臺灣臺中地方法院民事判決 96年度訴字第3182號原 告 鄉林建設股份有限公司法定代理人 丁○○訴訟代理人 丙○○被 告 金江師傅有限公司法定代理人 甲○被 告 乙○上列二人共同訴訟代理人 汪紹銘律師上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國97年4月14日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應連帶給付原告新臺幣參拾壹萬捌仟陸佰捌拾柒元，及自民國96年12月14日起至清償日止按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告連帶負擔百分之四十，餘由原告負擔。
本判決第一項及命被告連帶負擔訴訟費用部分，於原告以新臺幣壹拾萬元為被告供擔保後，得假執行。但被告以新臺幣參拾壹萬捌仟陸佰捌拾柒元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、兩造爭執要旨：
一、原告主張：
(一)被告金江師傅有限公司前向原告承租門牌號碼台中市○○○路○○○號房屋（含共同使用部分及空調設備）及地下三樓編號第130號之平面式停車位（以下簡稱系爭租賃物），租賃期間自民國95年5月1日起至96年4月30日止，租金每月新臺幣（下同）28,000元，並約定由被告乙○為其履約之連帶保證人，雙方訂有租賃契約為憑。其中契約另約定：「標的物有改裝施設之必要時，乙方（即被告金江師傅有限公司）應取得甲方（即原告）之書面同意後，始得自行裝設，但不得損害原有建築，否則應負賠償之責，乙方於交還標的物時，並應負責恢復原狀」、「乙方所有室內固定裝修佈置，於租約期滿不另續約或終止租約時，乙方應無條件自行拆除（經甲方同意後，得由乙方支付費用，由甲方自行拆除），交還租賃物予甲方，並不得損毀建築物主體。若乙方屆時不騰清租賃標的物內之一切裝潢設備及物品，應任由甲方視為留置物自行處理，費用由乙方負擔。」、「水電費由乙方負擔。」（上開租賃契約第六條第五項、第八條及第九條參照）。嗣於96年4月30日租期屆滿後，被告金江師傅有限公司不顧原告之反對，繼續占用租賃物，經原告訴請本院以96年度中簡字第3284號判命被告金江師傅有限公司應將租賃物遷讓交還原告，然被告金江師傅有限公司於96年8月15日遷離之後，並未依約將租賃物回復原狀。其未回復原狀之項目如下：⒈一樓至二樓原有之樓梯已被填平、拆除，需重新架設以回復原狀。⒉一樓至二樓重建之樓梯需貼覆石材地板、樓梯扶手需重新安裝以回復原狀。⒊一樓地面原有之石材地板幾近全數毀壞，需打掉重作或修補。⒋二樓部分地磚業已毀壞，需打除重作。⒌一、二樓原有之浴室為被告所拆除，需重建以回復原狀。⒍一、二樓原有之礦纖天花板為被告所拆除，需重建以回復原狀。⒎一、二樓牆面需重新油漆、牆角踢腳板需重新安裝。⒏一樓鐵捲門表面斑駁鏽蝕，需整理除鏽以回復原狀。⒐一樓原裝置之推拉式玻璃門片為被告所拆除，需重新製作以回復原狀。⒑被告填平一樓至二樓原有之樓梯空間，並於一、二樓施設多處裝潢、隔間、作業檯、木質地板、洗手檯及加建廁所二間，為原租賃物所無，需打除、拆除以回復原狀。而被告2人雖經原告以存證信函催告其回復原狀，然迄未置理。上開回復系爭租賃物原狀所必要之費用，經估價需665,274（含加值型營業稅），惟原告願減縮僅請求其中之半數即332,637元；又被告金江師傅有限公司並積欠上揭期間內之水電費用及滯納金計38,050元未付（96年9月份電費計費期間係自96年7月9日至同年9月
