臺灣臺中地方法院民事判決 96年度訴字第1778號原 告 丁○○訴訟代理人 郭賢傳律師被 告 中信房屋仲介股份有限公司法定代理人 辛○○○訴訟代理人 庚○○
壬○○子○○
參 加 人 頂新不動產經紀有限公司法定代理人 甲○○訴訟代理人 陳國華律師複代理人 丙○○
癸○○上當事人間損害賠償事件，本院於民國97年12月16日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
甲、程序方面：
一、本件不動產坐落於台中市，原告主張被告係原告與訴外人何燖顒不動產買賣契約之仲介人，依房屋交易安全契約書第9條之約定：本契約適用中華民國法律，如因本契約涉訟者，立契約書人等同意以買賣不動產坐落地之地方法院為第一審管轄法院，但法律有專屬管轄之規定者，從其規定。本件原告既係依上開契約對被告有所請求，依民事訴訟法第24條之規定，本院自有管轄權，先為敘明。
二、被告經合法通知，未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
乙、實體方面：
一、原告主張：
（一）原告與何燖顒於民國95年12月30日（原告起訴狀誤載為96年1月2日）簽訂不動產買賣契約書，契約書上印有中信房屋及其識別標誌，契約書後附房屋交易安全契約書，由原告、賣方何燖顒、中國信託商業銀行永吉分行及被告四方簽立，該房屋交易安全契約書前言載明「茲為甲、乙雙方經丁方或其加盟店仲介交易之不動產買賣（買賣契約書編號：L36206）之交易安全，且甲、乙、丙、丁合意依下列訂定本契約」，該契約書末頁丁方一欄載明「中信房屋仲介股份有限公司」，雙方簽訂雖名為房屋交易安全契約，實質上係為房屋仲介契約，而房屋仲介兼具居間及委任兩種法律關係，本件兩造既因仲介契約涉訟，依房屋交易安全契約書第9條其他約定事項第1款約定，本契約書適用中華民國法律，如因本契約涉訟者，立契約書人等同意以買賣不動產坐落地之法院為第一審法院，本件不動產坐落台中市，依上開約定，兩造自有以鈞院為第一審管轄法院之合意，程序上本件並無管轄錯誤及當事人不適格之情事。
（二）原告於95年12月30日經被告台中五期店之職員即訴外人乙○○仲介，與何燖顒簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭契約書），購買坐落於台中市○○路○段○○○號、228號兩戶房屋（下稱系爭房屋）。系爭房屋原由何燖顒出租予被告台中五期店，於系爭房屋所有權移轉登記予原告後，原告承受原租約，承租人變更名義為參加人頂新不動產經紀有限公司（下稱頂新公司）之甲○○，實際上仍為原承租人即被告台中五期店。查系爭契約書係被告所提供之定型化契約書，契約書上印有中信房屋及其識別標誌；系爭契約書後附之房屋交易安全契約書，由原告、賣方、中國信託商業銀行永吉分行及被告所簽立。依房屋交易安全契約書前言開宗明義記載「茲為甲、乙雙方經丁方或其加盟店仲介成交之不動產買賣（買賣契約書編號：L36206）之交易安全，且甲、乙、丙、丁合意依下列條款訂定本契約。」契約書末頁丁方一欄記載為被告。本件兩造所簽訂之上開契約雖名為房屋交易安全契約書，依該契約書之前言觀之，實為仲介契約。此可知，本件不動產買賣之仲介人係被告無訛，兩造間存有仲介契約存在。
（三）按公司許他人使用自己支店名義與第三人為法律行為，即係民法第169條所謂表示以代理權授與他人之行為，如無同條但書情形，對於第三人自應負授權人之責任，最高法院28年上字第1573號判例意旨參照。又按公司許他人以其公司名義為同一營業，他人所經營之公司，固不因此而成為本公司之一部，惟其許他人使用自己公司名義與第三人為法律行為，即係民法第169條所謂表示以代理權授與他人之行為，如無同條但書情形，對於第三人自應負授權人之責任，最高法院45年台上字第461號判例意旨參照。倘被告仍否認其為系爭房屋買賣之仲介人，惟查被告於自由時報房地資訊廣告亦表明為中信房屋五期加盟店，原告與被告訂立房屋仲介過程中，所接觸之對象乙○○及訴外人己○○，其等交予原告之名片上端均以顯著之字體印有中信房屋，名片中間字體為「台中南屯五期加盟店」，乙○○、己○○之上班處所，外觀及內部均為中信房屋及其標語、識別標誌，足認乙○○、己○○係被告公司所屬人員，其等於仲介系爭房屋買賣過程中，均未向原告表明其等非被告所屬人員，原告信任其等為被告之職員，而與之交易。依上開最高法院之判例意旨，本件被告自應負授權人之責任。
