臺灣臺中地方法院民事判決 96年度訴字第2241號原 告 捷盟建設有限公司法定代理人 丙○○訴訟代理人 乙 ○被 告 戊○○
甲○○共 同訴訟代理人 王有民 律師複代理人 洪主雯 律師複代理人 丁○○上列當事人間請求給付價金事件，本院於民國96年12月26日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣貳佰捌拾玖萬元，及自民國九十六年七月二十六日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
本判決於原告以新臺幣玖拾陸萬叁仟元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣貳佰捌拾玖萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
壹、原告主張：
一、被告等2人於民國82年11月22日與訴外人祥和建設股份有限公司（下稱祥和公司）簽訂土地預定買賣合約書及房屋預定買賣契約書，向祥和公司購買該公司興建之「干城第一廣場商業大樓」第二樓76、77號店位，亦即被告等2人各購得坐落臺中市○區○○段○○○○○號土地應有部分100,000分之107及同段350建號建物應有部分10,000分之103（下稱系爭土地、建物），約定總價款為新臺幣（下同）578萬元，被告已給付買賣價金289萬元，尚欠289萬元未付。祥和公司於86年8月14日與被告簽訂交屋同意書。又祥和公司於93年2月10日將對被告之前揭289萬元債權讓予原告，依買賣契約及債權讓與之法律關係，請求被告給付前揭尾款。
二、對被告抗辯之陳述：
（一）被告辯稱祥和公司所移轉登記予被告之土地，尚有祥和公司設定予臺灣銀行之最高限額抵押權509,850,000元之設定登記云云。上述權利瑕疵業經原告向地政機關辦理抵押權塗銷登記完畢，現已無該瑕疵存在，故被告應給付尾款。
（二）被告抗辯原告應使「干城第一廣場」整棟大樓成為百貨商場營運後，被告等願意給付剩餘之價金云云。查該棟建物於交屋當時已達到可使用之狀態，亦無瑕疵存在，被告所辯稱之瑕疵係後來才發生。又系爭建物未營運並不代表未招商，只是招商沒有成功，主要因為承購戶皆不給付價金，祥和公司收不到尾款，嗣後被法院強制執行，祥和公司則無法再辦理招商，是被告等違約在先，致祥和公司無法辦理招商。再者被告於第1次答辯狀中已提到，若原告塗銷臺灣銀行抵押權設定之登記，則被告願意給付尾款。
（三）查交屋同意書內有「尚未驗收確實」之文字，此不表示系爭建物有瑕疵及未點交。又「尚未驗收確實」之塗改部分並無塗改者本人或祥和公司之確認證明單，此塗改部分無效。另縱使系爭建物於交屋時有瑕疵，而被告於86年8月14日簽立交屋同意書，迄今已超過5年，依民法第365條之規定，被告顯已接受點交事實，並承認無真正瑕疵，故被告主張與買賣價金相互抵銷為無理由。
三、並聲明：
（一）被告應給付原告289萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。
（二）原告願供擔保，請准予宣告假執行。
貳、被告則以：
一、查訴外人祥和公司雖於86年3月26日將系爭土地持分及建物移轉登記予被告，然嗣經被告調閱土地登記謄本後，竟發現系爭土地上有訴外人「台灣銀行股份有限公司」之最高限額抵押權設定登記，「債務人」則為「祥和公司」，是以，出賣人祥和公司已違反民法第349條規定，而有不完全給付之債務不履行之情形至明，則於祥和公司塗銷抵押權設定登記前，被告自得拒絕給付尾款。又原告主張祥和公司將價金債權讓與伊，依民法第299條第1項規定，被告自亦得以祥和公司債務不履行之事由對抗原告，並對原告主張同時履行抗辯權。
二、祥和公司所交付之房屋有牆面花崗石、大理石脫落及掉落之情形、鏡面掉落、屋頂鋼架傾倒、人行步道磁磚脫落、招牌面版未設等瑕疵。且被告等進入系爭建物查看後，發現有天花板尚未裝設抑或掉落、管線外露、內嵌設備垂掛在外、排氣管下垂外露等瑕疵，而手扶梯更是破爛不堪使用，是系爭建物存有不合於契約預定作為「百貨商行」、「美食廣場」使用之瑕疵，訴外人即出賣人祥和公司既未依債務本旨提出給付，自有不完全給付之債務不履行之情形。次查，被告等向祥和公司購買系爭房地，乃因祥和公司以系爭建物將作為「干城第一廣場」之商場為買賣要約內容，並將系爭建物逐層規劃出其經營計畫，此有銷售廣告書附卷可稽，故被告基於祥和公司之上開經營計畫，始以高於市價數十倍之價格購買系爭房地，然祥和公司迄今無法招商營業，致被告等所購買之房地持分荒置無用，自已違反依契約應負擔之招商經營、管理之義務；所交付之系爭建物復無供「美食廣場」、「百貨專櫃」營業使用之可能，祥和公司顯有不完全給付之債務不履行情形。