臺灣臺中地方法院民事判決 96年度訴字第2506號原 告 捷盟建設有限公司法定代理人 己○○訴訟代理人
兼 丙 ○送達代收人訴訟代理人 李東炫 律師複代理人 甲○○
乙○○被 告 辛○○
戊○○共 同訴訟代理人 蕭隆泉 律師上列當事人間請求給付價金事件，經本院於民國97年6月25日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新台幣伍拾肆萬元及自民國九十六年十月一日起至清償日止，按年利率百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
本判決於原告以新台幣壹拾捌萬元為被告供擔保後，得假執行，但被告以新台幣伍拾肆萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
壹、原告訴之聲明：除假執行擔保金額及免為假執行部分外，如主文所示。
貳、事實摘要：
一、原告起訴主張：被告等二人於民國82年11月19日向訴外人祥和建設股份有限公司 (以下簡稱為祥和公司)購買台中市○區○○段○○○○○號、352建號之「干城第一廣場」不動產櫃位第四樓編號73、75店位二戶。約定價金及已未繳價金如下：㈠合約總價為新台幣 (以下同)2,500,000 元，房屋部份為750,000元；土地部份為175萬元。㈡被告等二人繳納價金共1,960,000元，其中房屋部份為590,000元；土地部份為1,370,000元。㈢被告二人尚未繳納價金共540,000元，其中房屋部份為160000元；土地部份為380000元。訴外人祥和公司於93年2月10日，將上開價金債權，依法轉讓被告。原告依法催告被告等二人繳納未繳價金，均遭置之不理，爰依買賣法律關係，請求鈞院判命被告如數給付尚欠之尾款及自96年10月1日起（原告於96年10月31日當庭減縮之遲延利息起算日）至清償日止。
二、被告則以：被告已清償全部分價金，若認為被告尚未全部清償，因訴外人祥和公司業已免除被告之給付義務，故被告仍無給付尾款之義務。再者，若認為被告仍有給付尾款價金之義務，則因系爭買賣櫃位，遲未點交被告，是以被告主張同時履行抗辯，如認被告之同時履行抗辯無理由，則被告主張系爭櫃位有瑕疵，係不完全給付甚至不能之給付，被告主張解除系爭買買賣契約，請求回復原狀。並聲明：請求駁回原告之訴，如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
參、本件關鍵爭點及關於爭點兩造之主張：
一、被告是否已繳納尾款予祥和建設股份有限公司（下稱祥和公司）？或雖未繳納，但祥和公司已免除被告之尾款債務？
㈠、原告主張：否。尾款未繳。
㈡、被告主張：是，交屋證明書上載明：「…業已繳清房屋及各項費用並完成交屋手續。」。
二、被告主張同時履行抗辯，是否於法有據？
㈠、原告主張：否。
㈡、被告主張：是，商場從未正式啟用，根本無法經營。
三、被告主張解除系爭不動產買賣契約，是否於法有據？
㈠、原告主張：否。
㈡、被告主張：是。依民法227第1項、第256條解除契約。
四、如認為系爭建物攤位有瑕疵，是否亦因交付期間已經過五年，所以被告之解除契約請求回復原狀請求權已經消滅？
㈠、原告主張：是。此種情形是在物交付之後經過五年以上，被告才解除契約，應僅能適用民法365條之規定，而不適用民法257 條之解除契約。依照最高法院見解，此種情形應適用短期時效。事實上交屋證明單可以證明已經交付。本件攤位實際上並非一棟一棟的房子，沒有鑰匙。
㈡、被告主張：否。本件我們主張因為有不完全給付或給付不能之情事，才來主張解除契約，應無罹於請求權時效的問題。我們否認房屋已經有交付，至目前雖然房子已經辦理過戶，但是鑰匙沒有交付，與一般動產房屋買賣的程序不符。
肆、本院得心證之理由：
一、關於被告是否已清償全部買賣價金，或業經訴外人祥和公司免除債務：
經查，被告二人對於買賣價金尾款部分尚未繳納一節，先於本院自承「…祥和建設公司本來應該幫我們貸款，但是沒有貸款，應該幫我們辦理貸款，結果沒有辦，尾款就欠著…」「…是否依照合約讓我們用貸款的方式來繳納。希望被告幫我們辦理貸款，讓我們分期付款的方式償還」等語（詳本院96年10月31 日言詞辯論筆錄。由上開陳述可知被告二人，明知其應付之買賣尾款，原約定以向銀行貸款方式繳納，而銀行卻無法順利辦理貸款。被告等二人已經自認尚未繳納系爭尾款，再者，被告等二人希望本件被告同意分期付款，更足以證明，被告等二人自認尚未繳納系爭尾款之事實。之後，被告戊○○雖改稱系爭尾款已經繳納。惟其否認之前自認之理由為「…上次我說沒有繳，是我不清楚狀況」云云。惟系爭尾款540,000元，並非小數目。且被告等二人亦承認並未辦理貸款以繳納系爭尾款。則依經驗法則，一般人對有無繳納高額尾款，豈會不清楚狀況，先後反覆？嗣被告又改稱訴外人祥和公司已經就系爭尾款債權為免除。並以交屋證明書上：「…業已繳清房屋及各項費用並完成交屋手續。」為據。惟查：１、被告等二人既已自認尚未繳納在前，復又未依法撤銷自認。