臺灣臺中地方法院民事判決 96年度簡上字第212號上 訴 人即被上訴人 鉅豐國際機電有限公司法定代理人 己○○上 訴 人即被上訴人 城市桂冠大廈管理委員會法定代理人 乙○○訴訟代理人 鐘登科律師複代理人 林巧雲律師複代理人 丁○○複代理人 甲○○上列當事人間請求清償債務事件，兩造對於民國96年6月14日本院臺中簡易庭96年度中簡字第310號第一審判決各自提起上訴，本院合議庭於民國97年2月22日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決關於駁回上訴人即被上訴人鉅豐國際機電有限公司後開第二項之訴及該部分假執行之宣告暨訴訟費用之裁判均廢棄。
上開廢棄部分，上訴人即被上訴人城市桂冠大廈管理委員會應再給付上訴人即被上訴人鉅豐國際機電有限公司新台幣壹萬元，及自民國九十五年十二月二日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
上訴人即被上訴人鉅豐國際機電有限公司其餘上訴駁回。
上訴人即被上訴人城市桂冠大廈管理委員會上訴駁回。
第一、二審訴訟費用，由上訴人即被上訴人城市桂冠大廈管理委員會負擔百分之九十五，餘由上訴人即被上訴人鉅豐國際機電有限公司負擔。
事實及理由
一、上訴人即被上訴人鉅豐國際機電有限公司（下稱鉅豐公司）於原審起訴主張依兩造間所簽定之合約書或表見代理、無因管理、不當得利等法律關係，請求擇一審判，請求上訴人即被上訴人城市桂冠大廈管理委員會（下稱城市桂冠）給付維護費，工程材料費及違約金合計新台幣（下同）382,981元，及自起訴狀繕本送達翌日即民國95年12月2日起至清償日止，按年息5%計算之利息。原審判命城市桂冠應給付355,981元並自起訴狀繕本送達之翌日即95年12月2日起至清償日止，按年息5%計算之法定遲延利息，而駁回鉅豐公司關於違約金27,000元部分之請求。惟兩造均分別對於其各自所受敗訴判決部分提起上訴。
二、鉅豐公司聲明求為判決：（一）原判決不利於鉅豐公司之部分廢棄。（二）上開廢棄部分，城市桂冠應再給付鉅豐公司27,000元及自95年12月2日起，至清償日止，按年息5%計算之利息。（三）城市桂冠之上訴駁回。（四）第一、二審訴訟費用由城市桂冠負擔。其陳述除與原判決記載相同者予以引用之外，另補稱：城市桂冠積欠鉅豐公司94年4月、5月份之服務費，屢經催討均無效果，鉅豐公司不得已乃於94年8月30日以存證信函催告城市桂冠於文到10日內付清款項，逾期未付，除終止合約及立即退出城市桂冠社區外，並將依法追訴。因城市桂冠均置之不理，鉅豐公司乃以電話告知主任委員戊○○表明終止契約，是兩造之契約業已終止，原審判決竟認定，鉅豐公司就城市桂冠給付遲延之情事，未於契約有效存續期間追究主張，嗣於契約屆滿終止後，方主張城市桂冠於契約進行中有給付遲延情事，並主張城市桂冠應支付違約金，屬權利濫用，而駁回鉅豐公司違約金之請求。惟查，鉅豐公司行使權利，並無違反公共利益或以損害他人為主要目的，殊難遽指為「顯與契約本旨不符或屬權利濫用」。
原審對於重要證據漏未審酌，對於城市桂冠應否支付違約金部分之認定事實，與卷證資料不符，其適用法規顯然錯誤。
又系爭合約，因城市桂冠拖延支付消防維修費及服務費，鉅豐公司已終止契約，已如前述，訴外人乙○○95年5月11 日始交接主任委員職務，是斯時兩造已無任何契約關係，原判決卻又認定「因兩造無異議而延長至95年4月19日，屆期後因被告有異議未能再續約，此為原告所不爭執」云云，顯然亦與卷證資料不符。至於戊○○是否非法選舉產生之主任委員，此非鉅豐公司所能知悉。是鉅豐公司依據合約之規定，請求違約金27,000元，自屬合理。
