臺灣臺中地方法院民事判決 96年度訴字第1458號原 告 乙○○被 告 干城第一廣場管理委員會法定代理人 甲○○訴訟代理人 李東炫律師上列當事人間請求確認決議無效等事件，本院於民國97年4月17日言詞辯論終結，判決如下：
主 文確認干城第一廣場規約第二條第一款第一目：「專有部分：係指櫃號之櫃位，並向地政機關登記為區分所有權人所有者。」及第三條第七款：「各專有部分之區分所有權人（依每一櫃位為單位）有一表決權。數人共有一櫃位者，該表決權由一人行使。」無效。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
（一）按當事人喪失訴訟能力或法定代理人死亡或其代理權消滅者，訴訟程序在有法定代理人或取得訴訟能力之本人承受其訴訟以前當然停止；承受訴訟人，於得為承受時，應即為承受之聲明，民事訴訟法第170條、第175條第1項分別定有明文。本件被告之法定代理人原為段雪娟，於訴訟中變更為甲○○，其已具狀聲明承受訴訟，依上開規定，應予准許，合先敘明。
（二）按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但被告同意者，不在此限。而原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部。但被告已為本案之言詞辯論者，應得其同意。民事訴訟法第255條第1項第1款、第262條第1項分別定有明文。本件原告原起訴之訴之聲明為：⑴確認干城第一廣場大廈（下稱系爭大廈）於民國95年4月26日第一屆區分所有權人會議所為之決議不存在。⑵確認干城第一廣場規約（下稱系爭規約）第2條第1款第1目：「專有部份：係指編訂獨立樓層、櫃號之櫃位，並向地政機關登記為區分所有權人所有者。」及第3條第7款：「各專有部份之區分所有權人（依每一櫃位為單位）有一表決權。數人共有一櫃位者，該表決權應由一人行使。」無效。⑶確認被告段雪娟與被告干城第一廣場管理委員會間之第一屆管理委員會主任委員委任關係不存在。嗣於訴訟進行中之96年8 月13日言詞辯論期日原告當庭撤回上開訴之聲明⑴、⑶部分，並經被告訴訟代理人同意撤回，揆諸首開說明，應予准許。
貳、實體方面：
一、原告起訴主張：
（一）按確認之訴非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起。所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且此不安狀態，能以確認判決將之除去者而言。查原告為系爭大廈區分所有權人，對於系爭大廈於95年4月26日區分所有權人會議所通過之系爭規約第2條第1款第1目：「專有部分：係指編定獨立樓層、櫃號之櫃位，並向地政機關登記為區分所有權人所有者。」及第3條第7款：「各專有部分之區分所有權人（依每一櫃位為單位）有一表決權。數人共有一櫃位者，該表決權由一人行使。」是否有效，攸關得否拘束原告，而上開法律關係之存否不明確，此種不安狀態必待確認判決始能除去，故原告有即受確認判決之法律上利益，自得提起本件確認之訴。
（二）民法對於共有人行使權利，並無應得共有人全體同意之限制。僅民法第819條第2項規定：「共有物之處分、變更及設定負擔，應得共有人全體之同意」。本件訴訟與共有物之處分、變更及設定負擔，並無關係，自無經共有人全體同意之必要。再者，共有人提起訴訟，本得獨立提起，民法第821條亦定有明文。又公寓大廈管理條例第27條第l項後段規定：「數人共有一專有部分者，該表決權應推由一人行使。」共有人僅於區分所有權人會議之表決權行使時始受有限制，並非謂共有人不得本於所有權對管理委員會提起訴訟。另按祭祀公業派下員為祭祀公業祀產之公同共有人，其共有人對祭祀公業管理人得單獨提起確認之訴，無須共有人全體之同意，最高法院88年度台上字第410 號判決參照。是被告稱區分所有權之共有人行使權利，應得共有人全體之同意，並無依據且與法未合。