（四）系爭房屋原為兩戶打通隔間變為一戶，經原告詢問台中市政府承辦人員後，始得知須依法申請變更使用執照之戶數變更、防火區變更，另須辦理消防及戶籍變更，未依法申請變更者，即違反建築法第73條、第76條、第77條、第77條之2等規定及消防法第38條之規定。被告係專門從事房屋仲介買賣且系爭房屋於仲介成交前一直由被告承租，被告對於房屋之狀況及有無違反建築法規之規定，應知之甚詳，未經申請打通隔間，被告較一般人具有較高之理解與認知，被告未告知原告，誠屬不該。又房屋仲介兼具居間及委任兩種契約，有關委任，依民法第535條之規定，受任人處理委任事物，應依委任人之指示，並與處理自己事務為同一之注意。其受有報酬者，應以善良管理人之注意為之，本件被告向原告收取新台幣（下同）31萬元之仲介費用，依上開規定，被告自應負善良管理人之注意義務，告知原告系爭房屋是否違反建築法相關規定，然被告未依不動產經紀管理條例第22條、第23條交付不動產說明書予原告並予以解說，顯有違受任人之善良管理人之注意義務，其處理委任事務顯有過失。再者，不動產經紀管理條例第26條第2項規定，經紀業因經紀人員執行仲介或代銷業務之故意或過失致交易當事人受損害者，該經紀業應與經紀人員負連帶賠償責任。因被告堅決主張承租人之權利，不願搬遷，讓原告補正合法之施工項目，原告不得已始提起本件訴訟。原告就系爭房屋違法應補正之施工項目，請人實際估算系爭房屋1、2樓整修工程需花費272,500元，變更戶數、室內裝修及消防工程需花費296,200元，合計總金額為568,700元。爰依不動產經紀管理條例第26條第2項、民法第544條、第227條之規定請求被告賠償。並聲明：㈠被告應給付原告568,700元，並自起訴狀送達之翌日起至清償日止，按年利率5%計算之利息。㈡願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告經合法通知未於最後言詞辯論期日到場，惟據其之前所提出之書狀及到庭陳述則以：
（一）參加人頂新公司與被告為不同公司，法人人格不同，系爭契約書之當事人為參加人頂新公司與原告，原告以非契約當事人之被告起訴，實無理由。
（二）按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段定有明文。原告主張其向何燖顒購買系爭房屋，與被告間有居間及委任二種契約存在，被告為受任人因處理事務有過失致原告受有損害；及被告係系爭房屋之承租人等情，被告均否認之。原告自應就上開事實負舉證責任。
（三）原告主張與被告所簽立之房屋交易安全契約書，實質上為房屋仲介契約，而房屋仲介兼具居間及委任兩種契約，所執之理由為，房屋交易安全契約書上記載：「茲為甲、乙雙方經丁方或其加盟店仲介成交之不動產買賣之交易安全」，然該條文之實際意涵乃言明該房屋交易安全契約之訂立目的為，買賣雙方針對仲介成交後之不動產，為保障不動產買賣之交易安全所簽立之契約，與仲介契約無涉。另居間契約之定義，依民法第565條之規定：稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會，或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約。又民法第529條規定，關於勞務給付之契約，不屬於法律所定其他契約之種類者，適用關於委任之規定。是居間契約為勞務給付契約之一種，其與委任契約不同者為㈠居間之內容限於他人間行為之媒介，且以有償為原則。㈡居間人報酬之請求，以契約因其報告或媒介而成立者為限。㈢所支出之費用非經約定，不得請求償還。從而居間契約之有關規定應優先於委任契約之規定而適用，最高法院79年度台上字第579號判決意旨參照。是本件房屋交易安全契約書中所約定之內容，並非原告所主張實質上為房屋仲介契約，亦與原告起訴所主張之居間契約或委任契約無涉。又系爭契約書，非被告所提供，附此敘明。
