臺灣臺中地方法院民事判決 96年度訴字第2355號原 告 丁○○訴訟代理人 陳昭全律師複代理人 乙○○被 告 總瑩建設股份有限公司法定代理人 丙○○○訴訟代理人 邱華南律師
林坤賢律師上一人複代理人 甲○○當事人間請求給付違約金事件，本院於民國96年11月6日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新台幣參拾壹萬柒仟肆佰元及自民國九十六年九月一日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔三分之一，餘由原告負擔。
本判決原告勝訴部分，得假執行。但被告如為原告預供擔保新台幣參拾壹萬柒仟肆佰元，免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
甲、原告起訴主張：
壹、本案事實經過：
一、緣原告於告民國 (下同)95 年10月18日，以新台幣 (以下同)4,600,000 元整之價額，向被告購買門牌號碼為台中縣○○鎮○○街○○號之四層樓建物乙棟 (下稱系爭房地)，雙方並簽訂不動產買賣契約書在案 (原證一參照)。茲因原告所購買之系爭房地係規劃為7間套房，原告本擬於被告交屋後即出租盈利，以補貼房價及貸款利息之支出，故原告乃特別注重系爭房地之交屋日，希望被告能於簽約後儘速交屋，俾便96年初 (即寒假)開始，原告即得將之出租於附近學校就讀之學生。為此，兩造於95年10月18日兩造簽約當日，被告公司之張廖特助即曾當面向原告及原告之夫楊家欣承諾95年12月初即會交屋，嗣後更向原告夫妻保證至遲定會於95年12月20日交屋，此有楊家欣與張廖特助之對話錄音足稽 (原證二)，合先說明。
二、次查兩造簽約後，因被告施工不斷遲延，再加上系爭房地亦存有多項瑕疵未能即時處理，致被告一直未能履行點交系爭房地予原告之義務，雖經原告履次催告，然被告均置之不理。后經原告之夫楊家欣不斷與被告溝通，被告始於96年5月25日指派客服人員謝小姐會同楊家欣前往系爭房地辦理點交事宜。惟因點交當日系爭房地仍存有如原證三附件說明所示多項瑕疵，無法點交，被告公司謝小姐除已當場確認瑕疵情況並允諾儘速處理外，並另與楊家欣約定改於96年6月5日辦理交屋手續，嗣後原告並發函要求被告應於96年6月5日前將全部瑕疵處理完畢 (原證三參照)。
詎楊家欣雖已於96年6月5日依約再次前往辦理交屋手續並付清全部尾款，惟當日經楊家欣與被告公司謝小姐驗收結果，系爭房地卻仍有如原證四「客訴內容」所示多達16項之瑕疵修繕未完成，致被告96年6月5日又無法將系爭房地點交原告，此有被告所出具之總元建築機構售後服務記錄單足稽 (原證四參照)。后經原告再於96年6月27日以存證信函催告被告應儘速處理系爭房地之瑕疵並通知原告辦理驗收及點交手續後 (原證五參照)，被告始遲至96年8月10日將系爭房地點交予原告 (原證六參照)。原告為維權利，乃依法提出本件訴訟，請求被告依兩造不動產買賣契約書第十條之約定，給付原告遲延違約金之賠償。
貳、原告得請求被告給付違約金1,067,200元：
一、依前所述，因系爭房地係規劃為7間套房，原告本擬於被告交屋後即出租盈利，以補貼房價及貸款利息之支出。然今因被告遲至96年8月10日始將系爭房地點交予原告，致原告因此96年度上、下二學期均無法辦理出租，至少損失352,800元【計算方式：4,200元 (每間套房之月租)7間12個月=352,800元】，首予說明。
二、次查系爭房地買賣總價款為4,600,000元，而被告自95年12月20日應交屋之日起至96年8月10日實際交屋之日止，共計遲延232日。職是，原告自得依兩造不動產買賣契約書第十條 (違約罰則)第二款「賣方如不履行契約所定各項義務時，即為賣方違約，買方得限期催告履行，逾期仍不履行即予解除契約，賣方除應將所收價款全部退還外，並應同時賠償與已收價款同額金額作為懲罰性違約金。」及第三款「有第一款、第二款之情形，經他方催告而於催告期間履行者，應按每日以買賣總價款千分之一支付遲延違約金。」之約定，請求被告給付金額合計為1,067,200元之遲延違約金【計算方式：4,600,000元 (買賣總價款)xl ÷1000x232日=1,067,200元】，以彌補原告因此所受之損害。