（三）按專有部分：指公寓大廈之一部分，具有使用上之獨立性，且為區分所有之標的者。公寓大廈管理條例第3條第3款定有明文。又公寓大廈之專有部分，非以規約規定，係依公寓大廈管理條例第3條第3款之定義，起造人於申請建造執照時檢附之詳細圖說上之標示。有關公寓大廈專有部分之認定，依公寓大廈管理條例第56條第1項及上開函釋說明辦理，內政部營建署96年5月24日營署建管字第0960027228號函及96年11月1日營署建管字第0960059322號函可參。查系爭規約所謂之「櫃位」，於竣工圖上並無標示，且櫃位亦無登記為獨立建號，有台中市政府96年8月3日府都管字第09600168128號函可憑。因此系爭大廈之「櫃位」，依台中市政府上開函覆本院之圖說，既無櫃位之標示，系爭大廈之「櫃位」自非公寓大廈管理條例所稱「專有部分」甚明。
（四）規約依私法自治及契約自由原則，其內容雖得由區分所有權人透過集會自行訂定，但不得違反強制、禁止規定，亦不得違背公序良俗及排除或變更區分所有權之本質。有關專有部分之定義係屬區分所有權之本質，因此公寓大廈管理條例第3條及同法第27條第1項關於區分所有權人會議之表決權應以專有部分為單位，均屬民法第71條規定所稱強制規定，違反上開強制規定所訂定之規約，自屬無效。系爭規約第2條第1款第1目：「專有部份：係指編訂獨立樓層、櫃號之櫃位，並向地政機關登記為區分所有權人所有者。」及第3條第7款：「各專有部份之區分所有權人（依每一櫃位為單位）有一表決權。數人共有一櫃位者，該表決權應由一人行使。」係分別規定系爭大廈之專有部分及行使表決權之相關內容。按建築物之區分所有，其區分的各部分為獨立的權利客體，成立單獨所有權；至於區分方法，或為縱的分割，或是橫的分割，或是兩種交互運用，無論分間、分層或分套，皆在所不問，單基於物權標的物獨立性的原則，必須在構造上或使用上均具有獨立性，才屬建物的專有部分，最高法院80年度台上字第804號判決意旨參照。經查，系爭規約將未具構造上及使用上獨立性之「櫃位」定義為專有部分，且以規約約定每一櫃位有一表決權，已變更區分所有權之本質，違反公寓大廈管理條例第3條第3款、第27條第1項之強制規定，依民法第71條之規定，自屬無效。
（五）按公寓大廈管理條例第43條第2項（即現行第55條規定）所謂本條例施行前已取得建造執照之公寓大廈，不受第7條各款不得約定用部分之限制之規定，．．非謂在公寓大廈管理條例施行前取得建造執照之公寓大廈，均不適用該條例之全部，臺灣高等法院86年度上易字第106號判決要旨參照。是公寓大廈管理條例施行前已取得建造執照之公寓大廈，除該條例已明定部分事項不須適用外，其他事項均須依照公寓大廈管理條例之規定辦理。系爭大廈於95年
4 月26日通過之「干城第一廣場規約第3條第2款約定：「．．則依照公寓大廈管理條例規定辦理。」，同規約第25條第7款約定：「住戶及共住之關係人絕對遵守本條例、本規約及其他相關法令之規定，．．」，即已明定系爭大廈適用公寓大廈管理條例，則被告抗辯系爭大廈不適用公寓大廈管理條例之規定，與實務見解牴觸，且與規約自相矛盾。
（六）公寓大廈管理條例第3條第5款規定：「約定專用部分：公寓大廈共用部分經約定供特定區分所有權人使用者。」因此，「約定專用部分」非「專有部分」。共有部分才有可能約定為專用，但專有部分則無約定之餘地。
