臺灣臺中地方法院民事判決 96年度簡上字第68號上 訴 人 丙○○訴訟代理人 陳宏盈律師被 上訴人 乙○○○訴訟代理人 丁○○
甲○○上當事人間請求給付價金事件，上訴人對於民國96年1月10日本院沙鹿簡易庭95年度沙簡字第487號第一審判決提起上訴，本院於民國96年10月12日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用新臺幣捌仟壹佰元由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人主張：㈠緣坐落臺中縣○○鎮○○○段三塊厝小段330地號土地（以
下簡稱330號土地），原為訴外人即上訴人之妻蔡素貞所有，另同小段329地號內面積約546平方公尺之土地，則為上訴人向訴外人臺灣土地銀行承租之國有耕地（以下簡稱系爭耕地），上訴人及蔡素貞於民國86年5月13日與被上訴人訂立不動產買賣契約書，約定由被上訴人以新臺幣（下同）2,800,000元之價金，向蔡素貞購買330號土地全部，另向上訴人購買系爭耕地之承租權，然因兩造對國有耕地之承租權能否移轉或變更承租人一事存有疑慮，故於該不動產買賣契約書第14條約定：「本件買賣標的如因政府政策致無法移轉或轉變承租人，則乙方（即上訴人與蔡素貞）應和甲方（即被上訴人）另訂契約接受約束」等語，兩造並於86年5月19日，依照上述約款，另訂國有耕地租賃權讓渡契約書，約定：系爭耕地因出租機關法令限制或政府法令政策考量，致無法辦理承租人換約手續時，兩造同意暫時仍以上訴人為承租人名義登記；惟被上訴人依前述不動產買賣契約應給付之2,800,000元買賣價金中，應保留500,000元作為租賃權讓渡權利金（以下簡稱系爭保留款），俟系爭耕地之承租人可更名為被上訴人時，由被上訴人給付上訴人；且被上訴人就系爭保留款，應於每年12月底給付上訴人按週年利率2%計算之利息。
㈡兩造訂立前開國有耕地租賃權讓渡契約書後，蔡素貞即將33
0號土地之所有權移轉登記予被告，上訴人亦將其所承租之系爭耕地交付被上訴人使用，被上訴人並已給付扣除系爭保留款以外之買賣價金2,300,000元予上訴人及蔡素貞，且依約於每年12月給付按系爭保留款週年利率2%計算之利息10,000元。嗣上訴人先於91年12月17日接獲財政部國有財產局臺灣中區辦事處（以下簡稱國有財產局）來函表示：系爭耕地前經他人檢附兩造訂立之上述不動產買賣契約書及國有耕地租賃權讓渡契約書影本各1份，通知國有財產局，上訴人業已將系爭耕地承租權讓與被上訴人，再於92年4月25日經國有財產局發函通知：上訴人所承租由臺灣土地銀行代營之系爭耕地，因違反租約約定及耕地三七五減租條例第16條第1、2項規定，原訂租約無效，被上訴人則隨即於92年5月間向國有財產局申請承租系爭耕地。然按出賣他人之物之債權契約，依照目前最高法院所持見解，係屬有效，僅對於真正物之所有權人不生效力，兩造就系爭耕地所訂租賃權讓渡契約，不過係出租他人之物之債權契約，依照舉輕以明重之法理，亦當然為有效。況且，兩造在訂定上述不動產買賣契約書及國有耕地租賃權讓渡契約書之初，即已認知系爭耕地承租權之讓渡，受限於耕地三七五減租條例第16條第1、2項之強制規定，無法立即履行，須俟政府法令或政策限制解除時，再辦理系爭耕地承租人名義之變更，被上訴人亦至斯時始有給付系爭保留款予上訴人之義務，足見兩造間上述約定應有民法第246條第1項但書規定之適用，且係以政府法令變更，得將系爭耕地承租人名義由上訴人變更為被上訴人，作為被上訴人給付系爭500,000元保留款之停止條件。