實務見解，分管契約之當事人以現在之共有人為主體，固然可行，即使現非共有人之間，預以將來成為共有關係，事先約定共有物之管理使用方式及範圍，待將來取得共有物之應有部分，即可發生分管契約之效力。換言之，分管契約之當事人不限於現在之共有人，現已將訂立契約之主體，提前至未來之共有人，由渠等預立分管契約，如將來成立共有關係，仍發生拘束力，此合先敘明。而查，訴外人寶上公司與系爭大樓之房屋買受人簽訂之「逢甲仕康家房屋預定買賣契約書」，其第四條（地下室權屬）約定：「㈠本約房屋地下室除共同使用部分（如：公用機械房、受電室、樓電梯間、水箱、車道、機車停車位、管道間等公共設施）外，其餘歸乙方（指寶上公司）所有（由乙方另售予汽車停車位購買者）。㈡未購買汽車停車位之住戶，已充分認知本房屋總價並不包括車位之價款，且所購房屋坪數其地下持分面積亦未含車位之持分面積。除防空避難時使用外，已確認並同意對本大廈之停車位無任何權利，包括持分所有權及使用管理權等。㈢公共設施係共同持有，甲方（指房屋買受人）無論是否購買車位均不得有妨礙其他車位或公共使用之行為或主張。」（不爭執事項㈣參照），此即就地下停車空間之使用，由將來成立共有關係之各買受人預立分管契約以資規範遵循之情形。又最高法院81年台上字第1060號民事判決謂：「經登記之共有不動產，何人為共有人，全以登記簿記載為準。而各共有人按其應有部分，對於共有物之全部有使用、收益之權；共有物，除契約另有訂定外，由共有人共同管理之，民法第818條、第820條第1項亦定有明文。地下室倘登記為共有，由共有人全體劃分停車位分別停車使用者，應視為全體共有人就該地下室有分管之約定。」其表明各共有人已就共有物之特定部分各自劃分使用範圍，在舉動上顯然有分管之默契，雖然各共有人並未透過決議作任何約定，亦可依此事實認定其分管之約定，從而產生分管之拘束力。茲系爭大樓地下二、三層停車位所屬之建號13026號建物，乃全體區分所有權所共有（每人之應有部分不盡相同），其既劃分停車位供特定之區分所有權人停車使用，即應認為全體區分所有權人就該地下室有分管之約定。
(二)上訴人提出之上證11「車位明細」1紙，上證12「逢甲仕康家-地下室參層車位表」1紙、「逢甲仕康家-地下室貳層車位表」1紙、「車位出租表」2紙，上證15「仕康家管理費」4紙，均為訴外人寶上公司職員丙○○傳真給仕康家管理委員會（不爭執事項㈢參照），由此可知，該等文書確為寶上公司所製作無疑。而依上證11「車位明細」及上證12「逢甲仕康家-地下室參層車位表」所示，寶上公司於86年間興建完成系爭大樓時，其分配予股東甲○○之「店20」建物（即上訴人拍定取得之系爭房屋），確係附隨有編號99之停車位，此固無疑問，惟前開逢甲仕康家房屋預定買賣契約書第四條約定：「本約房屋地下室除共同使用部分（如：公用機械房、受電室、樓電梯間、水箱、車道、機車停車位、管道間等公共設施）外，其餘歸乙方（指寶上公司）所有（由乙方另售予汽車停車位購買者）。」顯然系爭大樓之購買戶均已同意建商即寶上公司得將地下室停車位之使用權另售予車位購買者（此為預售房屋之常態，前已論述），僅該車位購買者須為系爭大樓之區分所有權人而已。又證人甲○○具結證稱：台中市○○路○段268之8巷18號房屋是投資寶上公司分得的房子，並無包含停車位，如果要停車位，還要向寶上公司購買；證人即寶上公司負責人丁○○具結證稱：系爭房屋沒有賣掉，就分給股東甲○○，該房屋共同使用建號之應有部分萬分之44，是有將車位面積算進去，但沒有將車位分給甲○○等語（以上參見本院96年9月12日準備程序筆錄）。由此可知，寶上公司分配於股東甲○○之系爭房屋，其附屬之編號99停車位，實際上並未經寶上公司出賣，至多僅能認為寶上公司暫時將該編號99停車位分配予甲○○管領使用而已。
(三)被上訴人於89年3月31購買取得所有權之套房，其建號為12799號，門牌號碼為台中市○○區○○路2段268之8巷1號6之30，應有部分為50分之1，該建號12799建物對共同使用部分即建號13026建物之權利範圍為10000分之256，除以50，即表示被上訴人之套房對建號13026號建物之應有部分為10000分之5.12（不爭執事項㈤參照）；且被上訴人同時向寶上公司購買取得系爭大樓地下三層編號99號停車位之使用權（由乙○出面與寶上公司簽訂不動產買賣契約書），並執有寶上公司發給之地下室車位停車位置使用證明書（不爭執事項㈡參照）。被上訴人就建號13026建物取得共有人身分後，復以新臺幣30萬元向寶上公司購買編號99之停車位，且由寶上公司交與被上訴人使用，由此足認系爭大樓之區分所有權人就共同使用建物所成立之分管契約，其中關於編號99停車位部分，其使用人已由暫時管領使用之甲○○變更確定為被上訴人。