臺灣臺中地方法院民事判決 96年度重訴字第17號原 告 臺灣新光商業銀行股份有限公司
.30法定代理人 丙○○訴訟代理人 何崇民律師被 告 甲○○
乙○○上列當事人間返還價金等事件，本院於96年12月28日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣柒佰柒拾柒萬柒仟伍佰伍拾肆元，及自九十六年二月十五日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
被告應自坐落於台中市○區○○段四小段十六地號上如附表二所示房屋遷讓返還土地與原告。
被告應給付原告新臺幣貳佰陸拾柒萬柒仟陸佰壹拾元，及自九十六年二月十五日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
被告應給付原告新臺幣肆拾參萬柒仟陸佰陸拾壹元，及自九十七年一月一日起至謄空返還第二項所示房屋土地之日止，按月於每月一日給付原告新臺幣肆萬壹仟陸佰捌拾貳元整。
第二項之履行期間為陸月。
原告其餘之訴駁回。
本判決原告勝訴部分，於原告分別以新臺幣貳佰陸拾萬元、新臺幣參佰陸拾玖萬元、新臺幣玖拾萬元、新臺幣壹拾伍萬元 (第四項已到期部分)供擔保後，得假執行。
其餘假執行聲請駁回。
訴訟費用由被告負擔五十分之四九，餘由原告負擔。
事實及理由
甲、程序方面：
一、按原告未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依被告之聲請，由其一造辯論而為判決。
二、次按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一者，或減縮應受判決事項之聲明者，或不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限。民事訴訟法第255條第1項第2、3、7款定有明文。本件原告起訴時，以兩造間就中東街大樓即台中市○區○○路○○○巷○○號1樓、2樓之1、3樓之1房屋曾訂有協議書，約定由原告補償被告新台幣 (下同)1,300 萬元後，被告放棄或移轉對前揭大樓之占有交由原告處置，嗣原告認被告未依約履行，因而解除系爭契約，請求被告返還已支付之價款7,777,554元及其利息，並遷出附表二所示房屋，給付相當於租金之不當得利價款3,57 2,815元，並自起訴狀繕本送達翌日起至清償日按月給付相當於租金之不當得利價額59,547元，嗣於訴訟中 (民國96年8月10日)減縮前揭不當得利已到期部分為3,347,060元，未到期部分減為每月55,784元，復於96年11月13日追加物上請求權為訴訟標的，請求被告遷讓附表所示房屋，核其基礎事實相同，僅減縮請求金額，兩造於訴訟中復就原告前揭聲明是否有理由為攻擊防禦，對訴訟終結無礙，揆諸上揭說明，為法所許，應予准許，合先敘明。
乙、實體方面：
壹、原告主張：原告未於最後言詞辯論期日到場，茲據其前於本院所為聲明、陳述記載如后：
一、緣誠泰商業銀行股份有限公司（下稱誠泰銀行，已於94年12月31日與原告合併）就訴外人吳靜秋等28人所有坐落於台中市○區○○段四小段16地號上建物門牌號碼台中市○區○○路○○○巷○○號「中東街佬」大樓如附表二所示之不動產，於
90 年5月22日承受，並繳足全部價金，經本院核發不動產權利移轉證書在案，誠泰銀行於取得前開證書之日起，即取得前開不動產所有權之全部。於查封拍賣過程中，因被告等人占用系爭大樓之1樓、2樓之1、3樓之1、地下2樓及地下3樓之1及5樓之1、2、6、10、13-20號等建物，原告為求順利取得系爭大樓之全部使用收益處分等權利，經被告等人同意，針對內部相通無法明確分割部分（即系爭大樓之1樓、2樓之
1 、3樓之1、地下2樓及地下3樓之1），兩造於88年8月30日就系爭房屋之遷讓補償等事項簽訂「協議書」乙份，並於89年4月10日就該協議書第2條給付補償費事項，另簽訂「增補契約書」乙份。依上開協議書第2條內容「甲（即原告）、乙（即被告二人）雙方同意，由甲方補償1,300萬元予乙方，乙方放棄或移轉其對本大樓之占有依法將本大樓房屋交由甲方處置。甲方補償金之給付時期如左：1、本協議書簽訂、生效時，甲方給付乙方200萬元。2、甲方聲請法院強制執行拍賣本大樓房地（甲方有抵押權部份），並由甲方依投標或承受方法取得各該拍賣之房地所有權時，給付乙方300萬元。3、甲方依法取得本案標的物全部房地所有權時，給付乙方300萬元。4、右項完成時一個月內，乙方應協助甲方取得本大樓全部之占有，同時給付乙方500萬元。」增補契約書「第2條：甲（即原告）、乙（即被告二人）雙方同意，由甲方補償1300萬元予乙方，乙方放棄或移轉其對本大樓之占有依法將本大樓房屋交由甲方處置。甲方補償金之給付時期如左：1、本協議書簽訂、生效時，甲方給付乙方200 萬元。（甲方業於88年8月31日給付，乙方業於同日收訖）。2、甲方應於89年4月11日前給付乙方250萬元，作為第二次款項。乙方於收訖該款項後應於3個月內將本案標的物之占有移轉予甲方，並將本案標的物騰空搬遷交付予甲方，如有留置物任由甲方處理絕無異議。3、甲方於取得本案標的物全部占有時，應再給付乙方250萬元，作為第三次款項。乙方同時應將合法占有之權利，及其主張權利之相關文件轉讓予甲方。4、甲方依法取得本案標的物全部房地所有權時，應再給付乙方600萬元，作為第四次款項。」等內容，原告業於88年8月31日、89年4月11日、同年9月19日分別給付第一、二、三期款200萬元（含稅為222萬2 千元）、250萬元（含稅為277萬7,777元）及250萬元（含稅為277萬7,777元），合計700萬元（含稅為777萬7,554元）整。被告等人原應依兩造上開協議於受領上開金額後，騰空遷讓渠等所占用系爭大樓部份並協助原告取得本案標的物之占有，詎被告等人竟仍多番沏詞延宕。雖經兩造於94年5月
