臺灣臺中地方法院民事判決 96年度訴字第547號原 告 丁○○被 告 九華御庭管理委員會法定代理人 乙○○訴訟代理人 林俊雄律師複代理人 李兆祥律師上列當事人間確認停車位使用權存在事件，本院於96年10月12日言詞辯論終結，判決如下：
主 文確認原告就坐落台中市○○區○○段○○○○○號土地上建號七八一九號建物即門牌號碼台中市○○路新平巷46號之地下二樓車位編號第七八號停車位之使用權存在。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
一、原告主張：㈠緣訴外人郭人毓 (改名為郭建鈞)於民國83年間向金九華建
設開發有限公司 (下稱金九華公司)購得門牌號碼台中市○○區○○路新平巷32弄31號建物及其共同使用部分建物 (建號7819)、所有權持分萬分之40)暨其基地（下稱系爭不動產）。嗣後郭人毓於84年初因欲取得乙位停車位，而當時購買停車位者，所購買停車位之面積，則逕登錄於區分所有權人共同使用部分之應有部分面積內，並不另發給建物所有權狀，故郭人毓即再向金九華公司買受取得該共同使用部分建物(建號7819號)所有權持分萬分之44，是郭人毓業已取得附屬於建號7819建物，即門牌號碼台中市○○路新平巷46號之地下2樓車位編號78號停車位 (下稱78號停車位)無誤，而上開土地、建物及停車位之持分均屬九華御庭管理委員會管理。㈡嗣原告於92年10月14日向本院標得前開郭人毓所有包含78號
停車位所有權之系爭房地，並於92年10月23日取得系爭不動產及78號停車位所在建物所有權。查原告因拍賣取得系爭不動產及系爭共同使用部分建物（建號7819）所有權持分萬分之44，依公寓大廈管理條例第4條第2項規定，其所屬共用部分之應有部分應隨同移轉，縱就與其分管停車位相對應之共用部分之持分未辦理所有權移轉登記，亦應認其已歸該他人取得所有權，故原告既已取得共同使用部分建物 (建號7819號)所有權持分萬分之44，故原告當繼受取得系爭78號停車位之專有使用權。
㈢詎原告拍定取得前開包含系爭78號停車位之不動產後，被告
卻否認原告有系爭78號停車位之使用權，並禁止原告使用，致原告私法上之地位有受侵害之危險，兩造間就系爭78 號停車位使用權存否不明確狀態，非經判決確認無以除去，爰依法提起本件確認之訴等語。
㈣對被告抗辯之陳述：
⒈原告取得系爭不動產所有權後第一次繳管理費含停車位在內
共新台幣 (下同)1980 元，第二次繳納時，沒有停車位使用權僅收1,580元，且替前屋主墊繳停車位管理費也是1,980元計算二個月，但有打三折，且繳費時，管理員登記表上有記載停車位78號，但第二次時則刪除78號記載。
⒉被告社區車位數比有使用權還要多，有購買7819建號建物所
有權持分萬分之44者，均有停車位，除少數特例外（如沒有持分但有車位，如建號7795，只有1個車位持分，卻有2個車位使用權，如7788、7793建號沒有停車位持分，但有車位，
77 73建號公設持分有32個停車位，但實際使用只有1個），故只要購買建號7819建物所有權持分萬分之44者，就有停車位使用權。
㈤並聲明：如主文第一項所示。
二、被告則以：㈠對於原告依拍定取得系爭建物、土地、共同使用部分建物（
建號：7819）等事實所提原證1、2、3、6、7、8等證物，其形式、實質之真正皆不爭執。惟原告起訴狀原證4之4紙九華御庭停車場登記總表影本，被告否認其為真正。因被告遍尋檔案及電腦資料，皆看不到有該登記總表右下有「c/case/社區資料／九華御庭綜合報表90.06.09.doc」，則該表格填載日期應係其上所載之90年6月9日，然而登記總表第4頁車位號138下方卻有86.7~89.3」等數字，若其意指該4紙總表係記載86年7月至89年3月間之停車位使用狀況，則顯與90年6月9日之製表日期不合，是否原告自行填上該日期，用以誤導法院，不能無疑。又登記總表第1頁車位號8載「所有戶：