（七）本件訴訟標的，為實體上權利之爭執，本非執行法院所能認定。而原告取得系爭不動產所有權是否有土地法第34條之1規定之優先購買權之適用，與本件訴訟標的無關，則本院97年度訴字第66 號判決爭點既為「原告主張其為系爭大樓土地及建物之共有人應有優先購買權，是否有理由？」，與本件判斷「櫃位是否為專有部分」根本無關。且被告僅為管理委員會，並非共有人，更無對有無優先購買權爭執之餘地，其不得據此推論系爭「櫃位」即為系爭大樓之專有部分。被告復以本院94年度訴字第901號判決，與最高法院88年度台上字第1553號判決見解：「數人區分一建築物，就其專有部分，在構造上及使用上具有獨立性，．．地下室如依建築藍圖及使用執照之記載，倘係供全體區分所有人防空避難或停車之用，為區分所有建築物公共設施之一，於構造上及使用上又無獨立性，自屬共同使用部分，該地下室在性質上即不得單獨為所有權之客體，應屬全體區分所有人共有，縱各區分建築物於辦理第一次所有權登記時，未辦理地下室為公共設施之登記，自無礙其附屬於區分建築物所有人共有之性質。」相悖。又系爭「攤位」依現場照片觀之，並不具構造上及使用上獨立性，被告提出之櫃位位置圖亦非申請建造執照時檢附之圖說，其上無任何尺寸標示，無法界定各櫃位之範圍及面積，自不符公寓大廈管理條例第3條第1款規定，專有部分必須有明確界線，並於申請建造執照時檢附之詳細圖說上標示，及據內政部營建署以96年11月1日營署建管字第0960056322號覆函「按公寓大廈之『專有部分』，非以規約規定，係依公寓大廈管理條例第3條第3項之定義，故櫃位不該當專有部分之要件。再者，最高法院93年度台上字第22 8號判決是以「若在構造上得與其他部分區隔分離，在使用上亦具獨立之出入通道」為前提，並以「有使用執照、測量成果圖、土地複丈成果圖、高匯新興大樓地下室停車位平面圖」作為認定得單獨為所有權之客體之依據，與本件系爭「櫃位」在構造上並未與其他部分區隔分離，在使用上亦未具獨立之出入通道，及依台中市政府函覆本院之平面圖，並無櫃位之標示等情非同。且上開最高法院駁回請求約定專用權不成立事件之理由，係以被上訴人取得地下室停車位「事實上處分權」，而認上訴人以被上訴人無權占有地下室停車位為由，訴請被上訴人返還地下室停車位予上訴人及全體區分所有權人，為無理由，即在確認「約定專用權不成立」，即共用部分之專用權或事實上處分權問題，更與本件訴訟標的為系爭「櫃位」是否為專有部分無關，被告即不得援引該最高法院判決主張之。被告亦未對櫃位有何構造上或使用上之獨立性提出證明，系爭建物在建築執照設計圖樣並無櫃位界線，足見被告所稱櫃位是專有，並不實在。
（八）至被告所提「共有建物」位置分管契約書，上載「共有建物各自分管使用，同意訂立條款．．．」，應認被告已自認系爭大廈各樓層分屬共有建物，訂立分管契約之人均為該樓層之共有人，非單獨所有，即自認櫃位並非專有部分，被告僅是專有部分之共有人，否則專有部分之所有權人，本得獨立使用其專有部分，何必再約定分管契約，且共用部分方能約定為專用，但專有部分並無約定之餘地。
（九）公寓大廈管理條例第4條第2項規定：「專有部分不得與其所屬建築物共用部分之應有部分及其基地所有權或地上權之應有部分分離而為移轉或設定負擔。」，若系爭「櫃位」是專有部分，則其不得與其所在基地所有權之應有部分分離而移轉。然原告與訴外人張晏婕訂立不動產買賣契約書，將系爭大廈B1樓「67號櫃位建物」與「65號櫃位基地」應有部分移轉予張晏婕，則上開第B1樓「67號櫃位建物」與「65號櫃位基地」已有建物與基地所有權之應有部分分離而為移轉，可見「櫃位」絕非專有部分。
（十）綜上，系爭規約第2條第1款第1目及第3條第7款之約定違反法律之強制規定，依民法第71條之規定，應屬無效，爰請求確認上開規約內容無效。並聲明：確認系爭規約第2條第1款第1目：「專有部份：係指編訂獨立樓層、櫃號之櫃位，並向地政機關登記為區分所有權人所有者。」及第3條第7款：「各專有部份之區分所有權人（依每一櫃位為單位）有一表決權。數人共有一櫃位者，該表決權應由一人行使。」無效。
二、被告則以：
