臺灣臺中地方法院民事判決 96年度訴字第335號原 告 乙○○訴訟代理人 王叔榮 律師
魏其村 律師被 告 甲○○訴訟代理人 沈炎平 律師
盧烽池 律師上列當事人間請求交付房屋事件，本院於民國95年7月11日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應將門牌號碼臺中市○區○○路二段六十一號八樓之一房屋全部（四三九一建號）及同門牌號碼八樓之二權利範圍三分之二之房屋（四三九二建號）遷讓交付與原告。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
一、原告主張：㈠原告於民國95年8月16日以總價款新臺幣（下同）1,035萬元
（起訴狀誤載為1,135萬元），向被告購買其所有坐落臺中市○○區○○段○○○○號土地持分10000分之346，及其上門牌號碼為臺中市○○區○○路2段61號8樓之1房屋（4391建號）全部、同號8樓之2房屋（4392建號）權利範圍3分之2，並與被告之代理人藍美月簽訂有不動產買賣契約書，於第3條約定：簽約款10萬元、用印款100萬元、完稅款200萬元、尾款700萬元及交屋款25萬元。另因被告前向臺中商業銀行借款，而提供系爭房地予該銀行設定本金最高限額1,200萬元之抵押權，迄系爭不動產買賣契約簽訂時，被告尚有1,000萬元抵押借款未為清償，故兩造於系爭契約書第4條貸款約定第1款㈡約定：「雙方同意給付尾款時，會同至原貸款機構（人）處由買方代為清償原貸款，並以該代償款來抵付該期款。」，且於系爭契約書第12條其他特約事項第5款約定：「本約雙方同意用印款、完稅款由如春房屋代管，俟過戶抵押權設定完成，銀行撥款，連同保管金額一起償還賣方原貸款（臺中商銀）。」。
㈡原告已於95年8月16日締約當日，交付簽約款現金10萬元及
由訴外人謝清池簽發票號MM0000000、發票日95年7月13日、日、付款人臺中市第二信用合作社向上分社、面額100萬元之用印款支票予被告之代理人藍美月收受，嗣於95年10月20日依約交付由訴外人謝清池簽發票號MM0000000、發票日95年10月20日、付款人臺中市第二信用合作社向上分社、面額200萬元之完稅款支票及由原告簽發面額各為700萬元、25萬元之擔保本票2紙予本件買賣仲介人如春房屋仲介有限公司保管。又原告為履行系爭契約書第3條、第4條約定代償被告向臺中商銀之抵押借款，乃於95年10月31日系爭房地所有權移轉予原告指定之登記名義人丙○○之同時，向上海商業儲蓄銀行洽妥代償事宜，並完成次順位抵押權之設定，同意撥款代償在案，足見原告已依約完成相關價金支付之準備，迨被告依系爭契約書第9條約定遷讓交付系爭房地時，原告即可給付交屋款25萬元，並通知上海商銀完成代償事宜。
㈢詎被告並未配合辦理房地交付事宜，而係請託如春房屋仲介
公司人員出面要求原告將交屋日期展延至95年11月20日，惟屆期被告仍拒絕交付。為此，原告曾以95年12月1日臺中英才郵局第24295號存證信函催告被告履約交屋，而被告竟委請律師覆函誣指原告違約，原告再委請律師代函陳明原委，促被告儘速完成交屋事宜，但被告仍置之不理。爰依兩造間買賣之法律關係提起本件訴訟請求等語。並聲明：如主文第1項所示。
二、被告則以：㈠依系爭契約書第3條約定，95年10月20日雙方於稅單核下後
完納稅款及查無欠稅和依本約交付擔保本票之同時，買方一次付清完稅款200萬元，且價金之收受應於票據明細中簽收，不另立收據。而系爭契約書第12條其他特約事項第5款之約定，僅載明用印款、完稅款支票由如春房屋代管，與原告將用印款、完稅款支票依系爭契約書第3條約定交由被告簽收間並無衝突，兩造復無排除適用之特別約定，原告即應依約將完稅款支票200萬元交予被告，俟被告於系爭契約書第3條所示付款之票據明細欄中簽收後，再交由如春房屋仲介公司代管。查原告僅曾於締約當日交付簽約款現金10萬元及用印款支票100萬元予被告之代理人藍美月，並由其於上開票據明細欄中簽收，惟原告並未依約於95年10月20日交付完稅款支票200萬元予被告，且經被告於上開票據明細欄中簽收後，始交由如春房屋仲介公司保管。又原告用以支付房屋之價金，本應支付現金，僅因償還抵押貸款方以開立即期支票之方式交由如春房屋仲介公司保管，惟原告所提由如春房屋仲介公司保管之用印款及完稅款支票，於票載發票日當時，其甲存帳戶內無足夠存款可供兌現，已足認定其非等於現金，亦非即期支票。
