臺灣臺中地方法院民事判決 96年度訴字第3086號原 告 大通養生事業有限公司法定代理人 戊○○被 告 甲○○上列當事人間損害賠償事件，本院於民國97年4月15日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事 實
甲、原告方面：
一、聲明：被告應給付原告新臺幣（下同）919,275元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。暨陳明願供擔保請准宣告假執行。
二、陳述：
（一）原告於民國95年8月9日設立登記，經營項目包括食品什貨、飲料零售業，原告為擴展業務，兩造遂於96年
5 月7日簽訂房屋租賃契約書，原告向被告承租台中市○○區○○路○○○號1樓全部，租賃期間自96年5月
20 起至99年5月20日止，租賃房屋面積含騎樓約100坪，每月租金48,000元（下稱系爭租賃契約）。原告向被告承租房屋充當店面之目的，在於經營包括食品什貨、飲料零售業等事業。原告欲申請公司所在地變更與營利事業登記變更，被告竟拖延給予相關建築物文件，嗣相關申請資料備齊後，原告於96年6月22日始知系爭租賃契約書第1條約定之門牌號碼台中市○○區○○路○○○號1樓全部，實係即283號、283之1號及285號等3個門牌號碼，(下稱系爭房屋)，而系爭房屋之用途僅限於辦公室使用，不得作為零售業之用。
（二）兩造簽訂系爭租賃契約時，被告明知原告要作零售業，竟隱匿系爭房屋之狀態及房屋使用限制，導致原告向台中市政府申請公司地址變更登記，就食品什貨、飲料零售業之營業項目，未獲審查通過。甚者，系爭房屋之大部分屬於違章建築，除友聯產業保險股份有限公司（下稱友聯保險）於96年6月底告知系爭房屋無法投保火災保險與相關附加保險外，系爭房屋之違建亦有遭拆除及消防安全檢查不合格之危險，原告為此解除系爭租賃契約。
（三）被告出租予原告之房屋面積固約為100坪，然依據台中市中興地政事務所之建物測量成果圖，系爭房屋之面積計181.92平方公尺，即55.03坪，約45坪屬違章建築，係被告占用大樓中庭之公共用地，原告並不知情。建號2577、門牌285號之建物，其面積23.28平方公尺，建號2576、門牌283號之建物，其面積18.95平方公尺，計42.23平方公尺。依台中市政府97年1月9日府都管字第0970002738號函，可○○○區○○路283、283-1及285號有中庭違規增建部分，約有80多平方公尺，是違規增建部分約為系爭房屋之店面面積兩倍。自系爭房屋之正門進入之左側辦公室，面積約為20多平方公尺，亦屬違規使用，其位於安全樓梯旁，在建號2578、門牌283-1號之建物前。是違規使用與違規增建部分計逾100平方公尺。因此，若非被告隱瞞與拖延給予相關建築物文件，原告不致裝修系爭房屋。
（四）原告舉發系爭房屋為違章建築，經台中市政府96年8月31日函覆在案。原告自96年6月間停止營業，當月即陸續搬遷，僅留大型辦公傢俱未搬，原告固向被告表示，其同意被告將房屋出租給第三人，視承租人是否要買受或使用該大型辦公傢俱，再點交予被告等情，惟被告拒絕同意。原告各於96年8月及同年10月17日寄發存證信函終止系爭租賃契約。兩造雖於本院96年度訴字第3005號遷讓房屋事件（下稱本院遷讓房屋事件）達成和解，原告遷讓系爭房屋予被告，然原告已支出之租金與保證金，暨出資裝潢系爭房屋之損失，其包括房屋壁紙、木質地板、總機線、音響線、地毯、處理隔壁棟樓遮陽板積水及整修外面招牌等事項，被告應賠償原告之損失。
