臺灣臺中地方法院民事判決 96年度訴字第1123號原 告 臺中市政府法定代理人 乙○○訴訟代理人 張慶達律師複代理人 丙○○被 告 甲○○訴訟代理人 施志明律師上列當事人間交還房地等事件，本院於96年9月26日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應將坐落○○○區○○段○○段○○號及同小段三地號原告所有土地上如附圖編號Ｂ、Ｄ所示建物即門牌號碼台中市○○路○○○巷○號 (面積四十八平方公尺)騰空連同其所坐落之土地交還原告。
被告應給付原告新臺幣貳拾萬零柒佰肆拾元，及自民國九十六年五月十五日起至交還前開房屋之日止，按月以新臺幣叁仟肆佰伍拾肆元計算之損害金。
本判決第一項交還房屋之履行期間為叁個月。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔五分之四，餘由原告負擔。
本判決原告勝訴部分，於原告以新臺幣伍拾貳萬元供擔保後，得假執行。被告如於假執行程序實施前，以新臺幣壹佰伍拾肆萬伍仟柒佰肆拾元為原告預供擔保，得免為假執行。
其餘假執行聲請駁回。
事實及理由
壹、原告主張：㈠原告起訴主張：緣系爭房地屬市府州廳附屬官舍，光復後由
原告接管，為台中市市產，土地部分業經登記為原告所有，惟地上建物並未一併登記。系爭房地目前由被告無權占有，爰依民法第767條、第184條之規定，請求被告返還上開建物及建物所在土地以回復原狀。退步言之，苟被告可舉證對建物享有所有權或其他權源，然原告為土地合法權利人，依法至少亦得請求被告拆除房屋返還土地。㈡次按本件系爭土地及房屋，因被告之無權占用致不能為正常之使用收益，爰依民法第179條、第184條併請求被告賠償所受損害返還所受相當於租金之不當得利。其金額，依台中市市有非公用基地房屋租金率基準，即土地部分按土地公告地價總額年息5% 計算，依此計算土地部分每月相當於租金之損害為新台幣 (下同)6,859 元，建物依房屋現值年息10%每月相當於租金之損害為1,038元，則自起訴前五年起之相當於租金之損害473,806元，並未逾土地法第105條、第97條第1項所定之租金限額，爰依民法第184條、第179條規定，併提起此部分之訴。
㈡對被告抗辯之陳述：
⒈被告辯稱系爭房屋係「由台中市政府撥交陸軍戰機處做為官
兵眷屬宿舍，由陸軍戰機處配住予其所屬官兵李正芳居住…」云云，惟被告並未舉證以實其說，原告否認之。
⒉原告為配合「非屬歷史建築之附屬辦公廳舍收回再運用計畫
」，曾請求被告繳交5年之系爭房屋及土地補償金及返還系爭附屬廳舍及土地，然並無同意為被告爭取12萬元至24萬元之搬遷費。
⒊被告占用系爭廳舍期間，原告有派員請被告離去系爭原告所
管有之廳舍，惟被告對原告之善意請求未予正面回應，何來被告所稱原告接管系爭房屋，逾50年對系爭房屋、土地不行使權利之說。是本件事實與最高法院民國56年台上字第1708號判例之事實不同。至被告占用系爭土地之價值高達1,646,225元，被告謂原告僅可請求房屋之損害金，不得加計土地租金之損害金，殊屬非是。
㈢並聲明：㈠如主文第一項所示。㈡被告應給付原告473,806
元，及自民國起訴狀繕本送達翌日即9年5月15日起起至交還前開房屋之日止，按月以7897元計算之損害金。㈢願供擔保請准宣告假執行。
貳、被告則以：㈠原告有權占有使用系爭台中市○○路○○巷○號房屋及其基地