㈡另依第4條第2款㈤約定，買方為擔保未付價款之履行，同意
於交付完稅款之同時，與指定登記名義人共同簽發與未付價款同額，並指定賣方為受款人，且記載背書轉讓，票期填載日為貸款預計核撥日之本票乙紙，交付予賣方作為買方付清所有買賣價款之擔保。惟原告並未依約交付由原告與原告指定名義人共同簽發且與未付價款同額即1,025萬元之擔保本票予被告。至原告所提由如春房屋仲介公司保管之擔保本票2紙，金額各為尾款700萬元及交屋款25萬元，並非由原告與原告所指定之登記名義人丙○○共同簽發，原告亦未依約將本票交付被告，且所簽發金額僅為725萬元，與未付價款金額不符。
㈢關於完稅款為約定價金之一部，故其交付與交付房屋間即立
於對待給付之關係。又交付擔保本票之目的乃作為買賣價款之擔保，以確保被告之利益能夠獲得最大之滿足，其就契約目的之達成乃屬必要，是交付擔保本票與交付房屋間亦立於對待給付之關係。被告業委請律師函知原告上揭違約事實，惟未獲置理，被告自得依民法第264條規定拒絕交付系爭房地，另依系爭契約書第10條第1款約定，以96年2月15日民事答辯狀為解除契約之意思表示解除系爭契約，並將原告已交付之價款全部沒收，充作懲罰性違約金，則原告請求即屬無理等語，資為抗辯。並聲明：⒈原告之訴駁回；⒉如受不利益判決，被告願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執之事項：㈠原告係以1,035萬元向被告購買其所有坐落臺中市○○區○
○段○○○○號土地持分10000分之346，及其上門牌號碼為臺中市○○區○○路2段61號8樓之1房屋全部、同號8樓之2房屋權利範圍3分之2，並簽有原證一所示之不動產買賣契約書。
㈡原告於系爭契約締結當日即95年8月16日交付簽約款10萬元
，並由訴外人謝清池簽發同額票號MM0000000、發票日95 年7月13日、票面金額100萬元、付款人臺中市第二信用合作社向上分社之用印款支票，交予被告之代理人藍美月簽收。
㈢上揭用印款支票現交予如春房屋仲介有限公司業務代表丁○○保管。
四、本件之爭點：㈠原告未依約將訴外人謝清池簽發票號MM0000000、發票日95
年10月20日、付款人臺中市第二信用合作社向上分社、面額200萬元之完稅款支票交由被告簽收是否違約？㈡原告開立用印款支票與完稅款支票之目的係用以支付價金或
僅是擔保代償賣方積欠銀行之抵押借款？上揭支票於票載發票日當時其甲存帳戶內無足夠存款可供兌現是否違約？㈢茍原告開立用印款支票與完稅款支票之目的僅是擔保代償賣
方積欠銀行之抵押借款，毋庸於其票載發票日兌現，則原告應開立之擔保本票總金額應係1,025萬元抑或係725萬元？原告開立擔保本票總金額725萬元是否違約？㈣上揭尾款及交屋款擔保本票2紙並未由原告與其指定登記名
義人丙○○共同簽發且未交予被告是否違約？㈤被告解除契約之意思表示是否合法？㈥被告拒絕交付系爭建物有無理由？
五、本院之判斷：㈠按系爭契約書第12條其他特約事項第5款之約定，為第3條付
款約定所稱「另有約定」，原告將給付完稅款該期價金之同額支票交付如春房屋仲介公司保管時，已履行給付價金之義務：
⒈本件原告與經被告書面授權之代理人藍美月，於95年8月
16日簽訂系爭契約書，由原告以總價款1,035萬元購買被告所有之系爭房地，於第3條付款約定：「本約各期價款及條件，除另有約定外，悉依左列明細表約定，價金之收受應於票據明細中簽收，不另立收據。」，該明細表載明付款期別、應同時履行之條件、金額各為：「簽約款：簽訂本約，賣方交付所有權狀之同時，買方一次付清（本款項包含定金）；10萬元」、「用印款：95年8月16日，雙方備齊移轉登記所需證件及用印之同時，買方一次付清；100萬元」、「完稅款：95年10月20日，雙方於稅單核下後完納稅款及查無欠稅和依本約交付擔保本票之同時，買方一次付清；200萬元」、「尾款：95年10月31日，所有權移轉完竣後，賣方依約第9條規定點交標的物予買方之同時，買方以現金、即期票據或依本約第4條規定履行給付之；700萬元」、「其他：交屋款；25萬元」。締約當日並於系爭契約書第12條其他特約事項增訂第5款約定：
