臺灣臺中地方法院民事判決 96年度訴字第1985號原 告 甲○○訴訟代理人 楊銷樺律師被 告 育國建設股份有限公司
室法定代理人 乙○○訴訟代理人 林坤賢律師
邱華南律師上列當事人損害賠償事件，本院於民國96年11月22日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用新台幣柒仟陸佰元由原告負擔。
事實及理由
甲、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴；但請求之基礎事實同一者或不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款、第7款定有明文。本件原告起訴時，是依據修正前民法第227條之規定請求賠償，嗣於訴訟進行中追加依兩造所簽訂之契約第4條第2項之約定請求賠償。核其均係請求被告賠償少交付房屋坪數之損害，請求之基礎事實同一，且不甚礙被告之防禦及訴訟之終結，與首揭規定相符，應予准許，合先敘明。
乙、實體方面：
一、原告起訴主張：㈠原告於民國85年6月29日與被告就位於台中縣○○鄉○○段
104-599、104-571等地號土地上所興建之「珍藏家」社區住宅門牌號碼台中縣○○鄉○○村○○鄰○○路○段○○○巷○○○弄○○○號（後經門牌整編為：台中縣○○鄉○○○○街○○巷○○號），簽訂土地房屋買賣契約書（下稱系爭契約）。系爭契約第1條第2項約定：「房屋部分：房屋售坪約50坪。上開坪數係包括室內面積、陽台、花台、屋頂突出物、樓梯間、露台、平台、機械室、受電室、避難空間、水箱等在內，公共設施隨同主建物移轉。登記方式分單獨權狀或登記簿謄本記載及登記面積，均依法令及地政機關依本建物實際興建之丈量面積為準。」，足見上開房屋售坪部分，係不含原告另行購買之地下室1個停車位之面積。此參同條第3項約定：「....未買汽車停車位者，其房地總價不包括車位之價款，且對地下室停車空間無共有權... 」亦明。被告給付原告房屋部分之面積 (含室內面積、陽台、平台及機械室、受電室、避難空間、水箱等)，僅有136.09平方公尺 (即127.09+4.69+2.41+《2723.67×7/10000》，約41.16坪)，較兩造系爭契約約定之面積減少約8.84坪。被告所為之給付顯然不完全，且在現實上被告亦無法再給付8.84坪之房屋面積予原告，原告自得依修正前民法第227條規定及系爭契約第4條第2項約定，訴請被告賠償少交付8.84坪之損害。因原告買受系爭房屋之總價為新台幣（下同）612萬元，扣除60萬元之停車位價金後，房屋及基地部分之總價為552萬元，而約定之房屋及基地總坪數為70.7坪，故每坪單價為78,076元（5,520,000元/70.7坪），則因被告少交付8.84坪，致原告受有690,195元之損害。
㈡兩造於消費者保護法施行後85年6月29日訂立之系爭契約，
係被告與不特定多數消費者訂立同類契約之用，預先擬定之條款之定型化契約。系爭契約第1條第2項明確約定之房屋售坪，並不包括消費者另外購買之停車位部分之面積，但同條第3項卻約定「地下室停車空間由有購買車位者共有，持分比例則按後開實際規劃之停車位數量平均分配，計入前開售坪」，如此產生系爭契約第1條第2項約定之房屋售坪是否包括系爭契約第1條第3項約定之停車位面積之疑義，於解釋此2項約定時，依消費者保護法第11條第2項規定，應有利於原告（消費者）之解釋，亦即應認為系爭契約第1條第2項約定之「房屋售坪約50坪」，應不含第1條第3項約定另購買之停車位。並聲明：被告應賠償原告690,195元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。
二、被告則以：㈠兩造簽立系爭契約，完成交屋後，原告依民法第365條瑕疵
