臺灣臺中地方法院民事判決 96年度訴字第2993號原 告 金梅堂產業有限公司法定代理人 戊○○訴訟代理人 涂芳田律師
己○○被 告 福祿壽三仙製藥廠有限公司法定代理人 乙○○被 告 康福生物科技有限公司法定代理人 丁○○被 告 觀音藥品股份有限公司法定代理人 甲○○被 告 乙○○即孝光廣播共 同訴訟代理人 丙○○上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國97年9月16日言詞辯論終結，判決如下：
主 文確認被告康福生物科技有限公司與被告福祿壽三仙製藥廠有限公司間就台中市○○區○○區○○路○○號房屋如附圖所示一樓B部分面積○. ○三八九公頃及B1部分面積○. ○二七三公頃、三樓B部分面積○. ○七○八公頃及B1部分面積○. ○三七六公頃房屋之租賃關係不存在。
被告康福生物科技有限公司應將第一項所示房屋部分騰空遷讓返還原告。
確認被告觀音藥品股份有限公司與被告福祿壽三仙製藥廠有限公司間就台中市○○區○○區○○路○○號房屋如附圖所示三樓A部分面積○. ○五四三公頃及A1部分面積○. ○二七一公頃房屋之租賃關係不存在。
被告觀音藥品股份有限公司應將第三項所示房屋部分騰空遷讓返還原告。
確認被告乙○○（即孝光廣播節目製作社）與被告福祿壽三仙製藥廠有限公司間就台中市○○區○○區○○路○○號房屋如附圖所示地下層A部分面積○. ○五七一公頃及A1部分面積○. ○○七一公頃房屋之租賃關係不存在。
被告乙○○（即孝光廣播節目製作社）應將第五項所示房屋部分房屋騰空遷讓返還原告。
訴訟費用由被告康福生物科技有限公司負擔百分之五十五，被告觀音藥品股份有限公司負擔百分之二十五，餘由被告乙○○（即孝光廣播節目製作社）負擔。
本判決第二項及其訴訟費用部分於原告以新臺幣肆佰萬元為被告康福生物科技有限公司供擔保後，得假執行。但被告康福生物科技有限公司如於執行標的物交付前，以新台幣壹仟貳佰零捌萬伍仟肆佰陸拾叁元為原告預供擔保，得免為假執行。
本判決第四項及其訴訟費用部分於原告以新臺幣壹佰捌拾伍萬元為被告觀音藥品股份有限公司供擔保後，得假執行。但被告觀音藥品股份有限公司如於執行標的物交付前，以新台幣伍佰陸拾叁萬肆仟叁佰肆拾伍元為原告預供擔保，得免為假執行。
本判決第六項及其訴訟費用部分於原告以新臺幣壹佰肆拾伍萬元為被告乙○○（即孝光廣播節目製作社）供擔保後，得假執行。
但被告乙○○（即孝光廣播節目製作社）如於執行標的物交付前，以新台幣肆佰肆拾肆萬叁仟柒佰玖拾陸元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、原告之法定代理人原為莊海瑞，嗣於本件訴訟繫屬中變更為戊○○，有公司變更登記表附卷可稽，並經其於民國97年2月15日具狀聲明承受訴訟，核與民事訴訟法第170條及第176條之規定並無不符，合先敘明。
二、原告主張：坐落台中市○○區○○段327、328地號土地及其上建號237號建物，即門牌台中市○○區○○區○○路○○號房屋（地上四層，地下一層，下稱系爭房屋）原為被告福祿壽三仙製藥廠有限公司（下稱福祿壽公司）所有，嗣於本院95年度執字第38616號執行事件之強制執行程序中，由原告拍定買受，取得上開房地之所有權，並已於96年6月14日完成所有權移轉登記。惟被告福祿壽公司為脫免上開房地被拍賣點交予原告，竟於前開強制執行事件中偽稱其與被告康福生物科技有限公司（下稱康福公司）、觀音藥品股份有限公司（下稱觀音公司）及乙○○（即孝光廣播節目製作社）間就系爭房屋有如附表所示各該租賃關係存在，並提出不實之租賃契約書。然系爭房屋係被告福祿壽公司長期自行使用，並未出租予他人，被告福祿壽公司因面臨財產遭強制執行，始與被告康福公司、觀音公司及乙○○（即孝光廣播節目製作社）成立虛偽租賃契約，以達拖延交屋之目的。更何況被告福祿壽公司之法定代理人為乙○○，而乙○○又係「孝光廣播節目製作社」之獨資負責人，則乙○○於95年1月1日代理被告福祿壽公司與乙○○（即孝光廣播節目製作社）訂立房屋租賃契約書，顯已違反民法第106條之禁止規定，依同法第71條規定，此租賃契約應屬無效。是被告主張存有如附表所示各該租賃關係，妨礙原告點交前開房地，致原告在私法上之地位有受侵害之危險，自有提起本件確認租賃關係不存在訴訟之法律上利益。又被告間就系爭房屋既無任何租賃關係，則被告康福公司、觀音公司及乙○○（即孝光廣播節目製作社）占用原告所有系爭房屋如附表所示各該範圍，均屬無權占有，故原告自得依民法第767 條規定，請求被告康福公司、觀音公司及乙○○（即孝光廣播節目製作社）將無權占有之各該部分遷讓返還原告。並聲明：（1）確認被告康福公司與被告福祿壽公司間就系爭房屋如附圖所示一樓B部分面積0.0389公頃及B1部分面積0.0273公頃、三樓B部分面積0.0708公頃及B1部分面積0.0376公頃房屋之租賃關係不存在。被告康福公司應將該等部分房屋騰空遷讓返還與原告。