10 日協議「債權人誠泰銀行同意第三人乙○○、甲○○2個月內自動搬遷占用房屋內之物品，若逾期未搬，第三人乙○○、甲○○同意債權人將其用房屋內之物品以廢棄物處理。」，然被告二人迄未履行協議。
二、關於契約履行部分：㈠被告未履行契約：
如前所述，原告業已依約給付被告第一、二、三期款合計700萬元（含稅為777萬7,554元）整，被告二人依上開協議書內容，自應放棄或移轉其對系爭大樓之占有，並將該大樓房地及相關文件交由原告。雖系爭增補契約書第2條所稱之本案標的物僅指系爭大樓之1樓、2樓之1、3樓之1、地下2、3樓之1房屋，然查系爭大樓之1樓及5樓之1、2、6、13、15、20號建物現仍為被告二人占有中，為被告所不爭執（兩造不爭執事項第六點），被告既承認現今仍占有協議書約定範圍內之系爭建物一樓，且未交付增補契約書第3條所列之「合法占有之權利，及其主張權利之相關文件」轉讓予原告，故被告仍有違約事實，原告依法得解除契約。
㈡原告已定相當期限解除契約：
原告因被告等人逾期未履行契約，於91年3月8日即以誠泰銀行誠泰銀法務字第0263號函「職是，請台端於函到七日內，先將本案標的物及台端合法占有本案標的物之相關文件交付本行占有，並儘速協助本行取得本案標的物之所有權，逾期本行除依前揭協議書第4條第三款約定終止協議，及依法請求台端返還所有已受領款項外」等語，已定相當期限催告，被告自承有收到解約函，是原告業已依法通知被告解除契約之意思。縱認被告不履行「協助原告取得本案標的物之所有權」之義務不該當前開協議書第4條第3款解除契約之要件，惟依協議書及增補契約書內容，被告等人有義務解除占有並返還系爭標的物予原告，然至原告寄發存證信函並定相當期限予以催告時，被告皆未履行其義務，故原告存證信函亦將其解除契約之意思表示於內，是以原告解除契約之意思亦合法送達於被告，符合民法第254、258條規定，已發生解除契約之效力。至於原告公司信函記載「解除」與系爭協議書第4條所稱「終止」文字上雖有所出入，然按「解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句。」為民法第98條所明定，協協議書第4條雖使用「終止」協議，然依其該條文義內容「甲方得終止協議，乙方應將已受領之款項返還予甲方」，顯是要求回復訂約以前的法律關係，與民法第259條解除契約之效力相同，故原告存證信函始使用「解除」契約之文字。因此探求當事人之真意，協議書第4條文字「終止」應為「解除」始為正確。
㈢被告等人因逾期未履行契約，並經原告定相當期限催告，詎
被告等人仍視若無睹，迄未履行，為此，爰依上開規定，以起訴狀繕本送達翌日起為解除契約之意思表示，被告等人於解除契約後，應將前所受領自原告之777萬7,554元及其法定利息返還於原告。
三、關於返還系爭房地部分：查系爭大樓之1樓及5樓之1、2、6、13、15、20號建物現仍為被告二人占有中，為被告所不爭執（兩造不爭執事項第六點），而系爭標的五樓之10、14、16、17、18、19等建物，經本院於96年10月2日現場履勘，其內皆擺放被告二人之物品，業經被告二人承認在卷，是前開建物亦為被告二人占用自無疑義。原告於簽約當時，雖有鑑於系爭建物五樓部分因屬獨立建號，可另行處理，故與被告簽約時，僅針對內部相通無法明確分割部分與被告達成協議，以利後續處分，然並不因此即同意被告二人得以使用系爭大樓5樓部分；而系爭大樓1樓部分，業經原告解除契約，被告占有該部分之權源已失所附麗。被告既未經原告之同意、亦無其他正當權源，長期占用系爭大樓1樓外其他房地，迄今仍拒不返還，爰依物上請求權規定，提起本件訴之聲明第二項。
四、請求返還相當於租金損害部分：被告等人無權占用系爭大樓已如上述，而系爭土地為基地，應有土地法第105條準用同法第97條規定之適用。職是，系爭土地於93年1月當期申報地價為每平方公尺11,040元，又系爭標的物位於台中市○○路上，鄰近台中火車站，久為台中市地價指標，附近並有多處商場及商業活動，交易頻繁，適合商場經營，故斟酌系爭房地之相關地理環境週圍屬新興之發展區域、市場環境、交通狀況及被告所受之利益等情，應認以土地申報總價額年息百分之十為計算標準應允為妥當。又兩造既同意以系爭建物承受時各該建物承受價格佔各標承受價格之比例換算成各標承受基地之比例作為各該建物持有系爭建地應有部分之換算標準（兩造不爭執事項第七點），被告所占用系爭建物所使用基地（即台中市○區○○段四小段16地號土地，面積為1,100平方公尺）之權利範圍為10萬分之17,571。原告得請求：
㈠五年內相當於租金之損害，依前開所述土地法第97條計算，
即土地部分5年為1,066,910元，建物部份5年為2,280,150元，合計為3,347,060元㈡另起訴狀繕本送達被告之時起，至被告謄空返還系爭土地之
