臺灣臺中地方法院民事判決 96年度訴字第1050號原 告 甲○○○訴訟代理人 王信雄律師被 告 丙○○
路24訴訟代理人 洪塗生律師複代理人 乙○○上列當事人間請求交還土地等事件，本院於民國96年8月6日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應將坐落台中縣○○鄉○○○段○○○○○○號土地上之水塔及塑膠管線拆除，並將土地交還原告。
被告應自民國96年1月1日起至交還上開土地之日止，按月給付原告新臺幣參萬參仟參佰參拾參元。
訴訟費用新臺幣柒仟貳佰柒拾元，由被告負擔。
本判決於原告以新臺幣貳拾貳萬元為被告供擔保後，得假執行。
但被告以新臺幣陸拾陸萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
壹、兩造爭執要旨：
一、原告主張：
(一)被告於民國（下同）92年12月7日與原告簽訂土地承租合約書，承租原告所有坐落台中縣○○鄉○○○段○○○○○○號土地（以下稱82-10地號土地），面積5099平方公尺，供其耕作之用，租賃期間自93年1月1日起95年12月31日止，為期3年，租金每年新臺幣（下同）400,000元（每月租金33,333元），並約定被告應於租約期滿時將地上物清除，回復原狀後交還原告。未料被告於租約期滿租賃關係消滅後，竟拒將系爭土地交還。被告逾期不交還，無權占用系爭土地，妨害原告使用收益，應賠償原告按每月租金額計算之損害金。
(二)按租賃契約訂明期滿後絕不續租，或續租應另訂契約者，即不發生民法第451條所訂更新契約之效力，最高法院55年台上字第276號判例可資參照。被告於92年12月7日與被告所定「土地承租合約書」第5條明載：「租期屆滿或視同到期，乙方應將地上物清除，否則視同廢棄物任由甲方處置，不得異議或要求任何費用。」已具有表示租期屆滿時，反對承租人繼續使用收益租賃物之意義，原告並分別於96年1月3日以台中郵局第13支局第1號存證信函催告被告於95年12月20日所匯入原告在合作金庫之58萬元於同年月7日領回，被告未予置理，原告不得已於同年月23日持向臺灣臺中地方法院提存所辦理提存，並於同年月26日以台中郵局第13支局第15號存證信函通知被告，足顯被告於租期屆滿後，拒收租金，並通知被告領回，亦未訂立新約，確有合法終止租約之表示，兩造間租賃關係以因終止租約而消滅。
(三)兩造於86年10月31日就系爭土地簽訂菜園承租契約書，業已因兩造於92年12月7日重新簽訂「土地承租合約書」後，原菜園承租契約書已失其拘束力。且農業發展條例第20條第1項前段規定：「本條例中華民國八十九年一月四日修正施行後所訂立之農業用地租賃契約，不適用耕地三七五減租條例之規定。」同條例第21條第2項前段規定：「前項農業用地租賃契約訂有期限者，其租賃關係於期限屆滿時消滅，不適用民法第四百五十一條及土地法第一百零九條、第一百十四條之規定。」該「土地承租合約書」係於92年12月7日重新簽訂，依上揭法條規定已不適用耕地三七五減租條例，被告主張延續適用耕地三七五減租條例規定，顯無理由，並不足採。
(四)又農業發展條例第20條第2項明訂有「出租人及承租人另有約定者除外」之規定，縱認兩造於92年12月7日所訂「土地承租合約書」為86年10月31日簽訂菜園承租契約書之續約（事實上兩造於92年12月7日重新簽訂「土地承租合約書」後，依農業發展條例第20條第1項前段規定，不適用耕地三七五減租條例，原菜園承租契約書效力不及於「土地承租合約書」），惟兩造於92年12月7日所訂土地承租合約書第5條載明：「租期屆滿或視同到期，乙方應將地上物清除，否則視同廢棄物任由甲方處置，不得異議或要求任何費用」，已具有表示於租期屆滿時，反對承租人繼續使用收益租賃物之約定，此有最高法院55年台上字第276號判例：「租賃契約訂明期滿後絕不續租，或續租應另訂契約者，即不發生民法第451條所訂更新契約之效力」可資參照；且依農業發展條例第21條第2項前段規定：「前項農業用地租賃約定有期限者，其租賃關係於期限屆滿時消滅，不適用民法第四百五十一條及土地法第一百零九條、第一百十四條之規定。」