（五）被告除違背系爭租賃契約之發展過程關係中之照顧、通知、保護等之契約附隨義務外，被告所交付之租賃物，未合於所約定使用與收益之狀態，亦有不完全給付而有給付不能之情形，原告業已解除房屋租賃之合約，並依法請求被告回復原狀，故被告應賠償原告所受損害。被告應回復原狀及賠償原告所受損害計919,275元，茲說明如後：1.已支付之租金及保證金194,000元，即原告自96年5月訂約至今，已支付3個月之租金計144,00 0元及保證金50,000元，共計194,000元。2.裝潢費與設備費用725,275元，即原告因承租系爭房屋而支付之裝潢及設備之費用，計725,275元。
其包括內部裝修裝潢費、水電、音響電路更新維修費及冷氣機4部計551,225元，廣告看板安裝維修24,900元，辦公設備等128,150元，電話總機 (含)話機21,000元。
三、證據：提出營利事業登記證、房屋租賃契約書、台中市政府府都管字第0000000000與0000000000號函、存證信函、轉帳傳票、估價單、客戶交易明細報表、對帳單明細、送貨單、台中市中興地政事務所建物測量成果圖、使用執照存根、相關建物位置圖、照片、台電營業所電費繳納收據等件為證。並聲請訊問證人丁○○、己○○、丙○○、乙○○及庚○○。
乙、被告方面：
一、聲明：如主文所示。
二、陳述：
（一）原告向被告承租系爭房屋之初，已知悉系爭房屋有3個門牌號碼，原告於本院遷讓房屋事件開庭時，並不否認知情。原告向被告表示其承租系爭房屋之目的，在於經營電漿電視與健康器材，其與原告實際營業項目不同。依據系爭租賃契約第4條第1項之規定，系爭房屋係供合法營業使用，被告將系爭房屋之現狀出租給原告，被告知悉有違章建築，被告有告知原告系爭房屋有3個門牌號碼，其包括增建及騎樓約100坪，經原告至系爭房屋查看3次，兩造始簽訂系爭租賃契約，原告僅有壁紙之施作，並無其他裝潢。因原告未依約給付租金，被告依法解除系爭租賃契約，並訴請遷讓系爭房屋，兩造於本院遷讓房屋事件成立和解，原告同意將系爭房屋遷讓交還被告，被告除未向原告請求給付積欠之租金外，尚為原告清償水電費用。
（二）本件爭訟源自系爭租賃契約，兩造間之權利義務均載明於系爭租賃契約，原告積欠租金，並拒絕遷讓系爭房屋，其因經營不善，竟誣指被告隱匿系爭房屋之現狀，導致原告有裝潢與租金之損害。準此，是原告虛構事實，其主張不完全給付之債務不履行或附隨義務之損害賠償，於法無據。
三、證據：提出台灣電力公司電費通知及收據、自來水拆表通知書、台中何厝郵局第1114號存證信函、本院96年度訴字第3005號遷讓房屋事件和解筆錄、台中地方法院檢察署96年度偵字第27561號檢察官不起訴處分書、96年房屋稅繳款書、台中市政府工務局使用執照存根（82）中工建使字第740號、起造人附表、建物登記第二類謄本、管理委員會96年12月收費單、房屋租賃契約書、照片、建築物改良物所有權狀等件為證。並聲請訊問證人侯義雄。
丙、本院依職權履勘系爭房屋現場，並調閱本院96年度訴字第3005 號遷讓房屋事件民事卷宗、沙鹿簡易庭96年度沙調字第92號遷讓房屋民事聲請事件卷宗，暨函查台中市政府關於系爭房屋增設違建情事與處理過程、營利事業登記項目，過院參辦。
理 由
一、原告起訴主張兩造於96年5月7日簽訂系爭租賃契約。原告向被告承租房屋充當店面之目的，在於經營包括食品什貨、飲料零售業等事業。被告隱匿系爭房屋之狀態及房屋使用限制，導致原告向台中市政府申請公司地址變更登記，就食品什貨、飲料零售業之營業項目，未獲審查通過。系爭房屋之大部分屬於違章建築，除無法投保火災保險與相關附加保險外，系爭房屋之違建亦有遭拆除及消防安全檢查不合格之危險，原告為此解除系爭租賃契約。若非被告隱瞞系爭房屋之現狀，原告不致裝修系爭房屋。是兩造雖於本院遷讓房屋事件達成和解，兩造合意終止系爭租賃契約，然原告有出資裝潢系爭房屋之損失。因被告違背系爭租賃契約之契約附隨義務，而系爭房屋未合於所約定使用與收益之狀態，被告不完全給付而有給付不能之情形，原告請求被告回復原狀，被告應回復原狀及賠償原告所受損害計919,275元等語。被告抗辯稱原告向被告承租系爭房屋之初，已知悉系爭房屋有3個門牌號碼。依據租賃契約第4條第1項，系爭房屋係供合法營業使用，被告將系爭房屋之現狀出租給原告，被告知悉有違章建築。原告僅有壁紙之施作，並無其他裝潢。本件爭訟起自系爭租賃契約，兩造間之權利義務均載明於系爭租賃契約，原告經營不善，致積欠租金，並拒絕遷讓系爭房屋，竟誣指被告隱匿系爭房屋之現狀，導致原告有裝潢與租金之損害。