日止，被告應按月給付原告等相當於租金之損害，即55,784元。
五、並聲明：㈠如主文第一、二項所示。㈡被告等應返還相當於租金之不當得利共3,347,060元整。㈢被告等應自本訴狀繕本送達之翌日起至騰空返還第二項房屋土地之日止，按月給付原告每月55,784元。㈣原告願供擔保請准宣告假執行。
貳、被告方面：
一、被告曾經三度搬出系爭大樓又三度搬回，搬回系爭大樓都是應誠泰銀行職員己○○、戊○○的要求，第一次搬回是按系爭協議書第2條第2款約定搬回，第二次搬回是在90年間，是依系爭協議書第2條第3款，第三次搬回是法官點交那一天，即94年5月10日，當時誠泰銀行戊○○先生要被告幫他注意房子有流浪漢等閒雜人進入，等他們銀行和新光合併後，由新光銀行來處理。94年5月10日兩造約定被告二人應於二個月內自動搬遷，被告二人有將東西搬出，當時我們有請戊○○先生跟新光談，能不能讓被告續住，因為被告有很多東西要搬，且短期內找不到適當房屋，戊○○有轉述新光銀行不讓他們插手。現在被告仍住在系爭5樓之20房屋，其他原告承受的房屋放被告的貨物。
二、證人戊○○所言之原告公司副理鄭根平，當時從台北下來是帶著萬華的大哥與被告談判，另當初己○○有拜託被告，將大型東西放在系爭標的物內，並給被告系爭建物大樓保全感應卡，表示等到給第三期款時，將大型東西搬走。
三、被告乙○○有收到這份解約函，當時以為只是單純回覆91年4月間被告所發存證信函。
四、證人己○○找被告之前，被告就已經跟當初地主簽房屋租賃契約，簽約是在法院查封之前，證人找被告時，被告告知在系爭大樓投資情形，證人己○○才跟陳先生說要補償被告，證人己○○才出面跟被告說要補償多少錢，才有系爭協議書，當時未移交前，證人己○○怕閒雜人等闖入，請丁○○○做保全工作，並將丁○○○二張卡片交給被告，要被告將大型物品處理好之後，再將丁○○○二張卡片交給己○○，等後手上任後，會來跟被告處理，再將丁○○○卡片交給後手，房屋騰空。90年8月證人己○○離職前，有到被告住的地方表示他離職後被告將東西搬遷，誠泰銀行應該就會給被告600萬元，被告於90年6月25日業已全部搬空，搬空時戊○○也有照相，被告也到法院做筆錄表示已經騰空完畢，就上台北找己○○的後手黃河泉，黃河泉表示要打折成350萬元，被告不同意，說600萬元是己○○跟被告打的契約，與他無關。
後來又再搬進系爭房屋，是因為原告不守信用，被告也不用跟原告守信用，所以又搬進來。
五、被告目前實際占有使用系爭大樓5樓之1、2、6、13、15、20，其中5樓之1及15是放置物品之用，當初是大都會廣場公司向吳靜秋承租1樓、2樓、3樓全部、5樓，而大都會公司承租上揭建物時，是由我代表公司和吳靜秋簽約的，租約文件仍在我手上，目前上開契約並未交付原告。目前1樓被告占有使用中，2樓之1、3樓之1被告沒有使用，是大都會東西仍放置在那裡。系爭大樓5樓之16、17、18、19建物上面有堆放被告之物品，但係原告之職員戊○○同意被告將系爭建物2、3樓之物品堆放於前四間建物內，至於5樓之14與5樓之13打通成一間，5樓之10係戊○○拿鑰匙給訴外人游昇奮使用，與被告無涉。94年5月10日當時系爭5樓之10建物雖有堆放被告乙○○女兒之衣物，但堆放在門口，目前沒有在使用。
六、並聲明：原告之訴駁回。
叁、兩造爭執與不爭執事項
一、兩造不爭執事項：㈠誠泰商業銀行股份有限公司前於90年5月22日承受本院89 年
度執字第11164號強制執行訴外人吳靜秋等28人所有坐落臺中市○區○○段4小段16地號土地上之建物即門牌號碼臺中市○區○○路○○○巷○○號「中東街佬」大樓如附表1、2所示之不動產，並經繳足價金，領得本院民事執行處發給之90年
8 月23日權利移轉證明書，取得該不動產所有權。㈡誠泰銀行分別於88年8月30日、89年4月10日與被告二人簽訂
協議書、增補契約書，就被告二人占用系爭大樓之1樓、2樓之1、3樓之1、地下2樓及地下3樓之1房屋（下稱本案標的物），為遷讓補償等事宜，由誠泰銀行補償1,300萬元予被告2人，被告二人放棄或移轉其對本大樓之占有依法將本大樓房屋交由誠泰銀行處置。誠泰銀行補償金之給付時期，依增補契約書之約定：⒈本協議書簽訂、生效時，誠泰銀行給付被告二人200萬元（誠泰銀行業於88年8月31日給付，被告二人業於同日收訖）。⒉誠泰銀行應於89年4月11日前給付被告二人250萬元，作為第2次款項。被告二人於收訖該款項後應於3個月內將本案標的物之占有移轉予誠泰銀行，並將本案標的物騰空搬遷交付予誠泰銀行，如有留置物任由誠泰銀行處理絕無異議。⒊誠泰銀行於取得本案標的物全部占有時，應再給付被告二人250萬元，作為第3次款項。被告二人同時應將合法占有之權利，及其主張權利之相關文件轉讓予誠泰銀行。⒋誠泰銀行依法取得本案標的物全部房地所有權時，應再給付被告二人600萬元，作為第4次款項。
㈢誠泰銀行業於88年3月31日、89年4月11日、89年9月19日匯
款第1、2、3次款項各為200萬元（含稅為2,222,000元）、250萬元（含稅為2,777,777元）、250萬元（含稅為2,777,777元），以上合計為7,777,554元至被告甲○○設於誠泰銀行臺中分行000000000000號帳戶內，且經被告二人同日出具收據3紙為憑。
㈣本院89年度執字第11164號執行筆錄記載「承租債務人吳靜