兩造於92年12月7日重新簽訂「土地承租合約書」，不論租期、租金、期滿處分等規定，再再與菜園承租契約書所訂內容條件無一相同，依農業發展條例第20條第1項前段規定，不適用耕地三七五減租條例之規定，故該土地承租合約書所訂租賃關係於期限屆滿時消滅，被告於租約期滿租賃關係消滅後拒將系爭土地交還，無權占用系爭土地，妨害原告權益，有違誠信，被告主張兩造之租賃關係繼續有效存在，應無理由。
(五)並聲明：⑴被告應將系爭82-10地號土地上之水塔及塑膠管線拆除，並將土地交還原告；⑵被告應給付原告自96年1月1日起至交還上開土地之日止，按月以33,333元計算之損害金；⑶願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告抗辯：
(一)農業發展條例第20條第1、2項規定：「本條例民國八十九年一月四日修正施行後所定之農業用地租賃契約，應依本條例之規定，不適用耕地三七五減租條例之規定。本條例未規定者，適用土地法、民法及其他有關法律之規定。本條例民國八十九年一月四日修正施行前已依耕地三七五減租條例，或已依土地法及其他法律之規定訂定租約者，除出租人及承租人另有約定者外，其權利義務關係、租約之續約、修正及終止，悉依該法律之規定。」而查，被告與原告於86年10月31日就系爭土地簽訂菜園租賃契約，租賃期限為6年，自87年1月1日至92年12月31日，依前揭規定，兩造所簽訂之農業用地租賃契約應適用耕地三七五減租條例之規定，而關於兩造間農用地租賃契約之權利義務關係、租約之續約、修正及終止，自應適用耕地三七五減租條例之規定。次查，雙方於92年12月7日再簽續約，租賃期限為3年，自93年1月1日至95年12月31日，為簽約之延續，此觀本契約係於前約到期日前簽定可明，則此租賃契約仍應適用耕地三七五減租條例，當然包括該契約之權利義務、租約之續約等。而耕地三七五減租條例第20條規定：「耕地租約於租期屆滿時，除出租人依本條例收回自耕外，如承租人願繼續承租者，應續訂租約。」兩造關於系爭土地之租賃契約，應適用耕地三七五減租條例已如前所述，今被告既願意繼續承租，依上開規定，原告除依該條例收回自耕外，即應與被告續定租約，為強制契約的一種，乃保障承租人續約權利之規定（司法院大法官會議解釋第580號解釋意旨參照）。是以租約期滿時，承租人如有請求續租之事實，縱為出租人所拒絕，租賃關係亦非因租期屆滿而當然消滅（最高法院51年台上字第1858號判例意旨參照）。又被告已通知原告續租，兩造之租賃關係即繼續存在，而依耕地三七五減租條例第20條規定，原告即應與被告續定租約，且被告亦已將租金匯予原告，故被告本於租賃關係占有使用系爭土地，為有權占有，原告之訴應無理由。
(二)按耕地三七五減租條例第6條第1項所載「本條例施行後，耕地租約應一律以書面為之；租約之訂立、變更、終止或換訂，應由出租人會同承租人申請登記」云云，係為保護佃農及謀舉證上便利而設，非為凡租約之訂立、變更、終止或換訂，須經登記，始能生效（最高法院51年台上字第2629號判例、85年台上字第2926號民事判決意旨參照）。兩造所訂立之菜園租賃契約書及土地承租合約書，實質上均係耕地之租用，雖未經登記，仍屬有效成立，依耕地三七五減租條例第1條規定，自有耕地三七五減租條例之適用。又耕地三七五減租條例第20條規定：「耕地租約於租期屆滿時，除出租人依本條例收回自耕外，如承租人願繼續承租者，應續訂租約。」此為強制契約的一種，乃國家為實現其經濟及社會政策，以保護經濟上之弱者，保障承租人續約權利之規定，且既以法律規定代替出租人的承諾，自與私法自治或契約自由無違（臺灣彰化地方法院93年訴字第89號民事判決意旨參照）。又對於89年1月4日前成立之耕地租約，並未排除耕地三七五減租條例所規範之權利義務關係，立法者顯然已考量三七五減租條例之耕地承租人長期對土地利用改良之貢獻，另設保障佃農之具體實現，縱認三七五減租條例若干規定有不合時宜之處，亦應透過修法程序解決，既仍屬有效施行之法律，法院自不得拒絕適用（臺灣臺南地方法院92年訴字第1327號民事判決意旨參照）。