是原告主張不完全給付之債務不履行或附隨義務之損害賠償，於法無據云云。
二、按受命法官為闡明訴訟關係，得整理並協議簡化爭點，民事訴訟法第270條之1第1項第3款定有明文。本院於97年3月18日言詞辯論期日，依據兩造主張之事實與證據，經簡化爭點協議，作為本件訴訟中攻擊與防禦之範圍。茲說明兩造不爭執事實如後：1.原告向被告承租系爭房屋，兩造於96年5月7日訂立系爭租賃契約，租金每月48,000元，押租金5萬元，原告僅付租金至96年7月止。2.原告於97年1月8日依據本院遷讓房屋事件和解筆錄搬離系爭房屋。3.台中市政府96年12月24日覆函原告於95年8月9日設立時之申請及登記共8項，嗣於96年6月22日申請營業地址變更，因新營業地址之房屋使用執照用途為辦公室，無法登記零售業，故經審查時由申請者刪除零售業項目，始能准予發照等情。此等不爭執事實，將成為本院判決之基礎。
三、按稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金之契約，第421條第1項定有明文。原告固主張系爭租賃契約書第1條約定之門牌號碼台中市○○區○○路○○○號1樓全部，被告隱瞞系爭房屋為283號、283之1號及285號等3個門牌號碼云云。惟被告抗辯稱原告向被告承租系爭房屋時，已知悉系爭房屋有3個門牌號碼等語。是本項兩造之爭執，在於當事人就租賃之標的物是否達成意思合致？經查：
（一）所謂租賃者，係指一方以物租與他方使用收益之意思表示，而他方為支付租金之意思表示，當事人就特定租賃物與租金達成合致，其為諾成契約與不要式契約。原告向被告承租系爭房屋，兩造於96年5月7日訂立系爭租賃契約，租金每月48,000元，押租金5萬元（參照不爭執事項1），此有原告提出之房屋租賃契約書為證（參照原證1）。職是，兩造就租金數額與租賃契約期間，並未爭執，故兩造就租金數額已達意思一致。
（二）因原告積欠系爭房屋之租金，被告為此另訴請求原告遷讓系爭房屋與返還不當得利，經本院遷讓房屋事件審理。原告於本院遷讓房屋事件中陳稱其承租範圍為門牌號碼台中市○○區○○路○○○號1樓全部，實係即283號、283之1號及285號等3個門牌號碼等語（參照本院遷讓房屋事件卷宗97年1月3日言詞辯論筆錄第2頁）。經調閱本院遷讓房屋事件卷宗，查明屬實。因此，原告向被告承租之租賃物，並非僅限於系爭租賃契約第1條所載之台中市○○區○○路○○○號1樓。
（三）原告於本院遷讓房屋事件中提出96年8月6日台中何厝郵局存證信函第1114號，其記載原告向被告承租之面積約100坪等情。而門牌號碼285號1樓之面積僅38.19平方公尺（即11.79坪），相較兩者面積，其差距逾8倍，此有被告提出之建物登記第二類謄本可證。故系爭房屋之範圍，必須加上283號、283之1號門牌號碼建物之面積，三者之登記與增建面積總和，始符合原告所承租之建物面積。準此，原告主張其不知所承租之系爭房屋有3個門牌號碼云云，顯與事實有間。
（四）本院於97年1月22日會同兩造至系爭房屋現場，勘驗系爭房屋之現況。自系爭房屋之正面以觀，可清楚辨識台中市○○區○○路○○○號、283之1號及285號等3個門牌號碼，該等門牌號碼之建物均有相通，作整體運用，並非分隔3個區域使用。衡諸常理，原告向被告承租系爭房屋，必先至系爭房屋現場觀看屋況，始決定是否承租。故原告應知悉其所承租之系爭房屋範圍，不致誤認僅侷限於門牌號碼285號1樓。從而，兩造就系爭租賃契約之租賃標的物，即系爭房屋有283號、283之1號及285號等3個門牌號碼，面積計約100坪，渠等已達成合意。
