臺灣臺中地方法院民事判決 96年度訴字第2009號原 告 丙○○訴訟代理人 陳鴻謀 律師複 代理人 盧志科 律師被 告 丁○○訴訟代理人 林春祥 律師上列當事人間請求給付違約金事件，經本院於民國97年7月24日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣肆拾伍萬元，及自民國九十六年七月三十一日起至清償日止按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之四十五，餘由原告負擔。
本判決原告勝訴部分部分，得假執行。但被告以新臺幣肆拾伍萬元整為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告主張：兩造於民國95年12月12日透過永春不動產豐商加盟店之仲介簽訂不動產買賣契約書，約定被告應將其所有將坐落台中縣豐原市○○段522、526地號土地（下稱訟爭土地）辦理合併分割，並應將西側約200坪土地移轉登記予原告，並簽立不動產買賣契約書（下稱系爭契約書）。雙方於系爭契約書第8條第2款約定：賣方（即被告）如不履行契約所定各項義務者，即為賣方違約，買方（即原告）得催告限期履行，逾期仍不履行即予解約，賣方應將所收價款退還外，並應同時賠償買方已繳價款同額之違約金。原告已將第一期價金即簽約金新台幣（下同）100萬元交由仲介人收執，詎被告竟不依約將土地辦理合併分割及將土地移轉登記予原告，屢經原告及仲介人促請被告履行契約，然被告仍未履行，經調解後，被告仍拒絕履行，是被告顯已違反合約應履行之義務，故依契約之約定，請求被告賠償原告已繳價款同額之違約金等語。並聲明：⑴被告應給付原告100萬元，及自起訴狀繕本送達被告之翌日起至清償日止按週年利率百分之5計算之利息；⑵願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：依照系爭契約書第7條第6款約定：建蔽率註銷於
96 年2月12日前無法完成，雙方同意撤銷本契約，本約自始無效，雙方互不負違約責任，無條件退回第1期款之支票予買方。然現行法並無建蔽率註銷之用語，況依照契約約定，建蔽率註銷未於96年2月12日前完成，雙方所訂契約自始無效，然訟爭土地事後於同年6月7日遭台中縣政府撤銷解除套繪聲請，兩造契約自可認為自始無效，無須再負違約責任，是原告請求違約金為屬無據。況原告所交付之支票係交由仲介人永春不動產公司收執保管，然該支票迄未交付被告，更未提示兌現，被告並未獲得任何利益，原告亦未受有任何損害，是原告請求賠償已繳價款同額之違約金並非有理由，退步言，原告請求之違約金亦屬過高等語資為抗辯。並聲明：⑴原告之訴及假執行之聲請均駁回。⑵如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、本件經兩造整理並協議簡化爭點兩造不爭執事項（本院採為判決之基礎）：
㈠兩造於95年12月12日透過永春不動產豐商加盟店之仲介簽訂
不動產買賣契約書，約定被告應將其所有訟爭土地辦理合併分割，並應將西側約200坪土地移轉登記予原告，並立有書面為據。
㈡雙方於系爭契約書第8條第2款約定：賣方（即被告）如不履
行契約所定各項義務者，即為賣方違約，買方（即原告）得催告限期履行，逾期仍不履行即予解約，賣方應將所收價款退還外，並應同時賠償買方已繳價款同額之違約金。
㈢系爭契約書第7條第6款約定：建蔽率註銷於96年2月12日前
無法完成，雙方同意撤銷本契約，本約自始無效，雙方互不負違約責任，無條件退回第1期款之支票予買方。
㈣原告已經將第一期款支票（面額100萬元）交付永春不動產公司收執，且被告並未將之提示兌現。
㈤台中縣政府於96年1月31日以府工建字第0960033256號函已同意釋出訟爭土地，並同意解除套繪管理。
㈥台中縣政府於96年6月7日以府工建字第0960159412號函同意
被告申請獲准之96年1月31日以府工建字第0960033256號案撤銷，此項同意撤銷案乃依照被告於96年6月7日之申請書所為。
四、得心證之理由：㈠按解釋契約，固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於契
