臺灣臺中地方法院民事判決 96年度訴字第814號原 告 乙○○訴訟代理人 張豐守律師複 代理人 吳莉鴦律師被 告 鄭伝方訴訟代理人 林坤勇律師上列當事人間請求返還價金事件，於民國96年7月31日言詞辯論終結，本院判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
甲、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者，或不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2、7款分別定有明文。
而所謂「請求之基礎事實同一」，乃指變更或追加之訴與原訴之主要爭點有其共同性，各請求利益之主張在社會生活上可認為同一或相關連，而就原請求之訴訟及證據資料，於審理繼續進行在相當程度範圍內具有同一性或一體性，得期待於後請求之審理中予以利用，俾先後兩請求在同一程序得加以解決，避免重複審理，進而為統一解決紛爭者，即屬之。最高法院91年度台抗字第28號裁定可資參照。本件原告起訴時，係以民法第88條及第92條為請求權基礎，請求撤銷兩造間系爭買賣契約之意思表示，並依不當得利之法律關係請求返還買賣價金，嗣於民國（下同）96年6月29日具狀追加依民法第359條、第259條解除買賣契約，請求被告回復原狀，返還買賣價金。然查本件原告前開追加之訴與原訴之原因事實及主要爭點，均係因同一個買賣事件而生，而原告請求之目的在於解除系爭買賣契約並取回價金，故可認具有共通性及關連性，則其請求之基礎事實為同一，且原告亦於起訴後相當時間內提起追加之訴，並不甚礙被告之防禦及訴訟之終結，本件原告追加之訴自應准許，被告陳稱不同意追加云云，自無理由，合先敘明。
乙、實體方面：
一、原告起訴主張：㈠坐落臺中市○區○○○○段115之121地號土地及其上建物即門牌號碼臺中市○區○○街○○○巷○○號房屋（下稱系爭房地），原為被告所有，原告於95年11月25日向被告買受系爭房地，並由被告之代理人即其父鄭光啟與原告之代理人即原告之母甲○○代理簽訂書面買賣契約，約定買賣總價金為新臺幣（下同）425萬元，嗣後原告已依約給付405萬元予被告。然被告於出售系爭房地予原告時，向原告之母諉稱：「系爭不動產附近環境甚優，且屋況甚佳，伊於7年前即已裝潢完成，但一直捨不得住」云云，致原告誤信為真，而表示願購買系爭不動產。詎原告於96年3月5日前往該屋整理時，經鄰居告知，方知被告明知系爭不動產之隔鄰即正義街220巷12號房屋之蔡姓婦人為精神病患，不但於95年間曾放火燒屋，亦曾持刀要砍殺其家人，且其雖曾於91年後多次送至精神病院醫治，仍無法治癒，不但其夫對之戒慎恐懼，附近鄰居亦人心惶惶，該精神病患實如一顆不定時炸彈，被告因此不敢住在系爭房屋內。㈡按不動產買賣，需考量之點為不動產位置附近之環境是否優質、交通是否便利、價格是否合宜等因素。查本件被告明知系爭房地隔鄰因住了一位精神病患，常有危險行為發生，住家環境屬危險地區，被告為順利出售系爭不動產，竟隱藏上開事實，還諉稱住家環境良好，致原告陷於錯誤，倘原告於訂約前，即知系爭房地之隔鄰住了一位精神病患，環境狀況不佳，原告絕不可能買受系爭房地，而系爭房地周遭之環境惡劣，應屬對於買賣交易上重要之點意思表示錯誤，原告自得依民法第88條之規定撤銷系爭房地買賣之意思表示。㈢本件因被告之父未提供系爭房地之真實資訊，故意隱匿系爭房地之環境不佳之狀況，並進一步佯稱環境甚佳，致原告之母因錯誤而誤信被告之父之虛言，而購買系爭房地並支付價金405萬元，且辦妥所有權移轉登記，並著手裝修系爭房屋。原告購買系爭房地之意思表示顯係出於被詐欺所為，原告亦得基於民法第92條規定，撤銷系爭房地買賣之意思表示。㈣因精神病患之狀況極不穩定，於發病時，可能嚴重威脅四鄰之生命財產安全，降低生活之品質及房地之價值，本件系爭房屋隔鄰之精神病患，為暴力型之重大精神病患，曾以螺絲起子刺殺其夫，又曾放火燒報紙、燒棉被而引起火災，致生危害於本身及鄰居之安全，造成系爭房屋不適宜居住，而為居住效用之欠缺，應認本件買賣標的物有環境因素之重大瑕疵，且該瑕疵又顯非得以去除，故原告亦得依民法第359條主張解除系爭買賣契約。