是原告不得於事後任意指摘被告有隱匿系爭房屋有多數門牌號碼之情事。
四、按出租人應以合於所約定使用收益之租賃物，交付承租人，並應於租賃關係存續中，保持其合於約定使用、收益之狀態，民法423條定有明文。是出租人以合於所約定使用收益之租賃物交付承租人後，不僅須消極的不妨礙承租人使用收益，且須積極的在租賃關係存續中，保持其合於約定使用收益之狀態。故租賃物在租賃關係存續中，受有妨害，致無法為圓滿之使用收益者，不問其妨害係因可歸責於出租人之事由或由於第三人之行為而生，出租人均負有除去之義務，以保持租賃物合於約定使用收益之狀態。倘出租人怠於履行此項義務，致承租人受有損害，自應負債務不履行之損害賠償責任（參照最高法院77年度台上字第2369號、86年度台上字第1675號判決）。原告固主張兩造簽訂系爭租賃契約時，被告明知原告要作零售業，竟隱匿系爭房屋之狀態及房屋使用限制，導致原告向台中市政府申請公司地址變更登記，就食品什貨、飲料零售業之營業項目，未獲審查通過。況系爭房屋之大部分屬於違章建築，除無法投保火災保險與相關附加保險外，系爭房屋之違建亦有遭拆除及消防安全檢查不合格之危險云云。被告抗辯稱依據系爭租賃契約第4條第1項規定，系爭房屋係供合法營業使用，被告將系爭房屋之現狀出租給原告，被告知悉有違章建築云云。故本項兩造之爭執，厥於系爭房屋是否合於兩造所約定使用收益之租賃物。經查：
（一）系爭租賃契約第4條第1項固規定，系爭房屋係供合法營業使用，然未具體記載原告所經營之項目為何。是依據系爭租賃契約之內容以觀，被告之義務與一般商用不動產之出租人相同，僅須提供特定營業場所予原告，該場所具有一般營業使用收益之狀態即足。職是，兩造並未約定被告提供之系爭房屋，必須堪供經營食品什貨、飲料零售業等事業。參諸原告承租系爭房屋前，曾向台中市政府申請營利事業登記證，其營業項目有五：1.飲料批發業；2.食品什貨批發業；3.食品什貨、飲料零售業；4.清潔用品批發業；5.蔬果批發業。此有原告提出之95年8月9日台中市政府申請營利事業登記證府經商字第09504182號（原證1）為憑。因此，原告向被告承租系爭房屋，倘欲繼續經營食品什貨、飲料零售業等事業，而系爭租賃契約第4條有規範系爭房屋之使用限制，衡諸常理，原告當於該條加記系爭房屋可供營業之項目，以免徒勞無功，導致無法達成經營上揭事業之目的。既然系爭租賃契約未有此特別規定，原告自不得於事後任意指摘系爭房屋未合於兩造所約定之使用、收益狀態。
（二）原告承租系爭房屋後，即向台中市政府申請營利事業變更登記，並取得台中市政府營利事業登記，依據該營利事業登記證所記載之營業項目，其營業項目有五：1.飲料批發業；2.食品什貨批發業；3.清潔用品批發業；4.蔬果批發業；5住宅及大樓開發租售業。此有原告提出之96年6月23日台中市政府申請營利事業登記證府經商字第00000000-0號（原證3）為憑。本院為此函請台中市政府查明營利事業登記為何與原登記事項不同，並無食品什貨、飲料零售業等營業事項等情。據台中市政府函覆稱系爭房屋之使用執照用途為辦公室，無法登記食品什貨、飲料零售業等營業事項等情。此有台中市政府96年12月24日府經商字第0960298003號函。是系爭房屋之用途為辦公室，其為商用不動產，不同於一般之住宅。自營業項目以觀，原告得在系爭房屋處經營之事項高達五項，雖無法辦理食品什貨、飲料零售業等事業登記，惟足充作一般之營業用益。職是，被告已將合於經營之場所交付原告使用收益，被告交付符合使用收益之系爭房屋，其符合債之本旨。原告既然已受領系爭房屋，承租期間亦無不得使用收益之情事，自不得依給付不能或不完全給付而請求損害賠償。
