臺灣臺中地方法院民事判決 96年度訴字第2942號原 告 丁○○訴訟代理人 張豐守 律師複代理人 吳莉鴦 律師被 告 戊○○
甲○○訴訟代理人 熊賢祺 律師複代理人 丙○○上列當事人間請求交付房屋事件，本院於民國97年1月8日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告戊○○應將坐落台中縣太平市○○段七三五、八五四之三九地號土地及其上門牌號碼台中縣太平市○○路○○○巷○號之房屋交還原告。
被告甲○○應將門牌號碼台中縣太平市○○路○○○巷○號之房屋交還原告。
訴訟費用由被告負擔。
事 實
甲、原告方面：
一、聲明：如主文第1、2項所示。
二、陳述：
（一）坐落台中縣太平市○○段735、854之39地號土地（下稱系爭土地）及其上門牌號碼台中縣太平市○○路○○○巷○號之房屋（下稱系爭房屋）本為被告戊○○所有，因其積欠原告債務新台幣（下同）680,000元，而於清償期屆至無法清償，原告乃聲請查封拍賣系爭土地，被告戊○○遂於民國95年11月7日將系爭土地及房屋以680,000元之價格出售給原告，以抵償積欠之債務。
（二）原告與被告戊○○間之不動產買賣契約（系爭買賣契約）第13條約定，被告戊○○得於在96年8月10日前買回系爭土地與房屋，被告戊○○買回之價格須以同價款，再加上原告所代繳之稅捐、費用等一併計算在內，而稅捐及費用之數額則以收據為憑。故被告顏幸湄要買回系爭土地與房屋時，除應支付680,000元外，應另支付稅捐及費用計34,028元，是被告戊○○之買回價金為714,028元。被告戊○○雖於96年8月8日以存證信函表示要依系爭買賣契約第1條及第13條約定，為買回之意思表示，惟僅表示願意支付680,000元等情。原告向台中縣太平市調解委員會申請調解，經調解委員會各於96年8月9日及8月20日進行調解，因兩造意見不一致，而調解不成立。是原告與被告顏幸湄間之買回契約，因雙方無法達成合意而不成立。
因買回契約效力之發生，以出賣人即買回人於買回期限內，提出買回價金，向買受人表示買回為要件。被告戊○○雖前以存證信函表示行使買回權，然並未於買回期限內提出買回價金，向買受人表示買回，是被告戊○○之買回，自不生效力。況被告戊○○願支付金額亦與契約之約定買回金額不符。
（三）系爭買賣契約第13條第3款約定，95年8月10日後，乙方（即戊○○）向甲方（即原告）承租系爭房屋，另行訂立租賃契約。兩造依據該條款規定，委請曾代書代筆簽訂系爭房屋租賃契約，租賃期間自95年9月1日起至96年8月31日止，每月租金5000元，並約定原告需提前解約，應於到期日前1個月通知被告戊○○。
而被告戊○○於租賃期間，僅支付4,000元，被告顏幸湄違反租賃契約之約定。因原告擬將系爭房屋收回自用，故依據系爭房屋租賃契約之約定，提前於96年
1 月3日以存證信函通知被告戊○○，欲將系爭房屋收回自用等情。況租賃契約業已到期，原告起訴請求被告戊○○返還系爭房屋，而被告戊○○亦未無給付租金，是兩造間就系爭房屋未成立不定期租賃。
（四）原告與被告戊○○間之買回契約不成立，系爭房屋租賃契約業已消滅，故被告戊○○無權占有系爭土地與房屋，另被告甲○○對系爭房屋亦無合法占有權源。
從而，原告依據民法第767條之規定，本於所有權作用提出本訴，請求被告戊○○交還系爭土地與房屋，暨請求被告甲○○交還系爭房屋。
三、證據：提出不動產買賣契約書、土地登記謄本、調解不成立證明書、台中民權路郵局第0013號存證信函、被告戶籍謄本、台中縣稅捐稽徵處大屯分處房屋稅籍證明書、水電收據及現場照片等件為證。
乙、被告方面：
一、聲明：原告之訴駁回，訴訟費用由原告負擔。
二、陳述：
