臺灣臺中地方法院民事判決 96年度訴字第247號原 告 德昌中華大樓管理委員會法定代理人 甲○○訴訟代理人 何志揚 律師複代理人 丙○○被 告 丁○○訴訟代理人 陳榮昌 律師上列當事人間請求給付管理費事件，於民國96年5月17日言詞辯論終結，本院判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣壹佰壹拾伍萬參仟捌佰捌拾陸元，及自民國九十五年十一月十八日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
本判決於原告以新臺幣參拾捌萬伍仟元或等值之合作金庫商業銀行股份有限公司美村分行可轉讓定期存單供擔保後，得假執行。
但被告如以新臺幣壹佰壹拾伍萬參仟捌佰捌拾陸元為原告預供擔保後，得免為假執行。
事實及理由
一、程序事項之說明：㈠按法定代理人之代理權消滅者，訴訟程序在有法定代理人承
受其訴訟以前當然停止。又聲明承受訴訟，應提出書狀於受訴法院，由法院送達於他造。民事訴訟法第170條、第176條分別定有明文。本件原告於民國95年12月3日及同年月13日召開區分所有權人會議及管理委員會會議改選主任委員為甲○○，有德昌中華大樓95年度區分所有權人大會第2次會議會議紀錄、德昌中華大樓第12屆管理委員會第1次臨時會會議紀錄在卷可稽。則原告之法定代理人王浮絨，於訴訟中變更為甲○○，經於96年1月11日以甲○○為法定代理人具狀聲明承受訴訟，並經本院將該書狀送達於被告，是本件承受訴訟合於上開法律規定之程序。
㈡次按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張
或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。本件原告於起訴時，原請求被告應給付原告新台幣（下同）1,815,640元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息，嗣於訴狀送達後，變更此部分之聲明請求被告應給付1,153,886元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息，核其性質係為減縮應受判決事項之聲明，依前開規定，自屬適法。
二、兩造之主張：㈠原告起訴主張：
⒈德昌中華大樓社區即台中市○○○街○○號地下一層面積1,
321.78平方公尺及地下二層面積1,416平方公尺之建物原為被告所有，於92年10月1日取得所有權，再於94年1月27日移轉所有權與訴外人德昌食品股份有限公司（下稱德昌公司）；被告在德昌中華大樓社區停車場原有86個停車位，於92年10月1日取得所有權，再於94年9月29日移轉所有權予訴外人德昌公司。依德昌中華大樓社區管理委員會管理規章（下稱管理規章）第61條第4款約定，德昌中華大樓社區之住戶及店面以建坪計算，一般住戶每坪每月收取管理費35元，店面住戶則按35元打8折收取；停車管理費，汽車每位每月收取300元。詎被告於其取得系爭建物及停車位之所有權之上述期間內，並未依約給付管理費。按系爭大樓地下二樓之面積2,737.78平方公尺（828.18坪），每月管理費為28,986元（828.18×35=28,986元），自92年10月1日起至94年1月26日止共16個月，管理費共計463,776 元（28,986×16=463,776元）；系爭86個停車位每月管理費為25,800元（300×86= 25,800元），自92年10月1日起至94年9月29日止24個月之停車位管理費共計619,200元（25,800×24= 619,200元），則被告積欠管理費共計1,082,976元。另依系爭管理規章第68條第5款約定，逾期未繳納管理費者，罰金以訴訟費及執行費用兩倍計算，並罰款30,000元。按本件應徵裁判費11,791元、強制執行之執行費8,664元，故被告依約應再給付罰金40,910元（(11,791+8,664)×2=40,910元），及罰款30,000元。爰依公寓大廈管理條例第21條之規定及系爭管理規章之約定，請求被告給付等語。