10 日共64日，其中流動電費部分因計費期間內僅被告金江師傅有限公司使用，故24,691.9元應全數由被告金江師傅有限公司負擔，而分攤公共電費部分被告金江師傅有限公司計使用7月9日至8月15日共38日，故應負擔1,460.8元之64分之38，計867元，合計被告金江師傅有限公司應支付9月份電費為25,559元，與被告金江師傅有限公司應全數負擔之96年9月份水費10,252元，及該月份遲付電費、水費所加徵之滯納金各1,307元、932元，總計為38,050元）；再自96年5月1日起至同年8月15日止，原告所受相當於租金之損害共計98,000元（即租金每月28,000元×3.5月），以上合計為468,687元。爰依前開租賃契約之約定，及民法第227條第1項、第229條第1項、第231條第1項、第213條第1項、第3項、第179條之規定，請求被告2人連帶給付上述金額。並聲明：
⑴被告應連帶給付原告468,687元（原請求金額為801,324元），及自起訴狀繕本送達被告之翌日起至清償日止按週年利率百分之五計算之利息；⑵訴訟費用由被告負擔；⑶願供擔保，請准宣告假執行。
(二)對被告抗辯之陳述：⒈被告金江師傅有限公司就其未經原告與前承租人即訴外
人亞米有限公司間之點交程序而直接受讓亞米有限公司所施設之裝潢設備之事實，既於答辯狀中自承甚詳，則其應給付原告回復原狀所需之費用，厥無疑義（系爭租賃契約第八條參照）；且被告金江師傅有限公司僅繼受亞米有限公司之裝潢設備，其與亞米公司補償予原告回復費用係屬二事，彼此並無關聯，被告金江師傅有限公司要不能執此主張免除其回復原狀費用之給付義務。
⒉被告金江師傅有限公司於另案與曾茂通間本院96年度訴
字第3183號損害賠償事件答辯狀中，亦陳稱亞米有限公司係於同日將租賃標的物之裝潢設備以現況讓與被告金江師傅有限公司繼續經營使用等語。是以租賃標的物於被告金江師傅有限公司遷出時所存在之狀態及裝潢、設備，係依部分為亞米有限公司所施設，一部分屬被告金江師傅有限公司承受後所自行施設，均為系爭租賃契約所稱被告金江師傅有限公司應負責拆除並回復原狀者甚明。原告主張被告金江師傅有限公司應行回復之租賃物原狀，即為將亞米有限公司與被告金江師傅有限公司分別施設之裝潢、設備，按起訴狀所載回復原狀之項目及方法回復後之原狀。
⒊兩造間以往租賃契約所載，出租人即原告按「現況點交
」等語，僅謂原告係依約將出租房屋容許被告金江師傅有限公司繼續使用，至於其內部分別由亞米有限公司與被告金江師傅有限公司裝設之裝潢、設備，本即不屬原告所有，實際上雙方亦無任何所謂「點交」行為，當然不在上述所稱「點交」之標的範圍內，該部分即應適用租賃契約第六條第五項及第八條之規定處理，此參租賃契約第八條：「乙方所有室內固定裝修佈置，於租約期滿不另續約或終止租約時，乙方應無條件自行拆除」之記載即詳。
二、被告抗辯：
(一)回復租賃物必要費用633,594元部分：⒈系爭租賃物原出租於訴外人亞米有限公司經營日本料理
店，92年4月21日，亞米有限公司因積欠被告金江師傅有限公司貨款，以不拆除裝潢設備，現況讓與被告金江師傅有限公司繼續經營日本料理店使用，亞米有限公司並協助被告金江師傅有限公司與原告辦理換約。而亞米有限公司與原告於92年4月21日簽立終止租約協議書，亞米有限公司放棄保證金70,000元、並補償回復費用80,000 元。92年4月21日被告金江師傅有限公司與原告訂約承租系爭租賃物，租期92年5月1日至94年4月30日，保證金7萬元，並於94年4月15日續約，95年4月27日續約租期自95年5月1日至96年4月30日。
⒉被告金江師傅有限公司係以現況承讓亞米有限公司裝潢
設備繼續經營日本料理店，其並無拆除改裝室內任何設備，且92年4月21日亞米有限公司出讓時即已補償回復費用80,000元，放棄保證金70,000元，故原告此部分請求，顯無理由。
(二)對水電費用及滯納金38,050元及受有相當於租金之損害98,000 元部分不為爭執，惟被告有繳保證金70,000元，原告應以該保證金抵扣。
(三)並聲明：⑴原告之訴駁回；⑵訴訟費用由原告負擔；⑶如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