參、查被告於96年9月21日所提民事答辯狀主張「…原告並未完全履行貸款手續，被告除一再電話通知外…原告亦遲至96年4月16日始完成尾款之給付手續…系爭契約之不履行完全為原告之行為所致。」等語，惟查：
一、查原告早於95年12月13日已向台新國際商業銀行苓雅分行辦妥借款手續，故原告本得隨時請求該銀行撥款，此有經該銀行對保人員黃詩涵對保，而由原告所簽立之「借款借據暨約定書」、「不動產使用切結書」及「本票」等文件足稽 (原證七參照)。惟因當時系爭房屋只有混凝土外部，至於房屋之油漆、窗戶、門及內部設施…等均未處理及安裝，故原告當然不同意立即支付該貸款金額，乃於96年l月6日與被告公司張廖特助協商並得其同意後，於96年l月8日通知銀行暫不予撥款，故被告之上開主張，顯與事實完全不符。
二、又依台新國際商業銀行內部規定，客戶對保後所簽立借據之有效期限為3個月。然因被告施工不斷遲延，再加上系爭房地亦存有多項瑕疵未能即時處理，致被告未能履行點交系爭房地予原告之義務，本案一直無法順利解決。后經原告求助消基會義務律師，因律師建議原告先繳交該貸款金額後再依法對被告主張權利，故原告始於96年4月間再度前往台新銀行苓雅分行重新辦理借款手續，並通知銀行撥款予被告，此為原告之所以在被告仍未能將系爭房地點交原告前，先將貸款金額388萬元交付被告之緣由。
肆、次查被告復主張「…系爭房屋經被告修繕完竣，原告亦無任何異議同意點交後，再主張系爭契約有遲延違約事由，則其主張即顯無理由。」云云，但查：
原告同意點交系爭房地，與依約請求被告給付遲延違約金，應係二事，且原告自始並未拋棄依約請求被告給付遲延違約金之權利，故被告上開所陳顯屬無稽。
伍、復查兩造不動產買賣契約書第九條 (標的物點交)第一項「本約標的物除『另有約定外』，賣方應於買方給付『尾款』之同時，騰遷完畢點交予買方使用管業…」所稱之『尾款』，依第三條 (付款約定)「付款期別」之「尾款」規定觀之，應係指「貸款金額388萬元」，經查被告於上開民事答辯狀內亦認同此點。又事實上，本案兩造已依前開不動產買賣契約書第九條第一項之規定，約定被告至遲應於95年12月20日交屋，此有原告之夫楊家欣與被告公司張廖特助之對話錄音足稽 (原證二)。然再退萬步言，縱兩造並無約定至遲應於95年12月20日交屋 (假設語氣)，被告亦應於原告96年4月16日給付尾款 (即貸款金額388萬元)之同時，將系爭房地騰遷完畢點交予原告使用管業，惟被告卻遲至96年8月10日始將系爭房地點交予原告 (原證六參照)，顯見被告之給付已明顯陷於遲延。
並聲明：
一、被告應給付原告1,067,200元及自本起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
二、訴訟費用由被告負擔。
三、原告願供擔保，請准宣告假執行。
乙、被告則辯以：
一、契約關係說明：
1.原告於95年10月18日與土地所有權人楊碧玲、房屋所權人總瑩建設股份有限公司簽立不動產買賣契約 (詳原證一)。
2.被告為建設公司，一切約定事宜均以書面為之，而依原證一買賣契約所示，並無約定交屋之時間，是則原告謂雙方曾約定95年12月20日交屋，被告否認之。至於原告以原證二錄音內容舉證謂有此約定，被告亦否認其真實。而該錄音原告主張謂於96年3月9日錄製，蓋嗣後之錄音如何證明雙方於95年10月18日有此約定，既然有約定，為何不明載於契約條文？故該對話內容，顯與事實不合。再則，該錄內容為節錄而來，且由全部應答全文得證，對話人僅僅「虛應回答」，又如何能證明，兩造間確實有此約定？
二、契約履行之說明：
1.依原證一買賣契約第三條約定，尾款之給付時期依第四條規定履行之。即依第四條第二項第二款約定：「買方 (即原告)應於辦理所有權移轉登記之同時併案連件以本約買賣標的物向貸款機構辦理貸款，且買方承認此貸款金額為應繳款之一部份，並以此貸款金額來抵付尾款。」，尾款付完後始能進入下一履約程序，即交屋程序，是特此合先敘明。
2.事實上，原告並未完全履行貸款手續，被告除一再電話通知外，於96年3月13日亦正式以存證信函催告 (證一)，並主張要解除買賣契約，原告亦遲至96年4月16日始完成尾款之給付手續。
3.綜上事實顯示，系爭契約之不履行完全為原告之行為所致。
三、遲延之構成要件並不該當：