約之文字，但契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解，最高法院17年上字第1118號著有判例可參，查系爭契約於第7條第6款固記載：建蔽率註銷於96年2月12日前無法完成，雙方同意撤銷本契約，本約自始無效，雙方互不負違約責任，無條件退回第1期款之支票予買方等語，惟兩造復於契約書第13條第1項約定「本約標的建蔽率已被使用，賣方同意負責註銷該建蔽率之套繪，回復至可供興建農舍使用之農地，費用由賣方負擔」等語，是由兩造契約約定所示，訟爭土地於訂約書乃因「建蔽率」遭使用，故賣方即被告同意負責「註銷該建蔽率之套繪」，使之回復可供興建農舍使用狀態，此乃為兩造訂約之原意至於明顯，而關於已興建農舍之土地辦理解除套繪之規定，此有內政部90年2月26日台九十內營字第9082636號函及內政部營建署90年1月20日九十營署建管字第001840號函已有明示外，關於建蔽率註銷乙節，目前之建築法並無相關之規定，以上有內政部營建署97年5月16日營署建管字第0970023660號函附卷可參，至於所謂建蔽率依照建築技術規則建築設計施工編第1條第4款之規定係指：建築面積占基地面積之比率，參照非都市土地使用管制規則第9條僅規定非都市土地建蔽率及容積率不得超過之界限，尚無註銷建蔽率之規定，是關於兩造間所約定關於「建蔽率註銷」乙節，應肇因於兩造所約定買賣之農地，因興建農舍使用問題，雙方同意由原告辦理農地解除套繪事宜，使原告購得之農地得以回復可供興建農舍使用狀態，此除與契約書第13條第1項約定所賣方同意負責註銷該建蔽率之「套繪」相通外，更與證人乙○○到庭證述之情節相符，是兩造間所約定關於建蔽率註銷乙節，應即指解除農地套繪無誤，是被告以建蔽率無註銷之規定等語置辯，應無理由。
㈡原告主張台中縣政府於96年1月31日以府工建字第096003325
6號函已同意釋出上開二筆土地，並同意解除套繪管理乙節，係由被告授權辦理完成，惟為被告所否認，經查，證人甲○○到庭證稱：因為丁○○本人有授權專業建築師處理土地套繪的事情，這是丁○○私下與專業建築師的事情，因為他們之間的事情在我們公司簽訂的，我在他們之間是負責介紹他們之間買賣的事情。8萬元部分是要給付專業建築師的費用，當初被告均有同意申請建蔽率的事情，被告並沒有告訴我說他不要的這件事。剛才答覆說被告委託建築師申請，是在我們公司委託，被告有簽訂委託書給建築師，由被告本人簽訂的，地點在我們公司，簽訂時間是在96年1月份簽訂解除套繪等語，核與證人乙○○到庭之證述及當庭提出同意委託書之情大致吻合，至於被告所辯證人甲○○為原告之夫之表妹，與原告親戚關係密切，又與證人乙○○參與本件訟爭土地之買賣，且曾向被告索取15萬元活動費，涉嫌犯罪，因任其所言偏袒原告云云，然查，原告於證人甲○○涉嫌犯罪乙節，未能提出有利證據以資證明外，而證人甲○○既參與本件訟爭房屋之買賣事宜，所為之證詞又與其他證據相佐，尚難認為其與原告有親戚關係，即可推認其證詞為不可採。是據上所述，被告確實有透過證人甲○○委託建築師辦理解除套繪事宜，被告抗辯其未見過申請書及於申請書上蓋章，其未委託辦理解除套繪管理事宜云云，應非可採。則訟爭土地既於96年1月31日完成解除套繪事宜，自與系爭契約書第7條第6款約定：建蔽率註銷於96年2月12日前無法完成，雙方同意撤銷本契約，本約自始無效約定條件不符合，尚難認為兩造間之契約自始無效。
㈢又按因條件成就而受利益之當事人，如以不正當行為促其條
件之成就者，視為條件不成就，民法第101條第2項定有明文，查本件兩造契約約定建蔽率註銷乙節其真意既屬解除套繪之約定，則被告既於96年1月23日完成訟爭土地解除套繪事宜，卻又於96年6月7日以「顯因大家和諧為目標因素，現本任呈請貴府撤銷貴府96年2月1日（應為同年1月31日之誤）府工建字第0960033256號函核准之耕地釋出等語，向台中縣政府聲請撤銷，並經台中縣政府於96年6月7日以府工建字第0960159412號函同意被告申請獲准之96年1月13日以府工建字第0960033256號案撤銷」，此業經本院調閱上開卷宗查核無誤，足見訟爭土地原本已經聲請解除套繪在案，被告事後為變更解除套繪之結果，故意向台中縣政府聲請撤銷，顯系故意以不正當方法促使解除套繪之結果不成就，依上開說明，自應視為條件不成就，是兩造間之契約，自無法因被告事後向台中縣政府聲請撤銷解除套繪，而可認為雙方同意撤銷契約，契約自始無效。