秋之建物，承租人已搬遷並全部騰空，且交本行保管，如屋內遺留之物品，視為廢棄物，承租人絕無異議」等語，94年5月10日執行筆錄記載「債權人誠泰銀行同意第三人乙○○、甲○○2個月內自動搬遷占用房屋內之物品，若逾期未搬，第三人乙○○、甲○○同意債權人將其用房屋內之物品以廢棄物處理」。
㈤誠泰銀行已於94年12月31日與原告銀行合併。
㈥現被告二人仍占有系爭大樓之1樓及5樓之1、2、6、13、15、20號建物。
㈦兩造同意以系爭建物承受時各該建物承受價格佔各標承受價
格之比例換算成各標承受基地之比例作為各該建物持有系爭基地應有部分之換算標準。
㈧系爭增補契約書第2條4所稱之「本案標的物全部房地所有權
」是指台中市○○路○○○巷○○號1樓、2樓之1、3樓之1、地下2樓之1、地下3樓之1房屋之標的物。
二、兩造爭執之事項㈠被告二人於收受原告給付之第3次款項後，是否已履行「將
被告合法占有之權利，及其主張權利之相關文件轉讓予原告」之義務？㈡原告於91年3 月8 日所寄發之存證信函 (法務字第0263號)
，要求被告「協助原告取得本案標的物之所有權」，如被告未履行前揭協助取得所有權義務時，依系爭協議書第4 條第
3 款解除契約，所稱「協助原告取得本案標的物之所有權」之義務，其依據為何？㈢前揭存證信函所稱「解除」是否應為系爭協議書第4條所稱
「終止」始符系爭協議書原意？㈣原告以前揭存證信函催告被告履行，被告迄未履行，而以起
訴狀繕本送達為解除契約之意思表示，惟被告於89年9 月18日、94年5 月10日二度於本院89年民執字第11164 號執行筆錄表示，已搬遷或於2 個月內搬遷，如未搬遷，屋內遺留物品同意原告以廢棄物處理，此項承諾，是否可認被告已履行系爭協議書約定之遷讓義務?㈤被告目前占有標的物除不爭執事項所列外，是否尚有5 樓之
10、14、16、17、18、19？
肆、法院之判斷
一、被告二人於收受原告給付之第3次款項後，是否已履行「將被告合法占有之權利，及其主張權利之相關文件轉讓予原告」之義務？被告負有「協助原告取得本案標的物之所有權」之義務，其內容為何？㈠原告主張：被告等人原應依兩造上開協議於受領第一、二、
三期款金額後，騰空遷讓渠等所占用系爭大樓部份並協助原告取得本案標的物之占有，詎被告等人迄未騰空，故被告等二人並未履行協議等語，被告辯稱其係應原告行員之要求，始於遷走後，又行搬回，且原告亦未按約給付剩餘款項等語抗辯。經查：
⒈依系爭增補契約書第2條規定內容「3、甲方於取得本案標的物全部占有時，應再給付乙方250萬元，作為第三次款項。
乙方同時應將合法占有之權利，及其主張權利之相關文件轉讓予甲方。4、甲方依法取得本案標的物全部房地所有權時，應再給付乙方600萬元，作為第四次款項。」，原告既已給付第一、二、三期款，依前開協議書約定，被告即應將「合法占有之權利，及其主張權利之相關文件」轉讓予原告，並於原告「依法取得本案標的物全部房地所有權時」，始給付賸餘款項，然被告於收受前三期款項後，迄未將相關文件及權利轉讓予原告，此見被告稱「大都會公司承租上揭建物時，是由我代表公司和吳靜秋簽約的，租約文件仍在我手上，目前上開契約並未交付原告」（96年8月15日言詞辯論筆錄第1頁參照）等語，足見被告尚未將「合法占有之權利，及其主張權利之相關文件」轉讓予原告。
⒉又被告辯稱其曾三度搬離、三度應原告行員要求搬回，並舉
證人戊○○、己○○為證等語。衡情，原告既要求被告搬離系爭房屋，自無於被告搬遷後又多此一舉請求被告遷回管理，是被告等人辯稱係受原告行員要求始行搬回等語，顯與一般經驗不符。又證人戊○○到庭證稱略以：原告於八十九年四月十一日被告給被告二百五十萬元後，被告在八十九年九月十八日有到法院作執行筆錄，載明業已清理，遺留於系爭標的物內屬於被告之東西任由原告以廢棄物處理，後來被告有再回系爭標的物，我有應公司要求，出面與周先生協議，請他自動搬遷，台北長官鄭根平副理、台中主管林忠義、葉佳俊也有與周先生談，均無結果，後來本行於九十一年三月八日有發公函解約，解約後被告仍然沒有搬走，公司從來沒有請被告搬回系爭標的物，法院點交那天被告並沒有拜託他們繼續留在那邊注意有無流浪漢、閒雜人等事。」（96年3月21日言詞辯論筆錄第2頁）等語，證人己○○亦證稱略以：當時是以承泰銀行的立場，不可能再請他們回去管理系爭房屋。誠泰銀行承辦該案件時，被告等二人就有占用事實，只是當時協議要求他們搬走。跟被告接觸結果以協議書為準，協議書以外沒有其他承諾。（96年5月30日言詞辯論筆錄第2、3頁）等語，審酌誠泰銀行既承受本案標的物後，另行與被告協議，請被告協助取得使用收益權（詳如后述），並支付1300萬元為對價，自是希望早日取得本案標的物使用收益權，並約定被告應於特定時日前遷讓，豈可能於被告搬遷後又請被告再度搬回，證人所為證言自屬可信。是以證人所為證言，亦不能為被告有利證言。
⒊雖依原證9一（二）說明曾記載「台端除未搬遷及全部騰空