（一）原告曾借被告戊○○500,000元，每月利息15,000元，先預扣3個月利息，被告僅收到455,000元（計算式：500,000元-45,000元=455,000元），因利息累積而應償還原告680,000元之本息，原告遂要求被告顏幸湄以買賣之方式將系爭土地與房屋所有權移轉登記予原告。被告戊○○依據系爭買賣契約之買回條款約定，前於96年7月、8月間向原告表示以680,000元買回系爭房屋與土地，被告嗣於96年8月8日以存證信函向原告表示應買之意思表示，經台中縣太平市調解委員會調解未成立。被告戊○○已依據系爭買賣契約之規定向原告行使買回權，原告於收到被告戊○○之買回通知後，即按照契約之規定以原價讓被告買回系爭房地，詎原告未履行買回約款之義務，竟起訴請求被告返還系爭土地與房屋。
（二）買回權是否行使，係出賣人之權利，並非其義務。買回權為形成權，出賣人行使買回權，僅須以意思表示主張行使買回權，無須現實提出約定之買回價金。再者，當事人履行買回契約之義務，倘無其他約定，應適用第369條規定，買賣標的物與價金同時為之，故買回人提出約定之買回價金，僅涉及買回契約之履行，其與買回契約是否發生效力無關。退步言，被告顏幸湄於買回期間屆滿前，表示願以680,000元買回系爭土地與房屋時，原告並無提出任何之收據，遲至96年11月27日始提出相關稅捐證明為憑。故原告未提出收據，應可認為係可歸責於原告之事由。被告戊○○已準備給付680,000元予原告，並表示如有稅捐證明，亦願意給付該款項，故買回契約應已生效。
（三）系爭房屋租賃契約之租賃期間自95年9月1日起至96年8月31日止，租賃期間屆滿後，被告戊○○迄今仍支付原告租金，故原告與被告戊○○依據民法第451條之規定，視為不定期限租賃契約。再者，被告顏幸湄業已行使買回權，是被告並非無權占有系爭土地與房屋。
三、證據：提出不動產買賣契約書、太平郵局第484號存證信函、太平市調解委員會通知書、筆錄、起訴狀及房屋租賃契約書等件為證。
丙、本院依職權調閱台中縣太平市公所96年度民調字第164號聲請人丁○○與對造人戊○○間土地糾紛事件調解卷宗。
理 由
一、原告起訴主張被告戊○○積欠原告680,000元之債務，原告於95年11月7日以該價格向被告戊○○購買系爭土地與房屋，並辦妥土地所有權移轉登記。系爭買賣契約第13條固有約定，被告得於96年8月10日前買回系爭土地與房屋，惟被告願支付之買回金額與契約約定不符，導致無法達成合意。而系爭房屋租賃契約，原告已提前通知要將系爭房屋收回自用，況租賃契約既已到期，原告亦起訴請求被告返還系爭土地與房屋，故兩造間並無不定期租賃存在。因此，原告爰依據民法第767條之規定，請求無權占有之被告返還系爭房屋與土地予原告等語。被告抗辯稱被告戊○○已於買回期間屆滿前表示願以680,000元買回系爭房屋與土地，故買回契約已經生效。再者，系爭房屋租賃契約成立迄今，被告戊○○均有支付原告租金，故原告與被告戊○○間有成立不定期之租賃契約等語置辨。
二、按受命法官為闡明訴訟關係，得整理並協議簡化爭點，民事訴訟法第270條之1第1項第3款定有明文。本院於97年1月8日言詞辯論期日，依據兩造主張之事實與證據，經簡化爭點協議，作為本件訴訟中攻擊與防禦之範圍。茲說明兩造不爭執與爭執事項如後：
（一）就兩造不爭執之事實有六：1.被告戊○○於94年8月11日起至95年8月10日止，陸續向原告借款計680,000元（參照原證1之不動產買賣契約書第3條）。2.原告與被告戊○○於95年12月間簽訂系爭買賣契約，被告戊○○將系爭土地與房屋以680,000元之價格出售予原告，並已移轉所有權與事實處分權（參照原證1之不動產買賣契約書第2條、第3條；原證2之土地登記第二類謄本；原證5被告戶籍謄本與台中縣稅捐稽徵處大屯分處房屋稅籍證明書）。3.系爭買賣契約書第13條約定，被告戊○○自95年8月11日起至96年8月10日止，得以680,000元與原告所繳納稅捐、費用（以收據為憑），買回系爭土地與房屋。4.原告與被告戊○○於96年8月9日與8月20日曾就系爭土地與房屋之買回，進行調解不成立（參照原證3之調解不成立證明書、台中縣太平市調解委員會96年民調字第164號土地糾紛卷宗）。5.原告與被告戊○○就系爭房屋有於95年10月1日簽訂房屋租賃契約，租期自95年9月1日起至96年8月31日止，租金係每月15日前繳付5,000元（參照被告於97年1月8日提出之房屋租賃契約書）。6.系爭房屋現由被告甲○○占有使用中。此等不爭執之事實，將成為本院判決之基礎。