（三）原告於96年8月30日向台中市政府檢舉系爭房屋有增設違建，業具原告提出之台中市政府96年8月31日府都管字第0960196293號函為證。原告迭經主張系爭房屋之違建面積應逾80平方公尺等語（參照本院96年12月18日言詞辯論筆錄第1頁、97年4月15日言詞辯論筆錄第2頁），並提出台中市中興地政事務所建築測量成果圖與使用執照存根等件為憑。本院為此函請台中市政府查明系爭房屋是否有違章建築之存在。據台中市政府先函覆稱系爭房屋確有5平方公尺之違章建築等情，此有台中市政府96年12月5日府都管字第096027106號函，附卷可稽。
嗣後證人詹文慶到庭結證稱：其為台中市政府承辦查報違章建築之人員，原先查獲系爭房屋之違建面積為5平方公尺，台中市西屯區公所嗣於96年12月26日再度查報，市府人員又至系爭房屋判定系爭房屋之違章建築面積，經查違章面積為80平方公尺，並非僅5平方公尺等語（參照本院9 7年4月15日言詞辯論筆錄第2頁）。並提出台中市政府97年1月2日府都管字第09603057231號違章建築拆除通知單與既有違章建築違規程度評分表。再者，系爭房屋之建號○○○區○○段2576（門牌號碼283號）、2577（門牌號碼285號）、2578（門牌號碼第283之1號），其登記面積各為39.66、39.23及103.03平方公尺，計181.92平方公尺（即56.15坪）等事實，業具被告提出之建物登記第二類謄本為證。故原告實際承租面積與登記面積，兩者相差近80平方公尺（計算式100坪-56.15坪=43.58坪=142.07平方公尺）。職是，原告主張系爭房屋之違章建築面積逾80平方公尺，堪信為真實。
（四）系爭房屋有部分為違章建築，既如前述。因違章建築未經申請主管建築機關之審查許可並發給執照，而擅自建造或使用，其有隨時遭取締拆除之危險。故系爭房屋之既有違章建築，是否合於兩造所約定使用收益之租賃物，成為兩造間之主要爭議，其自有探討之必要。本院認為承租人使用收益租賃物，為租賃之特徵所在，其目的之實現，有賴出租人交付租賃物，並隨時保持租賃物之合於用益，是出租人之給付，非僅為交付租賃物，並應保持租賃物合於用益狀態。此出租人之給付義務，為主要之給付。本件被告已將合於經營之系爭房屋交付原告使用收益，其面積亦與兩造約定之面積相符，被告之主要義務已盡。雖系爭房屋存有部分違章建築，惟在主管機關拆除違章建築前或第三人對違章建築主張權利前，並不妨礙原告對系爭房屋之使用收益。蓋租賃權重租賃物之使用收益，而非租賃物之交換價值，違章建築未必會減損租賃物之使用收益，系爭房屋於本件言詞辯論終結前，尚未遭強制拆除違建或有第三人主張違建侵害其權利，承租期間並無不得使用收益之情事。證人侯義雄亦到庭結證稱：其為系爭房屋之前承租人之受僱人，原告之前承租人係以系爭房屋之現狀使用收益，其租期約
6、7年等語（參照本院97年1月22日勘驗筆錄第2頁）。自證人侯義雄之證詞可知，被告之前承租人使用收益系爭房屋期間，系爭房屋已存有違章建築，故系爭房屋縱有部分違建，仍無礙營業目的之使用收益。至於原告雖主張保險公司因系爭房屋有違章建築而拒絕投保云云，惟至今均未舉證。況系爭房屋縱使無法投保，亦無礙原告對系爭房屋之用益。準此，原告主張系爭房屋有違章建築而未合約定之使用收益狀態云云，於法無據。
五、按因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利；因不完全給付而生前開以外之損害者，債權人並得請求賠償。因可歸責於債務人之事由，致給付不能者，債權人得請求賠償損害。