三、城市桂冠聲明求為判決：（一）原判決不利城市桂冠部份廢棄。（二）上開廢棄部分，鉅豐公司在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。（三）鉅豐公司之上訴駁回。（四）第一、二審訴訟費用均由鉅豐公司負擔。其陳述除與原判決記載相同者予以引用之外，另補稱：
（一）系爭合約書係鉅豐公司與戊○○所簽定，但戊○○無權代表城市桂冠對外簽訂契約，系爭合約書於城市桂冠拒絕承認後，對城市桂冠自不生效力。惟原審以：⒈台中市政府對城市桂冠社區所為之消防檢查及複查通知單，均以戊○○為城市桂冠社區之負責人，而予以通知城市桂冠改善；⒉城市桂冠現任之法定代理人乙○○於95年5月11日之存證信函中，稱呼戊○○為主任委員，並向其辦理業務交接，即認定戊○○有權代表城市桂冠社區一事，顯有違誤。蓋台中市政府消防局限期改善通知單，僅通知被檢查單位應儘速改善消防設施之文件，非為證明被檢查單位之管理權人之身分，且該文件並未就簽收之人身分做出驗證，縱上有記載「主委戊○○」等字樣，亦無法證明戊○○已合法取得主任委員之資格。況該「主委戊○○」之記載僅依陪同檢查之人之陳述，而繕寫於通知單上，實不得以此認定戊○○具有主任委員之身分。又乙○○所寄之存證信函中所稱「貴前主任委員戊○○先生」，僅係用語上之尊稱，其主要目的在取回遭戊○○強行占用之管委會資料，並非承認戊○○已取得主任委員之資格。
（二）原審對城市桂冠所提出之台中市政府工務局中工宅字第0910005986號函，認為該函僅係就訴外人許麗娟單方來函而加以辦理回覆，自難認為許麗娟係合法選出之第7屆主任委員。惟查上開函文係台中市政府工務局之正式公文，其內容自有相當之證明力，原審未附任何理由即排除上開公函之證明力，顯有未洽。況依原審見解，消防改善通知書上記載「主委戊○○」等字樣，僅依據陪同檢查之人片面陳述所為之記載，該字樣更不具證明力，原審對上開2份文件證據力之認定，竟有全然不同之標準，實令城市桂冠難以信服。
（三）戊○○不具有城市桂冠社區主任委員之身分，除有城市桂冠於原審所提出之資料可證外，另參酌本院95年度執字第16853號、第41402號民事裁定亦認定戊○○於93年10月31日任期屆滿時解任，於其後自不具備主任委員之資格。
四、本院判斷：
（一）鉅豐公司主張其於93年4月20日，與城市桂冠當時之主任委員戊○○簽訂合約書，由鉅豐公司負責該社區大樓公共設施之機電、消防等項目之保養、維修工程，每月服務費用為13,500元，合約期間自93年4月20日起，至94年4月19日止，期滿雙方如無異議，合約視為自動延長1年，其後以此類推繼續有效，如城市桂冠欲終止合約或鉅豐公司欲調整保養費用時，應於有效期限內1個月前以書面通知對方。而系爭合約於94年4月19日期滿，因兩造無異議，依合約書約定，合約視為自動延長1年。又城市桂冠所屬大樓之消防設備，年久失修，於94年5月6日，經台中市政府消防局第二大隊作消防安全檢查為不合格，應限期改善，城市桂冠乃委由鉅豐公司予以維修，自94年4月起，至同年8 月止，尚積欠保養、工程、材料費等計355,981元（原積欠377,126元，已獲清償21,145元），及依合約書之約定城市桂冠應給付2個月服務費之違約金27,000元，惟經催討均無結果等情，業據鉅豐公司提出合約書、費用明細表、台中市消防局消防安全檢查不合規定限期改善通知單、存證信函、明台產物保險股份有限公司公共意外責任保險單及柴汽油發電機（含不斷電設備）定期測試檢查表及委修單等為證。惟城市桂冠否認鉅豐公司上開主張之事實。
