臺灣臺中地方法院民事判決 96年度訴字第1124號原 告 臺中市政府法定代理人 乙○○訴訟代理人 林基豐律師被 告 甲○○訴訟代理人 施志明律師上列當事人間請求交還房地等事件，本院於民國96年9月12日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應將坐落台中市○區○○段一小段1號、二小段1號、2號土地上之門牌號碼台中市○區○○路○○巷○○號建物（面積122平方公尺，位置如附圖所示B、D、F部分）騰空後連同所坐落之土地交還原告。
被告應給付原告新臺幣壹拾肆萬零伍拾元，及自民國96年5月13日起至返還前開房地為止，按月給付原告新臺幣貳仟參佰參拾肆元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
本判決於原告以新臺幣壹佰貳拾萬元為被告供擔保後，得假執行。但被告以新臺幣參佰捌拾萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、兩造爭執要旨：
一、原告主張：
(一)坐落台中市○區○○段一小段1號、二小段1號、2號土地上之門牌號碼台中市○區○○路○○巷○○號建物，屬市府州廳附屬官舍，光復後由台中市政府即原告接管，核屬台中市市產，土地部分業經登記為原告所有，惟地上建物當初並未一併登記。經原告統計在上開三筆土地及相鄰之市有地上相類情形未登記房屋有二十餘戶，都被他人占用，甚至私相轉賣「房屋使用權」者亦有之。茲查，本件房地目前由被告無權占用，並經營「後花園」飲食店，經原告催討經年且送調解索討未果，爰依民法所有物返還請求權（第767條）、侵權行為（第184條）等規定，請求被告返還上開建物及建物所在之土地以回復原狀。退步言之，苟被告舉證對建物享所有權或其他合法占有之權源，然因原告為土地之合法權利人，依法至少亦得請求被告拆除房屋返還土地。
(二)又按原告就系爭土地及房屋，因被告之無權占用致不能為正常之使用收益，依民法第184條及第179條之規定，自得請求被告賠償損害或返還所受相當於租金之不當利益（擇一請求）。原告擬依台中市政府93.9.6府財產字第0930141579號函頒發之「台中市市有非公用基地房屋租金率基準」第二條、第三條規定，計算相當租金之不當得利或損害金。茲依鑑測後被告占用之面積，請求金額如下：
┌──────┬───────┬────┬─────┬─────┐│建物坐落土地│ 土地法定地價 │土地面積│金 額 │五年損害賠││地號 │ │ │（新臺幣 │償金額(× ││ │ │ │ ，下同） │5%×5年) │├──────┼───────┼────┼─────┼─────┤│三民段一小段│24500元/米平方│3米平方 │73,500元 │18,375元 ││1地號即B部分│ │ │ │ │├──────┼───────┼────┼─────┼─────┤│三民段二小段│12375元/米平方│68米平方│841,500 元│210,375元 ││1地號即D部分│ │ │ │ │├──────┼───────┼────┼─────┼─────┤│三民段二小段│12000元/米平方│51米平方│612,000 元│153,000元 ││2地號即F部分│ │ │ │ │├──────┴───────┴────┴─────┴─────┤│建物現值依比例調整縮減為268,438元(280,100/127.3×122) │├──────┬────────────────────────┤│建物五年損害│134,219元(268,438×10%×5年) │├──────┴────────────────────────┤│共計為515,969元。 │└───────────────────────────────┘
而系爭房地每月租金請求為8,599元（土地一年76,350元，房屋一年26,843元，兩者相加為103,193元，除以12為8,599元)。