擔保之規定，及民法第227條不完全給付之規定請求解除契約及損害賠償。嗣經本院88年訴字第337號、台灣高等法院台中分院90年上字第340號、最高法院93年台上第1861號判決兩造就系爭契約關於車位部分之買賣解除契約確定在案。上開案件原告係以民法第227條規定請求損害賠償，該訴訟標的已經法院裁判。而原告之本案起訴仍為不完全給付之損害賠償，依前揭法條規定本案應受前揭確定判決之拘束。
㈡本案並無不完全給付之情事，原告起訴狀所為計算式顯有錯
誤，亦即依建物謄本顯示系爭房屋共用部份 (光明段第12建號)權利範圍為117/10000，並非原告所述7/10OO0。據此，系爭房屋之總面積約50.23坪 (計算式：127.09+4.69+2.41+(2723.67X117/10,000)=166.05平方公尺)，此坪數與系爭契約約定之坪數約50坪並無差異。次由建物謄本顯示系爭建築物於83年即已取得使用執照，亦即系爭房屋83年即已建築完成，而兩造簽立之買賣契約為「成屋買賣契約」，即現物（特定物）買賣契約，既為特定物買賣，原告依約將現物予以交付，並無所謂不完全給付之情形。再由系爭契約書第1條第3項約定：「地下室停車空間由購買車位者共有，持分比例則按後開實際規劃之停車位數平均分配，計入前開售坪，亦不另發所有權狀。」由此約定事實顯示，購買停車位之坪數亦計入第1條第2項所約定之房屋售坪內。
㈢原告主張以房地總價除以房地總坪數後，求出每坪之單價，
再乘以減少之坪數，即為本案請求損害賠償之金額。惟查兩造所簽立之系爭契約為「成屋買賣」，即簽立契約時，房屋坪數即已確定，且兩造亦依現狀予以交屋，故直接以契約書之記載予以按比例請求損害賠償，顯與兩造間之現物買賣契約有所不合。系爭契約約定之土地坪數並無減少，且土地與房屋為不同屬性之標的物，其價格亦不同，原告卻以同一價格視之，其計算基礎自有偏差。聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執之事項：兩造在85年6月29日就系爭房屋及基地應有部分訂立土地房屋買賣契約書，被告於已85年8月2日將系爭房屋的所有權（台中縣太平市○○段390建號面積127.09平方公尺）及共用部分（光明段12建號面積2723.67平方公尺之10000分之117）移轉登記予原告。
四、兩造爭執之事項：㈠本案訴訟標的是否為台灣高等法院台中分院90年上字第340號
確定判決既判力效力所及？㈡被告有無依系爭契約移轉約50坪的房屋坪數予原告？㈢如果被告沒有依系爭契約移轉約50坪的房屋坪數予原告，原
告可否請求損害賠償？
五、本院判斷：㈠本案訴訟標的是否為台灣高等法院台中分院90年上字第340號
（本院88年度訴字第337號）確定判決既判力效力所及？查原告於台灣高等法院台中分院90年上字第340號（本院88年度訴字第337號）先位聲明係主張：被告給付之系爭停車位有瑕疵，除應負物之瑕疵擔保責任外，同時亦構成不完全給付之債務不履行，爰類推適用民法第260條及第226條第2項規定，解除兩造間系爭買賣車位之契約，並請求全部不履行之損害賠償。備位聲明主張為：縱認雙方之停車位買賣，其契約有效，且瑕疵亦尚不足達於解除契約之程度，依民法第359條之規定減少十分之九之價金。車位既應減少金額，則被告對於所受領之車位價金，顯無法律上之原因而受利益，致原告受有損害，為特併依民法第179條、第182條之規定，請求返還。上開確定判決認原告先位之訴本於瑕疵擔保請求權解除車位之買賣契約，並請求被告返還車位之價金為有理由，而判決原告先位之訴勝訴，有上開判決附卷可憑。而本件原告是主張伊於85年6月29日向被告所購買之系爭房屋，依系爭契約之約定，房屋售坪約50坪，但被告並未依約給付50坪予原告，屬不完全給付，爰依修正前民法第227條及系爭契約第4條第2項，請求被告賠償少交付8.84坪之損害，與上開確定判決所主張之訴訟標的不同，自非上開確定判決既判力效力所及，原告本件之請求程序上並無不合。
㈡被告有無依系爭契約移轉約50坪之房屋坪數予原告？
⒈按解釋契約，固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於