民法第227條與第226條第1項分別定有明文。原告固主張被告除違背系爭租賃契約之附隨義務外，被告所交付之系爭房屋，未合於所約定使用與收益之狀態，而有不完全給付，原告為此解除系爭租賃契約，請求被告回復原狀與賠償損害云云。惟被告否認有上情等語。是本院自應探討被告有無不完全給付之情事，以判定原告請求被告回復原狀與賠償損害，是否有理？經查：
（一）所謂不完全給付者，係指債務人提出給付不合債之本旨或債務人違反債之關係上之附隨義務。出租人未能保持租賃物合於用益狀態者，則構成債務不履行態樣，其為不完全給付。而給付不能者，係指依社會通常觀念，債務人應為之給付，而不能依債務本旨實現。被告已將合於經營之系爭房屋交付原告使用收益，並於租賃關係存續中保持系爭房屋合於經營之使用、收益狀態，台中市政府亦核發營利事業登記證與原告在案，既如前述。被告已依債務本旨將系爭房屋交原告使用收益，並無不完全給付或給付不能之情事。是原告主張被告有給付不能之情形，請求被告賠償損害云云，顯屬無據。
（二）所謂附隨義務者，係指主給付義務外，債之關係發展過程中，依具體情況所產生之照顧、通知、保護、協力及保守秘密等義務。就房屋租賃契約以觀，出租人之主給付義務係交付房屋，而承租人之主給付義務為交付租金，倘當事人間約定出租人另有給付必要文件供承租人辦理營業事業登記，此一交付其他文件與承租人之義務，要屬當事人間另行約定出租人之附隨義務。原告雖主張其欲申請公司所在地變更與營利事業登記變更，被告竟拖延給予相關建築物文件，嗣相關申請資料備齊後，原告始知悉系爭房屋用途僅限於辦公室用益，不得作為零售業之用益云云。惟系爭租賃契約並未約定被告有給付必要文件供原告辦理營利事業登記之附隨義務，是原告無法取得食品什貨、飲料零售業登記，自不得將其事由歸責於被告。退步言，縱使被告有交付文件協助原告辦理營利事業登記之附隨義務，而兩造於96年5月7日簽訂系爭租賃契約，台中市政府於96年6月23日核發營利事業登記證，期間未逾50日等事實，有房屋租賃契約書與營利事業登記證，附卷可稽，亦難謂被告有拖延給付相關文件之行為，益徵原告主張被告違反系爭租賃契約之附隨義務云云，洵非正當。
（三）綜上所陳，原告固主張被告有給付不能之情形，其據此解除系爭租賃契約，並請求被告負損害賠償責任云云。然而，被告交付予原告之系爭房屋，合於兩造約定之使用收益狀態，原告亦已取得營利事業登記證，被告並無不完全給付或給付不能之情事。是原告以被告有債務不履行為由而解除系爭租賃契約，主張回復原狀與請求損害賠償云云，依法無據。
六、按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2個月之租額，不得依前開規定，終止契約，民法第440條第1項、第2項定有明文。原告雖主張被告有債務不履行之情形，故原告據此解除房屋租賃之合約，並依法請求被告回復原狀，故被告應賠償原告所受損害云云。惟被告抗辯稱因原告未依約給付租金，被告依法解除系爭租賃契約，並訴請遷讓系爭房屋，兩造於本院遷讓房屋事件成立和解，原告同意將系爭房屋遷讓交還被告等語。是本項兩造之爭執，在於何人有解除系爭租賃契約之權利，繼而判斷原告是否有權請求被告賠償其損害，倘原告無權解除系爭租賃契約，縱使其為系爭房屋有所支出，亦不得請求被告賠償。經查：
（一）被告抗辯稱原告自96年7月20日起即未依約給付租金，被告先於同年8月29日以存證信函催告原告清償積欠之租金計96,000元，其已達2個月之租額，而原告均置之不理。被告嗣於本院遷讓房屋事件中，以起訴狀繕本送達原告之日，作為終止系爭租賃契約之意思表示等事實。經調閱本院沙鹿簡易庭96年度沙調字第92號遷讓房屋民事聲請事件卷宗、96年度訴字第3005號遷讓房屋事件民事卷宗，查明屬實。原告亦自承其僅付租金至96年7月（參照不爭執事項1）。是自96年7月20日起算，至兩造於97年1月3日在本院遷讓房屋事件成立和解筆錄，，原告同意遷讓系爭房屋。期間原告逾5個月未給付租金，扣除原告曾於9月20日匯款1個月租金，暨簽約時交付之保證金，原告尚積欠之租金逾4個月。是被告以原告積欠系爭房屋房屋租金總額逾2個月租額，經定相當期限催告支付租金，原告於期限內不為支付，據此終止系爭租賃契約，堪信為真實。揆諸前揭說明，本院認為被告已合法終止系爭租賃契約。