(三)為此，提起本件訴訟，並聲明：⑴被告應將坐落台中市○區○○段一小段1號、二小段1號、2號土地上之建物（門牌號碼為台中市○○路○○巷○○號，面積122平方公尺，位置如附圖所示B、D、F部分）騰空後連同所坐落之土地交還原告；⑵被告應給付原告515,969元，及自起訴狀繕本送達被告之翌日（即民國96年5月13日）起至返還前開房地止，按月給付原告8,599元；⑶願供擔保，請准宣告假執行。
(四)對被告抗辯之陳述：⒈被告所舉67年第2次民庭庭推總會決議之內容，與本
件爭點似無關聯，且被告自何人受讓系爭建物之「產權」或利益，與原告無關，被告自可於敗訴後，向其前手求償。
⒉原告請求之標的有土地及房屋，法律上屬獨立之產權
，原告土地及房屋之所有權皆遭被告無權占有，故請求房屋及土地部分之相當於租金之不當得利或損害賠償，並非無據。被告所謂「房屋不能與土地分離而獨立存在」云云，並不精確。按兩者就法言法，本就可獨立成為法律行為之標的，並不需同時處分，苟被告說法成立，則法院計算本件裁判費用，是否不應計算土地部分之價值？⒊被告如認原告計算相當於租金之不當得利之金額有爭
執，則依本件標的所在之市況，原告依土法地第105條及第97條第1項所定之租金限額規定，對被告不見得有利。至於被告抗辯原告應受自己所定之「台中市市有非公用基地房屋租金率基準」之限制，此在合法承租戶或可主張行政法上之權利，惟被告屬非法占有，原告依相關民事法規請求，合理正當。
二、被告抗辯：
(一)台中市○區○○路○○巷○○號房屋於86年以前，由訴外人黃秋金及張碧娥共同占有，86年2月間，黃秋金及張碧娥以1,300,000元之對價將系爭房屋使用權讓與被告。
(二)民法第943條規定：「占有人於占有物行使之權利，推定其適法有此權利。」系爭房屋於86年之前為訴外人黃秋金及張碧娥共同占有，86年間2月間，黃秋金及張碧娥以1,300,000元對價將系爭房屋使用權讓與被告，參酌上開法律規定，推定黃秋金及張碧娥就系爭房屋有使用權，從而被告繼受前手之權利，就系爭房屋亦有使用權。復按房屋性質上不能與土地分離而獨立存在，故房屋及其基地同屬一人所有時，有權使用系爭房屋，即有權占有房屋之基地。
(三)最高法院67年度第2次民庭庭推總會議決定㈠謂：「違章建築之讓與，雖因不能為移轉登記而不能為不動產所有權之讓與，但受讓人與讓與人間如無相反約定，應認為讓與人已將該違章建築之事實處分權讓與受讓人。」系爭房屋屬違章建築，被告支付1,300,000元受讓系爭房屋使用權，揆諸社會經驗事實，被告受讓者乃系爭房屋之「事實處分權」，而違章建築之所有權得與事實處分權並存，故原告雖為系爭房屋所有人，仍不得排斥被告之占有權利。
(四)被告依民法第943條規定受讓系爭房屋並占有房屋基地，既無不法，亦無故意過失，原告依侵權行為之法律關係請求損害賠償，其構成要件尚難謂合致。次查，被告依民法第943條規定受讓系爭房屋及占有房屋基地，非無法律上原因，況且被告支付1,300,000元之對價受讓系爭房屋，亦難謂受有利益，因此，原告請求返還不當得利，仍非有理由。
(五)依原告制定之行政命令「台中市市有非公用基地房屋租金率基準」第三條規定：「台中市市有房屋每年之租金率，按出租訂約時，其房屋課稅現值年息百分之十計算。」因此，無論依平等原則所引申之「行政自我拘束原則」，或誠信原則所引申之「禁反言原則」，原告僅能依房屋課稅現值計算租金，不得加計土地租金，此因房屋不能與土地分離而獨立存在。又侵權行為之損害賠償請求權，應受二年時效期間之限制，被告併此主張之。