l.依原證一買賣契約第10條第2款約定：「賣方如不履行契約所定各項義務時」，而如前述系爭契約並無95年12月20日交屋之約定，原告如何主張被告不履行契約？
2.如前述，既然雙方無此約定，被告於原告給付交屋款時辦理交屋手續，並無所謂遲延違約之問題。再則，依原證三至原證六為交屋時，原告認為房屋有瑕疵予以拒絕點交，被告亦予以完全修繕後點交之情形。亦即系爭房屋經被告修繕完竣，原告亦無任何異議同意點交後，再主張系爭契約有遲延違約事由，則其主張即顯無理由。
四、綜上所陳，原告主張顯然無理由。答辯聲明：
一、原告之訴駁回。
二、訴訟費用由原告負擔。
三、如受不利判決，被告願供擔保，請准宣告免為假執行。
丙、法院判斷之理由：
一、查原告於95年10月18日與土地所有權人楊碧玲、房屋所有權人總瑩建設股份有限公司簽訂不動產買賣契約書，以460萬元，向其買受坐落台中縣○○鎮○○街○○號四層樓房，原告於訂約日付52萬元，96年4月16日付388萬元，餘款20萬元於96年6月6日付清，被告於96年8月10日交屋，此有不動產買賣契約書、房屋繳款明細卡、保固書可稽，復為兩造所是認。
二、原告主張：兩造於95年10月18日訂約時，被告公司特助張廖貴峰向原告夫婦保證於95年12月20日交屋，但因施工不斷拖延，再加上系爭房屋有多項瑕疵未能即時處理，致被告一直未能履行點交義務，經原告一再催促，始於96年5月25日指派謝小姐會同原告之夫楊家欣前往系爭房地辦理點交事宜，惟點交當日仍存有原證三附件所示之多項瑕疵，無法點交。被告公司謝小姐除當場確認瑕疵狀況並允諾儘速處理外，並與楊家欣另約於96年6月5日辦理交屋手續。原告並發函請被告於96年6月5日前將全部瑕疵處理完畢。詎楊家欣雖依約於96年6月5日再次前往辦理交屋手續並付清全部尾款，惟當日經楊家欣與被告公司謝小姐驗收結果，系爭房屋仍有原證四「客訴內容」所示16項之瑕疵未為修繕，致被告無法於96年6月5日將系爭房地點交予原告。原告再於96年6月27日發函催告被告應儘速處理系爭房屋之瑕疵並通知原告辦理驗收及點交手續，被告遲至96年8月10日始將系爭房地點交予原告。系爭房屋原規劃為7間套房，原告本擬於被告交屋後即可出租盈利，以補貼房價及貸款利息之支出，被告遲至96年8月10日始交屋，致原告96年度上、下二學期無法出租予學生，至少損失352,800元【計算式：4,200元 (每間套房月租)7間12個月=352,800元】。系爭房地買賣總價款為4,600,000元而被告自95年12月20日應交屋之日起至96年8月10日實際交屋之日止，共計遲延232日，爰依不動產買賣契約書第10 條約定，請求被告給付遲延違約金1,067,200元【計算式：
4,600,000元 (買賣總價款)l÷1000232日=1,067,200 元】，以彌補原告因此所受之損害。
三、被告則以：被告為建設公司，一切約定事宜均以書面為之，而依兩造所訂買賣契約，並無約定交屋之時間，是則原告謂雙方曾約定95年12月20日交屋，被告否認之。至於錄音內容，對話人僅僅「虛應回答」，難認確實有約定於95年12月20日交屋。依買賣契約第4條第2項第2款約定：「買方 (即原告)應於辦理所有權移轉登記之同時併案連件以本約買賣標的物向貸款機構辦理貸款，且買方承認此貸款金額為應繳款之一部份，並以此貸款金額來抵付尾款。」尾款付完後，始能進入下一履約交屋程序。事實上，原告並未完全履行貸款手續，被告除一再以電話通知外，於96年3月13日亦正式以存證信函催告，並主張要解除買賣契約，原告亦遲至96年4月16日始完成尾款給付手續。是系爭契約之不履行完全為原告之行為所致。被告於原告給付交屋款時辦理交屋手續，並無所謂遲延違約問題。被告交屋時，原告認房屋有瑕疵予以拒絕點交，系爭房屋經被告修繕完竣後，於96年8月10日點交，原告亦無任何異議，是原告主張被告有遲延違約，顯無理由等語，資為抗辯。
四、經查兩造於95年10月18日所訂不動產買賣契約書固無被告應於某年某月某日交屋之明確約定，但該契約書第九條標的物點交：第一款約定「賣方應於買方給付尾款之同時，將標的物騰遷完畢點交予買方使用管業。」是原告給付尾款之時，即為被告交屋之日。