（四）按不動產經紀業管理條例第21條第2項規定：「前項廣告及銷售內容，應與事實相符，應註明經紀業名稱。」、該條例施行細則第22條規定：「經紀業係加盟營業者，應於廣告、市招及名片等明顯處，標明加盟店或加盟經營字樣。」考其立法意旨，在於明確房地產廣告刊登事項之責任。倘無論是否標明「加盟店」字樣，授權他人使用標章者均須負當事人責任，則不動產經紀業管理條例相關規定豈非形同具文。本件參加人頂新公司對外既已依法標明其經紀業名稱為「中信房屋南屯五期加盟店」，復於系爭契約書上標明其公司名稱為「頂新不動產經紀有限公司」，當已依法明確其責任主體，客觀上提供仲介服務之主體顯而易見，實無致消費者誤以為被告係系爭契約主體之虞。且參加人頂新公司並非被告所設立之子公司或分公司，亦與被告全無任何投資或持股關係。
（五）系爭不動產買賣並非被告所仲介，原告係透過參加人頂新公司之仲介向何燖顒購買系爭房屋。依原告所提出之「台中市政府開會通知單」及給付服務費用所取得之「統一發票」，明顯可知系爭房屋仲介法律關係之當事人為參加人頂新公司，而非被告。又被告與原告間亦無任何之租約，依原告與參加人頂新公司所簽定之房屋租賃契約書，其租賃契約之當事人為原告與參加人頂新公司。本件爭點在何人為仲介人及何人為租約之相對人，被告並非系爭契約之仲介人，亦非承租人，原告竟對被告提起本件訴訟，實無理由。
（六）依最高法院28年上字第1573號判例及司法院第2041號解釋所指之「支店」，在公司而言即為總公司設立之分公司，因此同意他人以支店或分公司名義為法律行為，自有表現代理之問題。但「加盟店」並非分公司，同意他人以「加盟店營業」非等同於「同意他人以分公司名義營業」，本件被告並未允許參加人頂新公司使用被告名義與原告為法律行為，被告並未仲介系爭房屋買賣，亦未收取任何報酬，自不負民法第169條授權人之責任，亦無應履行不動產經紀業管理條例之相關規定及民法第535條規定之義務而未履行，自亦不負債務不履行之損害賠償責任。又參加人頂新公司之業務員乙○○於仲介系爭房屋時，已清楚明確告知原告系爭房屋打通隔間，係違反建築法規相關規定，已盡其善良管理人之注意義務，然原告仍願意購買，參加人頂新公司對其受任之事務亦無過失可言。並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡如受不利判決，願供擔保免為假執行。
三、參加人頂新公司則以：
（一）參加人頂新公司係系爭不動產買賣之仲介人，於本件原告請求損害賠償事件，有利害關係，爰依民事訴訟法第58條及第29條第1項之規定參加訴訟。
（二）原告購買系爭房屋，係原告於95年10月間主動向參加人頂新公司表示欲購買系爭房屋，足見其對於系爭房屋之現況及相關問題，較一般人具有較高之理解與認知，且是經過多方考量後，始決定購買。況參加人頂新公司之業務員乙○○於仲介系爭房屋時，已清楚明確告知原告系爭房屋打通隔間，係違反建築法規相關規定，已盡其善良管理人之注意義務，然原告仍願意購買，參加人頂新公司對其受任之事務自無過失可言，是其事後欲以此為由請求賠償，顯無理由。
四、本院判斷：