⒉被告雖主張其對原告有2,536,492元之債權，而主張與原
告之債權抵銷等語。然原告否認之，且系爭機械停車位係屬約定專用之共用部分，依公寓大廈管理條例第10條第1項規定，約定專用部分之修繕、管理、維護，由各該約定專用部分之使用人為之，並負擔其費用。且依系爭管理規章第44條約定：「擁有車位使用權之住戶無論是否使用停車位，均應依德昌中華大樓管理委員會管理費收費管理辦法之規定辦理繳費，以供停車場清潔維護、設備維護、電力供應之經費。」據此，縱原告有被告所稱未為維修機械停車設備之情事，由於被告未依約繳納系爭機械停車位管理費，且該維修費用應由被告自行負擔，自不能主張原告應負修繕、管理或維護之責而對原告取得債權。再系爭機械停車位及電梯早在地震前即已損壞，與蓄水池溢出積水無關。且被告亦陳述機械停車設備於90年間即已損壞，當時之所有權並非被告所有，被告自不能主張抵銷；況該蓄水池係坐落於被告所有之地下二樓，其所有權為被告所有，且專用電梯亦非共用部分，原告自無修繕、管理或維護該設施之義務，被告亦無從對原告取得債權。再者，被告現已非系爭建物之所有權人及機械停車位共用部分之專用人，縱認有被告主張之債權，亦已因買賣而讓與訴外人德昌公司，被告自不得對原告主張抵銷。且被告繳交系爭管理費並非原告維護公共設施之對待給付，況原告業已發包維修系爭機械停車位，被告以原告未修繕系爭機械停車位就其所欠繳之管理費主張同時履行抗辯，顯屬無據等語。⒊綜上所述，被告主張抵銷，自無理由，原告得請求被告給付所積欠之管理費。並聲明：
⑴被告應給付原告1,153,886元，及自起訴狀繕本送達被
告之翌日即95年11月18日起至清償日止，按年息5%計算之利息。
⑵原告願以現金或等值之合作金庫商業銀行股份有限公司
美村分行可轉讓之定期存單供擔保，請准為假執行之宣告。
㈡被告則以：
⒈不爭執有積欠原告建物管理費共16個月共計463,776元及
停車位管理費24個月共計619,200元等事實。惟原告所主張之罰金，其中裁判費應由法院依法裁定，強制執行費用尚未發生，且依強制執行法規定應與債權同時收取；罰金及罰款係刑事法上及行政法上之處罰，不得於私法上請求；且被告遲延繳納上開費用有正當理由。
⒉又被告對原告有2,536,492元之債權，被告自得主張抵銷
。查系爭大樓於88年9月21日集集大地震時受損，並經台中市政府於震災後評估該建築物為「危險」，於90年間財團法人九二一震災重建基金會（下稱九二一重建基金會）築巢專案撥款始得以修復，惟原告僅就大樓結構等重點修築，就該大樓位於地下室內之自來水蓄水池以與補助項目無關為由，竟未修補，該蓄水池雖為被告所有，仍屬供公共使用之公共設施，原告有維修之職責，竟任池水四溢。嗣於90年10月間，蓄水池瑕疵擴大，失去調節水量及運送功能，致自來水溢出水池，地下一樓積水達一公尺以上，導致地下室一、二樓均遭淹沒，專用電梯軌道銹蝕、電腦晶片毀損而報廢，所需修繕費用水電部分732,272元、天花板、油漆部分437,220元、電梯部分650,000元，共達1,819,492元。機械式停車位亦均泡水受損，又依系爭管理規章，原告對於機械式停車位負有修繕義務，經被告告知修繕費用為717,000元，原告迄未修復。以上二項共計2,536,492元，被告自得主張抵銷。被告於92年10月1日取得系爭地下室及停車位之所有權後，欲轉手出售，經訴外人即證人乙○○於93年初前往現場估價，始告知被告該建物及設施受損嚴重，被告通知原告上開受損情形，竟不獲置理，經僱請訴外人林清溪實施抽水工作後，仍積水如故，被告再向原告抗議，原告始於93年6月間將積水吸乾，惟對被告所受損害之賠償隻字未提。