然經鈞院向國有財產局函詢結果，該局係因被上訴人之母即訴外人陳黃秀碧檢附兩造所訂不動產買賣契約書及國有耕地租賃權讓渡契約書提出檢舉，始得知上訴人將系爭耕地租賃權讓渡被上訴人之事，且由陳黃秀碧向國有財產局提出之該2份契約影本上所載「本影印文件與原件相符」等文字之下，均蓋有上訴人之印文，該印文復與被上訴人向國有財產局提出之系爭耕地承租申請書上所蓋印文相同，暨上訴人經國有財產局於92年4月25日發函通知系爭耕地之租約為無效後，被上訴人旋即於同年5月提出承租系爭耕地之申請，並於同年6月1日獲准承租，時間上過於巧合等情事綜合研判，陳黃秀碧顯係經被上訴人交付其保存之以上2份契約，受被上訴人之唆使，而向國有財產局提出前述檢舉，故被上訴人方為真正向國有財產局檢舉上訴人轉讓系爭耕地租賃權之人，是被上訴人顯係以不正當行為，阻止其向上訴人給付系爭保留款之停止條件成就，依民法第101條第1項規定，應認為該停止條件業已成就，則被上訴人自應給付上訴人系爭保留款，為此提起本件訴訟，請求被上訴人給付500,000元，及自92年6月1日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；並於原審陳明願供擔保，請准宣告假執行。
二、被上訴人對其於86年5月13日與上訴人及其妻蔡素貞訂定上述不動產買賣契約，以2,800,000元之價格，購買330號土地所有權及系爭耕地之承租權，另於同年月19日與上訴人訂定前開國有耕地租賃權讓渡契約書，且已依該2份契約約定交付2,300,000元予上訴人及蔡素貞，並保留500,000元之系爭保留款，留待系爭耕地可更名由其承租時再行給付等情，均無爭執，惟抗辯：上訴人明知系爭耕地承租權不得轉讓卻予以隱瞞，並對伊誆稱可向臺灣土地銀行辦理系爭耕地之租賃權過戶，及系爭耕地在幾年內會放領等語，伊因不諳法律，聽信上訴人所言，始與上訴人訂定以上2份契約及給付價金2,300,000元；惟上訴人與臺灣土地銀行就系爭耕地所訂租賃契約，既因上訴人違反耕地三七五減租條例規定，將租賃權讓渡被上訴人而歸於無效，上訴人已無可能將系爭耕地之租賃權轉讓予伊，則上訴人自不得根據兩造所訂國有耕地租賃權讓渡契約約定，請求伊給付系爭保留款500,000元。再者，伊未曾向國有財產局檢舉上訴人將系爭耕地轉租而未自任耕作，而係自行在系爭耕地上辛勤耕作許久後，向國有財產局提出申請，方取得系爭耕地之承租權，故上訴人指稱伊係故意以不正當方式，阻止系爭保留款給付之停止條件成就，對上訴人仍負有給付系爭保留款之義務，均不足採等語。
三、原審對於上訴人之請求，判決上訴人全部敗訴，上訴人對於原審判決全部不服，提起上訴，並聲明：原判決廢棄；上廢棄部分，被上訴人應給付上訴人500,000元，及自92年6月1日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；被上訴人則聲明：駁回上訴。
四、以下事實為兩造所不爭執，核與上訴人於原審提出之不動產買賣契約書影本、國有耕地租賃權讓渡契約書影本、330號土地登記謄本影本、財政部國有財產局中部辦事處91年12月
17 日台財產中管字第0910029914號函影本及92年3月26日台財產中管字第0920007720號函影本（參見原審卷第9至20頁）相符，堪信為真實：
㈠上訴人與其妻蔡素貞於86年5月13日，與被上訴人訂立不動
