臺灣臺中地方法院民事判決 96年度訴字第666號原 告 丙○○被 告 乙○○訴訟代理人 陳大俊律師
張秀瑜律師上當事人間請求給付價金事件，本院於民國96年9月20日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用新臺幣貳萬貳仟貳佰捌拾伍元由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：㈠兩造於民國95年11月8 日簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭
契約書），伊將坐落台中市○○區○○段○○○ ○號、162- 2地號土地上建物即門牌號碼台中市○○路○○○ 號房屋及基地即上開同段162 地號土地全部、162-2 地號土地應有部分300/10000 （下稱系爭房地），出賣予被告，總價新台幣（下同）18,800,000元。被告先交付定金500,000 元之支票（日期95年12月8 日）乙張予伊，約定於上開不動產所有權移轉登記完畢後，再交付第1 期價款2,150,000 元，其餘尾款16,150,000 元 部分，於被告以系爭房地辦理銀行貸款後，一次付清。伊已於95年11月27日（登記日期為95年11月28日）將系爭房地所有權移轉登記予被告所有，詎被告竟拒不支付第1 次買賣價金2,150,000 元，經伊於95年12月7 日以存證信函催告被告支付價款，被告藉詞拖延，僅兌現支票之定金500,000 元，至於價款部分仍至今未支付，為此，爰依買賣之法律關係求為命被告給付2, 150, 000 元及加計自起訴狀繕本送達翌日起算法定遲延利息之判決。
㈡對被告抗辯之陳述：
⒈對於被告主張必須以系爭房屋抵押向銀行貸款始能承購，
若銀行貸款金額不足以支付房屋價款，雙方即同意解除買賣契約，伊加以否認。按貸款仍係被告貸多少算多少，與本案價款支付無直接關係。被告至今表示解約事宜，只有辯稱銀行貸款不足額要解約，是被告單方意思，伊不同意，買賣契約亦無約定，如要約定應該契約書最後1 條被告會要求加註約定，足證被告提出答辯理由，一概不實，應不足採信。
⒉被告於95年10月間，看屋1 次，在95年11月8 日簽約前，
被告仍可再看，伊不會拒絕，且在系爭房地所有權移轉登記前，雖如對屋況漏水、水管損壞原告不恢復原狀時，被告得主張解約，為契約書特約事項第5 項後段有約定，然原告均按被告最重視的屋況漏水、清潔等設施均加強處理完畢，並經被告及其胞姊等前來看屋多次均無任何問題，兩造才開始正式辦理產權移轉登記，並交付登記所有權狀、印鑑證明書等委託代書辦理登記，又登記過程中應繳契稅亦由被告親自繳納完畢，始可辦理送件登記手續，如屋況不好，被告當可慢繳稅款拖延登記，被告辯稱因屋況漏水之事，其實是推託之詞，應不足採信。
⒊至96年1 月間被告知系爭房屋經銀行查封拍賣乙事，此抵
押債務為被告訂立買賣契約書前均已知悉，因此，伊同意被告於辦畢所有權移轉登記後，向銀行貸款清償債權人抵押債權，如有不足被告另行補足清償作為尾款之支付。⒋兩造簽訂系爭買賣契約書，伊對系爭房地有合法所有權存
在，並不發生給付不能之情事，亦不發生產權糾紛，僅有伊之債務利息拖累之苦而已，是因被告不能向銀行貸款足夠資金來清償伊之價款及尾款，應歸責被告之遲延責任，系爭房地被法院查封拍定，亦因被告不履行給付價款及尾款，才發生被抵押權人查封拍定，此為事後被告不為給付價款之因果所致，伊並無任何過失責任可言。
㈢並聲明：⒈被告應給付原告2,150,000 元及自96年3 月23日
準備書狀送達翌日起至清償日止，按年利率百分之5 計算之利息。⒉原告願供擔保請准宣告假執行。
二、被告抗辯：㈠被告係於95年10月間，經東森房屋新市政不動產開發有限公