五、系爭買賣契約書第四條貸款約定：第二項第㈡款約定「買方應於辦理所有權移轉登記之同時併案連件以本約買賣標的物向貸款機構辦理抵押貸款，且買方承認此貸款金額為應繳款之一部份，並以此貸款金額來抵付尾款。」而尾款兩造約定為388萬元。原告為履約，早於95年12月13日向台新國際商業銀行股份有限公司辦妥借款415萬元手續，原告隨時可請求該銀行撥款，提出經該銀行經辦人員黃詩涵對保之「借款借據暨約定書」、「不動產使用切結書」及「本票」等影本各一份為證，足堪採信。但因系爭房屋有多項瑕疵未為修繕，有照片16張及「客訴內容」16項足憑。經原告之夫楊家欣與被告公司特助張廖貴峰接洽，應允暫緩繳交尾款388萬元，嗣於96年3月13日被告以存證信函向原告表示被告曾多次以電話向原告催繳尾款388萬元，惟原告未配合繳付，依買賣契約書第十條第一項約定，解除買賣契約，並沒收已繳款項，該戶房地由被告公司收回另行處分。原告否認有收到催繳通知，被告亦未能予以證明，該存證信函原告於96年3月27日才接到，因距95年
12 月13日貸款手續辦妥時間已逾三個月，須重新辦理貸手續，95年4月14日銀行撥款，被告於同年月16日取得該尾款388萬元，經原告一再函催修繕房屋瑕疵，被告公司亦同意於修繕完成後點交。此經證人楊家欣供證屬實，並有被告公司承辦人謝麗嬌之96年6月5日之售後服務記錄單可證，此係因被告就系爭房屋之瑕疵未能即時修繕，致拖延交屋時間。又依系爭買賣契約書第三條付款約定：「賣方依第九條約定點交標的物予買方之同時，買方須付清尾款388萬元。」被告於96年8月10日始點交系爭房屋予原告，原告早於96年4月16日付清尾款388萬元，並於96年6月5日結清其他款項20萬元，則原告並無何違約情事，被告依買賣契約第十條第一項於96年3月13日以存證信函向原告表示解除買賣契約並沒收已收價款，尚乏依據，不生效力。
六、民法第250條規定，「當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金」。「違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額。」同法第252條規定，「約定之違約金過高者，法院得減至相當之數額。」兩造所訂不動產買賣契約書第十條違約罰則：第二款約定，「賣方如不履行契約所定各項義務時，即為賣方違約，買方得限期催告履行。」同條第三款約定，「有第二款情形，經他方催告，而於催告期間履行者，應按每日以買賣總價款千分之一支付遲延違約金。」查依系爭不動產買賣契約書第九條標的物點交：第一款約定「賣方 (即被告)應於買方 (即原告)給付尾款之同時，騰遷完畢點交予買方使用管業。」本件原告於96年4月16日給付尾款388萬元，但被告並未於96年4月16日點交系爭建物予原告，經原告先後於96年6月1日以台中愛國街郵局第191號存證信函及
96 年6月27日以台中民權路郵局第2109號存證信函催告被告儘速修繕系爭房屋瑕疵，並點交系爭建物予原告，但被告遲至96年8月10日始交屋，共遲延115日。是被告違約未於收受原告給付尾款388萬元時交屋，其遲延給付，致原告所受之損害，原告自得依約請求違約金，以資補償。參酌系爭房屋周遭繁榮情形及原告原擬將系爭建物規劃成7間套房出租，以收取租金等情，本院認按日以買賣總價款千分之一支付遲延違約金，仍嫌過高，爰酌減按日以買賣總價款千分之０．六計付遲延違約金為適當，計被告應給付原告違約金317,400元【計算式：4,600,000元
0.6/100 0115=317,400元】。逾越部分尚非允當，應予駁回。
七、本件原告勝訴部分，判決所命給付金額未逾新台幣五十萬元，爰依職權宣告假執行。被告陳明願供擔保，請准宣告免為假執行，核無不合，爰酌定相當擔保金額准許之。至於原告敗訴部分，其假執行聲請，失所附麗，應予駁回。
八、本件事證已臻明確，兩造所為其他攻擊、防禦方法，於判決結果不生影響，爰不逐一審究。
丁、據上結論，原告之訴一部有理由，一部無理由。依民事訴訟法第79條、第389條第1項第5款、第392條第2項判決如主文。
中 華 民 國 96 年 11 月 20 日
民事第二庭 法 官 周靜秀正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 96 年 11 月 26 日
書記官
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