產買賣契約書，約定由被上訴人以價金2,800,000元，向蔡素貞購買330號土地所有權，及上訴人向臺灣土地銀行承租之系爭耕地承租權，雙方在上開不動產買賣契約書第14條約定「本件買賣標的如因政府政策致無法移轉或轉變承租人，則乙方（按即上訴人與蔡素貞）應和甲方（按即被上訴人）另訂契約接受約束」等語。
㈡兩造另於86年5月19日訂立國有耕地租賃權讓渡契約書，約
定被上訴人依前述不動產買賣契約應給付之2,800,000元買賣價金中，應保留500,000元（即系爭保留款），留待系爭耕地之承租人可更名為被上訴人時再給付上訴人，且被上訴人應於每年12月給付上訴人依該保留款週年利率2%計算之利息。蔡素貞嗣後已將330號土地所有權移轉登記予被上訴人，上訴人則將系爭耕地交付被上訴人使用，被上訴人亦已給付除系爭保留款外之買賣價金2,300,000元。
㈢上訴人於91年12月17日及92年3月26日陸續接獲國有財產局
來函通知：其因私自將向臺灣土地銀行承租之系爭耕地租賃權讓與被上訴人，違反耕地三七五減租條例第16條第1、2項規定，原訂租約無效。嗣後系爭耕地由被上訴人向國有財產局申請承租獲准。
五、上訴人另主張：兩造就系爭耕地租賃權所訂讓渡契約，僅為出租他人之物，較諸業經最高法院肯認其效力之出賣他人之物契約情節更輕微，自非無效；又該租賃權讓渡契約係以政府法令或政策變更，得將系爭耕地承租人名義由上訴人變更為被上訴人，作為被上訴人給付系爭保留款500,000元之停止條件，然上訴人係因被上訴人向國有財產局檢舉上訴人違法將系爭耕地轉租予被上訴人，致遭國有財產局撤銷系爭耕地承租權，因而無法將系爭耕地承租權讓與被上訴人，是被上訴人顯係以不正當行為，阻止其給付系爭保留款予上訴人之停止條件成就，依民法第101條第1項規定，應認為該條件業已成就，故被上訴人仍應給付上訴人系爭保留款等語，為被上訴人所否認，並以前揭情詞置辯，從而本件應審究者，厥為：
㈠上訴人依據兩造所訂國有耕地租賃權讓渡契約書約定，請求
被上訴人給付系爭保留款，有無理由？㈡上訴人未能依兩造所訂國有耕地租賃權讓渡契約書之約定，
將系爭耕地之承租人名義更名為被上訴人，以致其不得請求被上訴人給付系爭保留款，是否係被上訴人所造成？若是，上訴人主張被上訴人係以不正當之行為，使其給付系爭保留款之停止條件不成就，依民法第101條第1項規定，應認該停止條件業已成就，有無理由？茲依序論述如下：
㈠首按承租人應自任耕作，並不得將耕地全部或一部轉租於他
人；承租人違反前項規定時，原訂租約無效，得由出租人收回自行耕種或另行出租，分別為耕地三七五減租條例第16條第1、2項所明定。又前揭條文規定耕地承租人應自任耕作，係屬強制規定，故承租人違反該規定而未自任耕作時，原訂租約無待於終止，當然向後失其效力，租賃關係因而歸於消滅（最高法院80年臺再字第15號判例參照）。查兩造在86年5月19日訂立國有耕地租賃權讓渡契約書後，上訴人即將其向臺灣土地銀行承租之系爭耕地交付被上訴人耕作使用一節，業如前述，參諸被上訴人於92年3月21日為申請辦理系爭耕地承租事宜，而向國有財產局提出之申請書中記載：其自86年5月19日起即在系爭耕地上自任耕作，種植農作物等情（參見卷附國有財產局以95年12月28日台財產中管字第0950035191號函檢附之該申請書），未為上訴人所爭執，顯見上訴人自與被上訴人訂定上述國有耕地承租權讓渡契約之同日起，即未自行耕作系爭耕地，揆諸前揭規定與判例意旨，上訴人與臺灣土地銀行間就系爭耕地訂定之租約，因上訴人自86年5月19日起未自任耕作，有違前揭三七五減租條例之強制規定，而歸於無效，故上訴人自該日起，即已喪失系爭耕地之承租人地位。