司之仲介即訴外人丁○○居中介紹，前往系爭房地現址看屋，當時在丁○○鼓吹下，被告同意以18,800,000元為承買之要約，嗣經被告出國數日，回國後即經丁○○告知系爭房地之屋主願意以18,800,000元出售，然因被告獲知系爭房地當時仍由屋主之債權人聲請假扣押查封當中，被告深恐屋主之債務關係過於複雜，即表示無意承購，惟因仲介丁○○表示被告既已發出要約，經屋主承諾，契約即已成立，若被告毀約不買，恐有賠償責任，被告迫於無奈，只能進一步與賣方洽談。
㈡嗣於95年11月8 日被告經丁○○陪同，至原告委任之代理人
即惠雙房屋中興代書加盟店店長訴外人戊○○辦公室，由戊○○全權代理丙○○與被告商議，其間並有由戊○○邀得之代書己○○在場，被告當時即向在場人士表示本身資力不足，必須以系爭房地抵押向銀行貸款始能承購，若銀行貸款金額不足以支付價款，雙方即同意解除買賣契約。另因被告當時有孕在身，且僅於95年10月間看屋一次，對於屋況並不清楚，故而要求賣方應於系爭不動產所有權移轉過戶前，讓被告再行查看確認屋況，否則被告有權主張解除契約。經雙方同意前揭條件後，始行簽訂系爭契約。
㈢惟簽約後，被告幾經聯絡原告表示需再行看屋確認屋況，且
需聯繫銀行徵信人員前往看屋鑑價，原告均一再表示人在外地，無法打掃系爭房屋，任由廢棄物堆置，以致被告商請之中國信託商業銀行、陽信銀行、復華銀行均表示系爭不動產價值估價至多15,000,000元，而被告至多只能貸得八成，即12,000,000元之貸款。被告於95年11月20日左右，即請丁○○向賣方表示，銀行貸款額度不足，且賣方始終未配合查看屋況，故而要求解除契約，並不得將系爭房地移轉過戶予被告名下。詎料，被告竟於95年12月初被告知系爭房地所有權已過戶予被告名下，被告當時極為震怒，亦對原告於尚未收受任何買賣價金之前 (按被告開立支付買賣定金之500,00 0元，係發票日為95年12月8 日支票)， 竟於95年11月28日即將系爭不動產所有權移轉登記予被告完畢，被告實恐有被原告利用作為脫產之人頭，故而隨即於95年12月6 日寄發存證信函予原告，表示解除系爭契約、回復原狀之旨，並向丁○○表示欲止付95年12月8 日之500,000 元支票，惟經丁○○與戊○○商談後，丁○○即向被告表示給她們一點時間找原告談，雙方不要撕破臉，她們會讓原告將500,000 元如數返還被告，被告始同意讓95年12月8 日之500,000 元支票兌現。
㈣詎料，原告於收受被告前揭主張解約之存證信函後，亦寄發
存證信函予被告，要求被告給付買賣價金2,150,000 元，被告於95年12月9 日始收受此份存證信函，甚感驚恐，回顧本件交易過程，實有一再受到詐騙，且有被利用作為原告脫產之人頭之嫌，被告為求慎重，乃於95年12月22日再委請律師寄發存證信函予原告，除重申解除系爭契約之旨，並要求原告出面配合辦理系爭房地所有權移轉回復予原告名下之事宜，惟未獲置理。
㈤本件原告雖於95年11月28日將系爭房地所有權移轉過戶予被
告名下，惟原告仍負有交付系爭房地予被告，並擔保系爭房地之權利無瑕疵之義務。惟原告於未點交系爭房地予被告前，被告收受本院民事執行處通知，始知系爭房地業經原告之債權人即三信商業銀行股份有限公司（下稱三信商業限行）聲請查封拍賣，被告聲請經准許閱覽本件強制執行案件卷宗後，赫然發現原告自94年10月5 日以系爭不動產設定第一順位抵押權向三信商業銀行借款12,500,000元，於4 個月後即95年2 月5 日起即未再繳本息，至96年1 月初即積欠本金12,334,378 元 及利息、遲延利息、違約金未付，另原告於95年1 月4 日又提供系爭不動產設定第二順位抵押權，向楊坤川借款4,000,000 元，至清償日止95年7 月4 日亦未清償債務，系爭房地亦遭楊坤川聲請查封拍賣，尤有甚者，原告將系爭房地所有權於95年11月28日移轉登記予被告名下當日，竟仍提供系爭不動產設定第三順位抵押權予臺灣新光商業銀行股份有限公司（下稱新光商業銀行）借款3,000,000 元，至今未清償。