（2）確認被告觀音公司與被告福祿壽公司間就系爭房屋如附圖所示三樓A部分面積0.0543公頃及A1部分面積0.0271公頃房屋之租賃關係不存在。被告觀音公司應將該等部分房屋騰空遷讓返還原告；（3）確認被告乙○○（即孝光廣播節目製作社）與被告福祿壽公司間就系爭房屋如附圖所示地下層A部分面積0.0571公頃及A1部分面積0.0071公頃房屋之租賃關係不存在。被告乙○○（即孝光廣播節目製作社）應將該等部分房屋騰空遷讓返還原告。（4）就原告請求被告康福公司、觀音公司及乙○○（即孝光廣播節目製作社）遷讓返還前述各該範圍房屋部分，願供擔保，請准宣告假執行。
三、被告福祿壽公司則以：系爭房屋樓地板面積廣達9,136.29平方公尺，被告福祿壽公司因受多年景氣不佳及官司拖累，致業務繁縮，無增產需要，故僅使用地上一、二層為生產場所及第四層作為原物料倉儲使用即足，而有剩餘空間閒置未用，為增加收益以緩窘困，遂將系爭房屋之剩餘空間出租，甚至不顧電磁波之危害，亦將部份空間出租予多家電信公司，作為架設發射訊號基地。被告福祿壽公司確於拍賣程序前，將系爭房屋之一部分空間分別出租予被告康福公司、觀音公司及乙○○（即孝光廣播節目製作社）收益使用，各該租賃契約之租賃範圍、租期及租金分詳如附表所載，並經執行法院載明於拍賣公告，原告參與投標，理當知悉。被告福祿壽公司既與其餘被告間訂有租賃契約，並將所出租之廠房部分交付承租人使用，且收受租金及開立發票，則被告間之各該租賃關係確實存在。被告福祿壽公司僅將部分閒置空間出租他人，大部分仍為自己使用，自無由為脫免廠房被拍賣點交予拍定人，而偽稱有租賃契約。原告僅憑臆測而為起訴，並無確實證據，應駁回其訴等語，資為抗辯。並聲明：（1）駁回原告之訴；（2）如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
四、被告康福公司則以：伊公司為被告福祿壽公司之經銷廠商，代理該藥廠生產之藥品行銷藥業通路多年，鑑於中部為台灣地理中心，南北交通甚為暢順便利，為業務管理需要及發貨配送便利起見，遂商請被告福祿壽公司出租部分空間作為伊公司研發及發貨配送使用，並簽訂租賃契約，繳付租金，約定租賃期間自94年7月1日起至99年6月30日止，故伊公司與被告福祿壽公司間確有如附表編號1所示之租賃關係存在。
縱系爭房屋已由原告拍定買受取得所有權，然依民法第425條規定意旨，即買賣不破租賃原則，其租賃關係對於原告仍繼續存在等詞置辯。並聲明：（1）駁回原告之訴；（2）如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
五、被告觀音公司則以：伊公司因業務推展及倉儲需要，向被告福祿壽公司承租部分廠房作為倉庫，用以存放伊公司之貨品使用，並訂有租賃契約，租期自95年1月1日起至98年12月31日止，每月租金2萬元。被告福祿壽公司並將出租之廠房部分交付伊公司使用，伊公司亦有支付租金，故伊公司與被告福祿壽公司間之租賃關係確實存在，原告訴稱伊公司無權占有系爭房屋，並不足採。原告既經由拍賣程序取得系爭房屋之所有權，則依民法第425條之規定，即當然承受原出租人行使或負擔由租賃契約所生之權利或義務等情置辯。並聲明：（1）駁回原告之訴；（2）如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