「本約雙方同意用印款、完稅款由如春房屋代管，俟過戶抵押權設定完成，銀行撥款，連同保管金額一起償還賣方原貸款（臺中商銀）。」。
⒉依系爭契約書第3條約定，關於各期價款及條件，得另為
約定，而締約當日，兩造於第12條其他特約事項增訂第5款約定「本約雙方同意用印款、完稅款由如春房屋代管」，細譯其文義，係指原告得將用印款與完稅款該2期價金交予如春房屋仲介公司保管，此有證人如春房屋仲介公司人員丁○○於本院96年4月11日言詞辯論期日到庭證稱：
「（原告訴訟代理人：當初是何人委託你賣房子？）是屋主代理人藍美月委託我們幫忙出售房屋。」、「（原告訴訟代理人：簽買賣契約時，你是否在場？）在場。」、「（原告訴訟代理人：當初約定用印款、完稅款交給如春房屋之目的為何？）因為當初系爭房地有貸款1,000萬元，如果沒有將完稅款及尾款交由第三者保管的話會發生無法代償前順位抵押權之事，所以兩造委託如春房屋保管，兩造並無特別約定支付完稅款、用印款之支票應由兩造確認後如春房屋始得代管理支票，也沒有要求如春房屋收受買方開立支票時，應即時通知賣方。」等語，參酌證人既為在場見聞之人，又為雙方同意代收系爭支票之人，所為證言自屬可信。則上開第12條第5款之特約事項，既為第3條所稱之「另有約定」，解釋上已排除該條約定「價金之收受應於票據明細中簽收」之適用，從而，原告將給付完稅款、用印款該期價金之支票交付如春房屋仲介公司保管時，已履行各該期給付價金之義務。
㈡原告用以給付用印款與完稅款該2期價金之支票，於清償期
屆至，即系爭契約書第12條第5款所定「俟過戶抵押權設定完成，銀行撥款」時，得以提示兌現即可：
⒈關於原告給付用印款與完稅款該2期價金之條件，依系爭
契約第12條第5款特約約定「俟過戶抵押權設定完成，銀行撥款，連同保管金額一起償還賣方原貸款（臺中商銀）。」。亦即，兩造約定以用印款與完稅款該2期價金代償系爭契約書第4條第1款所稱之「賣方原有抵押權設定之未償債務1,000萬元」，並約定清償期為「俟過戶抵押權設定完成，銀行撥款」時。
⒉原告給付用印款與完稅款該2期價金之支票既為代償被告
原有之抵押債務，則於清償期屆至時，即「俟過戶抵押權設定完成，銀行撥款」時，得以提示兌現即可，在清償期未屆至前，並無必要要求該甲存帳戶內均須具有足夠存款可供兌現。從而，原告無違約事實。
㈢本件買賣總價款為1,035萬元，原告已履行簽約款10萬元、
用印款100萬元及完稅款200萬元等期價金給付之義務，則所餘未付價款為725萬元：
⒈依系爭契約書第3條所示之明細表分別載明：「簽約款：
簽訂本約，賣方交付所有權狀之同時，買方一次付清（本款項包含定金）；10萬元」、「用印款：95年8月16日，雙方備齊移轉登記所需證件及用印之同時，買方一次付清；100萬元」、「完稅款：95年10月20日，雙方於稅單核下後完納稅款及查無欠稅和依本約交付擔保本票之同時，買方一次付清；200萬元」。經查，原告於95年8月16日締約當日，以現金給付簽約款10萬元，及將給付用印款100萬元該期價金之同額支票交予被告之代理人藍美月簽收，為兩造所不爭執。又原告乃於95年10月20日將給付完稅款200萬元該期價金之同額支票交由如春房屋仲介公司保管，此有證人丁○○於本院96年4月11日言詞辯論期日到庭證稱：「（原告訴訟代理人：買方完稅款、尾款開出支票、本票有無交給你保管？）有。」、「（被告訴訟代理人：完稅款支票買方何時拿給你？）10月20日。」等語，審酌證人既為雙方同意仲介系爭買賣之仲介公司人員，又當場見聞，所為證言自屬可信。而原告交付如春房屋仲介公司完稅款該期價金之支票時，價金給付義務已履行，業如前述，則系爭契約所餘未付價款為725萬元（即總價款1,035萬元-10萬元-100萬元-20 0萬元=725萬元）。
⒉另依系爭契約書第4條第2款㈤約定：「買方為擔保未付價