租、姓名：乙○○。車位號：2Q-2450」，若該登記總表為真正，則表示乙○○於90年6月9日前即已使用編號8之車位，並停放車號00-0000之車子，然而乙○○係於90年6月21日方購買並領車牌號碼00-0000使用，不可能於90年6月9日即租用編號8之車位，而於90年6月9日所編製之登記總表更不能未卜先知乙○○所購買之車將領取2Q-2450之牌照，並將之預先登記於總表上，又編號16載「所有戶：F3姓名：王廷
二、車牌號00-0000」，然而王廷仁係於90年7月21日方以余幼絢名義購得本大樓3F建物，並於其後搬入而使用編號16號停車位。準此，為何90年6月9日所製成之停車場登記總表登錄其時尚未為該住戶之王廷二使用編號16之停車位。是以否認該登記總表之真正。
㈡至於原告前手於83年間向金九華公司購買系爭不動產後，嗣
為取得建物共同使用部分建物之停車位使用權，又於84 年初向金九華公司購買共同使用部分建物 (建號7819號)所有權持分萬分之44，純為原告臆測之詞，縱有之，所取得者是否為編號78號停車位，均無證據證明。縱其前手確有購買停車位使用權，但停車位使用權可自由買賣，至法院拍賣時，前手之停車位使用權是否仍存在，均值存疑。且於法院拍賣時，拍賣條件並未提及編號78號停車位使用權亦在移轉範圍內。
㈢被告未見有原證4之九華御庭停車場登記總表，多年來，九
華御庭公寓大廈關於住戶停車位之管理係依據單戶收費明細，該等收費明細單上載明各有車位使用權住戶之車位號碼，而有車位使用權之住戶另加收清潔費每車位200元，該等單戶收費明細從84年連貫逐次記載至今，其中戶別店31之建物即原告拍定取得之建物，其單戶明細單車位號碼欄空白，清潔費欄亦空白，足認店31建物並無車位使用權。
㈣原告主張其第一次繳費時，車位記載是78號，沒有意見，但
店31車位使用記載，依89年到92年被告管理委員會年度管理費明細表有時記載為78號，有時記載為109號，有時為無車位記載，而記載78號、109號者，又有塗改，或塗銷情事，故不能單以第一次繳費時車位記載78號認定原告有權使用78號車位等語，資為抗辯。
㈤並聲明：原告之訴駁回。
三、原告主張訴外人郭人毓 (改名為郭建鈞)於83年間向金九華公司購買系爭不動產。又於84年初再向金九華公司購買系爭共同使用部分建物（建號7819號）所有權持分萬分之44。嗣原告於92年10月14日向本院標得前開郭人毓所有包含78號停車位所在建物之系爭不動產，並於92年10月23日取得所有權。原告取得系爭不動產及78號停車位所有權後，第一次繳管理費含停車位在內共1,980元，第二次繳納時，沒有停車位使用權僅收1,580元，且替前屋主墊繳停車位管理費也是1,980 元計算二個月，但有打折，且繳費時，管理員登記表上有記載停車位78號，但第二次時則刪除78號記載之事實，為被告所不爭執，並據提出台中市政府工務局使用執照1紙、台○○○區○○段建築改良物登記簿2紙、買賣所有權移轉契約書1紙、台中市○○區○段建築改良物登記簿1紙、本院不動產權利移轉證書2紙、本院民事執行處執行筆錄2頁、繳費收據2紙 (均為影本)等在卷可稽。此部分主張，堪信為真實。
四、得心證之理由：㈠按區分所有權人將其專有部分所有權移轉他人，依公寓大廈