六、被告乙○○（即孝光廣播節目製作社）則以：其以製作廣播電台節目為業，而向被告福祿壽公司承租系爭房屋地下室為錄製節目場所，雙方訂有租賃契約，租期自95年1月1日起至97年12月31日止，每月租金1萬元，出租人即被告福祿壽公司並同意其在地下室裝設錄音間以為錄製節目場所使用，其有給付租金，被告福錄壽公司也有開立發票予其收執，雙方間確有如附表編號3所示之租賃關係存在。且本件租賃契約訂立時，係由訴外人丙○○及楊聰義分別代理被告福祿壽公司與被告乙○○（即孝光廣播節目製作社）出面簽訂，並無違反自己代理之規定等語，資為抗辯。並聲明：（1）駁回原告之訴；（2）如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
七、按民事訴訟法第247條，所謂即受確認判決之法律上利益，係指因法律關係之存否不明確，致原告在私法上之地位，有受侵害之危險，而此項危險得以對於被告之確認判決除去之者而言，故確認法律關係，成立或不成立之訴，苟具備前開情事，即得謂有即受確認判決之法律上利益，縱其所求確認者，為他人間之法律關係，亦非不得提起，最高法院42年臺上字第1031號判例參照。查原告主張被告間就其所有系爭房屋之如附表所示各該租賃關係不存在，被告則主張存在，顯見兩造就各該租賃關係是否存在，存有爭執。是原告若不訴請確認，則該等租賃關係之存否，自無法明確，致原告對系爭房屋所有權能之行使有受侵害之危險，故原告自有以確認判決（租賃關係不存在）將其法律上地位之不安除去之必要。是原告提起本件確認訴訟，顯有即受確認判決之法律上利益，先為敘明。
八、兩造不爭執之事實：
（一）坐落台中市○○區○○段327、328地號土地及其上之系爭房屋原為被告福祿壽公司所有，嗣由原告於本院95年度執字第38616號執行事件之強制執行程序中拍定買受該房地，取得該房地之所有權，並於96年6月14日辦理所有權移轉登記完畢。
（二）被告福祿壽公司於94年7月1日與被告康福公司訂立房屋租賃契約書，該契約書記載被告康福公司向被告福祿壽公司承租系爭房屋一樓辦公室及三樓倉庫部分，租期自94年7月1日起至99年6月30日止，每月租金12,000元。
（三）被告福祿壽公司與被告觀音公司於95年1月1日訂立房屋租賃契約書，該契約書記載被告觀音公司向被告福祿壽公司承租系爭房屋三樓倉庫部分，租期自95年1月1日起至98年12月31 日止，每月租金20,000元。
（四）被告福祿壽公司與被告乙○○（即孝光廣播節目製作社）於95年1月1日訂立房屋租賃契約書，該契約書記載被告乙○○（即孝光廣播節目製作社）向被告福祿壽公司承租系爭房屋地下室部分，租期自95年1月1日起至97年12月31日止，每月租金10,000元。
（五）被告康福公司現占有系爭房屋如附圖所示一樓B部分面積
0.0389公頃及B1部分面積0.0273公頃、三樓B部分面積
0.0708公頃及B1部分面積0.0376公頃之房屋。
（六）被告觀音公司現占有系爭房屋如附圖所示三樓A部分面積
0.0543公頃及A1部分面積0.0271公頃之房屋。
（七）被告乙○○（即孝光廣播節目製作社）現占有系爭房屋如附圖所示地下層A部分面積0.0571公頃及A1部分面積0.0071公頃之房屋。
九、原告主張被告福祿壽公司與被告康福公司、觀音公司、乙○○（即孝光廣播節目製作社）間並無存有如附表所示各該租賃關係，被告康福公司、觀音公司及乙○○（即孝光廣播節目製作社）無權占有系爭房屋，應將各該占用部分遷讓返還原告等情。惟被告否認其事，並以前揭情詞置。是本件兩造爭執之處，顯在於：（1）被告間是否有如附表所示各該租賃關係存在？（2）被告康福公司、觀音公司及乙○○（即孝光廣播節目製作社）占用系爭房屋如附表所示各該範圍，是否屬無權占有？經查：
（一）被告間是否有如附表所示各該租賃關係存在？
（1）按確認法律關係不存在之訴，如被告主張其法律關係存在時，應由被告負舉證責任，最高法院著有42年臺上字170號判例可資參照。準此可知，主張法律關係存在之當事人，須就該法律關係發生所須具備之特別要件，負舉證責任。而租賃契約，係以當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金而成立。本件被告主張被告福祿壽公司確有將系爭房如附表編號1、2、3號所示各該範圍分別出租與被告康福公司、觀音公司及乙○○（即孝光廣播節目製作社），既為原告所否認，則被告就其彼此間確有成立租賃契約之事實，自負有舉證之責。