(六)原告依民法第184條規定請求損害賠償，應就下列權利發生之構成要件事實負舉證責任：⑴被告有故意過失。⑵被告有不法行為。⑶原告求償者，究為所受損害？抑為所失利益？倘為所受損害，有何具體證據？ 倘為所失利益，有無出租計劃（民法第216條第2項參照）？按占有即為公示方法，為維護交易之安全，立法者特為制定民法第943條。本件被告以1,300,000元向前手占有人買受系爭房屋使用收益權，因受民法第943條之保護，既無不法，亦無故意過失可言。復按：原告主張相當於租金之損害，似主張所失利益，參酌民法第216條第2項規定，原告應有已定之出租計劃，然依台中市議會第16屆第1次大會人民請願案議決情形一覽表所示，關於民生路38巷商店請願案，大會議決：「通過。請市府與地方協商，俟市府遷移新市政中心時，再行處理。」上開市議會決議足證市府對系爭房屋並無出租計劃。又原告依民法第179條規定請求被告返還所受利益，仍應就不當得利之構成要件事實負舉證責任，其構成要件有三：⑴無法律上原因。⑵自己受有利益。⑶致他人受有損害。應再予強調說明者為，不當得利之任務在調和利益，非在填補損害，因此，當利益大於損害時，返還之利益以損害額為準，當損害大於利益時，返還之利益以所受利益為準。本件被告受民法第943條之保護，故占有使用系爭房屋顯有法律上原因，況被告以1,300,000元之對價取得系爭房屋使用權，亦不生受有利益之問題。原告請求返還不當得利，即非有理由。
(七)並聲明：⑴原告之訴駁回；⑵如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
貳、得心證之理由：
一、原告主張坐落台中市○區○○段一小段1地號、二小段1、2地號土地（按所有權人為台中市，管理者為台中市政府）及其上門牌號碼台中市○區○○路○○巷○○號之建物為其所有，而該建物及其坐落基地現為被告占有使用之事實，為被告所不爭執，且有原告提出之土地登記謄本3紙及房屋稅籍證明書1紙為證，故可信為真實。而被告占有使用系爭建物之情形，經本院於96年6月26日至現場勘驗，並囑託臺中市中山地政事務所測量員實施鑑測，其結果為：
一小段1地號土地如附圖B面積0.0003公頃、二小段1地號土地如附圖D面積0.0068公頃及二小段2地號土地如附圖F面積0.0051公頃等部分，為被告所使用，亦即台中市○區○○路○○巷○○號房屋使用之土地合計為0.0122公頃，此有勘驗筆錄1份、履勘現場拍攝之照片7幀及臺中市中山地政事務所96年6月29日中山地所二字第0960010928號函檢送之土地複丈成果圖（經引用為本判決之附件，即本判決所稱之附圖）在卷可參。
二、被告雖辯稱其於86年2月間以1,300,000元代價向訴外人黃秋金、張碧娥買受系爭建物之使用權，依民法第943條規定，應推定其有權占有使用系爭建物等語。惟查：
(一)系爭建物未辦理保存登記，此固然無從依地政機關之登記資料顯現其權利外觀，惟由該建物緊鄰臺中市政府，而臺中市政府週遭之低矮連棟房舍，依通常智識經驗判斷，極易辨別屬臺中市政府之公有房產；另參諸被告與訴外人黃秋金、張碧娥簽訂之「房屋權利讓與契約書」，彼等係將契約對價記載為「讓渡補償金」，而非一般所用之買賣價金，及被告自承未曾繳納過該建物之房屋稅等情事，衡以一般經驗法則，自堪認為被告自訴外人黃秋金、張碧娥受讓系爭建物之占有時，應已知悉該建物為原告所有。而被告於占有系爭建物之初，既已知悉該建物為原告所有，則被告之占有，對原告而言，即不當然適法有此權利。況且，被告與訴外人黃秋金、張碧娥簽訂之「房屋權利讓與契約書」，僅為債權契約，其效力不及於契約以外之第三人（如原告）。亦即，被告尚不得以該「房屋權利讓與契約書」對原告主張為有權占有。從而被告占有使用系爭建物，係屬無權占有，應無疑義。
(二)被告占有使用系爭建物，依物理性質而言，必然亦占有使用系爭建物所坐落之基地。而該建物坐落之基地（即附圖B、D、F所示部分），已登記為台中市所有（原告為管理機關，前開土地登記謄本參照）。對於已登記之不動產物權，其交易相對人所應信賴者，乃地政機關之登記，故不能依不動產現時占有狀態而為權利之推定。準此，被告因占有系爭建物而當然占有其基地部分，自無民法第943條適用之餘地。從而被告占有系爭建物所坐落之基地，亦屬無權占有。
(三)按所有人對於無權占有其所有物者，得請求返還之，民法第767條前段定有明文。系爭建物及其坐落基地（即附圖B、D、F所示部分）係原告所有，而被告無正當權源為占有使用，係屬無權占有，則原告請求被告應將系爭建物騰空後連同坐落之土地交還原告，於法即屬有據。