貳、得心證之理由：
一、以下事實為兩造所不爭執，並有協議書、終止租賃契約協議書及租賃契約等在卷可稽，足堪認為真實，本院即採為判決之基礎：
(一)被告金江師傅有限公司於92年4月21日與亞米有限公司簽訂協議書，其內容為：「甲方（指亞米有限公司）原積欠乙方（指被告金江師傅有限公司）貨款、借款及代墊款項共計新台幣三十萬元整，因甲方無力償還，經雙方協議，甲方原向鄉林建設及曾茂通承租之台中市○○○路一二二、一二四之店面，不拆除裝潢設備，以現況讓予乙方使用，並協助乙方與鄉林建設及曾茂通辦理換約手續，乙方同意甲方所積欠之款項抵銷。甲方若有未付清裝潢設備、生財器具廠商之費用概由甲方自行負責，與乙方無涉。」
(二)原告於92年4月21日與亞米有限公司簽訂終止租賃契約協議書，其內容為：「乙方（指亞米有限公司）向甲方（指原告）承租台中市○○○路○○○號之房屋，租賃期限自民國九十一年十一月一日起至民國九十三年十月三十一日止。乙方擬提前解除租賃契約，經甲乙雙方同意條件如左：⒈自本協議書簽訂日起雙方終止租賃關係。⒉依租賃契約第十條第一款之規定，乙方自動放棄所存於甲方之已繳保金新台幣柒萬元整。⒊依租賃契約第八條之規定，雙方協議由乙方補償甲方新台幣捌萬元整作為回復費用。⒋……⒌租賃標的物現有裝潢設備、生財器具歸甲方所有，房屋依現況點交還甲方。⒍…。」
(三)原告與被告金江師傅有限公司於92年4月21日就系爭租賃物簽訂租賃契約，租期自92年5月1日至94年4月30日。雙方於94年4月15日續約，嗣後又於95年4月27日續約，該次續約所簽訂之租賃契約，其內容記載被告乙○為被告金江師傅有限公司之連帶保證人，第一條約定：「標的物所在地及使用範圍：……以現況點交承租人。」第二條約定：「租賃期限：甲乙雙方洽定租賃期限為壹年，自民國95年5月1日起至民國96年4月30日止。」第三條約定：「租金：租金每月一期，每月租金貳萬捌仟元整……。」第四條約定：「保證金：為保證本契約各條款之確實遵守與履行乙方應於簽訂本契約時，向甲方繳付相當於月租金貳個半月之保證金，計新台幣柒萬元整，於租約期滿或不可歸責乙方之因素終止，乙方遷出並交還租賃標的物及對甲方履行本約一切義務且無任何債務牽涉時無息退還。……」第六條約定：「使用租賃物之限制：……標的物有改裝施設之必要時，乙方應取得甲方之書面同意後，始得自行裝設，但不得損害原有建築，否則應負賠償之責，乙方於交還標的物時，並應負責恢復原狀。」第八條約定：「裝修與回復：乙方所有室內固定裝修佈置，於租約期滿不另續約或終止租約時，乙方應無條件自行拆遷回復原狀，交還租賃物予甲方，並不得損毀建築物及其原有設備。若乙方屆時不騰清租賃標的物內之一切裝潢設備及物品，應任由甲方視為留置物自行處理，費用由乙方負擔。」第九條約定：「負擔費用：……水電費由乙方負擔。」
二、由前述被告金江師傅有限公司於92年4月21日與亞米有限公司簽訂之協議書及原告於同日與亞米有限公司簽訂之終止租賃契約協議書綜合觀之，亞米有限公司於系爭租賃物內之裝潢設備，既與被告金江師傅有限公司約定不拆除而以現況讓與被告金江師傅有限公司使用，以抵償積欠被告金江師傅有限公司之30萬元，卻又與原告約定現有之裝潢設備、生財器具歸原告所有，房屋依現況點交還原告，兩者間不免有所矛盾。惟原告、被告金江師傅有限公司及亞米有限公司三方於92年4月21日簽訂前開協議書及終止租賃契約協議書時，並未委任律師或法律專家代理簽約或在場見證，彼等就亞米有限公司無法繼續營業而留置在系爭租賃物內之裝潢設施究應如何處理所簽定之該二份協議，雖有前述矛盾之處，但審酌亞米有限公司與原告終止租賃契約後，本負有拆除裝潢設施以回復原狀之義務，僅因亞米有限公司須將裝潢設施讓與被告金江師傅有限公司以抵償30萬元債務，故現實上無法於終止契約當時即予拆除，乃改由亞米有限公司補償原告8萬元作為回復費用。