又系爭房地業經本院民事執行處於95年5 月29日拍定，本件系爭房地因可歸責於出賣人之原因，致遭抵押權人聲請拍賣扺押物，原告顯然未能移轉系爭房地權利，且擔保其權利存在並無瑕疵，而有給付不能之情事。原告所負交付系爭房地及移轉系爭房地所有權之義務，已屬給付不能，按依「出賣人不履行第348 條至第351 條所定之義務者，買受人得依關於債務不履行之規定，行使其權利。」、「因可歸責於債務人之事由，致給付不能者，債權人得請求賠償損害」、「債權人於有第226 條之情形時，得解除其契約」民法第353 條、第226 條第1 項及第256 條分別定有明文。
被告爰依前述規定，依法主張解除系爭契約。
㈥原告負債累累，並不斷以系爭不動產向銀行或民間借貸高額
借款均未清償，卻於系爭契約第三條約定「所有權移轉登記後買方交付新台幣2,150,000 元作為清償賣方民間擔保抵押金額。」然查其積欠之第二順位抵押債權高達4,000,000 元及利息、遲延利息、違約金等，已如前述，則原告約定被告支付之2,150,000 元根本未能清償及塗銷系爭不動產第二順位抵押權，此實有詐欺被告之虞。
㈦況按，原告未依約於系爭房地所有權移轉過戶前會同被告檢
查屋況，即辦妥所有權移轉登記予被告，已構成系爭契約第12條第5 項「賣方依照房地產的現況交付買方，如經通知賣方未恢復原狀如現況有發生說明書第3 項情況未修繕時，買方得主張契約之損害責任。期限雙方同意在所有權移轉登記之前履行該約定，或由買方主張解約之特約。」之約定，被告自可據以為主張解除契約之事由。又兩造於締約前已約定被告向銀行承貸之額度不足時，被告亦得解除系爭買賣契約，此項事實，亦為原告於起訴狀內表明「尾款部分被告可向金融銀行貸款後一次付清。」所自認，然因被告經徵詢三家銀行均以系爭不動產價值未達申貸金額，而不予核貸，亦屬非可歸責予被告之原因，被告爰以前揭2 項理由，再以本答辯狀（96年4 月19日答辯狀）繕本送達被告為解除本件系爭買賣契約之主張，自屬有據。
㈧綜前所述，被告業已合法解除本件系爭契約，自無依約履行
給付價金義務，本件原告之訴，實為無理由，並聲明：⒈原告之訴駁回。⒉如受不利判決，被告願供擔保，請准免為假執行。
三、兩造不爭執之事實：㈠被告於95年11月8 日向原告購買系爭房屋及基地（門牌號碼
台中市○○路○○○ 號），約定總價18,800,000元，先交付定金500,000 元，於上開不動產所有權移轉登記後交付2,150,
000 元，其餘尾款於被告辦理銀行貸款後給付。被告已支付500,000 元。
㈡系爭房地於同年11月28日由原告辦理所有權移轉登記予被告，並未交屋。
㈢系爭房地由原告先後於94年10月3 日、95年1 月9 日、95年
11月28日，辦理抵押權設定登記，分別設定本金最高限額15,0 00,000 元、最高限額5,000,000 元、本金最高限額3,000,000 元之抵押權予訴外人三信商業銀行、楊坤川、新光商業銀行，以擔保其對其等所負借款債務。嗣因原告自95年2月5 日起即未再繳納借款本息予三信商業銀行，遭抵押權人三信商業銀行聲請本院以96年度執字第5436號拍賣抵押物，且因其未清償對楊坤川之債務，抵押權人楊坤川亦聲請本院以96年度執字第7301號拍賣抵押物，併入上開案件執行，並於96年5 月29日由訴外人王秀玉、王魏民拍定在案。
四、原告主張本於買賣之法律關係，被告應給付原告第1 期買賣價金2,150,000 元等情，為被告所否認，並以上開情詞置辯。是以兩造爭執要點即在於：系爭房地買賣契約是否已經被告合法解除？茲析述如下：
㈠被告辯稱：原告未依約於系爭房地所有權移轉過戶前會同被