系爭房屋於台灣光復後由台中市政府接管，再由台中市政府撥交陸軍戰機處做為官兵眷屬宿舍，由陸軍戰機處配住予其所屬官兵李正芳居住。86年間，李正芳以35萬元之對價將房屋使用權移轉予被告。95年間，原告派員與被告協商房屋遷讓事宜，並同意為被告爭取12萬元至24萬元之搬遷費，嗣因經費不足而無法提撥搬遷費，兩造協商破裂，原告因此提起訴訟。惟系爭房屋由陸軍戰機處配住予其所屬官兵李正芳居住，其間之法律關係為使用借貸，而台中市政府將系爭房屋撥交陸軍戰機處使用，其間之法律關係仍為使用借貸，於上開法律關係未依法定程序終止之前，李正芳有權使用系爭房屋，而占有得合法移轉，從而被告自李正芳受讓房屋使用權，仍非無權占有系爭房屋。又房屋性質上不能與土地之使用分離而獨立存在，故有權占有系爭房屋即有權占有系爭房屋之基地，原告請求遷讓系爭房屋及其基地，即非有理由。
㈡原告不得請求不當得利或損害賠償：
依前所述，於李正芳之使用借貸關係未經合法終止之前，被告有權占有系爭房屋及其基地，故原告不得請求不當得利或損害賠償。
㈢被告縱使無權占有系爭房屋及其基地，原告仍不得請求不當得利或損害賠償。
本件情形，縱使訴外人李正芳無權占有系爭房屋，然依兩造不爭之事實，原告自台灣光復後即接管系爭房屋，逾50年對系爭房屋不行使權利，致令被告對於李正芳合法占有系爭房屋及移轉房屋使用權，產生正當合理信賴（民法第943、946
條參照），於86年間，以35萬元之對價受讓系爭房屋使用權，揆諸最高法院56年台上字第1708號判例意旨，原告請求不當得利或損害賠償，均構成權利濫用，有違誠信原則。況查，民法第943條規定，訴外人李正芳占有系爭房屋，其以35萬元之對價將系爭房屋使用權讓與被告，依法推定其適法有此權利，被告既無不法亦無過失，其請求權亦已罹於時效，原告依侵權行為請求損害賠償，尚非適法。至於不當得利，被告支付35萬元受讓系爭房屋使用權，係以民法第943條為法律上之依據，且既已支付35萬元之對價，不能認為受有利益，不當得利之構成要件亦難謂具備，原告之請求無理由。
㈣原告縱可請求損害賠償，亦僅得請求62,250元：
依原告制定之行政命令「台中市市有非公用基地房屋租金率基準」第三條規定：「台中市市有房屋每年之租金率，按出租訂約時，其房屋課稅現值年息百分之十計算。」因此，無論依平等原則所引伸之「行政自我拘束原則」，或誠信原則所引申之「禁反言原則」，原告僅能依房屋課稅現值年息百分之十計算租金損害，不得加計土地租金。故原告僅得請求之五年租金損害為62,250元。
㈤並聲明：原告之訴及假執行聲請均駁回，如受不利判決願供擔保請准宣告免為假執行。
叁、兩造不爭執事項：㈠被告所占用坐落台中市○區○○段2小段1地號之所有權人為
原告及同小段3地號土地之所有權人為中華民國，原告為該土地之管理權人。
㈡系爭房屋光復後由台中市政府接管。
㈢本件房地自86年迄今均為被告占用。
肆、法院之判斷
一、系爭房屋及土地，被告是否無權占有？按當事人就其所主張有利於己之事實者，就其事實，有舉證之責任。民事訴訟法第227條定有明文。若一方就其應為舉證事項已有相當之證明，他造欲否認其主張者，即不得不更舉反證（最高法院19年上字第2345號判例參照）。又以無權占有為原因，請求返還所有物之訴，被告對原告就其物有所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，原告於被告無權占有之事實，無舉證責任。被告應就其取得占有，係有正當權源之事實證明之。如不能證明，則應認原告之請求為有理由（最高法院72年度台上字第1552號、74年台再字第1號判決意旨參照）。再者，民法第943條推定之效力，在於占有人受權利推定後，就自己之占有權利，可不負舉證之責。雖本條就占有物未限定其種類，則動產、不動產均有本條之適用。惟民法就不動產以登記為物權之表徵 (民法第758條、土地法第43條)，則不動產物權，如經登記者，其權利人均訒以登記為反證而推翻占有人權利之推定，是就不動產占有權利之推定而言，僅在未登記之不動產與以不動產為標的之債權，方能受本條之推定。