管理條例第4條第2項規定，其所屬共用部分之應有部分應隨同移轉，縱就與其分管停車位相對應之共用部分之應有部分未辦理所有權移轉登記，亦應認其已歸該他人取得所有權。次按契約固須當事人互相表示意思一致始能成立，但所謂互相表示意思一致，不限於當事人直接為之，其經第三人為媒介而將當事人互為之意思表示從中傳達而獲致意思表示一致者，仍不得謂契約未成立。公寓大廈之買賣，建商與各承購戶分別約定，該公寓大廈之共有部分或其基地之空地由特定共有人使用者，除別有規定外，應認共有人間已合意成立分管契約。倘共有人已按分管契約占有共有物之特定部分，他共有人嗣後將其應有部分讓與第三人，除有特別情事外，其受讓人對於分管契約之存在，通常即有可得而知之情形，而應受分管契約之拘束（最高法院96年度台上字第2025號判決意旨參照）。本件原告主張其自前手郭人毓承受系爭不動產時，前手於84年間向金九華公司購買系爭共同使用部分建物( 建號7819號)所有權持分萬分之44，業已取得系爭建物共同使用部分停車位使用權，而原告於第一次繳納管理費時，繳費明細包含停車位清潔費在內共1,980元，管理員車位登記表上亦載明原告所有系爭不動產所有權人使用編號78號停車位，其後第二次繳納時管理費為1,580元 (扣除停車位每月200元清潔費)，則刪除原告有編號78號停車位之記載，被告則以前揭情詞置辯。揆諸上開說明，如原告前手於84年間向金九華公司購買系爭不動產共同使用部分建物所有權持分萬分之44時，而上開交易行為為購買系爭停車位之對價，則原告自法院拍賣取得系爭不動產時，自有78號停車位使用權，是以本件應予審酌者，原告前手郭人毓是否業已取得系爭78號停車位使用權或109號停車位使用權？㈠依原告提出附卷之系爭九華御庭公寓大廈全部住戶公設持分
及車位使用權情況表所載，享有停車位使用權之住戶，對系爭不動產共同使用部分建物所有權持分均超過萬分之71以上，且享有停車位使用權者，均於83、84年間向金九華公司購買系爭共同使用部分建物所有權持分萬分之44，有原告提出之系爭建號7819號區分所有建物共同使用部分附表及各住戶建物登記謄本附卷可稽，而原告前手郭人毓亦於84年2月9日向金九華公司購買前揭建號7819號持分萬分之44，足見原告前手郭人毓應有停車位使用權。
㈡依原告提出附卷系爭九華御庭公寓大廈全部住戶公設持分及
車位使用權情況表所載，享有停車位使用權之住戶，對系爭不動產共同使用部分建物所有權持分均超過萬分之71以上。
反之，如店42、40、38、1、3、21及住戶B-3、C-3、D-3、L-3、B-4、G-4、M-4、N-4、A-5、B-5、L-5、E-6、J-6、A-7、C-7、E-7、G-7、L-7、M-7、N-7、J-8等建物所有權人，彼等就系爭共同使用建物 (建號7819)所有權持分均在萬分之70以下，均無停車位使用權，為被告所不爭執，已如前述，而上揭有停車位使用權者，彼等使用之停車位號碼，並無編號78號停車位，故編號78號停車位目前並無人使用。
㈢又被告辯稱依被告89年至93年之收費明冊所載，其中89年度
有關原告即店31記載，管理費1,750元，車位空白，90年時則為車位109、清潔費400元、每期應繳管理費2,150元，91年時則將前揭停車位編號以立可白塗去重新填上78號，92年名冊製作時，延續91年之名冊記載，但其後又塗去，至93年時則無車位記載，參酌前揭原告提出為被告所不爭執者，即店面公設持分及車位使用權情況所載，編號109號停車位既為店7即符宜煇占有使用中，則本件被告上揭所指或為78號或為109號停車位之記載不同，應不生原告是否有109號停車位使用權之情事。而依被告上開辯詞，參酌①原告主張其於購得系爭不動產後，第一次繳納管理費時，係繳納92年11月至12月份管理費，及墊繳前手欠繳之管理費，其中含清潔費每月200元，②證人丙○○即被告第十一屆副主委到庭證述略以：地下室停車位清潔費每月200元，擔任副主委期間，要蓋清潔費及管理費的章，是直接蓋在住戶繳費時蓋在給住戶收費章上 (96年5月9日筆錄第2頁參照)，③則原告繳納管理費時，出具之繳費收據 (有副主任委員蓋章)既包含停車位清潔費，而當時既有店31號即原告前手有停車位之記載，且載為78號停車位，④如前所述，有停車位使用權人，其就系爭不動產共同使用部分所有權持分均在萬分之71以上，而原告前手於84年2月9日亦向金九華公司購買共同使用部分建物 (建號781)所有權持分萬分之44，合計原有持分為萬分之84等事實，綜合觀之，足見原告前手確有停車位使用權，其餘共同使用部分建物 (建號7819)所有權人持分在萬分之71以上者均有停車位，僅餘78號停車位目前無人使用，按諸一般人經驗法則，應認原告前手就編號78號停車位有使用權。