而被告金江師傅有限公司受讓亞米有限公司之裝潢設施後，繼續在系爭租賃物營業至96年8月15日始搬遷，期間長達4年之久，其因營業需要，不免仍須再增加部分裝潢設施，且營業使用4年期間，對系爭租賃物勢必造成相當程度之毀損破壞，若謂被告金江師傅有限公司於租期屆滿後僅將自有生財器具搬離即可，顯然與兩造所簽訂租賃契約第八條之約定意旨有所未合。準此以解，自當認為被告金江師傅有限公司於租期屆滿後負有拆除裝潢設施以回復原狀之義務。茲因被告金江師傅有限公司於搬遷時並未回復租賃物原狀，故原告依前開租約約定，請求被告金江師傅有限公司負擔回復原狀費用，應屬有據。惟因其中有部分裝潢設施為亞米有限公司所設置，此部分之回復原狀費用不應責令被告金江師傅有限公司負擔，但因被告金江師傅有限公司在系爭租賃物營業長達4年之久，客觀上已甚難區分何項費用應由亞米有限公司負擔或由被告金江師傅有限公司負擔，故本院認為於原告向被告金江師傅有限公司請求回復原狀費用中扣除亞米有限公司先前曾支付之回復原狀費用80,000元，餘額即為被告金江師傅有限公司應負擔之部分。而查，原告主張之回復原狀費用共665,274元，此有其提出之估價單、統一發票及租賃物現場照片為據，被告對此未為爭執，故可信為真正。惟因原告支付該等費用所修復之範圍，除回復系爭租賃物之原狀者外，應亦包含使系爭租賃物更易於出租或出賣之裝修費用在內。而原告本此認知，已將請求回復原狀費用減縮二分之一即332,637元，此應屬合理，惟該回復原狀費用尚須扣除亞米有限公司先前支付原告之80,000元，已如前述，經扣除後，被告金江師傅有限公司應負擔之回復原狀費用為252,637元（計算式：332,637-80,000=252,637）。
三、至於原告請求之水電費用及滯納金38,050元及受有相當於租金之損害98,000元部分，被告2人並不爭執（參見本院97年4月14日言詞辯論筆錄），故原告此部分之主張，即堪採認。
四、綜上所述，原告得向被告金江師傅有限公司請求之金額為388,687元（計算式：252,637+38,050+98,000=388,6875）。惟按租賃關係消滅後，倘承租人負有租賃債務，一般認為押租金發生當然抵償之作用，既不問當事人意思如何，亦無待乎意思表示，因租賃關係消滅後，當然清結租賃債務，並以押租金清償之，且無須如抵銷、抵充之尚待意思表示到達生效。所以如此解釋，在於力求法律關係之迅速明確釐清，且避免無謂勞費，於租賃雙方當事人均屬有利。準此，被告金江師傅有限公司因系爭租賃契約交付之押租金70,000元，當然得以抵償前述被告金江師傅有限公司欠負原告之債務。茲經以押租金抵償後，原告得向被告金江師傅有限公司請求之金額為318,687元（計算式：388,687-70,000 =318,687）。而被告乙○為被告金江師傅有限公司履行租賃契約之連帶保證人，就該租賃契約所生之債務，自應連帶負清償責任。從而原告請求被告2人連帶給付318,687元，及自起訴狀繕本送達被告2人之翌日（即96年12月14日）起至清償日止按週年利率百分之五計算之遲延利息，為有理由，應予准許。其餘逾此部分請求，為無理由，應予駁回。
五、本件原告勝訴部分（即本判決主文第一項及命被告連帶負擔訴訟費用部分），為所命給付金額未逾五十萬元之判決，爰依職權宣告原告預供相當擔保金額後假執行。而被告陳明願供擔保請准宣告免為假執行，經核尚無不合，爰酌定相當擔保金額准許之。至於原告敗訴部分，其假執行之聲請，因失所依附，應予駁回。
參、訴訟費用負擔、宣告假執行及免為假執行之依據：民事訴訟法第79條、第85條第2項、第389條第1項第5款、第392條第1項、第2項。
中 華 民 國 97 年 4 月 25 日
民事第三庭 法 官 游文科正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 97 年 4 月 25 日
書記官 謝坤冀