（一）原告前以其為區分所有權人，有即受確認判決之法律上之利益，提起本件確認之訴。故原告是否為區分所有權人，或僅是區分所有權之共有人，顯然影響原告得否提起本件確認之訴。原告於本院97年1月3日言詞辯論時，自承其為專有部分之共有人，是原告已自認其並非區分所有權人，僅是區分所有權共有人，則原告主張其僅為區分所有權之共有人，其行使權利，自應得共有人全體之同意，方屬適法。原告未能舉證其已得全體共有人之同意，即提起本件訴訟，應認無即受確認判決之利益。
（二）原告於本件訴訟程序中，將其所有坐落台中市○區○○段○○○○○號之土地及同段358建號之建物出售他人，姑不論原告本件實體上爭執是否有理由，原告出售上開房地，已喪失所有權人資格，系爭規約與原告無干，原告即無受確認判決之法律上利益，本件訴訟無理由。
（三）系爭大廈於公寓大廈管理條例施行前已取得建造執照，自無於圖說上有專有部分的標示義務，惟既已約定為專用之部分，依臺灣高等法院86年度上易字第106號判決要旨，該約定專用部分即不受該條例各款所列不得約定專有部分之限制。系爭大廈取得建造執照係於82年12月2日，且全體承購戶當初簽約購買之櫃位均已約定享有專用排他之權利，櫃位位置分管契約書並經本院認證，系爭規約約定專有之內容非創設，因全體櫃位所有權人在購買當時已約定專有部分，系爭大廈關於櫃位即約定為專用之部分者，即不受公寓大廈管理條例第7條各款所列不得約定專用部分之限制。
（四）公寓大廈管理條例第3條第1、2、3款規定：公寓大廈：指構造上或使用上或在建築執照設計樣標有明確界線，得區分為數部分之建築物及其基地。區分所有：指數人區分一建築物而各有其專有部分，並就其共用部分按其應有部分有所有權。專有部分：指公寓大廈之一部分，具有使用上之獨立性，且為區分所有之標的者。並非指「在構造上及使用上均需具有獨立性者」方得稱為專有（最高法院80年度台上字第804號判決、臺灣高等法院88年上字第1211號判決參照）。系爭大廈係於公寓大廈管理條例頒布施行前取得建造執照，其起造時即以商業廣場之規劃，將各樓層劃分為若干「櫃位」供承買人承買取得所有權，其間各買受人並於86年7月24日完成分管契約公證，各櫃位之所有權人均持有權狀，並就分管圖所示位置為專有。其使用上之獨立性昭然若揭，且各區分所有權人於買受時均以「櫃位」之所有權為買賣標的，其既可為法律上具體權利之分別，於事實行為上亦無不可區別情事，原告執詞稱以櫃位為區分所有與法未符部分，顯有誤解。而系爭大廈之建造與使用執照之取得，既係於公寓大廈管理條例施行前，櫃位所有權人依分管契約約定專用部分，依契約自由原則亦屬有據。而表決權參照公寓大廈管理條例第27條第
1 、2項規定，係以各專有部分為度，則系爭決議內容與法自無不合。
（五）系爭大廈共有594個櫃位，自82年間興建，於86年間陸續交屋，部分櫃位所有權人或完全自己繳清貸款或經銀行完成繳款義務，未料因辦理貸款銀行即台中商業銀行北斗分行拒絕第二批以後之放款，亦無其他金融機構有意願承接放貸業務，致使系爭櫃位所有權人無力給付尾款，系爭大廈因此無法營運空置10餘年，有衛生安全及經濟問題之虞。現櫃位所有權人出面整合，召開全體櫃位所有權人會議，經半數之多數決，組成管理委員會，整修大樓，製造大廈營運契機，倘櫃位所有權人徒以自身利害關係為主要考量，與全體櫃位所有權人利益衝突，對大樓營運計劃無正面助益。原告係於95年11月24日取得櫃位所有權人地位，非原始櫃位所有權人，其所有土地及房屋應有部分分別為10萬分之186、1萬分之168，權利範圍極小，其明知系爭大廈10餘年無法營運，仍以異於一般人投資理財之考量購買上開權利，其主張系爭大廈僅有12個區分所有權人，與實際上有594櫃位之實際情形差距甚大。