，且僅形式上短暫將部分本案標的物及台端占有之相關文件交付予本行占有外，甚而，台端隨即違約復行占有本案標的物及取回前述文件」等文字，並不能作為被告二人已履行將「合法占有之權利，及其主張權利之相關文件」予原告之義務，因原告於90年間承受系爭標的，經繳足價金，並獲本院核發不動產權利移轉證書，是原告已為系爭標的之所有權人應無疑義。惟因系爭標的為被告二人所占用，原告為順利取回系爭標的並實際占有，始與被告二人簽立系爭協議書、增補契約書，是兩造簽訂前開協議書內容，其本意應是被告應將所占用系爭標的部份『終局』的返還於原告，而所謂『終局』返還系爭標的予原告，不僅包括被告應實際遷讓房屋，更需將其「合法占有之權利，及其主張權利之相關文件」『終局』轉讓予原告，始符上開協議書之內容。故縱使被告曾將主張權利之相關文件短暫交予原告，然其後藉詞取回上開文件，經原告要求返還，更拒絕交付原告，而持續持有前開文件迄今，亦為被告所自承在卷，可知被告實際並無『終局』交付「合法占有之權利，及其主張權利之相關文件」之意思，難認被告業已履行協議書內容將「合法占有之權利，及其主張權利之相關文件」交付予原告之義務。
⒋被告雖曾於執行筆錄記載已搬遷或未搬遷時同意原告將屋內
遺留物品以廢棄物處理云云，然如前所述，原告與被告二人簽立系爭協議書、增補契約書，其本意是要求被告應將所佔用系爭標的部份『終局』的返還於原告，而按契約精神，被告亦應『終局』返還系爭標的物予原告，然依現場履勘結果，被告不僅未實際搬遷（包括部份遷出後又遷回來），仍繼續使用至今，原告事實上無法將原告留置於系爭建物內之物品以廢棄物處理，被告迄今持續占有系爭標的物，作為日常生活之用，被告並無履約之意，且亦無將遺留屋內物品視為廢棄物之意思，顯見被告自始至終皆無遷讓返還之意，被告前開行為實有違民法第148條誠實信用原則，難謂僅憑前開承諾，即得稱被告已履行協議書約定之遷讓義務。
㈡依系爭增補契約書第2條規定內容「4、甲方依法取得本案標
的物全部房地所有權時，應再給付乙方六百萬元，作為第四次款項。」及原告於91年3月8日所寄發之存證信函 (法務字第0263號)，要求被告「協助原告取得本案標的物之所有權」，所指之「協助原告取得本案標的物之所有權」之意義，該條款用語不夠精準，因為原告於取得本院核發移轉證書時業已取得系爭房地所有權，性質上當指被告應解除其占有之狀態，協助原告取得系爭標的物包括使用、收益、處分等完整之所有權。
二、前揭存證信函所稱「解除」是否應為系爭協議書第4條所稱「終止」始符系爭協議書原意？本件原告公司於91年3月8日即以誠泰銀行誠泰銀法務字第0263號函「職是，請台端於函到七日內，先將本案標的物及台端合法占有本案標的物之相關文件交付本行占有，並儘速協助本行取得本案標的物之所有權，逾期本行除依前揭協議書第4條第3款約定終止協議，及依法請求台端返還所有已受領款項外」，所稱「解除」與系爭協議書第4條所稱「終止」文字形式上雖有所出入，然按「解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句。」民法第98條所定有明文，系爭協議書第4條雖使用「終止」協議，然依該條文義內容「甲方得終止協議，乙方應將已受領之款項返還予甲方」，顯是要求回復訂約以前的法律關係，與民法第259條解除契約之效力相同，故原告存證信函始使用「解除」契約之文字。因此探求當事人之真意，協議書第4條文字「終止」應為「解除」始為正確。
三、按契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另有規定或契約另有訂定外，由他方所受領之給付物，應返還之。受領之給付為金錢者，應附加自受領時起之利息償還之。民法第259條第1項第1、2款定有明文。次按契約當事人之一方遲延給付者，他方當事人得定相當期限催告其履行，如於期限內不履行時，得解除其契約。」、「解除權之行使，未定有期間者，他方當事人得定相當期限，催告解除權人於期限內確答是否解除」、「解除權之行使，應向他方當事人以意思表示為之。」、「契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務」民法第254條、257條、258條、259條定有明文。經查：
㈠原告因被告等人逾期未履行契約，於91年3月8日即以誠泰銀
行誠泰銀法務字第0263號函「職是，請台端於函到七日內，先將本案標的物及台端合法占有本案標的物之相關文件交付本行占有，並儘速協助本行取得本案標的物之所有權，逾期本行除依前揭協議書第4條第三款約定解除協議，及依法請求台端返還所有已受領款項外」等語，已定相當期限催告，被告自承已收到解約函，是原告業已依法對被告為催告。縱認被告不履行「協助原告取得本案標的物之所有權」之義務不該當前開協議書第4條第3款解除契約之要件，惟依協議書及增補契約書內容，被告等人有義務解除占有並返還系爭標的物予原告，然至原告寄發存證信函並定相當期限予以催告時，被告皆未履行其義務，故原告存證信函亦已為催告，並以起訴狀繕本送達之日即96年1月12日為解除契約之意思表示，並已合法送達於被告，符合民法第254、258條規定，已生解除契約之效力。
㈡兩造系爭協議書既經解除在案，則依前開說明，被告負有回
復原狀之義務，即自原告處受領之金錢應加計自收領時利息返還原告。本件被告業已受領7,777,554元，為兩造所不爭執，則原告請求被告給付7,777,554元及自起訴狀繕本送達翌日即96年2月15日起按法定利率計算之利息，為法所許。
四、按「所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之。」民法第767條定有明文。經查：㈠系爭大樓之1樓及5樓之1、2、6、13、15、20號建物現仍為
被告二人占有中，為被告所不爭執（兩造不爭執事項第六點），而系爭標的5樓之10、14、16、17、18、19等建物，經本院於96年10月2日現場履勘，其內皆擺放被告二人之物品，業經被告二承認在卷，是前開建物亦為被告二人占用自無疑義。