為此，原告依民法第88條及第92條之規定，撤銷系爭房地之買賣意思表示，並依不當得利之法律關係，請求被告返還405萬元及其法定利息；另併以民法第359條規定解除系爭買賣契約，再依民法第259條請求被告應負回復原狀之義務。而以上原告所主張之請求權，法律關係各別，請求法院擇一為原告有利之判決等語。並聲明：⑴被告應給付原告405萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。⑵願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：㈠原告主張隔鄰住有精神病患係屬交易上重要之點，而有意思表示錯誤之情形云云，然原告於簽定系爭買賣契約前，曾協同其雙親多次親至系爭房地及附近察看，認為很滿意後，才買下系爭房地，且其於買賣時亦未言明，如系爭房地隔鄰住有精神病患即不買，則其內在思考既未表示於外，充其量僅屬動機之問題。另依一般房屋買賣仲介專任委託書之附表：標的物現況說明書之項目上並未有「是否隔鄰住有精神病患」之說明項目，即可得知「隔鄰是否住有精神病患」並非交易上重要之點，且隔鄰住有精神病患，亦非原告因「當事人之資格」或「物之性質」致其動機錯誤，原告依民法第88條規定請求撤銷買賣契約，顯屬無據。況且，隔鄰之精神病患已經遭長期強制安置，原告動機錯誤之原因亦已消除，其再以此為理由，請求撤銷買賣契約，不僅違反誠信原則，且嚴重破壞房屋交易秩序之安定。㈡被告並未有任何不法所有之意圖或施行詐術之行為，並讓原告於買受前親至系爭房屋及其附近之環境查看、評估3、4次，再經其慎重考慮同意後，兩造才兩相情願下簽訂系爭買賣契約，且原告還能以系爭房屋向銀行貸得近7成之貸款，可見被告是以相當之代價取得原告之價金，此與詐欺之要件顯不相當，被告主張依民法第92條規定撤銷系爭買賣契約，毫無理由。㈢再者，隔鄰是否住有精神病患，應與標的本身是否有瑕疵無關，被告以系爭房地向銀行貸得近7成之款項，可見系爭房地應有425萬元之價值，原告卻謂系爭房屋因隔鄰住有精神病患，「將造成交易價值減損」及「預定性效力欠缺」，而主張依民法第359條、第259條之規定解除契約，其請求權之基礎顯無理由等語，資為抗辯。並聲明：⑴原告之訴及假執行之聲請均駁回。⑵如受不利判決，願供擔保，請准免為假執行。
三、本件兩造不爭執之事項：㈠原告於買受前已至系爭房地及其附近之環境查看，評估3、4
次後才簽訂買賣契約。系爭不動產買賣契約成立生效，並已辦妥移轉登記。
㈡原告並未口頭告知或於契約中要求：如隔壁住有精神病患，即不買系爭房地。
㈢系爭不動產買賣價金425萬元，貸款金額為280萬元，原告已給付405萬元之價金（含280萬元之貸款）。
㈣於95年12月27日被告將系爭房屋鑰匙交給原告（280萬元之貸款核撥下來時）。
㈤系爭隔鄰之精神病患已被強制安置中，且須長期治療（依據
行政院衛生署函記載該署所屬玉里醫院、草屯療養院收置對象限定為暴力傾向、特殊危安之個案）。
四、本件兩造爭執所在厥為：㈠原告主張依民法第88條之規定撤銷系爭不動產買賣契約有無理由？㈡原告主張依民法第92條之規定撤銷系爭不動產買賣契約有無理由？㈢原告主張依民法第359、259條之規定解除契約有無理由？茲說明如下：
㈠按民法第八十八條之規定，係指意思表示之內容或表示行為
有錯誤者而言，與為意思表示之動機有錯誤之情形有別，最高法院51年台上字第3311號判例要旨可資參照。查本件原告主張隔鄰住有精神病患係屬交易上重要之點，而有意思表示錯誤之情形云云。惟本件兩造間買賣之標的為系爭房地，且原告亦自承其於簽訂系爭房地買賣契約前，已協同其雙親多次前往系爭房地及附近察看環境，復未於簽訂系爭買賣契約時，向被告言明「如系爭房地隔鄰住有精神病患，即不買」等語。則縱或其曾思考此問題，並認此為系爭買賣將亦上重要之點，然其既未將之表示於外部，充其量僅屬原告之動機問題。況且，系爭房地隔鄰所住之人究竟其精神狀態如何，實非被告所能掌控，且一般人享有憲法上所保障之居住及遷徙之自由，是原告依民法第88條規定撤銷系爭買賣之意思表示，於法不合，自難採信。
㈡次按被詐欺而為意思表示者，依民法第九十二條第一項之規