因之，對於向其爭執權利之他人，可依據本條規定對抗之，而無須證明自己有占有之權源。惟該他人於已登記之不動產，如能提出已登記之反證，證明自己有占有之權源，而占有人則無時，占有人為推翻該反證，仍須舉證，此為舉證責任分配原則之所當然 (謝在全 民法物權論 (下)，第509頁 80年2月初版；鄭玉波民法物權第385頁 73年10修訂10版；姚瑞光 民法物權論第401頁74年10月版參照）。本件原告主張被告無權占有系爭房屋及土地，為被告所否認，並以原告將系爭房屋撥交陸軍戰機處，陸軍戰機處配住予所屬官兵李正芳，李正芳再以35萬元之對價將房屋使用權移轉予被告，被告受讓房屋使用權或事實上處分權。另被告有權占有系爭房屋即有權占有系爭房屋之基地等語資為抗辯。惟查：
㈠原告主張其為系爭土地、房屋之所有權人或管理人，為被告
所不爭執，已如前述，按諸前開說明，原告既已就自己係有占有權源（所有權人或管理權人）舉證，足以推翻被告依民法第943條所受推定之合法占有權源，被告應就其取得占有之正當權源負有舉證之責。
㈡被告則以系爭房屋係原告撥交陸軍戰機處配住予其前手李正
芳之事實，為原告所否認，被告未能舉證證明有此配住李正芳之事實，惟以被告現為系爭房屋之占有人，其以30萬元代價自訴外人李正芳處受讓系爭房屋，被告適法有事實處分權等語，資為抗辯。按被告抗辯其就系爭房屋受推定有事實上處分權，係以最高法院48年台上字第209號判例為其依據，惟為原告所否認。經查，被告以其於86年間自前手李正芳以30萬元受讓使用系爭房屋，依上揭判例意旨，受推定取得事實上處分權。次查，系爭房屋既未經依土地法為建物登記，為違章建築，其所有權人為原始出資建築之人，因未為登記，受讓該房屋之人，不能取得法律上處分權，僅取得事實上處分權，被告僅以其以30萬元自前手李正芳受讓系爭房屋事實上處分權，未舉證證明李正芳係自原始建築房屋之人，或其後受讓系爭房屋事實上處分權之人（原告）受讓系爭房屋事實上處分權，況原告於第一次答辯狀，業已辯稱系爭房屋係台灣光復後由原告接管，再由原告撥交陸軍戰機處做為官兵眷屬宿舍，由陸軍戰機處配住予其所屬官兵李正芳居住等語云云，則李正芳並非自原告處受讓系爭房屋事實上處分權，依其所述僅取得使用借貸權利，李正芳並非取得事實上處分權，李正芳既未取得事實上處分權，則被告雖自以30萬元代價自前手李正芳處占有使用系爭房屋，難謂得受事實上處分權之推定，構成不法占有甚明。
㈢退一步言之，被告又辯稱其自李正芳處以30萬元取得系爭房
屋使用收益權云云。惟原告主張台灣光復後接管系爭房屋後，否認有撥交陸軍戰機處做為官兵眷屬宿舍，再由陸軍戰機處配住予其所屬官兵李正芳居住之事實，被告就李正芳上揭配住事實，未能舉證，已如前述，則李正芳就系爭房屋既無使用收益之權利，何能轉讓使用收益權予被告，縱有使用收益權，李正芳轉讓系爭房屋使用收益權亦須經貸與人 (原告)同意，原告既否認有撥交戰機處轉貸與李正芳使用收益之事實，遑認同意李正芳此項使用收益權之權利讓與？被告此部分抗辯，亦難認真實。
二、被告無權占有系爭房地，原告主張損害金及租金有無權利濫用？被告辯稱，原告自台灣光復後，即接管系爭房屋，逾五十年對系爭房屋不行使權利，本件起訴顯有違誠信原則，惟為原告所否認，並辯稱曾請求被告繳交5年之系爭房屋及土地補償金及返還系爭附屬廳舍及土地，然並無同意為被告爭取12萬元至24萬元之搬遷費等語。就原告逾50年未行使權利此項有利於己事實，按諸證據法則，應由被告負舉證之責。經查，被告既主張原告員工曾與被告接觸，願為被告爭取12 萬元至24萬元之搬遷費，足認原告並無逾50年不行使權利之事實，此外，被告復未能舉證證明原告有逾50年不行使權利之事實，難認原告有何違反誠信原則或權利濫用情事。