㈣次查，系爭契約書第8條第2款約定：賣方（即被告）如不履
行契約所定各項義務者，即為賣方違約，買方（即原告）得催告限期履行，逾期仍不履行即予解約，賣方應將所收價款退還外，並應同時賠償買方已繳價款同額之違約金。本件建蔽率既於96年2月12日前已經完成，被告卻不依約履行將訟爭土地辦理分割，並將約200坪土地移轉登記原告事宜，依上開約定，原告除得解除約，併同請求被告賠償已繳價款同額之違約金，又查，原告已將第一期款支票（面額100萬元）交付永春不動產公司收執，固有為兩所不爭執，惟依照系爭契約第13條第4款之約定：賣方服務費百分之2、第一期款支票一張由永春不動產保管，待建蔽率註銷完竣時，再轉交賣方收執等語，足見第一期支票乃於訂約時由原告先行提出交付用春不動產公司之人員保管，待建蔽率註銷完成，即可轉交被告收執，且依照系爭契約書第三條之約定，原告於簽約時，亦需交付面額100萬元支票作為簽約款，是解釋上，原告提出支票於永春不動產公司時，除負有使支票兌現之義務外，其即已履行其繳款之義務，是此時，不宜以支票未交付予被告供提示，即認為原告未支付任何款項，是被告以原告所簽發之支票並未交付供其提示，即認為被告並未獲得任何利益，原告亦未受有任何損害，原告不得請求已繳價款同額之違約金云云，應非有據，尚難採信。
㈤又按民法第252條規定：「約定之違約金額過高者，法院得
減至相當之數額。」故約定之違約金苟有過高情事，法院即得依此規定核減至相當之數額，並無應待至債權人請求給付後始得核減之限制。此項核減，法院得以職權為之，亦得由債務人訴請法院核減，最高法院79年台上字第1612號著有判例可參。查兩造間契約約定被告逾期仍不履行應同時賠償買方已繳價款同額之違約金。而原告所交付之簽約款為100萬元，是依照契約約定原告所得請求之違約金應為100萬元，被告則抗辯原告請求之違約金尚屬過高等語，經查，原告主張其因購買系爭土地係準備作為堆置機器使用，因被告違約未出賣系爭土地於原告，導致其需另向訴外人余立貴承租土地，租金每月3萬元，自96年1月1日起至97年12月31日共需支出72萬元，固提出租賃契約書為證，惟本院審酌原告向被告所購買為土地，其向訴外人余立貴所承租者為土地及農舍一棟，此有原告提出之租賃契約書為證，甚且，原告方面顯然忽略其購買土地後，若需興建農舍以資堆置機器使用，所需支出之成本，更何況依照契約約定原告最後需繳交尾款之日期96年5月12日，期間除需等待農地解除套繪之辦理外，尚有合併分割土地等事項需辦理，原告率以96年1月1日作為計算其實際損害之起算點，均非妥適。又原告主張其因與使其簽發之100萬元支票兌現以履行支付簽約款義務，於96年2月7日將定存解約至同年3月27日，以每定存利率年息百分之
2.4計算，共損失利息約3,156元（即0000000X2.4％X48/365=3156，元以下4捨5入），又因準備支付第二期款800萬元，於96年2月12日將定存解約至同年5月16日，以每定存利率年息百分之2.4計算，共損失利息約48,921元（即0000000X2.4％X93/365=48921，元以下4捨5入），提出新竹國際商業銀行活期存款活期儲蓄存款帳戶內頁交易明細、存單存摺存單明細表為證，可信為真，另審酌原告因被告依約履行，除可列計為訴訟費用外，因本件訴訟所花費之時間、勞力及精神等損失，認原告請求違約金仍屬過高，應核減為45萬元，較為妥適。
㈥綜上所述，原告依系爭契約書第8條第2款約定，請求被告給
付45萬元，及自起訴狀繕本送達被告之翌日（即96年7月31日）起至清償日止按週年利率百分之5計算之遲延利息，為有理由，應予准許。逾此部分請求，為無理由，應予駁回。
五、假執行之宣告：本件為所命給付金額未逾50萬元之判決，於原告勝訴部分，爰依職權宣告假執行。而被告陳明願供擔保請准宣告免為假執行，經核尚無不合，爰酌定相當擔保金額准許之。至於原告敗訴部分，其假執行之聲請，因失所依附，應予駁回。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 97 年 8 月 22 日
民事第三庭 法 官 許石慶正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 97 年 8 月 22 日
書記官