(三)耕地三七五減租條例第5條規定：「耕地租佃期間，不得少於六年；其原約定租期超過六年者，依其原約定。」據此，耕地租賃期間至少應為6年，均應依照耕地三七五減租條例規定，一律延長為6年，且在延長期間，原租約承繼續有效（臺灣高等法院高雄分院84年上字第524號民事判決意旨參照）。兩造訂立之菜園租賃契約書及土地承租合約書均應適用耕地三七五減租條例之規定，已如前述，然上開土地承租合約書之租期僅有3年（自93年1月1日至95年12月31日），依上開規定，此土地承租合約書之租期應延長為6年，即自93年1月1日至98年12月31日。故在此期間內，兩造租約仍繼續有效，被告本於租賃關係占有使用系爭土地，自屬有權占有，原告之訴應無理由。
(四)並聲明：⑴原告之訴駁回；⑵如受不利判決，願供擔保請准宣告假執行。
貳、本件經兩造整理並協議簡化爭點如下：
一、不爭執事項：（本院採為判決之基礎）
(一)兩造於86年10月31日簽訂「菜園租賃契約書」，約定由原告（契約書之甲方）○○○鄉○○○段○○○○○○號土地（面積0.5099公頃）、同段82-12地號土地（面積0.0129公頃）出租予被告（契約書之乙方）作為菜園使用。其第二條約定：「租賃期限：甲乙雙方洽定願意訂為6年，自民國87年1月1日起至民國92年12月31日止。」第三條約定：「每年租金新台幣肆拾柒萬元整，雙方願定每年分期，現金應於每年元月31日繳付，無論任何理由不得拖延或拒納。」第四條約定：「……⒋除甲方同意繼續出租外，乙方於租賃期滿即日將菜園以誠意歸還甲方，不得藉詞推諉或任何主張向甲方請求任何費用。」（其餘約定內容詳參卷附之菜園租賃契約書）。
(二)兩造於92年12月7日簽訂「土地承租合約書」，內容為：「立合約書人甲○○○（以下稱為甲方）、丙○○（以下稱為乙方），雙方因土地承租，同意訂立合約條件如下：甲方願意將自己菜園（座落於梨山福壽山農場宋莊附近土地一筆，地號福壽山段82-10號）租與乙方耕作管理使用。雙方言明租期自民國93年1月1日起至民國95年12月31日止，共計3年。租金每年新台幣肆拾萬元整。租金每年國曆元月份一次繳清（付年頭），若遲延二個月，經催告不付則視同到期。租期屆滿或視同到期，乙方應將地上物清除，否則視同廢棄物由甲方處置不得異議，或要求任何費用。……」
(三)系爭土地之地目：旱，使用分區：山坡地保育區，使用地類別：農牧用地，原告於85年11月9日因繼承取得所有權，於86年6月5日完成登記（卷附之土地登記謄本參照）。
(四)被告在系爭土地上有水塔及種植高麗菜（如原告96年6月20日準備書狀所附照片所示）。
二、爭執之事項：
(一)兩造於92年12月7日簽訂之「土地承租合約書」，是否為兩造於86年10月31日簽訂之「菜園租賃契約書」之延續？
(二)上開「土地承租合約書」，有無耕地三七五減租條例之適用？
(三)原告依租賃物返還請求權（民法第455條及民法第431條第2項但書），請求被告應將系爭土地上之水塔及塑膠管線拆除，並將土地交還原告，有無理由？
(四)原告依不當得利返還請求權（民法第179條前段），請求被告應給付原告自96年1月1日起至交還系爭土地之日止按月以33,333元計算之損害金，有無理由？
參、得心證之理由