（一）按當事人適格，係指當事人就具體特定之訴訟，得以自己之名義為原告或被告，而受為訴訟標的法律關係之本案判決之資格而言。故在給付之訴，若原告主張其為訴訟標的法律關係之權利主體，他造為訴訟標的法律關係之義務主體，其當事人即為適格。查本件原告主張被告仲介系爭不動產買賣造成其損害，依民法第544條對被告請求損害賠償，當事人適格即無欠缺。至兩造間於實體上是否有請求權存在，則為訴訟標的之法律關係存否之問題，不得與當事人適格混為一談，是被告抗辯本件當事人不適格云云，要不足採。
（二）原告主張其於95年12月30日經由被告五期加盟店即參加人之仲介，與何燖顒簽訂系爭契約書，買受系爭房屋。該二戶房屋打通隔間違反建築法第73條之規定，如要補正為合法應依建築法第74條、77條、77-1條之相關規定辦理，為兩造所不爭執，並有不動產買賣契約書在卷可稽（見本院卷一第56頁至61頁），復經本院囑託臺灣省建築師公會台中市辦事處鑑定，製有97年11月20日台建師中市鑑字第68
9 號鑑定報告書附卷可憑，堪信原告之上開主張為真實。
（三）原告主張參加人頂新公司對外以被告五期加盟店自稱，原告經由其仲介向何燖顒購買系爭房屋。系爭不動產買賣契約書印有中信房屋及其識別標誌，係由被告提供予參加人使用，又上開契約書後附房屋交易安全契約書，由原告、賣方、中國信託商業銀行永吉分行及被告共同簽立，是被告為本件不動產買賣契約之仲介人。被告為專業之不動產經紀人，對系爭房屋有上開違反建築法之情事，竟未告知原告，致原告受有將系爭房屋補正為合法之損害，爰依民法第544條委任之法律關係，及依不動產經紀業管理條例第26條第2項、民法第227條但書規定請求被告賠償，並依表見代理法律關係請求被告賠償云云。被告則以前詞置辯。
（四）查原告與何燖顒所簽訂之系爭契約書，其上方雖印有「中信房屋」之標章字樣，然而觀諸契約書之全文內容，其開宗明義即記載：「立契約書人買方：丁○○（即原告）；賣方：何燖顒...，茲為不動產買賣事宜，經雙方一致同意訂立本不動產。」等字句，且於該要約書最末尾之見證人記載為「中信房屋五期加盟店頂新不動產經紀有限公司、一式四聯：第一聯加盟店留存，第二聯賣方收執，第三聯買方收執，第四聯銀行留存。本契約書係由中信房屋付印供加盟店使用」，是綜觀系爭契約書全文均無提及仲介當事者係被告，自難以該契約範本提供來源、其上有被告之服務標章，及被告有與原告簽訂房屋交易安全契約書，即認被告係本件不動產買賣之仲介人。況證人乙○○於本院審理時證稱略以：伊老闆是參加人頂新公司之負責人甲○○，伊是向參加人頂新公司領薪水等語（見本院96年10月25日言詞辯論筆錄）；證人戊○○於本院審理時證稱略以：我的案件一概來自加盟店，總部都不知道，是加盟店通知我等語（見本院96年11月13日言詞辯論筆錄）；又系爭房屋之仲介費用係由參加人頂新公司收取，有原告所提出之統一發票附卷可稽（見本院卷一第12頁），是本件系爭房屋買賣之仲介人係參加人頂新公司，原告主張被告是系爭房屋買賣之仲介人，委無足採。
（五）按民法第169條所謂，由自己之行為表示以代理權授與他人，對於第三人應負授權人之責任者，須本人就某種法律行為，確有表見之事實，足使第三人就該法律行為信該他人有代理權之情形存在，始有其適用，倘本人就某種法律行為，未曾有表見之事實，自無依上開規定，命本人就該法律行為對於第三人負授權人責任之理。最高法院79年度台上字第1817號民事裁判要旨參照。查民法第169條之立法意旨為本人由自己之行為，表示以代理權授與他人，或他人妄稱為本人之代理人，已為本人所明知，而仍不為反對之表示者，則對於第三人均應負授權人之責，本件參加人頂新公司與被告間，僅係加盟主與加盟者之加盟關係，人事、會計、營運各自獨立，自負盈虧，無從屬關係，有公司變更登記表、公司登記證明書、台中市政府營利事業登記證等在卷可憑（見本院卷一第35頁至43頁）。被告僅係授權加盟店使用「中信房屋」服務標章，並非授與代理權而許參加人頂新公司得以「中信房屋仲介股份有限公司」名義為法律行為，服務標章不等同公司名義，此觀一公司得申請數個不同商標，或商標專用權得授與他人使用等規定自明。原告以被告授權參加人頂新公司使用「中信房屋」服務標章，即謂被告應負授與參加人頂新公司代理權之表見代理責任，自不足採。