（二）是本件應審究者為：⒈鉅豐公司是否有為城市桂冠從事系爭機電、消防等項目之保養、維修？⒉戊○○以城市桂冠主任委員名義與鉅豐公司所簽訂之合約書，是否為有權代理？⒊鉅豐公司如有為城市桂冠從事系爭機電、消防等項目之保養、維修，城市桂冠有無給付355,981元費用之義務？⒋鉅豐公司對城市桂冠有無27,000元違約金給付請求權存在？經查：
㈠證人彭仲義於原審到庭結證略以：伊從事水電業，曾經至
城市桂冠社區作消防水電保養維修，當時是鉅豐公司僱請伊去支援維修，大約在2年前的6、7月間，伊去維修緊急照明燈及消防設備，大約工作十幾天，伊是以臨時工計價，每天2000元，工作時大概都有2個人，保養維修的材料是鉅豐公司交給我們的，我們去施工時有跟管理員知會，由管理員帶我們進去，我們施工時，管委會都沒有人在場等語（參見原審96年2月15日言詞辯論筆錄）；證人柯清杉於本院調查時結證稱略以：伊自92年12月起至94年4月止，擔任城市桂冠之管理員，鉅豐公司維修完以後，技術員會拿委修單到管理室讓伊蓋章，伊沒有去看他們維修，伊只蓋章等語；證人丙○○於本院調查時結證稱略以：伊自94年5月1日起至94年10月間止，擔任城市桂冠之總幹事，在伊擔任現場總幹事期間，城市桂冠有請鉅豐公司做固定之維修，台中市消防局安全設備檢查不合格時，是請鉅豐公司修理等語（均參見本院97年1月17日準備程序筆錄）。再核諸證人戊○○於原審到庭陳稱：伊原來有住在城市桂冠社區，伊自91年4月起居住至95年7月止，在伊居住期間，城市桂冠就有管理委員會，城市桂冠在85年間就有成立管理委員會，而且應該有報備，伊在91年ll月間，有當選管理委員會主任委員，本來在93年10月31日任期屆滿，後來有開過幾次會，均選不出主委，伊在95年l月的時候，把管委會的印信交出，因為當時管委會鬧雙胞，伊把印信交給訴外人陳皇全，在這之前均是由伊以主委的名義對外行使職務。消防局來現場檢查時，管理員叫伊下去陪同檢查，檢查之後讓伊簽收，伊是以主委的名義來簽收，後來伊就委託鉅豐公司來幫社區保養維修，報酬應該是20幾萬元。這份合約書是伊與鉅豐公司簽約的，欠費明細表伊有確認過，上面是伊簽名的沒有錯，我們社區本來就由鉅豐公司在保養維修，這些費用是每個月累積下來的，鉅豐公司請款均有明細表等語（參見原審96年2月15日言詞辯論筆錄）；於本院調查時結證稱略以：鉅豐公司確實有至城市桂冠大樓維修，施作完成後由現場人員簽收，系爭未付款項，因為有很多住戶沒有繳管理費，所以沒有給鉅豐公司等語（參見本院97年1月17日準備程序筆錄）。
㈡查城市桂冠大樓之消防設備，於94年5月6日經台中市政府
消防局第二大隊作消防安全檢查認定不合格，並於當日開具限期改善之通知單通知城市桂冠限期改善，該單位另於94年7月10日前往複查時，城市桂冠已依規定改善完畢，有台中市消防局96年12月18日消預字第0960013838號函附於本院卷可憑，足證上開證人等證稱鉅豐公司有至城市桂冠從事機電維修、改善工程，及鉅豐公司主張其確有受僱派員對城市桂冠管理之大樓從事系爭機電、消防等項目之保養、維修工作，尚屬可信。城市桂冠雖否認鉅豐公司有從事保養、維修工作，惟城市桂冠就其大樓公共設施，長期以來是否委託鉅豐公司以外之人從事一般保養、維修工作？及前揭城市桂冠大樓遭台中市政府消防檢查未能通過時，城市桂冠如何委託非鉅豐公司之他人維修，方通過檢查一節？均未見其提出資料以供查證，是城市桂冠空言否認鉅豐公司有從事系爭保養、維修工作，進而否認有積欠鉅豐公司維護費、修理費及材料費等，尚無可採。