被告等二人之後已繳清尾款及尾款業經祥和公司免除之主張，即不可採。２、被告所舉交屋證明書，之所以記載「業已繳清房屋及各項費用並完成交屋手續」，乃因辦理銀行貸款作業之定型化文書。申言之，辦理銀行貸款作業，需出具交屋證明及貸款人已繳清房屋買賣價金，此房屋買賣價金指除銀行貸款外之買受人應支付之買賣價金，並非證明買受人已經支付全部買賣價金。此銀行辦理貸款作業之通常要求，並足以證明並非祥和公司未有免除被告等二人之買賣價金義務，亦與被告二人先前自認原本尾款價金是以辦理銀行貸款方式支付，且自認銀行貸款未順利核貸等事實相符，則為辦理銀行貸款所交付之交屋證明書，自不足證明祥和公司已經免除被告等二人買賣價金義務。復參證人庚○○於本院結證稱：「…我們瞭解的是台中商銀曾正仁有掏空台中商銀的問題，所以把整個抵押貸款案擋下來，所以抵押貸款沒有撥出來」「…他們沒有給我們錢，銀行也沒有撥款。貸款沒有下來，所以尾款沒有繳。」「（法官問：所以其實還有尾款？）是」「（法官問：沒有尾款為何這樣寫？）我們本來以為是沒有問題的，貸款一定拿得到，所以才會這樣寫。」等語（詳見本院97年1月16日言詞辯論筆錄）。由上開證言，益足證明，被告等二人之買賣價金尚未繳清，而因為銀行貸款作業，當初祥和公司認為銀行應順利核撥貸款，所以交屋證明書上記載文字較簡略，未將所謂業已繳清房屋及各項費用，限定在被告等二人實際繳納金額。另參證人丁○○（亦係向訴外人購買商場櫃位，而生爭訟者），亦到庭結證稱：「（法官問：是不是還有貸款，約定貸款下來還要把錢交給祥和當尾款？）有的樣子，但是貸款沒有撥出來」「（法官問：是否尚有欠尾款，所以才會與被告和解？）是」「（法官問：是否貸款若貸出來，貸款的錢還要交給祥和？）是。貸款沒有撥出來」等。由以上證言，亦足證明被告等二人所舉交屋證明書上記載業已繳清房屋及各項費用等，並非已經繳納尾款（銀行貸款）。綜上所述，被告二人主張以交屋證明書主張祥和公司免除其尾款價金義務，尚非可採信。
二、關於被告主張同時履行抗辯，是否於法有據：按民法第299條第1項規定，債務人於受通知時，所得對抗讓與人之事由，皆得以之對抗受讓人。是債務人對於讓與人如得主張同時履行抗辯權，自仍得以之對抗受讓人。而所謂同時履行之抗辯，係指因契約互負債務者，於他方當事人未為對待給付前，得拒絕自己之給付而言，如他方就其所負債務已為給付，自不生同時履行抗辯之問題（最高法院88年度台上字第1059號判決意旨參照）。本件被告雖主張同時履行抗辯，然查：１、系爭不動產已於86年3月27日辦畢所有權移轉登記予被告。２、被告已於86年9月4日簽具系爭不動產之交屋同意書，並收取土地及建物所有權狀。則依上開二證據，祥和公司顯已履行系爭不動產買賣契約中之移轉不動產所有權及交付房屋契約主義務。被告雖稱系爭不動產不能合理使用，並舉系爭建物之照片為證；然查，依上開照片顯示，或為外磚脫落，或為大門深鎖，然此或為系爭不動產整體尚有瑕疵所致，究與物之不能使用狀態有別。查被告既已依其與祥和公司之系爭不動產買賣契約約定受領祥和公司之給付，則揆諸上開說明，其因同一契約約定所應給付之價金，即再無主張同時履行抗辯之餘地。被告此部分之抗辯，自屬無據。
三、關於被告主張解除契約是否有理由：按買受人因物有瑕疵，而得解除契約或請求減少價金者，其解除權或請求權，於買受人依第356條規定為通知後6個月間不行使或自物之交付時起經過五年而消滅。前項關於六個月期間之規定，於出賣人故意不告知瑕疵者，不適用之。民法第365條定有明文。查本件被告於86年9月14日簽具系爭不動產交屋同意書，則系爭不動產即使認定於交屋之際即存有物之瑕疵而不能使用，則該瑕疵存在迄今亦已逾五年，而原告復已於本件訴訟中主張時效抗辯，則被告因系爭不動產之物之瑕疵所生之解除契約及請求減少價金之權利，均已因時效完成而消滅。被告上揭關於物之瑕疵抗辯，難予遽採。至於被告提出之行政院公平交易委員（87）公參字第0000000─○○三號處分書，所涉係地下室部分，與本件被告購買者係4樓櫃位不同，況且，縱認此一瑕疵仍屬整體商場之瑕疵，而有給付不能之情況，被告解除契約後之回復原狀請求權亦已罹時效，已如前述，是被告此一抗辯，仍非足取。
四、綜上所述，原告之主張，於法有據，被告之抗辯，均非足取，從而，原告依據受讓自訴外人祥和公司之買賣價金尾款請求權，訴請被告如數給付，應予准許。
五、因本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，均毋庸再予審酌，附此敘明。
伍、兩造均陳明願供擔保請為宣告假執行或免為假執行，經核均與規定相符，爰分別酌定相當之擔保金額予以宣告之。
陸、結論：本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、第85條第1項、第390條第2項、第392條，判決如主文。中 華 民 國 97 年 7 月 23 日
民事第三庭 法 官 曹宗鼎上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 97 年 7 月 23 日
書記官 黃聖心