（六）本院97年度訴字第66號判決以「干城第一廣場商場之整棟大樓，原起造時即係規劃為供商場使用，各樓層建物係以劃分特定區域營業之攤位分別出賣，惟關於所有權之登記則以應有部分方式登載為建物之共有人等事實，則為兩造所不爭執；是系爭拍賣標的既為「干城第一廣場」2樓編號69、71號店位之商場攤位，而該攤位係一棟建築物中一層樓分成各空間獨立使用收益，以劃分特定區域營業之攤位，甚至可將之出租或設立負擔，進而讓與他人，且不受須經他共有人全體同意之限制，即非一般共有物之所有人可比．．。」，足見系爭櫃位性質上非一般共有物之所有人可比。又本院94年度訴字第901號判決認「系爭停車空間，係屬被告與部分區分所有權人共30人之專有部分，即系爭停車空間內車位之所有權，均以獨立建號應有部分登記，實與區分所有建物有單獨所有權，並無二致，各停車位權利人均有固定之車位位置，就其車位使用完全之獨立性，得自由使用、收益及處分，並排除他人之干涉，甚至可將之出租或設定負擔，進而讓與他人。非如一般共有物之各共有人係按其應有部分對於共有物之全部有使用、收益之權，換言之，車位之建築型式即在分割同層空間而作有效之利用。就此地下室建物共有使用關係，類似區分所有建物。」本件櫃位所有權係以獨立建號應有部分登記，與區分所有建物有單獨所有權並無二致，又各櫃位權利人有固定櫃位位置，就其櫃位使用亦有完全之獨立性，得自由使用、收益及處分，並排除他人之干涉，甚至可將之出租或設定負擔，進而讓與他人，非如一般共有物之各共有人係按其應有部分對於共有物之全部有使用、收益之權，有分管契約可證，則櫃位之建築型式如同該判決所示，其功能即在分割同層空間而作有效之利用，就各樓層建物共有使用關係，類似區分所有建物權人，而得為專有部分。本件經勘驗現場，櫃位與櫃位間使用範圍明確，無混淆之虞，故認各櫃位所有權人為區分所有權人應屬有據。原告於97年1月3日言詞辯論期日自認為專有部分之共有人，與一般共有人之按其應有部分對於共有物之全部有使用收益之權，並不相同。再據本院另案96年度訴字第2380號給付價金事件，審理時經向台中市政府查詢「干城第一廣場」有無取得消防及營業檢查許可，經台中市政府函覆消防設備符合規定，且有「裕盛興業商行」及「干城第一美食店」核准設立一般百貨業及餐館業，益證櫃位所有權人之權利絕非一般共有人所享權利而已，究其實，其所享之權利與公寓大廈之區分所有權人實質上相同，並無有異。又1967年日本大阪地方法院判例認為區分雖無遮閉性，但客觀明確，容易為物理上之區分，判定具有構造上之獨立性（參溫豐文著「建築區分所有權之研究」、尹章華6人合著「公寓大廈管理條例解讀」）。系爭櫃位，容易為物理上之區分，非僅以狹義之物理構造上之獨立性為判斷，應較符合法理及本件實際情形。再者，建築物依法附建之防空避難設備及法定停車空間，若在構造上得與其他部分區隔分離，在使用上亦具獨立之出入通道時，即非不得作為單獨之所有權客體，於區分所有權人間、或房屋出賣人與買受人間對於此一防空避難設備或法定停車空間有特別約定時，宜基於私法自治之精神，准許渠等將此地下室之法定避難設備或法定停車空間約定為共同使用部分、專用部分、甚或是專有部分而使用，在約定為專有部分時，即應認為該部分亦屬區分所有（最高法院93年度台上字第228 號判決參照）。本件各櫃位所有權人就櫃位依分管契約，生專有部分之效力，且各個櫃位所有權人亦有依其持分比例負擔公共設施，即台中市○區○○段361建號（主要用途為防空避難室、機房、中控室、水箱、瞭望台），則櫃位所有權人即為區分所有權人無疑。
（七）原告以所有權人之一自居，其意似有以「數人共有一專有部分」自居，依土地法第34條之1規定共有人有優先承購權，則同一樓層之其他共有人當有優先承買權，惟據本院民事執行處96年度執字第57710號執行事件，雖該執行事件96年10 月24日第一次拍賣公告備註欄亦載係拍賣應有部分，惟其他區分所有權人曾以共有人身分主張優先承買，經本院民事執行處96年11月20日中院彥民執96執酉字第57710號通知以「拍賣之標的（即櫃位）係大廈之應有部分，其區分所有權人無優先承買權」不准在案，益證原告主張系爭櫃位不得為區分所有之標的，即櫃位非屬專有部分，無理由。