定，表意人固得撤銷其意思表示，惟主張被詐欺而為意思表示之當事人，應就此項事實負舉證之責任。又所謂詐欺，係指欲使相對人陷於錯誤，故意示以不實之事，令其因錯誤而為意思表示者而言。（最高法院44年台上字第75號、同院56年台上字第3380號判例要旨可資參照）。原告雖主張本件買賣係因被告之父未提供系爭房地之真實資訊，故意隱匿系爭房地之環境不佳之狀況，並佯稱環境甚佳，致原告之母陷於錯誤而誤信被告之父之虛言，進而購買系爭房地並支付價金405萬元，辦妥系爭房地所有權移轉登記，並著手裝修系爭房屋，認原告購買系爭房地之意思表示顯係出於被詐欺而為等語。然查，原告於買受系爭房地時，並未口頭告知或於契約上要求載明「如隔鄰住有精神病患，出賣人應告知，否則不買或本件賣賣契約自動失效」等語，則於法律或契約上，被告並無告知之義務；另於交易習慣上，衡之一般房屋買賣仲介專任委託書之附表，亦未有「是否隔鄰住有精神病患」之說明項目，是被告於一般交易習慣上亦無告知之義務。又附隨義務依其功能言，可分為1.輔助實現債權人之給付利益，2.避免侵害債權人之人身或財產上利益。且該義務雖不以明文定於契約中為必要，然其仍以由契約之內容整體可得推導出為前提。查本件兩造間系爭不動產買賣契約書內容僅記載系爭房地坐落位置，買賣價金及付款方式等情，就其契約整體之內容觀察，無從導出出賣人有告知隔鄰居住者之精神狀態之附隨告知義務，是原告自難以被告未告知隔鄰住有精神病患，即得撤銷系爭買賣之意思表示，而請求被告返還價金；又系爭房地附近環境良窳，常隨購買者主觀之觀點而有不同，自難以出賣者稱附近環境良好，購買者必即全然接受，況且，原告亦自承簽訂系爭買賣契約前曾前往系爭房地及附近察看，則系爭房地附近之環境是否良好，原告自有定見，顯非被告或其父一句「附近環境良好」所能左右，此外，原告又未能就其主張被告詐欺之事實，舉證以實其說，則原告遽以民法第92條規定，主張撤銷系爭買賣契約，即屬無據，自難採信。
㈢依私法自治、契約自由之原則，買賣標的物是否具有瑕疵，
應優先適用契約之約定。亦即買賣之雙方當事人，得約定買賣之標的物，以及該標的物應具有何種品質，並依此而判斷其有無瑕疵。所謂物之瑕疵，係指出賣人交付之買賣標的物之實際性質（現實之狀態），與標的物依契約所約定或通常應具有之性質（應有之狀態）相比較，存在不利於買受人而且屬無關重要之差異（參見民法第354條第1項但書規定），以致標的物之價值或效用有所滅失或減少之情形，此即所謂主觀結合客觀之瑕疵概念。查兩造間買賣之標的物為系爭房地，且依約被告應於95年12月25日點交系爭房地予原告管業，使用收益，實際上系爭房地之鑰匙確於95年12月27日交予原告，而原告亦依約交付買賣價金予被告，目前僅餘尾款20萬元尚未清償，此情為兩造所不爭執，復有系爭買賣契約書在卷可稽，而堪信為真實。益見系爭房地應合於通常應具有之性質；又「如系爭房地隔鄰住有精神病患，即不買」等語，並未見諸兩造間系爭買賣契約上，復未於當事人間約定，即便就該買賣契約整體之內容觀察，亦無從導出被告有告知隔鄰居住者之精神狀態之附隨告知義務，再者，系爭房地隔鄰住有精神病患之事實，揆諸前開說明，尚難遽以導出兩造間買賣之系爭房地有物之瑕疵之情形，蓋隔鄰之住戶是可移動遷徙的，且精神病患亦可透過醫療過程使之回復正常，原告雖執意認其為物之瑕疵，然未能舉證證明之，又，既係精神病患，應屬應屬政府或醫療單位或團體介入處理之問題，自難遽由出賣人負契約上之責任。是原告主張系爭房地隔鄰居住精神病患，即認系爭房地有物之瑕疵，進而主張解除系爭買賣契約，並請求回復原狀云云，於法無據，自難准許。
五、綜上所述，本件原告依民法第88條及第92條之規定，撤銷系爭房地之買賣意思表示，並依不當得利之法律關係，請求被告返還405萬元及其法定利息；另併依民法第359條規定解除系爭買賣契約，再依民法第259條請求被告應負回復原狀，皆於法不合，為無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請，已失所附麗，應併予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，經審酌後核與判決結果無影響，爰不逐一論述，附此敘明。
七、據上論結：本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 96 年 8 月 14 日
民事第三庭 法 官 夏一峯上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 96 年 8 月 14 日
書記官 莊玉惠