（2）查坐落台中市○○區○○段327、328地號土地及其上之系爭房屋原為被告福祿壽公司所有，嗣原告經由本院95年度執字第38616號執行事件之強制執行程序拍定買受該房地，取得所有權，並於96年6月14日辦妥所有權移轉登記，為兩造不爭執之事實，並有原告提出之土地及建物所有權狀附卷可稽，復經本院調取該執行卷查閱屬實，自堪信為真實。惟被告抗辯伊等間就系爭房屋有如附表所示各該租賃關係存在，被告康福公司、觀音公司及乙○○（即孝光廣播節目製作社）並非無權占有系爭房屋云云。而據卷存被告所藉以證明其彼此間確存有如附表所示各該租賃關係之房屋租賃契約書以觀，其上記載被告福祿壽公司於94年7月1日、95年1月1日、95年1月1日，分別與被告康福公司、觀音公司及乙○○（即孝光廣播節目製作社）訂立租賃契約，租賃期限分別至99年6月30日、98年12月31日及97年12月31日止，每月租金各為12, 000元、10,000元及20,000元等情，固為兩造所不爭執，然兩造間對該等租賃契約是否係虛偽成立，則有異論。
（3）查現今一般租賃契約書上均會記載承租人所應給付之租金額、租金支付之時期與方法，俾使出租人與承租人雙方有所約制，並得資以論定承租人是否有違約逾期支付租金情形及出租人得否執此終止租約。且租賃契約書上通常亦會記載另行要求承租人支付一定金額為押租金，以擔保承租人租賃債務之履行，使出租人之權益受有保障。惟觀之被告福祿壽公司與被告康福公司、觀音公司、乙○○（即孝光廣播節目製作社）訂立之各該房屋租賃契約書，其上均無要求承租人另行支付保證金（即押租金）之記載，甚至被告福祿壽公司與被告康福公司間所簽訂之房屋租賃契約書，其上僅載明每月租金12,000元，惟有關租金支付之時期及方法，則付之闕如，此顯然與一般房屋租賃契約書訂立之常情有違。再參酌被告福祿壽公司因積欠營利事業所得稅，而被財政部台灣省中區國稅局台中市分局移送法務部行政執行署台中行政執行處（下簡稱台中行政執行處）為行政執行，經台中行政執行處於95年8月23日至該公司勘驗結果，該公司廠長陳光英僅表明目前資產運作上較為吃緊，未提及系爭房屋有部分出租予他人使用情形，有該日執行筆錄附台中行政執行處95年度營所稅執特專字第00067049號執行卷內可查。嗣經本院民事執行處於95年9月12日至系爭房屋實施強制執行查封程序時，在場之被告公司廠長陳光英即陳稱系爭房屋除由被告福祿壽公司使用、生產及營業外，另有被告康福公司向被告福祿壽公司租用三樓倉庫及一樓辦公室，被告觀音公司向被告福祿壽公司租用三樓倉庫，被告乙○○（即孝光廣播節目製作社）租用地下室等情，此觀諸本院95年度執字第38616號執行卷內之該日執行筆錄可明。惟其後經台中行政執行處於95年9月26日至系爭房屋強制執行查封屋內之動產時，附於上開行政執行事件卷內之現場照片顯示當時屋內牆上僅黏貼有「福祿壽」字樣或「福祿壽三仙製藥」等大型字體，未見有懸掛被告或其他公司行號之名稱或招牌，且該日執行筆錄亦未載有被告福祿壽公司以外之其他公司或商號使用系爭房屋之情形。復參以原告拍定買受取得系爭房屋之所有權後，本院民事執行處經原告請求點交而於96年7月27日至現場勘驗結果，系爭房屋地下室無人在內，除了中間講堂外，分成三間房間，房間內有辦公桌設備，有播音室，但播音室未接電使用，且辦公桌設備有些有搬遷情形，不完備，顯無人使用中。一樓部分，目前為康福公司使用，牆壁有貼「康福生技」字樣。台中行政執行處書記官表示該一樓部分即康福生技公司之辦公室設備，全部在95年9月間有來查封，當時亦無康福生技公司在內使用。至於三樓部分有間廠房已為台中行政執行處查封，鐵捲門有封條封住，無法進入，但走道仍有隔間，隔間內有堆放雜物，無人使用等情，業經記明於執行筆錄附於本院前開執行卷內足稽。且被告共同訴訟代理人於本院審理時亦坦承系爭房屋內最早掛有被告福祿壽公司名稱之字體，但後來因被告康福公司於拍賣後覺得不妥，始要求將該等字體拆掉等語明確（見本院97年5月27日言詞辯論筆錄）。是依此等情事以觀，系爭房屋在台中行政執行處於95年9月26日執行查封屋內動產程序前，似未見有被告康福公司、觀音公司及乙○○（即孝光廣播節目製作社）使用收益該屋之跡象，則被告福祿壽公司形式上縱與被告康福公司、觀音公司及乙○○（即孝光廣播節目製作社）訂有前述式各該房屋租賃契約書，然其彼此間是否確有締結租賃契約之真意，被告福祿壽公司有無以出租人之地位，分別交付系爭房屋如附表所示各該範圍予被告康福公司、觀音公司及乙○○（即孝光廣播節目製作社）予使用，即有可疑。