一、兩造於92年12月7日簽訂之「土地承租合約書」，是否為兩造於86年10月31日簽訂之「菜園租賃契約書」之延續？說明如下：
(一)兩造於86年10月31日簽訂之「菜園租賃契約書」，其租賃標的○○○鄉○○○段○○○○○○號土地（面積0.5099公頃）及同段82-12地號土地（面積0.0129公頃），租金每年470,000元，租期自87年1月1日起至92年12月31日止（不爭執事項㈠參照）。而兩造於前開「菜園租賃契約書」到期前之92年12月7日，就82-10地號土地另簽訂「土地承租合約書」，租期接續前開租約自93年1月1日起至95年12月31日止；又因被告未續租82-12地號土地，故租金減為每年400,000元（不爭執事項㈡參照）。依該等租約內容觀之，兩造就82-10地號土地，顯然有於第一次租約到期後續為租賃之合意。故就82-10地號土地之租賃使用關係而言，上開前後二次租約具有延續性，當無疑義。
(二)據上所述，兩造於92年12月7日簽訂之「土地承租合約書」，應認為是兩造於86年10月31日簽訂之「菜園租賃契約書」之延續。
二、上開「土地承租合約書」，有無耕地三七五減租條例之適用？說明如下：
(一)系爭82-10地號土地之地目：旱，使用分區：山坡地保育區，使用地類別：農牧用地（不爭執事項㈢參照）。而被告向原告承租系爭土地後，確實用以種植高麗菜等農作物（即自任耕作），故屬耕地租用情形（土地法第106條第1項參照）。而依耕地三七五減租條例第1條「耕地之租佃，依本條例之規定；本條例未規定者，依土地法及其他法律之規定」所定，兩造於86年10月31日簽訂之「菜園租賃契約書」，即有耕地三七五減租條例之適用，此不因兩造未為耕地租約之登記而有不同（最高法院51年台上字第2629號判例「耕地三七五減租條例第六條第一項載：『本條例施行後，耕地租約應一律以書面為之，租約之訂立、變更、終止或換約，應由出租人會同承租人申請登記』云云，係為保護佃農及謀舉證上便利而設，非謂凡租約之訂立、變更、終止或換約，須經登記，始能生效。」參照）。至於兩造因未申請耕地租約登記，彼等是否認知所訂系爭耕地租約有耕地三七五減租條例之適用（如兩造之租金並未以耕地主要作物正產品全年收穫總量為計算依據；雙方如發生耕地租佃爭議時，是否會依該條例第26條規定為調解調處；更重要者，雙方對違反該條例第21～24條規定會構成犯罪有否有所認識等），則在所不問。而系爭租約適用耕地三七五減租條例之結果，雖然產生若干弔詭及與當事人真意不符之情形，但就法律之適用而言，卻是不得不然。
(二)幸按農業發展條例第20條第1項規定：「本條例民國八十九年一月四日修正施行後所訂立之農業用地租賃契約，應依本條例之規定，不適用耕地三七五減租條例之規定。本條例未規定者，適用土地法、民法及其他法律之規定。」此乃有鑑於耕地三七五減租條例於40年間制定當時有其時空背景（即為保障耕地租佃，維護佃農權益，間接扶植自耕農），現在則已不合時宜，故修法排除適用。而同條第2項規定：「本條例民國八十九年一月四日修正施行前已依耕地三七五減租條例，或依土地法及其他法律之規定訂定租約者，除出租人及承租人另有約定者外，其權利義務關係、租約之續約、修正及終止，悉依該法律之規定。」則係為維持法律秩序及契約關係之安定，於除當事人另有約定情形外，仍繼續適用耕地三七五減租條例。惟於當事人另有約定之情形，基於尊重當事人意思自決及修法排除適用之意旨，則不再強制繼續適用耕地三七五減租條例。茲查：兩造於86年10月31日簽訂之「菜園租賃契約書」雖有耕地三七五減租條例之適用，但就系爭82-10地號土地於92年12月7日續訂租約時，雙方已明確約定租期自93年1月1日起至95年12月31日，且特別約明「租期屆滿或視同到期，乙方應將地上物清除，否則視同廢棄物由甲方處置不得異議，或要求任何費用」等語，以示租期屆滿即應返還土地（將地上物清除之目的即在返還土地）。契約當事人既有特別約定租期僅有3年，且於租期屆滿即應返還土地，則耕地三七五減租條例第5條前段「耕地租佃期間，不得少於六年」，第20條「耕地租約於租期屆滿時，除出租人依本條例收回自耕外，如承租人願繼續承租者，應續租約」之規定，於本件「土地承租合約書」即無適用之餘地。