㈡系爭協議書所指「本案標的物」，依其內文係指台中市○區
○○路○○○巷○○號1樓、2樓之1、3樓之1、地下2、3樓之1房屋，已如不爭執事項㈧所示，前揭樓層建物，依系爭協議書第1條約定，原告承認被告係基於合法權源占有、管理、使用。至附表2所示其餘系爭大樓建物，既未經兩造約定被告有合法占有權源，被告應另提其他合法權源。又被告辯稱其係經前地主吳靜秋委託經營、管理、出租附表所示建物，並提出吳靜秋之委託書附卷，查依被告提出吳靜秋委託經營、管理、出租之委託書所示標的為附表所示建號1665(台中市○區○○路○○○巷○○號)、1696(同巷號5樓之6)、1997(同巷號5樓之5)、1700(同巷號5樓之2)、1701(同巷號5樓之1)、1703 (同巷號5樓之20)、1707(同巷號5樓之16)、1710(同巷號5樓之13)、1761號 (同巷號5樓之19)，至其餘同巷號5樓之10、14、15、17、18，則未提出任何有權占有之權源。
㈢而系爭標的物中，系爭協議書所約定為原告承認合法占有者
，僅為系爭11號1樓，既經原告解除契約，被告占有該部分之權源已失所附麗。而被告提出其他同巷號5樓之1、2、6、
13、16、19、20建物，依原告提出於本院執行處，其受前地主吳靜秋委託經營、管理、出租期間為85年2月28日至95年2月27日，然被告既受地主委託經營、管理、出租，性質上為地主之占有輔助人，附表2所示系爭建物既經原告承受在案，復為地主吳靜秋占有中 (被告為占有輔助人)，地主自有移轉所有權及占有義務，被告自不得執其受地主委託經營、管理、出租附表所示建物，而認得對原告主張有權占有系爭同巷11號1樓、同巷號5樓之1、2、6、13、16、19、20建物。又其餘同巷號5樓之10、14、15、17、18，被告迄未提出合法占有之證明文件。另被告雖以大都會公司向地主吳靜秋承租系爭建物一樓及五樓樓層，迄言詞辯論終結期日，迄未提出任何證據證明，所為抗辯難認真實，故被告就系爭建物為無權占有，堪以認定。是以，原告本於物上請求權之法律關係，請求被告自附表2所示建物遷讓返還系爭土地與原告，為有理由，應予准許，爰判決如主文第二項所示。
五、按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第179條定有明文。復按無權占有他人之不動產，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念；其依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故得請求返還之範圍，固應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，惟於審酌對方所受之利益時，如無客觀具體數據可資計算，請求人所受損害之數額，未嘗不可據為計算不當得利之標準；而城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息10%為限，土地法第97條第1項亦有規定。是此項房屋之租金應受年息10%之限制者，須以土地及其建築物兩者之申報總額為其計算標準（最高法院41年度台上字第810號判決意旨參照）。而該條所謂土地價額，依土地法施行法第25條規定，係指法定地價。又所謂法定地價，依土地法第148條規定，係指土地所有權人依土地法規定所申報之地價而言，並非指平均地權條例第46條所規定之土地公告現值（最高法院88年度台上字第108號判決意旨參照）。次按，基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定，並非必達申報總地價年息百分之十最高額 (最高法院68年台上字第3071號判例意旨參照)。經查：
㈠本件被告無權占有系爭土地、建物，被告就其所占有之房屋
、土地應屬無法律原因而受有相當於租金之利益，並致原告受有相當於租金之損害，原告對於被告，自得本於前開規定請求返還相當於租金之不當得利。查被告等人無權占用系爭大樓已如上述，而系爭土地為基地，應有土地法第105條準用同法第97條規定之適用。又系爭標的物位於台中市○○路上，鄰近台中火車站，附近並有多處商場及商業活動，交易頻繁，適合商場經營，故斟酌系爭房地之相關地理環境、交通狀況及台中市商圈業已西移至中港路科博館、新光三越百貨等地段暨被告所受之利益等情，應認以土地申報總價額年息百分之八為計算標準為適當。
㈡另兩造既同意以系爭建物承受時各該建物承受價格佔各標承