（六）次按民法第169條所為表見代理之規定，係指代理人之代理行為，雖無代理權，而有可使第三人信其代理權之理由，因而使本人對於第三人負授權人責任之無權代理行為，仍須以先有代理行為之存在為要件。最高法院70年台上字第1250號判決參照。又代理或表見代理，前者為有權代理，後者屬無權代理，僅因本人有使第三人信為以代理權授與他人之行為，而令本人負授權人責任，但二者既均屬於代理行為，故必以本人名義為法律行為，倘其並無代理本人之意思表示，而係以自己名義為法律行為，即無代理或表見代理之適用。本件原告與何燖顒簽訂系爭契約書時，明確載明「中信房屋五期加盟店頂新不動產經紀有限公司」。是參加人頂新公司係以「自己名義」為行為，並無代理被告之意思表示。參加人頂新公司與被告間即無表見代理之適用至為明確。原告於定約時，即已明知契約仲介之人為參加人頂新公司，或可得而知參加人無代理被告之權限。依民法第169條但書「但第三人明知其無代理權或可得而知者，不在此限。」之規定，被告自不須負表見代理授權人責任。
（七）被告就系爭房屋買賣與原告僅簽訂房屋交易安全契約書（見本院卷一第62至66頁），依該約定被告並無需對買賣標的物之瑕疵責任（含物之瑕疵及權利之瑕疵）及點交負責，而被告與參加人頂新公司為二個獨立之法人，彼此間僅有加盟關係，並無僱傭關係存在，且不成立表見代理，已如前述，原告復未提出其他積極證據證明被告有何過失情事，則其依不動產經紀管理條例第26條或民法第227條之規定請求被告負責，亦屬無憑
（八）末查系爭房屋兩戶打通為一戶，原告買受系爭房屋後，仍以現況出租予參加人頂新公司，為原告所不爭執，復有房屋租賃契約書附卷可憑（見本院卷一第44至50頁），是原告自始即明知系爭房屋之現況為兩戶打通為一戶。原告於買受系爭房屋時，既同意以現況點交，有系爭契約書可憑，而兩戶打通為一戶之事實，既為原告所明知，原告應可自行查明有無違法之情事。再依原告起訴狀所記載「原告於96年3月間以電話向台中市政府都市發展局使用管理課詢問，將原告所有文心路222號之房屋及系爭房屋打通隔間應申辦之手續及具備之文件，該課承辦人員明確告知原告226、228兩戶打通隔間，未經合法申請，顯然違反建築法規，市政府依法得每20天罰鍰新台幣6萬元，直至補正為止。」（見原告起訴狀第2至第3頁），及原告於96年3月20日以賢律字第96008號律師函說明二之記載「頃近本人前往台中市政府欲就上開房屋隔間打通部分辦理使用執照變更事宜，市政府人員告知本人，打通隔間並未經合法申請建築使用執照，市政府依法將每20天罰鍰新台幣6萬元，直至補正為止。」（見本院卷一第7頁），顯見原告應知系爭房屋兩戶打通為一戶應申辦手續甚明，否則為何原告會向台中市政府查詢應辦手續及辦理使用執照變更事宜。則參加人頂新公司縱未告知此事實，參加人頂新公司亦無須負賠償責任。
五、綜上所述，原告依據民法第544條、不動產經紀業管理條例第26條、民法第227條、表現代理之規定，請求被告應給付原告568,700元及自起訴狀繕本送達翌日起，至清償日止按年息5%計算之利息，均無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所附麗，應併予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，於本案判決之結果均不生影響，爰不一一論列，併此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條、第86條第1項但書。
中 華 民 國 97 年 12 月 31 日
民事第三庭 法 官 謝慧敏以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 97 年 12 月 31 日
書記官 王志伃