（二）兩造爭執之事實主要有二：1.買回契約生效要件為何?原告主張買回契約生效之要件，必須提出現實買回價金，應屬要物契約等語（最高法院79年台上字第2231號著有判例）；被告抗辯稱買回契約之生效，僅要有買回之意思表示即可，無須現實提出價金云云。2.系爭房屋有無適用民法第451條之不定期限繼續契約。被告固主張原告與被告戊○○就系爭房屋有租賃契約存在，被告迄今均有支付租金，故有不定期限租賃關係存在云云；然原告抗辯稱被告僅給付4,000元，原告已終止房屋租賃契約（參照原證4之存證信函），且原房屋租賃契約已於96年8月31日到期，原告亦起訴請求被告返還系爭土地與房屋，故原告並無再續租被告之意思等語。
三、按稱買賣者，謂當事人約定一方移轉財產權於他方，他方支付價金之契約。當事人就標的物及其價金互相同意時，買賣契約即為成立。物之出賣人，負交付其物於買受人，並使其取得該物所有權之義務。民法第345條及第348條第1項分別定有明文。原告主張其為系爭土地與房屋之所有人，被告無權占有系爭土地與房屋等語。因系爭房屋未辦理第一次建物所有權登記，是本院自應探討原告是否為系爭土地所有人與系爭房屋之事實上處分權人。經查：
（一）按違章建築之讓與，雖因不能為移轉登記，而無法為不動產所有權之讓與，但受讓人與讓與人間如無相反之約定，應認為讓與人已將該違章建築之事實上處分權讓與受讓人（參照最高法院85年度台上字第51號判決）。再者，違章建築物雖無法至地政機關辦理所有權登記，惟其為財產權，自得為交易之標的物，最高法院48年台上字第1812號、50年台上字第1236號分別著有判例。職是，系爭房屋未辦理保存登記，原告依據買賣關係所取得之權利，並非物權法之所有權，其為事實上之處分權。
（二）原告主張被告戊○○於94年8月11日起至95年8月10日止，陸續向原告借款計680,000元，故原告與被告賴幸湄於95年12月間簽訂系爭買賣契約，被告戊○○將系爭土地與房屋以680,000元之價格出售予原告，並已移轉土地所有權與房屋事實處分權等事實，業據原告提出不動產買賣契土地登記第二類謄本、被告戶籍謄本及台中縣稅捐稽徵處大屯分處房屋稅籍證明書等件為證。被告就此不爭執，堪信為真實。從而，被告戊○○因向原告借款680,000元，渠等約定以借款充作購買系爭土地與房屋之價金，原告依據買賣關係取得系爭土地之所有權與系爭房屋之事實上處分權。
四、按出賣人於買賣契約保留買回之權利者，得返還其所受領之價金，而買回其標的物。前項買回之價金，另有特約者，從其特約。民法第379條第1項、第2項定有明文。再者，買回契約效力之發生，以出賣人即買回人於買回期限內，提出買回價金，向買受人表示買回為要件，倘出賣人僅於買回期限內，向買受人表示買回其原出賣之不動產，並未將約定之買回價金提出，則買回契約並未發生效力，最高法院79年台上字第2231號著有判例。原告主張被告戊○○向原告表示買回系爭土地與房屋時，未依約定提出買回價金，故買回契約未生效等語。被告抗辯稱買回契約之生效，僅需有買回之意思表示即可，縱使應現實提出價金，惟原告未提供相關之單據，導致被告戊○○無法提出約定之款項云云。是本院首應審究原告與被告戊○○間是否有買回約款，倘有買回約款之存在，繼而探討買回價金之數額為何，最後論述買回契約之生效，是否應現實提出買回價金。經查：