受價格之比例換算成各標承受基地之比例作為各該建物持有系爭建地應有部分之換算標準（兩造不爭執事項第七點），則依附表一、二內容所示，被告所占用系爭建物所使用基地（即台中市○區○○段4小段16地號土地，面積為1,100平方公尺）之權利範圍為十萬分之17,571。本件被告無權占有附表一所示標的物，依系爭協議書，原告承認被告係合法占有者，僅有其中之台中市○區○○路○○○巷○○號1樓，其後該11號1樓經原告於91年3月8日發函催告，被告於同年月10日收受，自收受之日起7日內被告未自動搬遷在案。其後被告仍未自動搬遷，兩造雖曾於94年5月10日在本院89年度民執字第11164號強制執行事件中協議，同意被告於2個月自動搬遷，亦有前開執行筆錄附卷可稽，94年5月10日所為協議，應認係原告就系爭11號1樓以外其餘標的物之無權占有狀態所為協議，至系爭11號1樓部分嗣後經原告以起訴狀繕本送達為解除系爭協議書之意思表示後，亦為無權占有，不能認為原告有默示同意拋棄對被告於91年3月18日至94年5月10日間無權占有附表所示建物所受不當得利之意思表示。次查利息、紅利、租金、贍養費、退職金及其他一年或不及一年之定期給付債權，其各期給付請求權，因五年間不行使而消滅。民法第126條亦定有明文。本件原告請求起訴前5年相當於租金損害，揆諸上開規定，應予准許。從而，原告請求被告給付起訴狀繕本送達翌日起回溯5年及自起訴狀繕本送達翌日起按月給付相當於租金之不當得利數額，為法所許。茲分述如下：
⒈五年內相當於租金之損害：
查本件系爭土地於89年7月至92年12月間之申報地價為每平方公尺21,302元，於93年1月至95年12月間之申報地價為每平方公尺11,040元，原告請求按每平方公尺11,040元計算，為法所許。又系爭土地面積為1,100平方公尺，附表2所示系爭建物基地權利範圍為1,7571/100,000(附表1)，而原告於
90 年5月22日承受，是以，原告得請求自起訴狀繕本送達之日即96年2月14日起回溯五年相當於租金之不當得利數額，為法所許。另附表二所示建物，原告於90年5月22日承受，其請求按95年度房屋評定現值計算建物價值，審酌建物價值隨時間經過而減損，原告請求按95年度房屋評定現值計算，為法所許。是以，依前開土地法第97條計算，於土地部分，被告所受五年內相當於租金損害之數額為為853,530元整 (計算式：【1,100×17,571/100,000】×11,040×8％＝170,706，五年即為853,530元【170,706×5＝853,530】），建物部份為1,824,080元（計算式：【4,560,200(詳附表2)×8%＝364,816，五年為1,824,080元 (計算式：364,8 16×5＝1,824,080】。土地部分加建物部分總計：2,677, 610元（計算式：853,530＋1,824,080＝2,677,610）。
⒉起訴狀繕本送達翌日起至被告謄空返還系爭土地之日止，被告應按月給付原告相當於租金之損害部分：
查系爭土地於96年2月起之申報地價為每平方公尺9,072元，有土地登記謄本附卷可稽，故原告因被告占有系爭土地受有每年相當於租金之損害為140,245元 (計算式：【1,100×17,571/100,000】×9,070×8％＝140,245 )，因被告占有系爭建物受有每年相當於租金之損害為359,944元 (計算式：【4,499,300(詳附表3)×8%＝359,944)，合計每月所受損害為41,682元（計算式：【140,245＋359,944】÷12個月＝41,682）。是依上述，被告占用系爭房屋之損害，每月相當於租金損害為41,682元，而自起訴狀繕本送達翌日至訴訟終結之日已滿十又二分之一月，故訴訟中已到期之租金數額為437,661元 (計算式：41682×10.5＝437,661 )。
六、從而，原告依契約解除後回復原狀之法律關係請求被告返還7,777,554元及自96年2月15日起至清償日止，按年息5%計算之利息，依物上請求權之法律關係請求被告自附表1、2所示之不動產交還原告，又依不當得利法律關係請求被告返還五年內相當於租金損害2,677,610元及自起訴狀繕本送達翌日即96年2月15日起按月於每月1日給付相當於41,682元之租金損害，為有理由，爰判決如主文第一項至第四項所示。逾此部分請求，為無理由，應予駁回。
七、按判決所命之給付，其性質非長期不能履行或斟酌被告之境況，兼顧原告之利益，法院得於判決內定相當之履行期間。民事訴訟法第396條第1項定有明文。查本件被告占有系爭房地，本院審酌現場履勘結果，被告於系爭建物內堆放古董、古玩、傢具等物數量甚多，有履勘筆錄附卷可稽，被告騰空遷讓房屋確需相當時日，而原告請求被告遷讓房屋已逾五年，為求兩造權益之均等，爰定被告騰空返還系爭房屋、土地之履行期間為六月。
八、本件原告陳明願供擔保，請准宣告假執行，於原告勝訴部分，經核無不符，爰酌定相當之擔保金額准許之。至本件原告敗訴部分，其假執行之聲請已失所附麗，應併予駁回。
九、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，於本件事實認定及判決結果無礙，茲不一一論列，附為敘明。
伍、訴訟費用之負擔與假執行之依據：民事訴訟法第79條、第390條第2項。
中 華 民 國 96 年 12 月 31 日
民事第一庭 法 官 陳學德正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 96 年 12 月 31 日