⒊嗣於96年4月3日則具狀改稱原告雖否認積水造成之損害是
在被告取得所有權之期間；然依原告向九二一重建基金會呈報之每台電梯修繕費用為120,000元；而被告於原告將積水抽乾後評估之修繕費用則達650,000元，可知其中530,000 元為被告取得所有權後所受之損害。且系爭建物於九二一地震後，被告取得所有權之前並未積水，此由原告之「拆除重建或修補強之費用概算表」並無該項目可知。且地下室之積水是被告於93年初始經證人乙○○發覺而由被告僱佣訴外人林清溪抽水，經原告責成廠商檢查，係坐落於被告建物內之Ａ棟公共蓄水池損壞所致。則被告可主張之損壞額於扣除電梯之120,000元是被告取得系爭標的所有權前所受損害不得請求外，其餘2,416,492元是被告取得所有權後積水所致，原告仍應依民法第28條及公寓大廈管理條例第36條規定負賠償之責任。被告得與原告所主張之管理費用互為抵銷。且原告既未依約修繕上開設備，應屬違約，被告自得就其所積欠之管理費對原告主張同時履行抗辯等語，資為抗辯。並聲明：
⑴原告之訴及假執行之聲請均駁回。
⑵如受不利判決，請准供擔保免為假執行。
三、下列事實為兩造所不爭執，並有原告提出之系爭建物登記簿謄本、德昌中華大樓管理委員會組織章程、管理規章、催告函、存證信函等為證，自堪信為真實，本院採為判決之基礎。
㈠德昌中華大樓社區即台中市○○○街○○號地下一層面積1321
.78 平方公尺及地下二層面積1416平方公尺之建物為被告所有，於92年10月1日取得所有權，再於94年1月27日移轉所有權予訴外人德昌公司。被告於原告主張的範圍內在德昌中華大樓社區地下停車場共有86個停車位，於92年10月1日取得所有權，再於94年9月29日移轉所有權予訴外人德昌公司。
㈡依德昌中華大樓社區管理委員會管理規章（住戶規約）第61
條約定，德昌中華大樓社區之住戶及店面以建坪計算，一般住戶每坪每月收取管理費35元，店面住戶則按35元打8折收取。停車管理費，汽車每位每月收取300元。
㈢被告自92年10月1日至94年1月26日止，共16期，均未繳交第
一項建物之管理費，尚積欠原告463,776元之管理費。㈣被告自92年10月1日起至94年9月29日止，共24期，均未繳交
第一項停車位之管理費，尚積欠原告619,200元之停車位管理費。
㈤依德昌中華大樓社區管理委員會管理規章（住戶規約）第68
條第5款約定，逾期未繳納管理費者，罰金以訴訟費及執行費用兩倍計算，並罰款30,000元。
四、本件訴訟之爭點：㈠關於原告請求70,910元懲罰性違約金部分，被告抗辯民事訴
訟費用應由法院裁判，強制執行費尚未發生，又罰金不得於私法上請求，且被告遲延繳納有正當事由等，是否有理由？㈡被告抗辯其對原告有2,536,492元之損害賠償請求權，並主
張在其對原告之債務範圍內互為抵銷，是否有理由？㈢原告承認有30個車位已經發包修繕，顯然沒有盡到管理之責
，從損害發生時起原告有無收取管理費之權利？
五、得心證之理由：㈠原告以被告逾期未繳管理費為由，主張被告應給付以本件訴
訟標的金額計算之訴訟費用、強制執行費用2倍及罰金30,000元，合計70,910元之懲罰性違約金等事實，業據提出系爭管理規章、催告給付管理費之催告函及存證信函等為證，且被告亦不爭執尚積欠原告建物管理費463,776元及停車位管理費619,200元等事實，已堪認原告所主張此部分事實，應屬真實。而被告雖以裁判費應由法院依法裁定，強制執行費用尚未發生，且依強制執行法規定應與債權同時收取；罰金及罰款係刑事法上及行政法上之處罰，不得於私法上請求；且其有理由遲延繳納上開費用等語置辯。然查依系爭管理規章第68條第5款約定「逾期未繳管理費者，除依第68條第4項規定外，並須負擔訴訟費用及執行費外，另罰金以其訴訟費及執行費用兩倍計算，並罰款參萬元整。」有該管理規章在卷可證。而按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金，民法第250條第1項定有明文。