（八）至內政部營建署96年5月24日營署建管字第0960027228號函，僅說明專有部分應依公寓大廈管理條例第3條第3款之定義，該函末並請詢問人就個案執行疑義，檢具具體事實資料，逕向當地直轄市縣（市）政府洽詢，則該函僅為詢問事項之參考，非據此為本件櫃位所有權人不得為區分所有權人之依據。而內政部營建署營署建管字第0960059322號覆函略為，圖說共用部分之標示，係依規定不得獨立使用之共用部分，圖說標示之專有部分即為前開共用部分以外之其餘部分。據此，本件依規定不得獨立使用之共用部分即台中市○區○○段361建號建物，其餘部分為專有部分，應屬無疑。
（九）系爭大廈以櫃位為計算單位，源於當初所有投資購買人之櫃位均以「戶」為單位向建商承買，有交屋同意書影本可稽，亦是購買人之共識，且購買人持有之櫃位數不等，購買價格亦不相同，為讓每一戶均有充分表決權並積極投入管理，乃將每一櫃位有一表決權之初衷草擬於規約，經95年4月26日區分所有權人會議討論，通過草擬規約作為本大樓規約之表決，並依公寓大廈管理條例第32條規定「．
．決議之會議記錄依條例第34條第1項規定送達各區分所有權人後，各區分所有權人於7日內以書面表示反對意見未超過全體區分所有權人及其區分所有權比例合計半數，該決議成立。」因無人表示反對，規約即成立。如原告執意一樓層推選一代表組成管委會，姑不論該推選代表何其困難及應依據何法源召集、選舉，因一樓層所有櫃位之權利已集中於該一代表，其繳交管理費義務，將由該一代表承擔，或各戶之權利人承擔，如何平衡權利與義務的公平對等。且依此成立之管委會就繳交管理費之議案又如何能夠依據公寓大廈管理條例第32條，通過全體區分所有權人及其區分所有權比例合計半數認同而為成立？管委會又將如何能真正運作？系爭大廈將從現在循序管理轉為無管理費管理之荒廢狀況，絕非原告或其他近500戶櫃位所有權人之福址。
（十）末查原告所有櫃位係向前手鄭麗玲購買，鄭麗玲與訴外人祥和建設股份有限公司簽訂之房屋預定買賣合約書之附件即房屋位置示意圖，明確標明所買櫃位為編號65、67號，該2個櫃位在B1樓層之相對位置，並非無法確認，於交屋同意書上亦明確記載所點交者為B1樓第65、67號櫃位，非泛指B1樓。而B1樓層之所有櫃位亦經法院公證其分管約定，則第65、67號櫃位非但位置明確，且享有排他之專用權，此為所有B1樓層之櫃位所有權人知之甚明，則原告確知其購買櫃位為65、67號櫃位，非B1樓層之持分權利。職是，系爭大廈在公寓大廈管理條例施行前，已取得建築執照，依私法自治原則，尊重當時承購人所達成分管協議，由各別櫃位承購人為獨立區分所有權人，應屬合法，並符合當初實際情形等語置辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、本件爭執事項為：
（一）原告可否提起本件確認之訴？
（二）系爭大廈是否適用公寓大廈管理條例之規定？
（三）系爭大廈之櫃位可否為專有部分？
（四）系爭大廈之櫃位是否可經由規約約定為專有部分、一櫃位有一表決權？
四、得心證之理由：
（一）原告可否提起本件確認之訴？⒈本件原告於訴訟中雖將其所有坐落台中市○區○○段○○○○
○號土地應有部分0000000分之186，及同段358建號應有部分100000分之168出售予張晏婕，惟原告仍保留台中市○區○○段第1107地號土地應有部分0000000分之1674 及同段358建號應有部分100000分之1512之所有權，有原告提出之土地及建物登記簿謄本正本1份附卷可憑，是原告仍為系爭大樓之區分所有權人，先為敘明。
⒉按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利