書記官 何惠文附表二：系爭建物95年房屋評定現值(單位：新台幣元)┌──┬──┬───────────┬────┬───┬─────┬──┐│編號│建號│門牌號碼 │營業用 │住家用│非住非營 │備考││ │ │(台中市○區○○路) │ │ │ │ │├──┼──┼───────────┼────┼───┼─────┼──┤│ 1 │1703│158巷11號5樓之20 │217900 │ │ 4800 │ │├──┼──┼───────────┼────┼───┼─────┼──┤│ 2 │1704│158巷11號5樓之19 │ │ │ 152600 │ │├──┼──┼───────────┼────┼───┼─────┼──┤│ 3 │1705│158巷11號5樓之18 │ │ │ 120200 │ │├──┼──┼───────────┼────┼───┼─────┼──┤│ 4 │1706│158巷11號5樓之17 │ │ │ 120200 │ │├──┼──┼───────────┼────┼───┼─────┼──┤│ 5 │1707│158巷11號5樓之16 │109100 │ │ 11000 │ │├──┼──┼───────────┼────┼───┼─────┼──┤│ 6 │1708│158巷11號5樓之15 │ │109100│ │ │├──┼──┼───────────┼────┼───┼─────┼──┤│ 7 │1709│158巷11號5樓之14 │ │109500│ │ │└──┴──┴───────────┴────┼───┼─────┼──┤│ 8 │1710│158巷11號5樓之13 │176400 │ │ 19400 │ │├──┼──┼───────────┼────┼───┼─────┼──┤│ 9 │1713│158巷11號5樓之10 │ │ │ 90200 │ │├──┼──┼───────────┼────┼───┼─────┼──┤│10 │1696│158巷11號5樓之6 │ 86200 │ │ 9000 │ │├──┼──┼───────────┼────┼───┼─────┼──┤│11 │1700│158巷11號5樓之2 │83800 │ │ 8800 │ │├──┼──┼───────────┼────┼───┼─────┼──┤│12 │1701│158巷11號5樓之1 │215200 │ │ 19100 │ │├──┼──┼───────────┼────┼───┼─────┼──┤│13 │1665│158巷11號 │0000000 │ │ │ │├──┼──┼───────────┼────┼───┼─────┼──┤│ │ │0000000(總計) │0000000 │218600│ 555300 │ │└──┴──┴───────────┴────┴───┴─────┴──┘附表三：系爭建物96年房屋評定現值(單位：新台幣元)┌──┬──┬───────────┬────┬───┬─────┬──┐│編號│建號│門牌號碼 │營業用 │住家用│非住非營 │備考││ │ │(台中市○區○○路) │ │ │ │ │├──┼──┼───────────┼────┼───┼─────┼──┤│ 1 │1703│158巷11號5樓之20 │214700 │ │ 4700 │ │├──┼──┼───────────┼────┼───┼─────┼──┤│ 2 │1704│158巷11號5樓之19 │ │ │ 150000 │ │├──┼──┼───────────┼────┼───┼─────┼──┤│ 3 │1705│158巷11號5樓之18 │ │ │ 118100 │ │├──┼──┼───────────┼────┼───┼─────┼──┤│ 4 │1706│158巷11號5樓之17 │ │ │ 118100 │ │├──┼──┼───────────┼────┼───┼─────┼──┤│ 5 │1707│158巷11號5樓之16 │107100 │ │ 11000 │ │├──┼──┼───────────┼────┼───┼─────┼──┤│ 6 │1708│158巷11號5樓之15 │ │107100│ │ │├──┼──┼───────────┼────┼───┼─────┼──┤│ 7 │1709│158巷11號5樓之14 │ │107500│ │ │└──┴──┴───────────┴────┼───┼─────┼──┤│ 8 │1710│158巷11號5樓之13 │173600 │ │ 19200 │ │├──┼──┼───────────┼────┼───┼─────┼──┤│ 9 │1713│158巷11號5樓之10 │ │ │ 88400 │ │├──┼──┼───────────┼────┼───┼─────┼──┤│10 │1696│158巷11號5樓之6 │ 84400 │ │ 8900 │ │├──┼──┼───────────┼────┼───┼─────┼──┤│11 │1700│158巷11號5樓之2 │ 82000 │ │ 8700 │ │├──┼──┼───────────┼────┼───┼─────┼──┤│12 │1701│158巷11號5樓之1 │212000 │ │ 19000 │ │├──┼──┼───────────┼────┼───┼─────┼──┤│13 │1665│158巷11號 │0000000 │ │ │ │├──┼──┼───────────┼────┼───┼─────┼──┤│ │ │0000000(總計) │0000000 │214600│ 546100 │ │└──┴──┴───────────┴────┴───┴─────┴──┘