該約定之文字記載雖以罰金為之，而罰金固為刑罰上之用語；然按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句，民法第98條亦有明文。查系爭管理規章第68條第5款約定之用語雖以罰金、罰款名之；然查該管理規章性質上為公寓大廈管理條例所稱之規約，是區分所有權人為增進共同利益，確保良好生活環境，經區分所有權人會議決議之共同遵守事項，為私法自治之範疇；其真意應係約定該社區住戶如未依約繳納管理費時應給付違約金，依民法第250條第1項規定，並無不可；自不因其名為罰金或罰款而變更其性質，是被告抗辯罰金及罰款係刑事法上及行政法上之處罰，不得於私法上請求，自屬無據。另依該款後段約定「另罰金以其訴訟費及執行費用兩倍計算，並罰款參萬元整。」之文義觀之，並非請求被告給付訴訟費用或尚未發生之強制執行費用，而係約定違約金數額之計算方法，亦無被告所辯上情，自不可採。且被告抗辯其理由遲延給付管理費等語，亦屬無據（理由詳後述）。從而原告依前揭約定請求被告給付約定之違約金，且以本件積欠管理費之金額1,082,976元計算應徵之裁判費、強制執行費用之2倍及30,000元等，即非無據，而1,082,976元應徵之裁判費為11,791元、強制執行費用為8,664元，故被告應給付違約金之數額應為70,910元（計算式：〔11,7 91＋8,664 〕×2＋30,000＝70,910），原告此部分之請求，即非無據。
㈡
⒈次查被告抗辯其對原告有因地下室積水致其所有專用電梯
受損致軌道銹蝕、電腦晶片毀損而報廢等損害，所需修繕費用水電部分732,272元、天花板、油漆部分437,220元、電梯部分650,000元，合計1,819,492元。及機械式停車位亦均泡水受損，需修繕費用為717,000元。以上二項共計2,536,492元之債權，其得與原告所主張之管理費用互為抵銷等語。然為原告所否認，並稱被告所稱之損害，並非在被告取得系爭建物所有權及停車位使用權之期間所發生者等語。
⒉按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任
，民事訴訟法第277條定有明文。又主張法律關係存在之當事人，須就該法律關係發生所須具備之特別要件，負舉證責任。而就侵權行為言，被害人應就行為人因故意或過失，不法侵害其權利之事實負舉證責任，此為舉證責任分配之原則。經查，本件原告所主張系爭德昌中華大樓社區即台中市○○○街○○號地下一層面積1321.78平方公尺及地下二層面積1416平方公尺之建物，被告取得所有權之期間為92年10月1日，再於94年1月27日移轉所有權予訴外人德昌公司。而原告主張之系爭86個停車位，被告係於92年10月1日取得使用權，再於94年9月29日移轉予訴外人德昌公司，此為兩造所不爭執者。足認被告於係92年10月1日取得系爭建物所有權及停車位使用權時，分係所有權及停車位使用權之繼受人；而被告所主張欲與原告請求抵銷之權利，不論是其所主張依民法第28條之侵權行為損害賠償請求權或公寓大廈管理條例第36條及系爭管理規章第7章、第8章之賠償請求權（按民法第28條規定係法人連帶賠償責任之規定；而系爭管理規章第7章、第8章均係約定住戶之義務，並未規範管委會之賠償責任，經本院闡明後，被告仍為相同主張。），均係一般債權，且係因為系爭建物及停車位之損壞而生者，然債權並不會因建物所有權或停車位使用權之移轉或變更而隨同移轉；而被告既僅分別在92年10月1日至94年1月27日之期間取得系爭建物之所有權，及於92年10月1日至94年9月29日之期間取得系爭停車位之使用權，是本件被告主張其對原告有債權存在，自應先就其所主張債權之發生時期是在其取得建物所有權或停車位使用權之期間，負舉證之責，且為本件此部分首應審究者，蓋被告若不能證明各該損害發生之時期是在其有所有權或使用權之期間，則其僅係系爭建物所有權或停車位使用權之繼受人，而非所主張債權之繼受人，即不得對原告主張有該債權，並進而主張抵銷。