益者，不得提起之；確認證書真偽或為法律關係基礎事實存否之訴，亦同。民事訴訟法第247條第1項定有明文。又按確認之訴，倘當事人一方因法律關係之存在與否或為法律關係基礎事實存否不明確，致其在私法上之地位有受侵害之危險，而此危險得以確認判決除去者，依法均得提起。查，原告為系爭大廈之區分所有權人，已如上述，原告主張系爭規約第2條第1款第1目：「專有部分：係指獨立樓層、櫃號之櫃位，並向地政機關登記為區分所有權人所有者。」及第3條第7款：「各專有部分之區分所有權人（依每一櫃位為單位）有一表決權。數人共有一櫃位者，該表決權由一人行使。」之規定如屬有效，則依系爭規約所為之表決事項，將拘束原告，茲兩造對系爭規約既有爭執，則原告私法上之地位即有受侵害之危險，又此項危險得以確認判決除去之，原告自得提起本件確認之訴，被告辯稱：原告無提起本件確認之訴之利益云云，實不足採。
（二）系爭大廈是否適用公寓大廈管理條例之規定？按公寓大廈管理條例第55條第2項所謂「本條例施行前已取得建造執照之公寓大廈，不受第7條各款不得約定專用部分之限制」之規定，係指公寓大廈管理條例第7條所列各款不得約定為專用之部分，在該條例施行前已取得建造執照之公寓大廈，並已約定為專用之部分者，不因該條例之施行而受限制，非謂在公寓大廈管理條例施行前取得建造執照之公寓大廈，均不適用該條例之全部（臺灣高等法院86年度上易字第106號判決參照）。查系爭大廈係在公寓大廈管理條例施行前取得建造執照之公寓大廈，為兩造所不爭，惟公寓大廈管理條例於84年6月28日公佈施行時，系爭大廈斯時尚未完工，自尚無「已約定」為專用部分，本件應適用該條例全部（含第7條），則被告辯稱「櫃位」依分管契約「約定專用部分」，並無公寓大廈管理條例之適用云云，委無足採。
（三）系爭大廈之櫃位可否為專有部分？按專有部分係指公寓大廈之一部分，具有使用上之獨立性，且為區分所有之標的者；共用部分係指公寓大廈專有部分以外之其他部分及不屬專有之附屬建築物，而供共同使用者；約定專用部分係指公寓大廈共用部分經約定供特定區分所有權人使用者，公寓大廈管理條例第3條第3款、第4款、第5款分別定有明文。系爭規約第2條第1款第1目約定：「專有部分：係指編定獨立樓層、櫃號之櫃位，並向地政機關登記為區分所有權人所有者」，有系爭規約影本附卷足稽。雖被告主張櫃位所在建物業已編列單獨建號、門牌號碼，並已辦理建物所有權第一次登記，櫃位所有人，具有使用上獨立性，櫃位應為專有部分云云。惟查，系爭大廈建築地點地號為：台中市○區○○段○○○○○號等24筆，地址為台中市○區○○里○○○街○○號等12戶，地下3層，地上9層，1棟，12戶，此有台中市政府工務局使用執照存根附卷可憑，是系爭大樓專有部分僅有12戶，即一樓層為一專有部分甚明。再依原告所提出其自己及被告所提出訴外人段雪娟建物謄本觀之，原告所有台中市○區○○段建號358號建物登記第二類謄本記載：建物門牌南京二街10號地下一層樓，權利範圍100000分之1512，共同使用部分：練武段361建號，3422.26平方公尺，權利範圍1000分之122。段雪娟所有台中市○區○○段建號350號建物登記第二類謄本記載：建物門牌南京二街10號2樓，權利範圍10000分之151，共同使用部分：練武段361建號，342
2.26平方公尺，權利範圍1000分之104。可知原告及段雪娟並非地下1樓、地上2樓之單獨所有權人，而係權利範圍分別為100000分之1512、10000分之151之共有權人，即系爭大廈每一層樓購買櫃位之區分所有權人，按其所買之樓層與其他亦買受該樓層之人共有該樓層（即數人共有一專有部分），況有設置櫃位之樓層，區分所有權人並訂立分管契約（即櫃位使用位置），復有被告所提出之系爭大廈門牌號碼10號2樓共有建物位置分管契約書之認證書影本1份附卷可憑，益見設有櫃位之樓層，僅約定由購買之區分所有權人「專用某櫃位」，而非「專有某櫃位」，是被告主張櫃位為「專有」，自屬無據。況專有部分必須具構造上及使用上獨立性二要件，雖購買櫃位之人得於其所約定之櫃位範圍內，排他的使用櫃位，而具有使用上獨立性，惟系爭大廈之櫃位，經本院履勘現場，發現系爭大廈目前上鎖沒有經營，也沒有住戶，除了電梯及地下3樓有電外，其餘地方沒有電源，亦無水，而所謂之櫃位，被告主張