（4）次查，被告福祿壽公司與被告康福公司、觀音公司及乙○○（即孝光廣播節目製作社）所訂立之各該租賃契約書，其上記載被告康福公司、觀音公司及乙○○（即孝光廣播節目製作社）每月租金分別為12,000元、20,000元及10,000元，然經本院囑託台中市中興地政事務所就被告現場指界被告康福公司、觀音公司及乙○○（即孝光廣播節目製作社）分別向被告福祿壽承租系爭房屋之範圍予以測量結果，被告康福公司、觀音公司及乙○○（即孝光廣播節目製作社）所承租系爭房屋之位置及面積分詳如附表所示，其中被告康福公司承租系爭房屋一、三樓部分之面積合計達1,746平方公尺，被告觀音公司所承租三樓部分房屋之面積共814平方公尺，而被告乙○○（即孝光廣播節目製作社）所承租系爭房屋地下室之面積則共計642平方公尺，有複丈成果圖（即附圖）附卷可按。由被告康福公司、觀音公司及乙○○（即孝光廣播節目製作社）所承租之面積分別高達1,746平方公尺、814平方公尺及642平方公尺，然其每月租金卻僅分別為12,000元、20,000元及10,000元，顯然低於一般市場行情。且其中被告觀音公司承租之面積為814平方公尺，每月租金20,000元，然被告康福公司承租之面積高達1,746平方公尺，約為被告觀音公司之二倍多，每月租金卻僅有12,000元，顯然不成比例，足見被告間有關租金之約定核與一般常理有悖。被告雖不爭執本件租金有低於市場行情之情況，然指稱：所以約定之租金偏低，係因被告福祿壽公司、觀音公司之負責人乙○○與甲○○為父女關係，另被告乙○○（即孝光廣播節目製作社）即為被告福祿壽公司之負責人，該等被告彼此間關係密切之故云云（見本院97年5月27日言詞辯論筆錄第1頁）。然被告福祿壽公司所以會將系爭房屋部分空間出租予他人使用，係因該公司多年來景氣不佳，並受官司拖累，致業務緊縮，為增加收益以緩財務之窘困，始將系爭房屋剩餘空間出租予他人，甚至不顧電磁波之危害，亦將部份空間出租予多家電信公司，作為架設發射訊號基地等情，業據被告福祿壽公司陳明在卷（見被告福祿壽公司96年12月1日答辯狀第2頁），並提出該公司與多家電信業者分別訂立之租賃契約書附於本院前開執行卷可參。被告福祿壽公司既因公司財務困頓，為增加公司收益，始會將剩餘不用之系爭房屋空間出租予他人使用，甚至不顧電磁波之危害，而將部分房屋出租予電信業者架設發射訊號基地使用，顯見被告福祿壽公司之經濟狀況確實困宭。則為使系爭房屋能發揮最大經濟效用，以紓緩其公司財務窘況，在商言商，被告福祿壽應不可能率以低於市場行情之價格出租予他人使用，而容令自己處於不利之境地。且被告福祿壽公司若僅因與其餘被告關係密切之故，即同意以偏低之租金價格出租，則此與該公司所以決定將系爭房屋閒置之空間出租予他人使用，以增加公司收益，解緩公司財務窘困之初衷豈非大相矛盾？是被告所稱上情，尚難使本院憑信。被告彼此間是否確有訂立如附表所示各該租賃契約之真意，實有可議。
（5）又被告固另抗辯被告康福公司、觀音公司及乙○○（即孝光廣播節目製作社）確有支付租金予被告福祿壽公司，並提出統一發票及存摺節本為其依據云云。惟查：
①被告康福公司自94年7月1日至同年12月31日之租金共72,
000元，加計5％營業稅計為75,600元，被告康福公司以64,800元、7200元及3,600元之支票3張支付，被告福祿壽公司則於94年11月9日開立發票；而95年1月1日至同年12月31日及96年1月1日至同年12月31日之租金，經加計5％營業稅則均為151,200元，被告康福公司係分別於95年8月1日及96年2月15日各以轉帳匯款151,200元方式支付租金，被告福祿壽公司並分別於95年7月26日及96年1月31日開立發票等情，雖經被告具狀陳明。然被告所稱此情果爾屬實，觀之被告所提出之存摺節本，其上顯示被告康福公司係分別於94年10月21日及同年11月10日，將其簽發票面金額各為64,800元、7,200元及3, 600元之支票3紙存入被告福祿壽公司之帳戶內，並有元大商業銀行股份有限公司復興分行（下稱元大銀行復興分行）97年8月21日元興字第0970129號函附具之該3紙支票影本在卷可稽，被告康福公司不僅係分次零散支付此筆75,600元之租金，且被告福祿壽公司更在被告康福公司尚未簽交後二紙支票，款項全數支付完畢前，即提早於94年11月9日開立統一發票。