（二）系爭租賃契約第4條第4款規定，原告有改裝系爭房屋設施之必要，應經被告同意，原告交還系爭房屋時，應負回復原狀之責。第7條第2款亦規定，原告因終止租約而遷出系爭房屋，其不搬之遺留物視為廢棄物，應任為被告處理。從而，系爭租賃契約終止時，原告負有回復原狀之義務，是被告已合法終止系爭租賃契約，原告前就系爭房屋所為之裝修，自應依據系爭租賃契約之上開規定，回復系爭房屋之原狀，原告無權要求被告賠償裝修之款項。而租金之支付為承租人之主要義務，原告依據系爭租賃契約，有給付租金之責任甚明，其豈能於被告合法終止系爭租賃契約後，再向被告取回應負給付之租金。
（三）原告主張其因承租系爭房屋有支出之租金與交付保證金，暨出資裝潢系爭房屋，其包括房屋壁紙、木質地板、總機線、音響線、地毯、處理隔壁棟樓遮陽板積水及整修外面招牌等語。並提出轉帳傳票、估價單、客戶交易明細報表、對帳單明細、送貨單及照片等件為證。證人丁○○到庭證稱：其與原告法定代理人為兄弟關係，其在系爭房屋內部施作裝潢、燈具、水電、音響電路更新維修及裝設冷氣機4部，其金額如原證6之轉帳傳單與估價單所載551,225元，施工時間自96年5月10日起至同年月25日止等語（參照本院97年3月18日言詞辯論筆錄第2頁）。證人己○○到庭結證稱：其為原告施作辦公傢俱及設備，自96年5月10日起至同年6月20日止期間施工，其金額如原證6之對帳單明細所載156,680元，原告已付款等語（參照本院97年3月18日言詞辯論筆錄第3頁）。
證人丙○○亦到庭結證稱：其承作系爭租賃房屋之廣告招牌及名片、會員卡之印刷，96年7月5日製作，其金額如原證6之轉帳傳票所載34,470元（參照本院97年3月18日言詞辯論筆錄第3頁）。證人乙○○到庭結證稱：其至系爭租賃房屋安裝電話總機，如原證6之送貨單與轉帳傳票所載21,000元，原告已付清款項（參照本院97年3月18日言詞辯論筆錄第3、4頁）。本院審視原告提出之證物，其所示施作項目與金額，均與證人之證詞，大致相符，固可認定原告確有出資裝潢系爭房屋。然而，被告並無債務不履行之情形，既如前言，故原告無解除系爭租賃契約之權利，是原告無權請求被告回復原狀與賠償原告主張之上揭損害。準此，縱使原告承租系爭房屋有支出之租金與保證金，暨出資裝潢系爭房屋之壁紙、木質地板、總機線、音響線、地毯、處理隔壁棟樓遮陽板積水及整修外面招牌等款項。惟原告依據系爭租賃契約有給付租金與回復原狀之責任，故不得請求被告返回租金、保證金及賠償裝潢系爭房屋之款項。
七、綜上所論，被告將合於經營之系爭房屋交付原告用益，其於租賃期間亦有保持系爭房屋合於用益，原告並已取得營利事業登記證，是被告並無不完全給付或給付不能之情事，而被告合法終止系爭租賃契約，原告依據系爭租賃契約之規定，亦負有回復原狀之義務。從而，原告以被告有債務不履行為由而解除系爭租賃契約，主張回復原狀與請求損害賠償云云，顯無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，併予駁回。
據上論結：本件原告之訴無理由，依民事訴訟法第78條，判決如
主文。中 華 民 國 97 年 4 月 29 日
民事第三庭 法 官 林洲富以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 97 年 4 月 29 日
書記官 柳寶倫