三、原告依租賃物返還請求權（民法第455條及民法第431條第2項但書），請求被告應將系爭土地上之水塔及塑膠管線拆除，並將土地交還原告，有無理由？說明如下：
按土地法第109條規定：「依定有期限之契約租用耕地者，於契約屆滿時，除出租人收回自耕外，如承租人繼續耕作，視為不定期限繼續契約。」而查，系爭耕地租約於租期屆滿時，原告表示要收回自耕（原告所寄台中郵局第13支局第15號存證信函及本院96年8月6日言詞辯論筆錄參照），故無前述耕地不定期繼續契約擬制規定之適用。又承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物；承租人就租賃物所增設之工作物，得取回之，但應回復租賃物之原狀，民法第455條前段、第431條第2項定有明文。再「承租人於租賃關係終止後應返還租賃物，為民法第455條所明定，其就租賃物所增設之工作物，除合於民法第431條第1項之規定得請求償還有益費用外，應自行拆除回復租賃物之原狀，始能認已盡返還租賃物之義務，否則對於出租人因此所生之損害應負賠償責任。」最高法院43年度台上字第421號民事裁判要旨可資參照。據此以論，原告依租賃物返還請求權，請求被告應將系爭土地上之水塔及塑膠管線拆除，並將土地交還原告，即屬正當。
四、原告依不當得利返還請求權（民法第179條前段），請求被告應給付原告自96年1月1日起至交還系爭土地之日止按月以33,333元計算之損害金，有無理由？說明如下：按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第455條前段定有明文。又按無法律上原因而受利益，致他人受損害者，應還還其利益，民法第179條前段亦有明定。而無權占有他人之土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念（最高法院61年度台上字第1695號判例意旨參照）。易言之，租賃期限屆滿後，承租人若仍繼續占有租賃物者，即屬無權占有，對出租人即構成不當得利。而無權占有他人之土地，依社會通常之觀念，被占有人因不能使用該租賃物，自受有相當於租金之損害。準此以解，被告於95年12月31日租期屆滿後，仍繼續占有系爭土地，對原告而言，即受有相當於租金之損害。茲審酌兩造之租約於租期屆滿當時之租金為每年400,000萬元，折算每月租金為33,333元（計算式：400,000÷12=33,333，元以下四捨五入），則原告於租期屆滿後不能使用系爭土地所受相當於租金之損害，即應以每月33,333元計算為適當。從而原告依不當得利返還請求權，請求被告自96年1月1日起至交還系爭土地之日止按月給付原告33,333元，亦屬有據。
五、綜上所述，原告請求被告應將系爭82-10地號土地上之水塔及塑膠管線拆除，並將土地交還原告；及被告應自96年1月1日起至交還上開土地之日止，按月給付原告33,333元，為有理由，應予准許。
六、兩造各自陳明願供擔保聲請宣告假執行及免為假執行，經核均與法律規定相符，爰分別酌定相當擔保金額准許之。
七、本件訴訟費用合計7,270元，應由敗訴之被告負擔。
伍、訴訟費用負擔、宣告假執行及免為假執行之依據：民事訴訟法第78條、第390條第2項、第392條第2項。
中 華 民 國 96 年 8 月 20 日
民事第三庭 法 官 游文科正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 96 年 8 月 20 日
書記官 謝坤冀