㈣至於被告辯稱，原告提出之九華御庭停車登記總表 (原證4)
雖記載原告前手就78號停車位有使用權，與被告持有之單戶收費明細記載不同，惟單戶收費明細是否真正，經證人即第八屆總務委員甲○○到庭證述略以：對於原告提出之車位登記總表（原證4）及被告提出之單戶收費明細 (被證3)均未看過，其上亦無總務委員蓋章 (本院96年5月9日筆錄第3頁參照)等語，參酌證人與兩造均無親誼或債務糾葛，所為證言自屬實在，又被告另提出之89年至93年之年度管理會明細表所載，系爭共同使用建物停車位使用權人，歷年記載亦有不同，上揭兩造提出之原證4、被證3均不足證明原告有無78號停車位使用權。惟依前述，享有停車位使用權者，既均向金九華公司購買建號7819號建物持分萬分之44之所有權，則因被告歷來委員交接時，或所製作之管理費、清潔費、車位登記均有不同，格式亦有不同，無從依兩造提出之相關車位登記資料或管理費認定，僅能回復至各停車位使用人均有購買共同使用部分建物 (建號7819號)所有權持分萬分之44 認定之，為兼顧各停車位使用人現使用之利益，及現僅編號78號停車位無人使用之事實，認依原告第一次繳費時被告開立之單據上記載有收受清潔費之記載，且當時登記車位為編號78號停車位之事實，為原告信賴之依據，及二造所不爭執之事實，應認原告主張其前手郭人毓就系爭編號78號停車位使用權存在。
㈤另被告辯稱，停車位使用權可自由買賣，系爭不動產所有權
移轉時，停車位使用權是否仍存在，不無疑義等語。查如前所述，有停車位使用權者均會購買共同使用部分建物 (建號7819)所有權持分萬分之44，迄言詞辯論終結期日，原告對系爭共同使用建物之持分仍為萬分之84，而被告復未能提出系爭78號停車位使用權郭人毓業已移轉讓與他人，足認原告自前手郭人毓受讓系爭共同使用建物所有權，郭人毓對系爭78號停車位使用權仍然存在。
㈥綜上，原告前手郭人毓既就編號78號停車位享有使用權，揆
諸上開說明，此種建商與各承購戶分別約定，就該公寓大廈編號78號停車位使用權此種共有部分由原告前手郭人毓使用者，除別有規定外，應認郭人毓與其餘共有人間已合意成立分管契約。倘郭人毓已按分管契約有權占有共同使用部分建物(建號7819)之78號停車位，其後郭人毓因法院拍賣而將其應有部分讓與第三人，除有特別情事外，其受讓人即原告對於分管契約之存在，通常即有可得而知之情形，而應受分管契約之拘束，不因法院拍賣條件有無記載或點交時是否包含停車位而有不同，自得主張其對編號78號有停車位使用權。
而迄言詞辯論終結止，被告未能提出有何除外規定存在，應認原告就編號78號停車位有使用權。原告請求確認其就編號
78 號有停車位使用權，為有理由，應予准許。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，於本件事實之認定與判決結果無礙，茲不一一論列，附為敘明。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 96 年 10 月 26 日
民事第一庭 法 官 陳學德正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 96 年 10 月 26 日
書記官 何惠文