1 樓是以地磚之黑色邊線作為櫃位隔間之依據，至於臨路之櫃位是以鐵捲門作為隔間；2樓、3樓、4樓及6樓則均以木板（未固定）作為櫃位之隔間，5樓之隔間係以地板上劃白線作為隔間；7樓、8樓及9樓沒有設置櫃位，地下3樓是管理中心，為公共空間，沒有設置櫃位；地下1樓及地下2 樓均以木板（未固定）做隔間，中間部分原有設置客人飲食區，有勘驗筆錄及照片在卷可稽。是系爭櫃位在構造上並非如同住家般有門、牆可供區隔，足認櫃位不具有構造上與使用上之獨立性，故非屬區分所有權人之專有部分。被告主張櫃位為專有云云，尚非有據。
（四）系爭大廈的櫃位可否經由規約約定為專有部分、一櫃位有一表決權？按專有部分，應依公寓大廈管理條例第3條第3款之規定判斷，系爭大廈之櫃位性質上非屬專有部分，已如上述，而專有部分於公寓大廈管理條例第3條第3款已有明確定義，規約自不能違反此法律規定而另行約定何部分為專有部分。又各專有部分之區分所有權人有1表決權。數人共有1專有部分者，該表決權應推由1人行使。公寓大廈管理條例第27條第1項亦定有明文。然系爭規約第2條第1款第1目約定：「專有部分，係指獨立樓層、櫃號之櫃位，並向地政機關登記為區分所有權人所有者」及第3條第7款規定：「各專有部分之區分所有權人（依每一櫃為為單位）有一表決權。數人共有一櫃位者，該表決權應由一人行使」，將未具構造上及使用上獨立性之「櫃位」定義為專有部分，自已變更「專有部分」之本質，且約定1 櫃位有1表決權，其內容違反公寓大廈管理條例第3條第3款、第27條第1項之強制規定，該規約內容自屬無效。原告主張系爭規約就櫃位約定專有部分，每1櫃位有1表決權，其內容違反法律之強制規定，依民法第71條前段之規定，該規約內容應屬無效，自屬有據。至於系爭規約第2條第1款第1目約定編定獨立樓層為專有部分，則與法律規定相符，原告主張此部分之約定亦無效，則屬無據。
五、綜上所述，系爭規約第2條第1目第1款：「專有部分：係指櫃號之櫃位，並向地政機關登記為區分所有權人所有者」及第3條第7款：「各專有部分之區分所有權人（依每一櫃位為單位）有一表決權。數人共有一櫃位者，該表決權應由一人行使」之內容違反法律之規定，應屬無效之規約，從而，原告依民法第71條前段之規定，請求確認被告系爭規約之上開內容無效，為有理由，應予准許。至於規約關於編定獨立樓層，為專有部分，則與法律規定相符，原告請求確認無效，則無理由，應予駁回。
六、系爭大廈已荒廢10餘年，雖被告主張成立管理委員會，對所有投資系爭大廈之區分所有權人最為有利云云。惟查，系爭大廈固應成立管理委員會來管理，然表決權之行使影響所有區分所有權人之權益，而系爭大廈並非每一樓層均設置櫃位，且每一樓層設置櫃位之數量亦無限制，則未設置櫃位之樓層，只有1表決權，有設置櫃位樓層之表決權，倘依目前系爭規約約定每1櫃位有1表決權之規定，則設置櫃位之樓層，一樓層即有百多個表決權，此對未設置櫃位樓層之區分所有權人甚為不公，是系爭大廈目前之管理維護固有其現實之困難，惟本院認本件仍應回到法律之基本層面探討，併為敘明。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及所為之立證，與判決之結果不生影響，無庸再逐一予以論究，附此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 97 年 5 月 8 日
民事第三庭 法 官 謝慧敏正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 97 年 5 月 8 日
書記官 王志伃