告檢查屋況，即辦妥所有權移轉登記予被告，已違反系爭契約第12條第5 項：「賣方依照房地產的現況交付買方，如經通知賣方未恢復原狀如現況有發生說明書第3 項情況未修繕時，買方得主張契約之損害責任。期限雙方同意在所有權移轉登記之前履行該約定，或由買方主張解約之特約。」之約定，惟原告否認有違反上開約定之情事，經查：依系爭契約第12條第5 項之約定內容觀之，應係指賣方（即原告）有依現況說明書所載現況交屋之義務，倘屋況改變，經買方（即被告）通知未恢復原狀或未修繕時，買方得主張解除契約而言，且依東森房屋新市政不動產開發有限公司之仲介丁○○亦證稱：「（問：關於兩造系爭合約書第12條第5 項，當時雙方如何談定該款約定？）那是代書寫的，交屋前必須確定屋況，讓買方有保障，是要保障買方在交屋時所取得房屋的屋況與看屋時的屋況相符。在簽約前會有壹份屋況說明書。」等語，可見被告並無以移轉所有權登記前未檢查屋況為由，片面解除契約之權，故被告辯稱：因原告未依約於系爭不動產所有權移轉過戶前會同被告檢查屋況，被告即得解除系爭契約云云，並不足採。
㈡被告另辯稱：兩造於締約前，已約定被告向銀行承貸之額度
不足時，被告亦得解除系爭買賣契約，然因被告經徵詢3 家銀行均以系爭不動產價值未達申貸金額，而不予核貸，被告亦得解除契約云云，惟原告則否認兩造有約定被告向銀行承貸之額度不足時，被告即得解除系爭契約，並稱：按貸款仍係被告貸多少算多少，與價款支付無直接關係。買賣契約亦無約定，如要約定應該契約書最後1 條被告會要求加註約定等語。經查：系爭契約書第12條其他特約事項，並無被告向銀行承貸之額度不足時，被告得解除契約之約定，而依證人丁○○、惠雙房屋中興代書加盟店店長戊○○均證稱：兩造並未約定被告向銀行貸款不足時，可以解約等語。況兩造在系爭契約書上並未記載被告向銀行貸款之金額及成數，則被告若得因貸款不足而解約，衡情代書自無不為記載之理。由是以觀，被告主張其經徵詢3 家銀行均以系爭不動產價值未達申貸金額，而不予核貸，其得以此為由，向原告解除契約云云，亦不足採取。至被告之姐姐甲○○所為之證言，因其自承簽約時未在場，且系爭契約書並無所證情事之記載，則不足為被告有利之認定。
㈢被告又主張系爭房地之抵押債務未清償，經三信商業銀行等
聲請拍賣抵押物並已拍定，此項權利瑕疵已無從除去，且係可歸責於原告之事由，致給付不能，伊自得依法行使解除權解除系爭契約等語。原告則辯以被告違約未按期付款，故系爭房地遭抵押權人聲請拍賣，非可歸責於伊之事由所致云云。經查：
⒈按出賣人應擔保第三人就買賣之標的物，對於買受人不得主
張任何權利。出賣人不履行第348 條至第351 條所定之義務者，買受人得依關於債務不履行之規定，行使其權利。民法第349 條、第353 條分別定有明文。次按，權利之瑕疵，出賣人對之負擔保責任者，以買賣契約成立時業已存在者為限，此有最高法院71年度台上字第4114號判決可資參照。又按民法第349 條關於出賣人應擔保第三人就買賣之標的物，對於買受人不得主張任何權利之規定，涵括出賣人應擔保所買賣標的物之「權利無缺」，如買賣之標的物有擔保物權之負擔，即屬權利瑕疵，出賣人應負權利瑕疵擔保責任。
⒉兩造訂約之前，系爭房地先後設定本金最高限額15,000,000
元、最高限額5,000,000 元之第1 至第2 順位抵押權與三信商業銀行、楊坤川，此為被告所知悉一情，為被告所不爭執。然依系爭契約第8 條擔保責任約定：「賣方擔保本約標的物產權清楚，權利絕無任何瑕疵。如有他人主張權利或他項權利設定之任何產權糾紛情事，除本約另有約定外，賣方應於移轉登記前理清或排除。」等內容，則依民法第351 條規定「買受人於契約成立時，知有權利之瑕疵者，出賣人不負擔保之責。但契約另有訂定者，不在此限。」之旨，上開之約定為權利瑕疵擔保責任之約定，足認原告對於上開第1 、
2 順位抵押權仍應負權利瑕疵責任。況依系爭契約第3 條付款約定約明系爭房地所有權移轉登記後，被告應交付原告2,150,000 元作為清償原告民間擔保抵押金額，並應向金融機關貸款後，交付16,150 ,000 元作為原告清償抵押擔保金額，並未另行約定由被告承受抵押債務，是以為出賣人之原告自應擔保系爭房地所存等該抵押債務關係糾紛之責任。