（一）所謂買回者，係指買賣雙方當事人，就買賣標的物再為買賣之契約，而出賣人與買受人為之互相對換。依據系爭買賣契約第13條約定，被告戊○○得於在96年8月10日前向原告買回系爭土地與房屋，被告戊○○買回之價格須以同價款，再加上原告所代繳之稅捐、費用等一併計算在內，而稅捐及費用之數額則以收據為憑，此有系爭買賣契約書附卷可稽，復為兩造所不爭執。因此，系爭買賣契約有買回約款之存在，買回契約已合法成立。系爭買賣契約有保留被告戊○○買回系爭土地與房屋之權利，故被告戊○○自得於96年8月10日前，以意思表示行使買回權。
（二）按地價稅之納稅義務人為土地所有權人。土地為有償移轉者，原所有權人為增值稅納稅義務人，土地稅法第3條第1項第1款與第5條第1項第1款分別定有明文。依據系爭買賣契約第13條約定，買回系爭土地與房屋之價金，係原買賣價款680,000元，再加上原告所代繳之稅捐與費用，該稅捐及費用之數額以收據為憑。是被告戊○○為系爭土地之土地稅與土地增值稅納稅義務人，參諸原告提出之收據，其有替被告戊○○代繳土地增值稅18,921 元與95年地價稅495元，此有繳款書為證（參照原證6之1、6之3，繳款書記載之納稅義務人為顏小芬，其為被告戊○○之原名，此可參原證5之戶籍謄本）。是原告替被告戊○○代繳土地增值稅與地價稅部分，自應列入買回價金之內。
（三）按買賣契稅，應由買受人按契約所載價額申報納稅，契稅條例第4條定有明文。原告雖主張其另支出契稅2,262元、鑑估費3,210元、複丈費800元、抵押權設定費960元及本件裁判費7,380元稅捐與費用（參照原證6之2、6之4、6之5、6之6、6之7）。因原告為系爭房屋之買受人，本應自行負擔契稅之繳納，其不得向被告戊○○請求契稅。至於其餘費用之支出部分，本院審酌該等費用之性質，並非系爭買賣契約所應支付之費用，故不得列入買回之價金內。從而，本件買回價金為699,116元（計算式：原價金68,000元+土地增值稅18,621元+地價稅495元）。
（四）依據前揭最高法院判例意旨，認為買回契約之生效，以出賣人於買回期限內，提出買回價金，向買受人表示買回為要件，其性質為要物行為，並非僅單純之意思表示，即生買回之效力。被告戊○○雖前於96年8月8日以存證信函向原告表示應買之意思表示，嗣經台中縣太平市調解委員會調解未成立。此有卷附太平郵局第484號存證信函、太平市調解委員會通知書及調解不成立證明書等件為證。然而，被告戊○○僅向原告為買回之意思表示，未現實提出買回價金，顯然本件買回契約尚未生效。
（五）至於被告戊○○雖抗辯稱原告未提出收據，故其無法現實提出價金云云。惟證人即代書乙○○到庭結證稱：被告戊○○於95年7月間有委請其處理系爭土地與房屋買賣事宜，其於7月與8月間有至系爭土地與房屋，被告戊○○同意680,000元之價金買回，不願另行負擔稅捐與費用，故原告與被告戊○○未簽訂再買賣契約等語。兩造就證人乙○○之證言均不爭執（參照本院96年11月27日言詞辯論筆錄第3頁）。自證人之證詞可知，被告戊○○雖有向原告為買回之意思表示，惟其僅願意支付原買賣價金680,000元予原告，不同意另行負擔原告所代繳之稅捐與費用。職是，被告戊○○縱使於買回期限內為買回之意思表示，然其所出之價金，明顯與買回約款不符。
（六）證人乙○○另結證稱：系爭土地與房屋買賣所需之稅捐、費用，得依據一般交易之買賣規則，具體計算出其確實之數額等語（參照本院96年11月27日言詞辯論筆錄第4頁）。從證人之證詞知悉，縱使原告未提出相關之收據，以供被告戊○○參考計算其應支付之買回價金。然被告可委請專業代書或查詢土地稅法之有關稅率規定，自得明確計算出原告已代繳之稅款，並非難事。從而，被告戊○○除不願給付系爭買賣契約所約定之買回價金外，亦未現實提出買賣價金。準此，本件買回約款未生效，被告戊○○行使買回權行使期限即96年8月10日，迄今已逾多時，是被告戊○○抗辯稱其已行使買回權，故有權占有系爭土地與房屋云云，依法無據。