㈢城市桂冠雖辯稱：於91年11月至94年12月間，城市桂冠因
遭戊○○等人以不合法方式控制並召集選舉而組成，戊○○等人所組成之非法第7屆管理委員會於92年11月間任期屆滿後，又再以非法身份召集選舉連任為第8屆委員，惟所謂之「第8屆委員」任期至遲亦應於93年11月到期，自應當然解任。但戊○○明知其並不具召集城市冠桂大樓區分所有權人會議之資格與權利，惟為達到其繼續控制城市桂冠大樓管理委員會之目的，以掩飾其侵占大樓公款之犯行，於任期屆滿卻不願卸任及辦理移交手續，直至95年1月始為之，鉅豐公司與戊○○訂立之系爭合約，對城市桂冠自不生效力云云，於原審並舉證人許麗娟到庭陳證：伊居住大約10年了．伊經選任為第七屆主委，但是前任主委顏文彬不願意移交給我，他移交給戊○○，我們有與芳鄰管理公司簽約，後來芳鄰公司被趕走。有些住戶將管理費直接存入帳戶，由我們選出的財委管理，因為戊○○是仲介業，也有很多出租戶把管理費交給他，因為顏文彬不願意移交給我，所以我們無法正式為大樓服務。顏文彬不移交給我，我們沒有經費來做。現在管委會是第十屆。戊○○對大廈的維護管理沒有做。消防局來檢查的時候伊不在場，因為樓管公司是由戊○○聘任的，管理員不會通知我們等語（參見原審96年5月17日言詞辯論筆錄）。退步言之，戊○○主任委員之資格縱未經合法選任，惟依證人許麗娟於原審到庭之上開陳述，其與戊○○皆有經部分住戶推舉為第七屆主任委員，而許麗娟並未有具體執行主任委員職權之事實，此觀諸前述許麗娟之證詞，前任主任委員未與許麗娟辦理移交，係與戊○○辦理移交，且就城市桂冠大樓之管理及消防檢查等事務，亦由戊○○委任他人執行，由戊○○代表城市桂冠在大樓收執台中市政府消防局之檢查通知單，而非由許麗娟為之，且城市桂冠現任法定代理人乙○○於95年5月11日，以存證信函催告第八屆主任委員戊○○於函到7日內，將其於主任委員任期期間，所保管之歷屆會議紀錄、財務報、對外公文、與廠商所簽訂之合約、財產清冊、存摺等物品移交予其點收、保存，以利社區運作，亦有存證信函在卷可參，是戊○○於91年11月至94年12月間，確實有以城市桂冠主任委員之身分對外執行城市桂冠主任委員之職權，應堪認定。至於城市桂冠提出台中市政府工務局中工宅字第0910005986號函文，其僅是就許麗娟單方來函而加以辦理回覆，自難以該單位轉載許麗娟之意見，即謂許麗娟為城市桂冠合法之第七屆、第八屆主任委員。況縱認許麗娟係當時合法之主任委員，但依上開說明戊○○既實際行使城市桂冠主任委員之職權，則其縱非城市桂冠之法定代理人，亦有表見代理之適用，依民法第169條前段規定，其與鉅豐公司所訂合約對城市桂冠仍屬有效。
㈣按公寓大廈應成立管理委員會或推選管理負責人。公寓大
廈成立管理委員會者，應由管理委員互推一人為主任委員，主任委員對外代表管理委員會。公寓大廈管理條例第29條第1項、第2項前段定有明文。本件鉅豐公司於93年4 月20日，與城市桂冠之主任委員戊○○簽訂系爭合約書，對城市桂冠自屬有效，業如上述。又系爭合約期間，固約定為93年4月20日起，至94年4月19日止，惟合約書中，解約欄下第2款亦約定「本合約自雙方完成用印日起生效，期滿甲乙雙方如無異議，合約視為自動延長1年，其後以此類推繼續有效，如甲方（即城市桂冠）欲終止合約或乙方（即鉅豐公司）欲調整保養費用時，應於有效期限內1個月