而查本件被告於96年3月13日提出準備書狀主張其所指2,536,492元損害發生之原因為源於原告所管理之大樓於九二一地震時受損，原告疏未修復坐落被告所有地下室之破舊自來水蓄水池，至90年10月間自來水蓄水池瑕疵擴大，開關暗管及浮球故障，失去調節水量之效力，而致池水溢出造成積水，導致被告地下建物、專用電梯、機械停車位均泡水受損。嗣經本院於96年3月20日言詞辯論時闡明被告所主張債權之發生時期並非在其取得系爭建物所有權及停車位使用權之期間後，始改稱是在其取得所有權後，電梯等始受有損害等語（見本院96年3月20日言詞辯論筆錄）。再於96年4月3日提出準備書狀稱地震後，被告取得所有權之前並未積水，是其取得所有權後，為出賣該建物，於93年初委由仲介即證人乙○○前往現場評估，始發現蓄水池溢水，導致建物積水、設備損壞等情，並舉原告向九二一重建基金會呈報之電梯修繕費用每台僅120,000元，以證扣除該120,000元之電梯修繕費用530,000元是在被告取得所有權後始發生之損害，及舉證人乙○○為證（見被告96年4月3日準備書續狀），然均為原告所否認，並主張應以被告所稱系爭電梯、停車設備等在90年間即已損害之陳述為準等語。查被告所指原告向九二一重建基金會呈報之電梯修繕費用每台僅120,000元之事實，無非以其所提出「築巢專案─協助受損集合式住宅〔德昌中華大樓〕擬定修繕補強計畫」第一階段報告書所附大安土木技師事務所擬之費用概算表中㈡依法設置之公共設備修繕費用（如消防、照明、電梯等）所表列之電梯修繕調整費用為每台120,000元為據（見被告96年3月13日準備書狀）；惟該項費用概算表僅係原告為向法人九二一重建基金會申請其所管理德昌中華大樓因九二一地震受損後，擬申請修繕補強之計畫，而其關於大樓內共13台電梯之每台電梯所需之修繕調整費用為120,000元，故擬申請1,560,000元等情，有被告提出前揭文件可稽；顯見原告於向九二一重建基金會申請該項費用時，並非以每台電梯實際受損所需之修繕費用為申請之依據，而是以概算方式為之，自難以之證明被告所主張其專用電梯之損害，除該項修繕費用120,000元以外之其餘損害即係在被告取得系爭建物所有權之後。且查前揭修繕補強計畫第一階段報告書之做成日期為90年3月間，有其上記載之日期可稽；而被告原主張其專用電梯因積水受損之時間為90年10月間，亦可知該修繕補強計畫第一階段報告書之做成日期在被告原先所主張專用電梯因積水受損之前，而被告主張之受損日期既在該報告書做成之後，自不足以該報告書未記載被告所指專用電梯之受損，即以之證明其受損之時間是在被告取得所有權之92年10月1日以後，此為事理之明，被告此部分主張，顯非可採。另經訊證人即本件系爭建物之仲介人乙○○，固先證稱系爭房地及停車位在是92年底始因積水受損，惟經提出被告前給原告之函文後，則改稱地震後即曾淹水，原因相同，且被告之前手曾經處理，其後何時又淹水，其則不知道等語。且關於停車位之受損，原因其並不清楚，並在移轉使用權予被告之前，所有之車位因是上下層之機械停車位，均僅上層可使用，下層均無法移動上來等語，足認其就系爭建物之積水時間及機械停車位損害之時間，前後陳述並不一致，且與原告原先主張之事實不符，自難採信。且查依被告於93年5月27日予原告之函文中即明確記載「．．旨揭污水池設備業於九二一大地震時損壞肇致池水溢出並幾淹沒旨揭建物之地下二層．．」等語。於93年6月7日予原告之函文則記載「．．．本人所有之機械停車位業於九二一大地震時毀損故障，迄今未修復．．．」等語，有被告提出之前揭二函文在卷可證。