五、按租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約，民法第451條定有明文。是出租人於租期屆滿後，須即表示反對續租之意思，始生阻止續租之效力。其意在防止出租人於租期屆滿後，明知承租人就租賃物繼續使用收益而無反對之表示，事後任意主張租賃關係消滅，使承租人陷於不利。為使法律關係明確，出租人亦得於租期屆滿前，事先表示反對之意思存在或為終止租賃契約之意思表示。從而，當事人於簽訂租賃契約之際，訂明續租應另訂契約者，應有阻止續約之效力，最高法院55年台上字第276號著有判例。原告主張被告僅給付4,000元租金，原告除已終止系爭房屋租賃契約外，系爭房屋租賃契約已於96年8月31日到期，原告並起訴請求被告返還系爭土地與房屋，是原告並無再續租被告戊○○之意思等語。被告抗辯稱原告與被告戊○○就系爭房屋有租賃契約存在，被告迄今均有支付租金，故有不定期限租賃關係存在云云。是本院自應審究被告戊○○繼續對系爭土地與房屋使用收益，是否會成立不定期之租賃關係。經查：
（一）原告與被告戊○○就系爭房屋前於95年10月1日簽訂系爭房屋租賃契約，租期自95年9月1日起至96年8月31日止，租金係每月15日前繳付5,000元，此有被告提出之房屋租賃契約書為證，並為原告所不爭執。從而，系爭房屋租賃契約定有期限，其租賃關係至96年8月31日止，其已屆滿而消滅，被告戊○○於租賃關係消滅後，應返還系爭房屋予原告。
（二）原告主張被告戊○○於租賃期間，僅支付4,000元，被告戊○○違反租賃契約之約定等語。參諸系爭房屋租賃契約第3條約定，被告戊○○每月應給付5,000元，而被告戊○○本應給付租金合計為60,000元（計算式：12月x5,000元），其給付金額僅15分之1，已符合系爭房屋租賃契約第6條違約處罰之終止契約要件，原告於96年1月3日以存證信函終止租約，雖以自用為由請求終止租約，惟其符合積欠租金，經催告仍不支付之終止租約要件，是系爭房屋租賃契約業已終止，自無租賃契約之默示更新之適用。
（三）至於被告固抗辯稱其迄今均有支付租金云云，惟原告否認之，被告亦未舉證以實其說，是被告之該抗辯，不足為憑。退步言，縱使被告戊○○迄今仍有支付租金屬實，惟參諸系爭房屋租賃契約第4條第5項約定，系爭房屋欲續租，必須經原告同意等情，故原告與被告戊○○於簽訂系爭房屋租賃契約之際，其已訂明續租應另訂契約者，自有阻止續約之效力。原告於96年10月29日起訴請求被告返還系爭土地與房屋，原告無再將系爭房屋續租被告戊○○之意思甚明，縱使被告戊○○繼續對系爭土地與房屋使用收益，亦不會成立不定期之租賃關係。
六、按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第767條前段定有明文。原告為系爭土地所有人與系爭房屋之事實上處分權人，原告與被告戊○○間就系爭土地與房屋之買回契約並未生效，而渠等間就系爭房屋亦無不定期之租賃關係存在。另被告甲○○占有系爭房屋，其亦無合法之占有權源（參照本院97年1月8日言詞辯論筆錄第2至3頁）。準此，原告依據系爭土地所有人之物上請求權與系爭房屋之事實上處分權，請求被告戊○○返還無權占有之系爭房屋與土地，暨請求被告甲○○返還無權占有之系爭房屋，如主文第1、2項所示，為有理由，應予准許。
據上論結：本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第85條第1項前段，判決如主文。
中 華 民 國 97 年 1 月 22 日
民事第三庭 法 官 林洲富以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 97 年 1 月 22 日
書記官 陳其良