甚者其後所指被告康福公司所應支付之95年及96年租金（含營業稅）各151,200元，被告康福公司係分別於95年8月1日及96年2月15日始以轉帳匯款方式支付，有卷附存摺可查，然被告福祿壽公司卻早於95年7月26日及96年1月31日即分別開立統一發票，此顯與一般租金收付常情之有違，更與統一發票使用辦法規定應於收款時為開立統一發票之時限者有悖。參以被告康福公司與被告福祿壽公司早於92年2月1日即訂有代理經銷契約，由被告康福公司代理經銷被告福祿壽公司之產品。且觀諸被告康福公司94、95年度之營利事業所得稅結算申報書，其上所載94及95年度之租金支出額各252,000元及324,000元，亦與前開租金額不符，是被告所指該等款項之支付，是否確為租金之給付，即有疑義。再者，被告康福公司早於95年4月26日即受讓訴外人元大銀行對被告福祿壽公司之債權本息合計17,837,970元及擔保此債權而於系爭房地所設定之第一順位最高限額抵押權，並於95年5月15日辦妥抵押權讓與登記，有元大銀行之放款借據、債權及抵押權讓與契約書、土地及建物登記謄本分附前開行政執行事件及民事執行事件卷宗可查，則在被告康福公司對被告福祿壽公司享有高達17,837,970元債權，且尚未受償之情形下，衡情被告康福公司應會就其95年及96年度所應支付之上開租金債務主張抵銷，以免另再支付該等數額款項，置令自己蒙受不利益，乃被告康福公司竟捨此不為，實與日常一般經驗法則有違。是被告指稱前述款項之支付，係被告康福公司向被告福祿壽公司所為租金之給付，實難令本院採信。
②又被告觀音公司自95年1月1日至同年12月31日及96年1月1
日至同年12月31日之租金，經加計5％營業稅，各為252,000元，被告觀音公司於95年8月17日以現金252,000元存入被告福祿壽公司帳戶內，支付95年度之租金，至於96年度之租金，則以發票日為96年2月8日之同額支票1紙支付，該支票嗣轉付予訴外人蘇富美等情，固亦據被告具狀陳明，並有存摺及合作金庫商業銀行民族分行97年3月28日合金民族字第0970001299號附卷可參。惟查，被告觀音公司與福祿壽公司所訂立之租賃契約書第3條第1項載明每月租金20,000元，每期一年，現金應於每期7月1日前繳付，此觀諸該契約書之記載即明。然被告觀音公司於95年8月17日給付被告福祿壽公司252,000元後，竟於所約定96年度租金給付時期（即96年7月1日）未屆至前，即旋再交付發票日為96年2月8日、面額252,000元之支票1紙，核與前開租賃契約書所約定支付租金之時期不同。復參以該支票最終係由訴外人蘇富美兌領，且被告觀音公司95年度之營利事業所得稅結算申報書，其上所載95年度之租金支出額為288,000元，亦與前開租金額不符。是被告指稱被告觀音公司所給付之上開各252,000元款項，係為支付被告福祿壽公司租金之用一節，自亦難令本院憑信。
③再被告乙○○（即孝光廣播節目製作社）自95年1月1日至
同年12月31日及96年1月1日至同年12月31日之租金，經加計5％營業稅，各為126,000元，被告乙○○（即孝光廣播節目製作社）於95年8月21日以現金60,000元及66,000元，合計126,000元存入被告福祿壽公司帳戶內，支付95年度之租金；嗣於96年3月1日復以現金126,000元存入被告福祿壽公司之帳戶內，支付96年度之租金等情，固亦據被告具狀陳明，並有存摺在卷可考。惟查，被告乙○○（即孝光廣播節目製作社）與福祿壽公司所訂立之租賃契約書第3條第1項載明每月租金10,000元，每期一年，現金應於每期7月1日前繳付，有該租賃契約書附卷可稽。而被告乙○○（即孝光廣播節目製作社）於95年8月21日給付被告福祿壽公司126,000元後，竟於96年度之租金支付時期（即96年7月1日）未屆至前，旋即再於96年3月1日支付126,000元，核與前開租賃契約書所約定支付租金之時期不同。且被告福祿壽公司在未收受96年度租金時，竟早於96年1月31日即開妥統一發票，亦核與常情及統一發票使用辦法之規定有違，是此等款項之給付，是否即為租金之支付，實有可議。