三、原告請求損害金之範圍是否僅限於房屋損害金62,250元？被告辯稱，依原告制定之「台中市市有非公用基地房屋租金率基準」第3條規定，原告僅能依房屋課稅現值年息10%計算租金損害，不得加計土地租金云云，為原告所否認。查依原告提出附卷之「台中市市有非公用基地房屋租金率基準」第3條係規範原告市有房屋之租金率，但同命令第2條則規範市有基地每年租金率，其內容明定「台中市市有基地每年租金率，不分使用分區，均按出租當期土地公告地價總額年息百分之五計算」，原告請求被告無權占有系爭土地之租金損害，自屬有據，被告容有誤認。
四、返還土地、房屋部分按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。民法第767條前段定有明文。被告無權占有原告所有系爭建物、土地之事實，已如前述，依法自應返還系爭建物、土地予原告，故原告請求被告返還如主文第1項所示建物、土地，為有理由，應予准許。又按判決所命之給付，其性質非長時間不能履行，或斟酌被告之境況，兼顧原告之利益，法院得於判決內定相當之履行期間或命分期給付。經原告同意者亦同，亦為民事訴訟法第396條第1項所明定。本件被告占用之系爭土地、建物，依其使用範圍，非長時間不能遷離，爰酌定其履行期間為3月。
五、返還之不當得利部分㈠按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利
益，雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第179條定有明文。復按無權占有他人之不動產，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念；其依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故得請求返還之範圍，固應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，惟於審酌對方所受之利益時，如無客觀具體數據可資計算，請求人所受損害之數額，未嘗不可據為計算不當得利之標準；而城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息10%為限，土地法第97條第1項亦有規定。是此項房屋之租金應受年息10%之限制者，須以土地及其建築物兩者之申報總額為其計算標準（最高法院41年度台上字第810號判決意旨參照）。原告請求按台中市市有非用基地租金率基準第2、3條計算，第2條係按出租當期土地公告地價總額年息5%計算土地租金，第3條係按房屋課稅現值年息10%計算，不逾上開土地法第97條強行規定，為法所許。而該條所謂土地價額，依土地法施行法第25條規定，係指法定地價。又所謂法定地價，依土地法第148條規定，係指土地所有權人依土地法規定所申報之地價而言，並非指平均地權條例第46條所規定之土地公告現值（最高法院88年度台上字第108號判決意旨參照），原告主張按土地公告現值計算，容有誤認。次按，基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定，並非必達申報總地價年息百分之十最高額 (最高法院68年台上字第3071號判例意旨參照)。
㈡經查，被告無權占有系爭土地、建物，被告就其所占有之房
屋、土地應屬無法律原因而受有相當於租金之利益，並致原告受有相當於租金之損害，原告對於被告，自得本於前開規定請求返還相當於租金之不當得利。本院審酌系爭房屋附近交通、繁榮程度及生活機能良好，及被告利用系爭房屋之經濟價值與所受利益等情形，認以系爭房屋之土地及其建築物申報總價按年息6%為計算被告不當得利之標準，是為適當。