按房屋預定買賣契約書第14條第4項之約定可知，凡干城第一廣場所涉之「商場管理」、「經營型態」、「商場經營」等一切事宜，均由祥和公司主導並委託專責公司負責，各攤位之買受人就其所有攤位之「格調、發展、經營、管理」等一切營運事項，均於契約上「被強制」授權予祥和公司負責辦理，俱無經營、管理之自主決定權。又參契約書第14條第3項之約定亦知，各攤位之買受人就其攤位之權利，僅「參加會議、陳述意見」之補充性權利而已。再查，自被告買受標的物之單價以觀，被告買受2個攤位之面積約8.59坪，然實際私有專用面積約僅2.5坪，此自建物登記簿謄本所載「權利範圍」換算足明，而買賣總價金為589萬元，是以，被告所買受之攤位每坪單價高達60餘萬，依目前臺中市地價最高之「七期重劃區」豪宅價格1坪20至30萬元之行情足知，被告所支付之買賣價金，顯非僅「房地本身」之對價，而包括「祥和公司負責招商並進而經營管理」之對價，否則若僅係「房地本身」之對價，被告並非至愚，豈可能支付如此顯不相當之對價買受「房地持分」之理？綜上，祥和公司既負有招商並經營管理商場之義務，竟未依約招商，更遑論盡其「商場經營」、「商場管理」、「廣告宣傳」、「公關活動」等義務，祥和公司自有債務不履行之事由。是故，依最高法院77年度第7次民事庭會議決議㈠意旨及民法第299條第1、2項之規定，原告應使「干城第一廣場」整棟大樓成為百貨商場營運後，被告等願意給付剩餘之價金。
三、出賣人依據買賣契約，本應依債務本旨履行給付義務，是原告自訴外人祥和公司受讓買賣契約請求給付買賣價金，自應就「祥和公司已依債務本旨履行給付義務」乙事負舉證責任。被告所出具記載「尚未驗收確實」之「交屋同意書」，原告既否認之，則原告應舉證證明「已為完全給付」之事實。又原告辯稱「被告主張因物之瑕疵而生之擔保請求權，已罹於民法第365條所定5年時效」云云，然被告係主張「不完全給付」並行使同時履行抗辯權，並非物之瑕疵擔保請求權，原告之陳述容有誤會。另原告指稱該棟建物於交屋當時已達到可使用之狀態等情，惟查若該棟建物於交屋當時已可使用，則申請貸款時，不會發生銀行拒絕核貸之情事等語，資為抗辯。
四、並聲明：
（一）原告之訴駁回。
（二）如受不利之判決，願供擔保免為假執行。
叁、本件經兩造整理並協議簡化爭點如下：
一、兩造不爭執之事項（本院採為判決之基礎）：
（一）被告於82年11月22日與祥和和公司簽訂土地預定買賣合約書及房屋預定買賣契約書，向祥和公司購買系爭土地、建物。約定總價款為578萬元，被告已給付買賣價金289萬元，尚欠289萬元未付。祥和公司於86年8月14日與被告簽訂支付命令卷附之交屋同意書。
（二）祥和公司於93年2月10日將對被告之前揭289萬元債權讓予原告，被告對於積欠原告系爭房地買賣價金289萬元不爭執。
二、兩造爭執之事項：
（一）系爭建物有無被告所主張之瑕疵？
（二）被告抗辯系爭建物有瑕疵，祥和公司應負不完全給付債務不履行責任，被告抗辯在出賣人補正前行使同時履行抗辯有無理由？
肆、本院之判斷
一、按因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利。因不完全給付而生前項以外之損害者，債權人並得請求賠償，民法第227條定有明文。所謂不完全給付，係指債務人已為給付，然給付之內容並不符合債務本旨者而言，其型態有瑕疵給付及加害給付兩種。而所謂瑕疵給付，係指債務人所為之給付含有瑕疵之謂。所謂瑕疵，如數量不足，或品質不合等均屬之。
二、按「出賣人就其交付之買賣標的物有應負擔保責任之瑕疵，而其瑕疵係於契約成立後始發生，且因可歸責於出賣人之事由所致者，則出賣人除負物之瑕疵擔保責任外，同時構成不完全給付之債務不履行責任。買受人如主張：（一）出賣人應負物之瑕疵擔保責任，依民法第360條規定請求不履行之損害賠償；或依同法第364規定請求另行交付無瑕疵之物，則在出賣人為各該給付以前，買受人非不得行使同時履行抗辯權。（二）出賣人應負不完全給付之債務不履行責任者，買受人得類推適用民法第226條第2項規定請求損害賠償；或類推適用給付遲延之法則，請求補正或賠償損害，並有民法第264條規定之適用。又種類之債在特定時，即存有瑕疵者，出賣人除應負物之瑕疵擔保責任外，並應負不完全給付之債務不履行責任。」固經最高法院於77年4月19日以77年度第7次民事庭會議決議在案。惟買受人得依前揭決議及民法第227條第1項之規定，依關於給付遲延之規定請求補正瑕疵，並有民法第264條同時履行抗辯規定適用之前提，為前開決議所示之「出賣人就其交付之買賣標的物『有應負擔保責任之瑕疵』，而其瑕疵係於契約成立後始發生，且因可歸責於出賣人之事由所致者」。換言之，依前開決議之意旨，買受人得行使補正之同時履行抗辯，仍以出賣人應依民法第354條物之瑕疵擔保責任以下相關規定負物之瑕疵擔保責任為前提。