復參以被告乙○○（即孝光廣播節目製作社）95年度之營利事業所得稅結算，其上所載95年度之租金支出額為174,000元，亦與前開租金額不符。且96年3月1日所存入被告福祿壽公司帳戶之該筆126,000元款項，隨即於當日即再以現金領出。且經本院向元大銀行復興分行調閱該二筆交易之傳票即取款支出憑條與存款收入憑條，發現款項存入及領出之作業時間，分別為下午2時10分1秒及2時12分16秒，此觀諸卷存該等傳票左下方電腦所顯示之時點甚明，二者時間極為緊接，研判應是由同一人臨櫃辦理款項存入及取出之手續，不得不令人懷疑有故意製作資金流程之嫌，否則如何能如此湊巧，被告福祿壽公司人員竟然知悉被告乙○○（即孝光廣播節目製作社）擬將款項存入之時間，並隨即將其領出？若謂雙方事前即有接洽聯繫，始會有此情形，則雙方何以不直接授受現金即可，何須費事至銀行辦理一存一領手續。是被告指稱被告乙○○（即孝光廣播節目製作社）分別於95年8月21日及96年3月1日所給付之各該126, 000元，係給付予被告福祿壽公司之租金云云，自亦難為本院所憑採。更何況代理人非經本人許諾，不得為本人與自己之法律行為，為民法第106條所明定，且於法定代理亦有其適用。禁止自已代理旨在保護本人之利益，並非為保護公益所設，自非強行規定，如有違反，其法律行為並非無效，應解為係無權代理行為，在未經本人承認前，對於本人尚不生效力，此觀民法第170條之規定自明。
原告訴訟代理人謂民法第106條禁止自己代理及雙方代理之規定，屬強行規定，違反者，當然無效云云，其法律上之見解，固容有誤會。然被告乙○○（即孝光廣播節目製作社）於95年1 月1日與被告福祿壽公司訂立房屋租賃契約書時，既同時係被告福祿壽公司之董事，而為該公司之法定代理人，有該公司之公司變更登記表存卷可查，則其代理被告福祿壽公司與自己為法律行為，訂立該租賃契約書，揆諸上開說明，對被告福祿壽公司自尚不生效力，故而，自難認被告福祿壽公司與被告乙○○（即孝光廣播節目製作社）間就系爭房屋有何租賃關係存在。被告雖抗辯該份租賃契約書係由本件被告訴訟代理人丙○○代理被告福祿壽公司與代理被告乙○○（即孝光廣播節目製作社）之訴外人楊聰義所訂立，並無違反自己代理之規定云云。然觀之被告福祿壽公司與被告乙○○（即孝光廣播節目製作社）所訂立之租賃契約書，其立契約當事人欄僅蓋用福祿壽公司之大小章，及被告乙○○（即孝光廣播節目製作社）之大小章，並無代理人名章，是被告所辯上情是否屬實，已有可疑。縱認該份租賃契約書係由丙○○及楊聰義出面代理訂立，然因前者之代理權係由乙○○代表福祿壽公司對丙○○為代理權之授予行為，而後者則係由乙○○個人對訴外人楊聰義為代理權之授予行為，且代理人所為法律行為之效力又歸屬於本人，故實質上仍違反禁止自己代理之規定，是被告此之所辯，要無可取。
（6）綜上，被告主張其彼此間就系爭房屋有如附表所示各該租賃關係存在，既為原告所否認，且被告所提出之租賃契約書、存摺及統一發票等證據，又無法使本院憑信被告福祿壽公司與被告康福公司、觀音公司、乙○○（即孝光廣播節目製作社）間確有約定訂立各該租賃契約之事實，則被告被告康福公司、觀音公司、乙○○（即孝光廣播節目製作社）縱有使用系爭房屋如附表所示各該範圍，亦難執此遽認被告間存有如附表所示各該租賃關係。是原告主張被告福祿壽公司與被告康福公司間就如附表編號1所示租賃關係不存在，被告福祿壽公司與被告觀音公司間就如附表編號2所示租賃關係不存在，被告福祿壽公司與被告被告乙○○（即孝光廣播節目製作社）間就如附表編號3所示租賃關係不存在，自屬有據。
（二）被告康福公司、觀音公司及乙○○（即孝光廣播節目製作社）占用系爭房屋如附表所示各該範圍，是否屬無權占有？
（1）按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之；對於妨害其所有權者，得請求除去之，民法第767條定有明文。