而依前述國有耕地租賃權讓渡契約書第壹條：「乙方（按即上訴人，以下同）願將向臺灣土地銀行承租之國有耕地‧‧之承租權全部讓渡予甲方（按即被上訴人，以下同），而甲同意承受是實」，及第陸條：「本租賃權讓渡權利金保留五十萬元（按即系爭保留款），留待承租人可換名或本標的可放領時一併交付乙方」等約款可知，兩造所訂該讓渡契約，係以上訴人對系爭耕地之承租權，作為讓與之標的，並以系爭耕地之承租人可更名為被上訴人或該耕地可放領時，為被上訴人給付系爭保留款予上訴人之停止條件，然上訴人於訂定該讓渡契約後，既因未自任耕作，而喪失系爭耕地之承租權，對於該耕地之出租人已無任何權利可資主張，從而自無可能依兩造所訂上述讓渡契約約定，徵求出租人同意，將承租人名義更換為被上訴人，以將系爭耕地承租權有效讓與被上訴人，則被上訴人給付系爭保留款之停止條件當無成就之可能，故上訴人請求被上訴人給付系爭保留款，自屬於法無據。上訴人雖主張：出賣他人之物之債權契約，依照目前最高法院所持見解係屬有效，僅對於真正物之所有權人不生效力，兩造就系爭耕地所訂租賃權讓渡契約，不過係出租他人之物之債權契約，依照舉輕以明重之法理，應屬當然有效，僅對於真正物之所有人不生效力等語。然承前所述，本院認為上訴人請求被上訴人給付系爭保留款，所以不應准許之理由，乃上訴人與臺灣土地銀行間就系爭耕地所訂租約，因上訴人於86年5月19日違反應自任耕作之強制規定而失其效力，上訴人遂無可能依兩造所訂國有耕地租賃權讓渡契約約定，取得系爭耕地出租人同意，將承租人名義更改為被上訴人，被上訴人給付系爭保留款之條件因而無法成就所致，而非兩造所訂國有耕地租賃權讓渡契約書此一上訴人所稱「出租他人之物」契約無效，且該國有耕地租賃權讓渡契約書之內容，與他人之物之買賣毫無關聯，則有關出賣他人之物契約之效力問題，要非本件訴訟應探究之重點，是上訴人前述關於出賣他人之物之契約，在締約當事人間係屬有效之法律見解，固屬的論，然在本件訴訟中並無適用餘地，本院亦無從依據上訴人以上主張，而為對其有利之認定。
㈡次按因條件成就而受不利益之當事人，如以不正當行為阻其
條件之成就者，視為條件已成就，民法第101條第1項固規定甚明，惟所謂阻其條件之成就，必須有阻其條件成就之故意行為，始足當之；換言之，條件之不成就，若非由因條件成就將受不利益之當事人之行為所致，即無上述規定之適用。兩造所訂國有耕地租賃權讓渡契約，係以上訴人可將系爭耕地承租人名義更換為被上訴人，作為被上訴人給付系爭保留款之停止條件，惟上訴人因於訂定該讓渡契約後，將系爭耕地交由被上訴人耕作，而未自任耕作，導致其與臺灣土地銀行所訂系爭耕地租約，因違反法律強制規定而當然歸於無效，其亦因此無從徵得出租人同意，將系爭耕地之承租人名義更名為被上訴人等情，業如前述，是以被上訴人給付系爭保留款之停止條件無法成就，乃上訴人自身違反法律強制規定，將系爭耕地交付被上訴人耕作，以致其喪失該耕地承租人之地位所致。