三、按無權占有他人之土地或房屋，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念（最高法院61年度台上字第1695號判例參照）。茲查，被告自86年2月間起無權占有系爭房地迄今，其於占用期間，即享有相當於租金之利益，並致原告受有無法利用房地之損害，故原告依不當得利之法律關係，請求被告返還起訴前五年所受相當於租金之利益，核屬正當（按原告係主張就不當得利或損害賠償之請求擇一為判決，故本院就損害賠償請求部分，即不再為論述判斷）。至於「相當於租金之利益」應如何計算，本院說明如下：
(一)原告就「相當於租金之利益」，係主張以其於93年9月6日頒發之「臺中市市有非公用基地房屋租金率基準」第二點「臺中市市有基地每年之租金率，不分使用分區，均按出租當期土地公告地價總額年息百分之五計算」之規定，為計算土地租金之依據；以第三點「臺中市市有房屋每年之租金率，按出租訂約時，其房屋課稅現值年息百分之十計算」之規定，為計算房屋租金之依據。而本院審酌系爭建物及坐落基地為原告所有，原告以其頒行之「臺中市市有非公用基地房屋租金率基準」，作為計算被告無權占用系爭房地所受相當於租金之利益之依據，應屬適當。
(二)至於被告抗辯使用建物一定要使用坐落之基地，故基地部分不得再計算相當於租金之利益乙節。茲查：由被告占有使用系爭建物之外部行為觀察，其占用標的應僅為系爭建物而已，該建物坐落基地隨同遭被告占用，毋寧是因系爭建物必須依附基地存在之物理性質使然。質言之，被告除占用系爭建物外，對坐落之基地並未再施以任何有形之支配力，此與一般所見無權占用他人土地而在其上增設工作物或種植農作之情形，尚難等同而論。又系爭建物坐落之基地，於該建物存在之時，其利用價值即已內化為系爭建物之利用價值，亦即，該基地除可供為系爭建物之基地外，已無其他利用價值可言。再試想，系爭建物若非遭被告無權占用，而原告欲將之出租與他人時，依「臺中市市有非公用基地房屋租金率基準」所示，原告應僅能依第三點規定以系爭房屋課稅現值年息百之十計算租金，而不能併同依第二點規定計收基地租金（按第二點所稱之「基地」，解釋上應指空地而言，蓋承租人承租空地，始有可能在其上為一定之利用行為，如此才能彰顯基地承租契約之經濟效能）。準此以論，本件應僅就被告無權占用系爭建物部分，計算「相當於租金之利益」為已足。而系爭建物課稅現值為280,100元（按係以127.3平方公尺計算，而被告占用系爭建物之範圍，經鑑測結果雖為122平方公尺，但此應為指界上之誤差，被告無權占用系爭建物之事實，尚不因此而有影響），依「臺中市市有非公用基地房屋租金率基準」第三條規定，以房屋課稅現值年息百之十計算租金之結果，其每年租金為28,010元（計算式：280,100×10% =28,010），換算每月租金為2,334元（計算式：
28,010÷12=2,334，元以下四捨五入），而五年之租金總和則為140,050元（計算式：28,010×5=140,050）。
四、綜上所述，原告依所有物返還請求權及不當得利返還請求權，請求被告應將坐落台中市○區○○段一小段1號、二小段1號、2號土地上之門牌號碼台中市○區○○路○○巷○○號建物（面積122平方公尺，位置如附圖所示B、D、F部分）騰空後連同所坐落之土地交還原告，及被告應給付原告140,050元，及自起訴狀繕本送達被告之翌日（即96年5月13日）起至返還前開房地為止，按月給付原告2,334元，為有理由，應予准許。其餘逾此部分請求，為無理由，應予駁回。
五、兩造各自陳明願供擔保聲請宣告假執行及免為假執行，於原告勝訴部分，經核均與法律規定相符，爰分別酌定相當擔保金額准許之。至於原告敗訴部分，其假執行之聲請，因失所依附，應予駁回。
參、訴訟費用負擔、宣告假執行及免為假執行之依據：民事訴訟法第79條、第390條第2項、第392條第2項。
中 華 民 國 96 年 9 月 26 日
民事第三庭 法 官 游文科正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 96 年 9 月 26 日
書記官 謝坤冀