而上訴人嗣後雖於92年7月9日經由本院92年度執字第3595號強制執行程序拍定取得甲○○所有系爭房地（不爭執事項㈠參照），惟按強制執行法上之拍賣應解釋為買賣之一種，即以債務人為出賣人，拍定人為買受人（執行法院即代債務人出賣之人）；又最高法院48年台上字第1065號判例認為：「共有人於與其他共有人訂立共有物分割或分管之特約後，縱將其應有部分讓與第三人，其分割或分管契約，對於受讓人仍繼續存在」，就維持法律秩序之安定性而言，固有其必要，惟應有部分之受讓人若不知悉分管契約，亦無可得而知之情形，受讓人仍受讓與人所訂分管契約之拘束，有使善意第三人受不測損害之虞，與憲法保障人民財產權之意旨有違，首開判例在此範圍內，嗣後應不再援用，司法院大法官會議固然著有釋字第349號解釋可資參佐，然依上開解釋意旨可知，共有人與其他共有人訂立共有物分管特約後，將其應有部分讓與第三人，若受讓人知悉或可得而知，並無受不測損害之虞時，最高法院48年台上字第1065號判例意旨就此部分，與憲法保障人民財產權意旨仍不相違背，即共有人原訂定之分管契約，對於受讓人仍繼續存在。茲查，上訴人於拍定系爭房地前即承租系爭房屋使用，其顯然知悉該房屋已無附屬停車位，且法院拍賣公告及建物登記謄本均無系爭房屋附有停車位之記載或登記，故上訴人於出價應買系爭房地時，應係明知或可得而知甲○○之系爭房地並無附屬之停車位。從而上訴人於拍定取得系爭房地時，共同使用部分之共有人所成立系爭停車位由被上訴人管理使用之分管約定，對於上訴人仍繼續存在，上訴人應受其拘束。
(四)至於上訴人之系爭房屋對建號13026號建物之應有部分為10000分之44，而被上訴人之套房對建號13026號建物之應有部分僅為10000分之5.12乙節。茲按共有物之分管，乃共有人內部之事務，究應由何人管理使用共有物，應尊重共有人之決定，以符合共有人間最大之經濟利益，且基於契約自由原則，契約內容在不違反法令或公共利益之情形下，當事人有完全之決定權。準此，共有人團體內部，自行決議令少數共有人就共有物特定部分之使用收益範圍，多於或少於依其應有部分比例應得之使用收益範圍，亦即共同為應有部分比例與使用權範圍不相等之決議，當然亦生拘束之效力。而關於大樓停車位使用權之分管契約部分，最高法院88年台上字第1541號民事判決謂：「……上訴人就前開房屋地下二層雖擁有所有權應有部分四十分之四，然所謂應有部分，係指各共有人對於共有物之全部得行使權利之比例，非指共有物之特定部分。而上訴人之所以得就該地下二層房屋使用特定範圍之停車位，乃係基於其與其他共有人間所訂立之分管協議書而來，……又各共有人就共有物特定部分之使用，僅須本於全體共有人間分管協議書即可，其使用面積占共有物面積之比例，非必與各共有人應有部分比例相等。……」即已明確指出只要共有人間之分管契約確有其事實，共有人使用共有物特定部分之範圍，得不受其應有部分比例之限制。換言之，分管契約之內容，是否按應有部分比例而分配其使用範圍，應尊重當事人契約自由原則。況且，上訴人自法院拍定取得系爭房地時，該房屋對建號13026號建物之應有部分即已記載為10000分之44，且拍賣公告並無停車位之註記，上訴人於承租該房屋期間，亦已認知該房屋並無附屬停車位，故其出價應買時，顯然是以系爭房地並無停車位之條件而評估其價值。亦即系爭房地就共同使用建物雖有應有部分10000分之44，但並無附屬停車位，此情事已在上訴人出價應買之評估範圍內。準此以言，若僅以上訴人購買之系爭房地對共同使用建物之應有部分為10000分之44，即不顧共有人間已就共同使用建物訂有分管約定，而認為上訴人當然取得系爭車位之所有權或使用權，此反而會造成上訴人獲有意料之外之利益，殊與事理有違。
二、綜上所述，上訴人主張系爭編號99號停車位為其所有，因而請求被上訴人應將該停車位遷讓返還予上訴人，應屬無據。原審為上訴人敗訴判決，核無不合。上訴意旨指摘原判決不當，聲明廢棄改判，為無理由，應予駁回。
三、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，核與判決結果不生影響，爰不逐一論述。
參、結論：本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 97 年 4 月 11 日
民事第三庭 審判長法 官 林洲富
法 官 謝慧敏法 官 游文科正本證明與原本無異。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 97 年 4 月 11 日
書記官 謝坤冀