三、按買受人應按物之性質，依通常程序從速檢查其所受領之物。如發見有應由出賣人負擔保責任之瑕疵時，應即通知出賣人。買受人怠於為前項之通知者，除依通常之檢查不能發見之瑕疵外，視為承認其所受領之物。不能即知之瑕疵，至日後發見者，應即通知出賣人，怠於為通知者，視為承認其所受領之物，民法第356條定有明文。立法目的在及早發現瑕疵，以避免有無瑕疵及如何歸責之舉證責任，發生困難，並起爭議。蓋買賣標的物既已交付買受人占有，若所交付之物有瑕疵，買受人按物之性質依通常程序檢查，當不難發現，若買受人於交付後怠於檢查標的物有無瑕疵，或於發現瑕疵後，怠於立即通知出賣人，均將因而造成日後舉證之困難。故前揭關於買受人檢查與通知義務之規定，於買受人以物有瑕疵為依據，而主張不完全給付時，亦應適用，否則民法前揭關於物之瑕疵擔保等相關規定，將成為具文。查祥和公司於86年8月14日與被告簽訂交屋同意書，此為兩造不爭執之事實，並有交屋同意書附於支付命令卷可稽。該交屋同意書記載：立同意書人甲○○、戊○○君承購祥和公司興建位於臺中市○區○○段○○○○○號「干城第一廣場」商業大樓編號第2樓76、77櫃位之房屋貳戶；現已全部完工，經本人驗收確實；並同意依照本戶房屋現況點交，收取土地及建物所有權狀，此致祥和公司；立同意書人甲○○、戊○○簽章等語。被告自認上開交屋同意書之簽名蓋章為其等所親為（見本院卷第60頁），雖該交屋同意書上「經本人驗確實」用語遭劃掉，於旁自以手寫之方式記載「尚未驗收確實」，惟原告主張該：「尚未驗收確實」之塗改部分並無塗改者本人或祥和公司之確認證明，該塗改部分無效等語。該塗改部分係變態事實，被告又未能舉證證明該塗改部分前經祥和公司與被告達成合意，是該塗改部分尚難認已經祥和公司同意。縱前揭塗改部分業經祥和公司同意，系爭房屋尚未驗收確實，惟依該同意書之記載，被告已同意依照系爭建物現況點交，被告亦自承已收取系爭建物及土地之所有權狀，並辦妥所有權移轉登記，則系爭建物於86年8月14日已交付於被告，要無可疑。若系爭建物有被告所請求補正之瑕疵，亦即該「干城第一廣場」整棟大樓於當時未能成為百貨商場營運，此於外觀上察看即可得知，被告尚時應即通知祥和公司，惟迄本件訴訟於96年12月26日言詞辯論終結，歷經10年，被告均未能提出有通知祥和公司或原告之證明，依前揭規定，應視為承認其受領之物，被告自不得再主張祥和公司或原告應負瑕疵擔保或不完全給付之責任。原告主張：被告已接受點交事實，並承認系爭建物無瑕疵等語，應可採信。被告抗辯：祥和公司所交付之系爭建物有牆面花崗石、大理石脫落及掉落之情形、鏡面掉落、屋頂鋼架傾倒、人行步道磁磚脫落、招牌面版未設等瑕疵；且被告進入系爭建物查看後，發現有天花板尚未裝設抑或掉落、管線外露、內嵌設備垂掛在外、排氣管下垂外露等瑕疵，而手扶梯更是破爛不堪使用，是系爭建物存有不合於契約預定作為「百貨商行」、「美食廣場」使用之瑕疵，依最高法院77年度第7次民事庭會議決議㈠意旨及民法第299條第1、2項之規定，原告應使「干城第一廣場」整棟大樓成為百貨商場營運後，被告等如願意給付剩餘之價金云云，無法採信。
四、綜上所述，被告抗辯原告應繼受祥和公司之義務負不完全給付之債務不履行責任，並進而行使同時履行抗辯權，請求於原告補正使整棟大樓均可作為百貨商場之運作使用，再給付尾款，難認有據。查祥和公司於93年2月10日將對被告之前揭289萬元債權讓予原告，被告對於積欠原告系爭房地買賣價金289萬元不爭執。從而原告依買賣契約及債權讓與之法律關係，請求被告應給付原告289萬元尾款及自起訴狀繕本送達翌日即96年7月26日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，於法有據，應予准許。
五、兩造陳明願供擔保聲請宣告假執行及免為假執行，經核於法均無不合，爰分別酌定相當擔保金額准許之。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，核與判決結果不生影響，爰不逐一論述。
伍、訴訟費用負擔、宣告假執行及免為假執行之依據：民事訴訟法第78條、第85條第1項前段、第390條第2項、第392條第2項。
中 華 民 國 97 年 1 月 16 日
民事第三庭 法 官 黃渙文正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 97 年 1 月 16 日
書記官