款之履行，同意於交付完稅款之同時，與指定登記名義人共同簽發與未付價款同額，並指定賣方為受款人，且記載禁止背書轉讓，票期填載日為貸款預計核撥日之本票乙紙，交付予賣方作為買方付清所有買賣價款之擔保，俟買方付清所有買賣價款後，賣方才將此本票返還予買方。但買方如違約未依期限付清所有買賣價款時，賣方得逕行對前述擔保之本票票款聲請法院強制執行，買方絕無異議」。關此，原告於本院96年3月9日言詞辯論期日庭呈本票影本2紙，主張其所簽發面額各為700萬元、25萬元之本票2紙，已於交付完稅款之同時，交予如春房屋仲介公司，此據證人丁○○於本院96年4月11日言詞辯論期日到庭證稱：
「（被告訴訟代理人：完稅款履行條件要交付擔保本票，何時收到？）開完完稅款支票後。」等語屬實。而系爭契約所餘未付價款為725萬元，則原告簽發總金額725萬元之本票2紙並無違約。
㈣上開本票2紙原告雖未交予被告，但已交由如春房屋仲介公
司保管，即無違系爭契約書第12條第5款特約約定，又該2紙本票雖未由原告與其指定登記名義人丙○○共同簽發，然對契約目的之達成已無必要：
⒈如前述，系爭契約書第12條第5款之特約約定，已排除第3
條所稱「價金之收受應於票據明細中簽收」之適用，而原告依第4條第2款㈤約定於交付完稅款之同時交付擔保本票，復為第3條約定關於履行完稅款之條件之一，亦排除「應於票據明細中簽收」之適用，則上開本票2紙未經被告簽收，原告逕交由如春房屋仲介公司保管，並無違約。
⒉上開本票之目的，係為擔保未付價款之履行，原告依約負
有與指定登記名義人共同簽發與未付價款同額之擔保本票之義務，該項義務，不在於決定債之關係之類型，乃在於確保被告之價金利益能夠獲得最大之滿足，為從給付義務之類型。在雙務契約上，一方之從給付義務與他方之給付，是否立於互為對待給付之關係，能否發生同時履行抗辯，應視其對契約目的之達成是否必要而定。又從給付義務之債務不履行，債權人得否解除契約亦應依此標準加以判斷（王澤鑑著 債法原理第一冊 第41頁參照）。⒊原告主張已向上海商業儲蓄銀行洽妥代償事宜，完成次順
位抵押權之設定，該銀行同意撥款代償，並提出上海商業儲蓄銀行個人金融授信審核表影本1紙，經本院審酌該紙授信審核表上記載日期為95年10月20日，核貸金額為1,150萬元，顯逾未付價款725萬元甚多，已符合系爭契約書第4條第2款㈡：「買方應於辦理所有權移轉登記之同時併案連件以本約買賣標的物向貸款機構辦理抵押貸款，且買方承認此貸款金額為應繳款之一部分，並此貸款金額來抵付尾款。」之約定，且原告亦將用印款100萬元、完稅款200萬元之同額支票2紙交由如春房屋仲介公司保管，一併用以償還被告原有抵押未償債務1,000萬元，核原告所為，足以確保被告價金利益之滿足，則上開擔保本票2紙雖未由原告與其指定登記名義人丙○○共同簽發，然對系爭契約目的之達成已無必要，被告所為同時履行抗辯，即屬無據。
㈤依前說明，被告據此主張解除系爭契約並不合法，依系爭契
約書第9條第1款約定，被告應於原告給付尾款之同時，騰遷完畢點交系爭房屋予原告使用管業，而原告於系爭房地所有權移轉登記同時，即95年10月31日業已辦妥抵押權設定登記，取得上海商業儲蓄銀行同意貸款1150萬元，亦有該銀行個人金融 (辦公室及店面)授信審核表在卷可稽，已完成給付之準備，嗣因被告委請如春房屋請求延緩交屋時間至95年11月20日，屆期被告仍未點交房屋，原告乃於95年12月1日寄發存證信函、同年12月25日委請律師寄發寄師函，函催被告履行點交房屋之義務之事實，為被告所不爭執，並有存證信函、律師函在卷可憑，原告既為履約之準備，依民法第234條規定，被告應負受領遲延之責任，並無理由拒絕交付系爭房屋。從而，原告之訴為有理由，爰判決如主文所示。。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 96 年 7 月 31 日
民事第一庭 法 官 陳學德以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 96 年 7 月 31 日
書記官 何惠文