（2）查系爭房屋為原告所有，被告康福公司現占有該房屋如附圖所示一樓B部分面積0.0389公頃及B1部分面積0.0273公頃、三樓B部分面積0.0708公頃及B1部分面積0.0376公頃之房屋，被告觀音公司現占有系爭房屋如附圖所示三樓A部分面積0.0543公頃及A1部分面積0.0271公頃之房屋，而被告乙○○（即孝光廣播節目製作社）則占有系爭房屋如附圖所示地下層A部分面積0.0571公頃及A1部分面積0.0071公頃之房屋等情，已據本院至現場勘驗明確，並囑託台中市中興地政事務所繪製複丈成果圖（即附圖）附卷可稽。而被告康福公司、觀音公司及乙○○（即孝光廣播節目製作社）抗辯伊等就各該占用範圍分別與被告福祿壽公司間存在租賃關係，既為本院所不採，已如前述，且被告康福公司、觀音公司及乙○○（即孝光廣播節目製作社）又未能舉證證明有何占有系爭房屋之正當合法權源，自屬無權占有。從而，原告本於所有權人權能，依據上開規定，請求被告康福公司、觀音公司及乙○○（即孝光廣播節目製作社）遷讓返還各該占用部分之房屋，於法自亦屬有據。
十、綜上所述，原告主張被告間就系爭房屋並無如附表所示各該租賃關係存在，被告康福公司、觀音公司及乙○○（即孝光廣播節目製作社）無權占有系爭房屋如附表所示各該範圍，應予遷讓返還等情，既屬可信，被告所辯，尚無可採。從而，原告本於所有權人地位，訴請：（1）確認被告康福公司與被告福祿壽公司間就系爭房屋如附圖所示一樓B部分面積0.0389公頃及B1部分面積0.0273公頃、三樓B部分面積0.0708公頃及B1部分面積0.0376公頃房屋之租賃關係不存在。
被告康福公司應將該等部分房屋騰空遷讓返還與原告；（2）確認被告觀音公司與被告福祿壽公司間就系爭房屋如附圖所示三樓A部分面積0.0543公頃及A1部分面積0.0271公頃房屋之租賃關係不存在。被告觀音公司應將該等部分房屋騰空遷讓返還原告；（3）確認被告乙○○（即孝光廣播節目製作社）與被告福祿壽公司間就系爭房屋如附圖所示地下層A部分面積0.0571公頃及A1部分面積0.0071公頃房屋之租賃關係不存在。被告乙○○（即孝光廣播節目製作社）應將該等部分房屋騰空遷讓返還原告，為有理由，應予准許。
十一、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，與本件判決結果並無影響，爰不逐一論述，附此敘明。
十二、兩造均陳明願供擔保，請准為假執行及免為假執行，經核均無不合，爰各酌定相當擔保金額併准許之。
十三、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條、第85條第1項後段。
中 華 民 國 97 年 10 月 17 日
民事第二庭 法 官 吳美蒼附表：
┌──┬──────┬─────┬─────────┬──────┐│編號│出 租 人 │承 租 人│ 租 賃 標 的 物 │1、租賃期間 ││ │ │ │ │2、每月租金 ││ │ │ │ │額（新台幣）│├──┼──────┼─────┼─────────┼──────┤│ 1 │福祿壽三仙製│康福生物科│系爭房屋如附圖所示│（1）自94年7││ │藥廠有限公司│技有限公司│一樓B部分面積0.038│月1日起至99 ││ │ │ │9公頃及B1部分面積 │年6月30日止 ││ │ │ │0.0273公頃、三樓B │。 ││ │ │ │部分面積0.0708公頃│（2）每月租 ││ │ │ │及B1部分面積0.0376│金12,000元。││ │ │ │公頃之房屋 │ │├──┼──────┼─────┼─────────┼──────┤│ 2 │福祿壽三仙製│觀音藥品股│系爭房屋如附圖所示│（1）自95年1││ │藥廠有限公司│份有限公司│三樓A部分面積0.054│月1日起至98 ││ │ │ │3公頃及A1部分面積 │年12月31日止││ │ │ │0.0271公頃之房屋 │。 ││ │ │ │ │（2）每月租 ││ │ │ │ │金20,000元。│├──┼──────┼─────┼─────────┼──────┤│ 3 │福祿壽三仙製│乙○○（即│系爭房屋如附圖所示│（1）自95年1││ │藥廠有限公司│孝光廣播節│地下層A部分面積0. │月1日起至97 ││ │ │目製作社）│0571公頃及A1部分 │年12月31日止││ │ │ │面積0.0071公頃之房│。 ││ │ │ │屋 │（2）每月租 ││ │ │ │ │金10,000元。│└──┴──────┴─────┴─────────┴──────┘正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 97 年 10 月 17 日
書記官