茲系爭土地，面積48平方公尺，當期即93年1月之申報地價，系爭台中市○區○○段二小段1地號為每平方公尺12,375元，同小段3地號為每平方公尺12,000元，是申報總價為586,500 元 (計算式：12,375×28＋12,000×20＝586,500)，系爭房屋94年之課稅現值為104,293元 (計算式：124,500÷
57.3×48＝104,293，依原告提出之房屋稅籍證明書係以
57.3平方公尺計算其價值，本院按測量面積換算其價值)，有土地登記謄本及房屋稅籍證明書在卷可憑，是土地及房屋申報總價共計690,793元 (計算式：586,500＋104,293＝690,793)。是原告得請求被告按月給付原告相當於房屋、土地租金之不當得利數額為3,454元（計算式：690,793×6%÷12＝3,454，小數點以下四捨五入），應予准許。次按利息、紅利、租金、贍養費、退職金及其他一年或不及一年之定期給付債權，其各期給付請求權，因五年間不行使而消滅。民法第126條亦定有明文。本件原告請求起訴前5年相當於租金損害，揆諸上開規定，應予准許。是依上述，被告占用系爭房屋之損害，每月相當於租金損害為3,454元，故原告得請求被告給付近5年來相當於租金損害之數額為207,240元 (計算式：3,454×12×5＝207,240)。
㈢次查，被告辯稱依台中市議會第16屆第1次大會人民請願案
議決一覽表，關於民生路38巷商店請願案，大會議決；「通過。請市府與地方協商，俟市府遷移新市政中心時，再行處理。」，足證原告對系爭房屋並無出租或使用計畫，既無出租或使用計畫，難認原告有何所失利益存在，請求損害賠償或不當得利返還均值存疑等語。揆諸上開說明，無權占有他人之不動產，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念，已如前述，並不以有無出租或利用計劃為必要。被告辯稱其係以30萬元自訴外人李正芳處受讓使用系爭房地，然認有何不當得利，且市議會就系爭房地既有決議俟原告遷移新市中心時再行處理等語云云。然被告以30萬元代價自訴外人李正芳處受讓，係屬被告與李正芳間另一法律關係，不能對抗原告，而市議會雖有上揭決議，對於系爭房屋、土地遭被告無權占有使用，可能獲得相當於租金利益之認定無礙，此部分抗辯，亦屬無據。
六、綜上所述，原告依物上請求權，請求被告將坐落台中市○區○○段1、3地號土地上建物門牌號碼台中市○區○○路○○巷○號房屋騰空後遷讓並返還予原告；及依不當得利返還請求權，請求被告給付207,240元，及自起訴狀繕本送達翌日即96年5月15日起至返還房屋日止，按月給付原告3,454元，為有理由，應予准許。逾此部分請求，為無理由，應予駁回。至原告另請求依侵權行為損害賠償請求權請求被告賠償占用系爭房屋、土地所受損害部分，核與不當得利請求權為請求權競合關係，並已逾2年之消滅時效 (系爭房地位於原告辦公處所後面，而被告自86年起已使用系爭房屋、土地，並有戶籍謄本為憑，原告不能諉為不知)，被告為時效抗辯，原告自不得請求侵權行為損害賠償請求權，附為敘明。
七、本件事證已臻明確，兩造所為其他攻擊防禦方法及主張，於事實認定及判決結果不生影響，爰不逐一審究，併予敘明。
伍、本件原告勝訴部分，兩造均陳明願供擔保，請准宣告假執行或免為假執行，核無不合，爰分別酌定相當擔保金額准許之。至原告敗訴部分，其假執行聲請之駁回，因訴之駁回而失所依據，不應准許。
陸、訴訟費用負擔及假執行之依據：民事訴訟法第79條，第390條第2項、第392條。
中 華 民 國 96 年 10 月 9 日
民事第一庭 法 官 陳學德正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 96 年 10 月 9 日
書記官 何惠文