前以書面通知對方」。嗣上開合約期滿，兩造無異議，合約視為自動延長1年，繼續由鉅豐公司為城市桂冠擔任系爭公共設施之維護、修繕，是鉅豐公司主張系爭合約書於94年4月19 日期滿後，因雙方無異議，已續約1年，至95年4月19日，方屬期滿，自可認定。又於前述委託期間，城市桂冠尚積欠鉅豐公司保養費、工程材料費等計355,981元，亦如前述，是鉅豐公司依兩造間之合約書約定請求城市桂冠給付355,981元，為有理由。
㈤系爭合約書解約欄第3款約定：「甲方（指城市桂冠）遲
延支付服務費達20天時，經乙方（指鉅豐公司）以電話或派員或函件催告仍未於10日內付款者，以違約論；乙方除得終止本約，逕行退出本大樓之服務外，並得請求甲方賠償2個月服務費用之違約金及所欠費用」。是上開約定乃違約金之約定。查系爭合約書，本應於94年4月19日屆滿，因兩造無異議而延長至95年4月19日，城市桂冠遲延支付鉅豐公司94年4月、5月之維護費及材料費等，已如上述。而鉅豐公司因城市桂冠遲延支付上開費用，於94年8 月30日以台中市何厝郵局第1141號存證信函向城市桂冠催告請求付款，但城市桂冠迄今仍未付款，自屬違約，有存證信函及掛號回執附於本院卷可憑，是依兩造上開有關違約金之約定，城市桂冠自應給付違約金，此違約金之請求權，自不因鉅豐公司於事後再為城市桂冠繼續為消防維修而受影響，況請求違約金亦與權利濫用有間。再者約定之違約金過高者，法院得減至相當之數額，此為民法第252 條所明定。再違約金酌減與否及其酌減標準，應考量債務人履約之誠信、債權人所受損害、一般客觀事實及社會經濟情況等為斷。本件審酌鉅豐公司每月維護費為13,500元，城市桂冠違約情形，本院認鉅豐公司請求27,000元，尚屬過高，應予酌減為1萬元為適當。
㈥綜上所述，鉅豐公司本於兩造合約書之約定，請求城市桂
冠給付維護費、材料費及違約金，於365,981元及自95 年12月2日起至清償日止，按年息5%計算之利息，為有理由，應予准許。逾此請求，則為無理由，不應准許。原審判命城市桂冠應給付355,981萬元及其法定遲延利息，而駁回鉅豐公司其餘之訴。鉅豐公司就違約金受敗訴判決部分提起上訴，指摘原審判決不當，求予廢棄改判，命城市桂冠應再給付27,000元，及自95年12月2日起至清償日止，按年息5%計算之利息，於再命給付1萬元本息範圍內，為有理由，應予准許。逾此上訴部分，原判決為鉅豐公司敗訴之判決，並駁回其假執行之聲請，經核於法並無不合，上訴意旨求予廢棄改判，則為無理由，應駁回其上訴。至於城市桂冠之上訴，為無理由，應予駁回。
五、兩造其餘攻擊防禦方法及主張，經本院斟酌後，認為均不足以影響本件判決結果，爰不一一論列，併此敘明。
六、結論：本件鉅豐公司之上訴為一部有理由，一部無理由，城市桂冠之上訴為無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第449條第1項、第2項、第450條、第79條，判決如主文。
中 華 民 國 97 年 3 月 7 日
民事第三庭 審判長法 官 林洲富
法 官 林慧貞法 官 謝慧敏上正本證明與原本無異。
不得上訴。
中 華 民 國 97 年 3 月 7 日
書記官