契約之文字，但契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解（最高法院17年上字第1118號著有判例可資參照）。
⒉查系爭契約第1條第2項約定：「房屋售坪約50坪。上開坪
數係包括室內面積、陽台、花台、屋頂突出物、樓梯間、露台、平台、機械式、受電室、避難空間、水箱等在內，公共設施隨同主建物移轉。登記方式分單獨權狀或登記簿謄本記載及登記面積，均依法令及地政機關依本建物實際興建之丈量面積為準。」同條第3項約定：「甲方（即原告）向乙方（即被告）購買1個車位，價金為新台幣 元（第2條之建物總價含本車位價金），編號為地下壹層第柒
拾伍號，詳如附圖所示。地下室停車空間由有購買車位者共有，持份比例則按後開實際規劃之停車位數平均分配，計入前開售坪，亦不另發所有權狀，但尚未售出之車位所應有之持份則由乙方或其指定之人保有。未買汽車停車位者，其房地總價不包括車位之價款，且對地下室停車空間無共有權（即地下室停車空間僅由購買車位者及乙方或其指定之人所共有）除防空避難使用外，對停車位無任何權利，且不得妨礙他人停車及通行。」本件系爭契約第1條第2項、第3項既已明確記載房屋售坪約50坪，坪數係包括室內面積、陽台、花台、屋頂突出物、樓梯間、露台、平台、機械式、受電室、避難空間、水箱等在內，公共設施隨同主建物移轉。及地下室停車空間由有購買車位者共有，持份比例則按後開實際規劃之停車位數平均分配，計入前開售坪等語，則原告所買之房屋售坪約50坪，自應包括車位之應有部分，尚不得因契約分項記載，而否定上開買賣契約書上已記載明確之意思。原告稱系爭契約第1條第2項記載售坪並不包括車位之坪數，而於同條第3項記載車位之應有部分，計入前開售坪，為矛盾之記載，依消費者保護法之規定，應為原告有利之解釋，尚非可採。
⒊再依原告所購買系爭房屋之建物謄本記載，總面積127.09
平方公尺，陽台面積4.69平方公尺，平台面積2.41平方公尺，共用部分面積2723.67平方公尺，權利範圍10000分之117，有建物登記簿謄本附卷可稽，據此計算系爭房屋之總面積約50.23坪 (計算式127.09+4.69+2.41+(2723.67X117/10,000)=166.05平方公尺)，此坪數與系爭契約約定之坪數 (約50坪)並無差異，此亦為原告代理人所不否認，是被告稱已依約移轉約50坪之坪數予原告，應可採信。被告既已依約移轉約50坪之坪數予原告，並無給付不足坪數之情形，則原告自不得依修正前民法第227條及系爭契約第4條第2項請求損害賠償。原告請求為無理由，應駁回其訴。
㈢本件被告既已依約移轉約50坪之坪數予原告，則爭點㈢即無論述之必要，附此敘明。
㈣原告所買受系爭房屋共用部分面積為2723.67平方公尺，權利
範圍10000分之117，有建物登記簿謄本附卷可稽，雖兩造就系爭買賣契約中之停車位因上開確定判決（台灣高等法院台中分院90年度上字第340號）解除契約，被告應返還原告所購買系爭車位之價金60萬元（兩造嗣後對車位部分另成立和解，原告以25萬元向被告買相同車位使用），但上開確定判決亦認定車位解除契約僅使共有專用權歸於消滅而回復共有狀態，尚不涉及所有權之移轉或設定負擔。是原告於計算面積時逕將共用部分面積之權利範圍減為10000分之7，依此計算坪數減少，與事實不符，併此敘明。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及未經援用、調查之證據，經核與本件判決結果無影響，爰不一一贅述，附此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 96 年 12 月 6 日
民事第三庭 法 官 謝慧敏正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 96 年 12 月 6 日
書記官