顯見被告不論是在訴訟前或訴訟後，在本院闡明所主張債權發生時間是否在其取得建物所有權或停車位使用權之期間前，被告均主張建物受損或機械停車位損壞之時期，均在其取得所有權或停車位使用權之92年10月1日之前；其於本院審理後，雖變更事實主張各該損害之發生時期是在其取得建物所有權或停車位使用權之92年10月1日之後；惟如前所述，所提出之證據不足以證明其主張之損害賠償請求權之發生時期是在其取得建物所有權或停車位使用權之期間，並復未提出其他舉證以實其說，是其變更後所主張之事實，應不足採信。而被告既未能證明其所主張各該項損害之發生時期是在其取得建物所有權或停車位使用權之期間，且其復非各該債權之繼受人，從而其對原告即無該項債權可資主張或請求，是其抗辯對原告有2,536,492元之債權，並主張抵銷等情，即屬無據，應不可採。而被告據此為由，主張其有理由遲延給付管理費等情，查其對原告既無所主張各該項債權可資抵銷，即應依系爭管理規章之約定給付管理費，所辯有理由遲延給付等語，亦無足採。
㈢未查，被告雖以原告承認有30個車位已經發包修繕，顯然
沒有盡到管理之責，從損害發生時起原告即無收取管理費之權利，且其得主張同時履行抗辯等置辯。然按因契約互負債務者，於他方當事人未為對待給付前，得拒絕自己之給付。但自己有先為給付之義務者，不在此限。民法第264條第1項固定有明文，此即為同時履行抗辯權之規定。而所謂同時履行之抗辯，乃係基於雙務契約而發生，倘雙方之債務，非本於同一之雙務契約而發生，縱令雙方債務在事實上有密切之關係，或雙方之債務雖因同一之雙務契約而發生，然其一方之給付，與他方之給付，並非立於互為對待給付之關係者，均不能發生同時履行之抗辯，最高法院89年度台上字第970號判決可資參照。另公寓大廈之區分所有權人依法即應按區分所有權人會議決議繳納管理費，以作為屬公寓大廈全體區分所有權人共有之公共基金（公寓大廈管理條例第18條第1項第2款）；管理委員會為執行區分所有權人會議決議事項及公寓大廈管理維護工作，由區分所有權人選任住戶若干人為管理委員所設立之組織（同條例第3條第9款），顯見公寓大廈區分所有權人之繳納管理費係依區分所有權人會議決議為之，而管理委員會則係區分所有權人會議之執行機關，是管理費之給付與公寓大廈之管理機關之管理行為間，並非雙務契約，且無對待給付關係之可言，自無同時履行抗辯之適用。是被告抗辯原告既已發包修繕30個停車位即無權請求被告給付管理費，且其得行使同時履行抗辯等語，依前揭法律規定及說明，亦不可採。
㈣綜上所述，被告既對已積欠原告自92年10月1日至94年1月26
日止，共16期之建物管理費463,776元；及自92年10月1日起至94年9月29日止，共24期之停車位管理費619,200元，均迄未給付等事實不爭執，且其所為抗辯及抵銷之主張，復均不足採，已如前述。從而，原告依系爭管理規章之法律關係，請求被告給付管理費及依系爭管理規章約定之違約金共1,153,886元，及起訴狀繕本送達翌日即95年11月18日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，為有理由，應予准許。
㈤兩造分別陳明願供擔保請准宣告假執行及免為假執行，經核並無不合，爰各酌定相當之擔保金額，併准許之。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所舉證據，經審酌結果，與本件判決結論均無影響，爰不一一論述，附此敘明。
七、據上結論，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78 條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。
。
中 華 民 國 96 年 6 月 5 日
民事第三庭 法 官 林源森以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀（須附繕本）。
中 華 民 國 96 年 6 月 5 日
書記官 童秉三