至上訴人雖主張：被上訴人係將兩造訂定之上述不動產買賣契約書及國有耕地租賃權讓渡契約書，交予其母親即訴外人陳黃秀碧，由陳黃秀碧於91年12月17日向國有財產局檢舉上訴人將系爭耕地轉租他人，方導致國有財產局以上訴人違反系爭耕地租約及耕地三七五減租條例第16條規定為由，通知上訴人原訂耕地租約無效等情，惟上訴人與臺灣土地銀行間之系爭耕地租賃契約，早在上訴人於91年12月間遭人提出上述檢舉前之數年（即86年5月19日），已因上訴人將系爭耕地交付被上訴人使用而歸於無效，是以上訴人所稱被上訴人乃真正向國有財產局提出檢舉之人等情，縱屬真實，上訴人所以無法請求被上訴人給付系爭保留款，仍係因其於86年間起未自任耕作系爭耕地而喪失承租權所致，而非導因於被上訴人在91年間檢舉上訴人就該耕地有轉租及不自任耕作情事，則上訴人主張：被上訴人向國有財產局提出檢舉，係以不正當之行為阻止其給付系爭保留款之停止條件成就，依民法第101條第1項規定，應認被上訴人給付保留款之條件已成就云云，並無足採。上訴人雖聲請本院命被上訴人提出後者保管之不動產買賣契約書正本及國有耕地租賃權讓渡契約書正本到庭，以證明被上訴人確有將該2份契約交由其母親向國有財產局檢舉上訴人違法轉租與未自任耕作之事，惟依上述說明，本院認無進行此項證據調查之必要，附此敘明。
六、綜上所述，上訴人雖與被上訴人於86年5月19日訂定國有耕地租賃權讓渡契約書，約定由上訴人將系爭耕地之租賃權讓渡予被上訴人，被上訴人則應於系爭耕地得更名由其承租時，給付上訴人系爭保留款500,000元，惟因上訴人於簽訂上述讓渡契約當日，即將系爭耕地交付被上訴人使用，而未自任耕作，致其與臺灣土地銀行就系爭耕地所定租賃契約，因違反法律強制規定而歸於無效，其就系爭耕地之承租權因而喪失，自無從依上述讓渡契約約定，取得出租人同意，將系爭耕地之承租人更名為被上訴人，則被上訴人給付系爭保留款之停止條件既未成就，上訴人請求被上訴人給付系爭保留款500,000元，及自92年6月1日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，於法無據，應予駁回；其於原審所為假執行之聲請，因訴之駁回，亦失所附麗，應併駁回。原審以兩造所訂國有耕地租賃權讓渡契約書，係由上訴人將系爭耕地轉租予被上訴人，則上訴人與臺灣土地銀行就系爭耕地所訂租約，及兩造所訂上述租賃權讓渡契約，均因違反耕地三七五減租條例第16條第1項之強制規定而失效，上訴人無從本於該無效之讓渡契約，請求被上訴人給付系爭保留款為由，為上訴人敗訴之判決，及駁回其假執行之聲請，雖與本院所持理由不同，惟結論並無二致，故仍應予以維持。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，經核均與判決之結果無影響，爰不分別斟酌論述；又被上訴人曾聲請訊問證人周祐廷，旨欲證明其所提出由該證人出具、內容略為：被上訴人係因受上訴人以可讓渡系爭耕地承租權等語欺騙，始與上訴人訂定上述國有耕地租賃權讓渡契約書等情之說明書為真實，然被上訴人於86年5月19日簽訂上述契約迄今已逾10年，其既從未以訂立該契約係受詐欺所為意思表示為由主張撤銷，則依民法第93條規定，其撤銷權已逾除斥期間而不得行使，故該契約對於兩造均有拘束力，是上述證人出具之證明書內所載：上訴人在兩造締訂上開契約過程中曾經欺騙被上訴人云云，是否屬實，並非本件訴訟應審酌之重點，本院因認無訊問該證人之必要，附此敘明。
八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第449條第2項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 96 年 10 月 26 日
民事第二庭 審判長法 官 許秀芬
法 官 王鏗普法 官 鍾啟煒上正本證明與原本無異。
不得上訴。
中 華 民 國 96 年 10 月 26 日
書記官