⒊而系爭契約第10條違約罰則第1 項雖約定：「買方不依約履
行付款或契約所定其他各項義務時，即為買方違約，賣方得限期催告履行，逾期仍不履行即予解除契約並將已收之價款全部沒收，充作懲罰性違約金。」，亦即被告違約未按期付款時，原告得不待另為催告，逕行解除系爭買賣契約；惟被告若遲延給付價金，於原告未依法行使其解除權前，兩造間買賣契約仍有效存在，被告並非無請求原告履行契約之權（最高法院30年上字第214 號判例參照）。準此，被告有正當理由，恐第三人主張權利，致喪失其就系爭房地所得權利之全部或一部時，縱其已在遲延期間，仍得請求原告履行權利瑕疵擔保責任，並依民法第368 條規定拒絕支付價金之一部或全部。是以嗣後系爭房地因原告未清償第1 、2 順位抵押債務本息而遭拍賣，依本院96年度執字第5436號、第96年度執字第7301號卷宗內所附民事聲請強制執行狀所載，原告自
94 年10 月5 日以系爭房地設定第一順位抵押權向三信商業銀行借款12,500,000元，於95年2 月5 日起即未再繳本息，共積欠本金12,334,378元及利息、遲延利息、違約金未付，另原告於95年1 月4 日又提供系爭房地設定第二順位抵押權，向楊坤川借款4,000, 000元，至清償日95年7 月4 日亦未清償債務，此經本院調閱上開卷宗查明屬實，且為原告所不爭執，則於被告價金尾款付清前，原告既尚須負擔第1 順位抵押貸款本息，再者，以被告未付之第1 期價金2,150,00 0元，亦不足代償已屆清償期之第二順位抵押權之債權，足見系爭房地因原告未繳付貸款本息，及未清償積欠楊坤川之借款，致三信商業銀行、楊坤川聲請拍賣系爭房地，嗣由第3人拍定，原告對於被告所負權利瑕疵擔保之義務已不能實現，應係可歸責於原告之事由所致，堪予認定。依民法第34 9條、第353 條規定，被告自得依關於給付不能之規定，行使其權利。
⒋按因可歸責於債務人之事由，致給付不能者，債權人得解除
契約，此觀民法第256 條、第226 條規定即明。本件系爭房地因原告自95年2 月5 日起，即未再繳納借款本息予三信商業銀行，遭抵押權人三信商業銀行聲請本院以96年度執字第5436號拍賣抵押物，且因原告未清償對楊坤川之債務，抵押權人楊坤川亦聲請本院以96年度執字第7301號拍賣抵押物，併入上開案件執行，並於96年5 月29日由訴外人王秀玉、王魏民拍定在案，則此等權利瑕疵已無從除去，且係可歸責於原告之事由，致給付不能，被告主張解除系爭契約，自屬有理。茲被告於96年6 月7 日言詞辯論期日當庭向原告提出書狀為解除契約之意思表示，堪認系爭房地買賣契約業經被告於96年6 月7 日合法除解除。
五、按契約經解除者，溯及訂約時失其效力，與自始未訂契約同。本件兩造間訂立之系爭買賣契約既經被告依法解除契約，自始歸於消滅，被告即無依系爭買賣契約給付原告價金2,150,000 元之義務，原告請求被告給付2,150,000 元，洵屬無據。綜上所述，原告本於買賣關係，請求被告應給付2,150,
000 元及96年4 月5 日（即96年3 月23日準備書狀繕本送達被告翌日）起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息，即非正當，不應准許。其假執行之聲請亦失所附麗，併予駁回。
六、結論：本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條、第87條第1 項，判決如主文。
中 華 民 國 96 年 10 月 4 日
民事第三庭 法 官 郭佳瑛正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 96 年 10 月 4 日
書記官