臺灣臺中地方法院民事判決 96年度重訴字第197號原 告 丙○○訴訟代理人 駱威文 律師被 告 甲○○訴訟代理人 王志中 律師
林松虎 律師複 代理人 吳淑芬 律師上列當事人間確認請求權不存在事件，經本院於民國98年3月24日言詞辯論終結，判決如下：
主 文確認被告對原告新台幣柒佰萬元之價金返還請求權於新台幣參佰零貳萬肆仟元之範圍內不存在。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔千分之四百三十二，其餘部分由原告負擔。
事實及理由
壹、事實（兩造爭執要旨）：
一、原告主張：其於民國96年2月27日將坐落台中市○○區○○段○○○○號土地，地目為旱，面積為：3029.19平方公尺全部（下稱系爭土地）以新台幣（下同）2,520萬元售予被告，並於不動產買賣契約書約定：「雙方同意本件不動產買賣契約不承作履約保證，有關不動產買賣之風險由買賣雙方自行承受」，被告雖依約將前期款項700萬元支付予原告，但既決定無須貸款，且代書早已準備就緒，只需等待取得稅單（即農地買賣土地增值稅不課徵證明書），即可送件辦理所有權移轉登記，故於稅單核發後，代書預計送件之前，代書及仲介人通知被告繳交尾款，被告即應繳交剩餘尾款計1,820萬元，被告於接受通知後，亦曾向仲介人表示其至遲於96年
4 月27日支付尾款，惟原告見時日已久，被告未給付尾款，乃委任律師代為發函催告被告於函到七日內付清尾款，並表示若不於期限內履行，買賣契約即當然解除，並依照契約書第10條第1項之約定沒收已付價金充作違約金，不另通知，該通知已於同年月26日送達被告，唯被告逾期未支付尾款，故兩造間之不動產買賣契約已因解除而失其效力，同時被告先前所支付之700萬元款項亦應原告沒收歸屬於原告，是提起本件訴訟，請求確認被告之返還請求權不存在等語。並聲明：確認被告對於原告700萬元價金之返還請求權不存在。
二、被告則以：其向原告所購買之系爭土地，係分割自台中市○○區○○○段○○○○○○○號土地（即重測前同安厝段132-296地號），而分割前之整土地即作為供建築物本身所占用之地面或其所留設之法定空地，依建築法第11條第3項規定，應留設之法定空地，非依規定不得分割、移轉，並不得重複使用，而系爭土地已依法不得移轉，且不得重複建築使用無疑，被告經群義不動產經紀股份有限公司仲介，與原告接洽時，已明確向原告表示購買系爭土地係為興建農舍之用，原告對此已明瞭，被告並非從事農業工作之人，花費2,520元購買土地，竟因此無法供興建農舍使用，足見被告出賣系爭土地顯係以不能之給付為契約標的，依民法第246條第1項前項之規定，該契約應為無效，被告自無給付契約尾款之義務，原告沒入已付之買賣價金700萬元為無理由，故依據不當得利之法律關係請求被告返還該等價金。退步言，縱認兩造間之不動產買賣契約並非無效，然原告出賣之土地既明知有上開所示瑕疵，卻故意隱匿，導致原告當初購屋之目的無法達成，且屬無法補正之重大瑕疵，被告自得依民法第359條之規定解除契約，故被告於96年5月2日以96年度松字第09602051號林松虎律師函解除雙方所簽訂之不動產買賣契約書，原告自得依民法第259條第1項第6款之規定，請求原告返還被告已付價款。而本件在原告給付瑕疵物之義務前，被告自得拒絕給付相當之價金，以避免往後之法律關係趨於複雜，損及自身權益，因此原告以被告逾期未支付尾款，對被告解除契約，自非合法有效，是原告以解除契約為由，主張沒收被告已支付之700萬元價金，與法自屬未合，是原告起訴請求確認被告對原告所給付之700萬元之價金返還請求權不存在，為無理由，況且被告依約沒入700萬元之價金，該項約定係屬違約金性質，該違約金為屬過高應予酌減至相當之數額等語資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。
貳、本件經兩造整理並協議簡化爭點如下：
一、不爭執事項：（本院採為判決之基礎）㈠兩造於96年2月27日就系爭土地簽訂買賣契約，約定價金
2,520萬元，被告並分別於96年2月7日及同年4月4日依約支付原告簽約款200萬元及備件款500萬元，共700萬元。
㈡原告曾委託駱威文律師於96年4月26日以台中大全街郵局第
431號存證信函催告被告函到七日內 (即96年5月3日前)付清尾款1,820萬元，逾期不履行即解約，迄今被告仍未給付。
㈢系爭土地係分割自同安厝段132-16地號 (即重測前同安厝段
132-296地號)。同安厝段132-296地號土地於75年間，已領有台中市政府工務局75中工建字第3605號建築執照及 (76)中工建使字第3433號使用執照。
㈣被告曾於96年4月24日以台中郵局第389號存證信函通知原告
提供系爭土地之建築物地籍套繪圖，原告於96年4月26日收到該存證信函。
㈤被告曾委託林松虎律師於96年5月2日以96年度松字第096020
51號律師函，通知原告解除合約，原告於97年5月4日收到該函。
㈥原告於簽約時並未保證系爭土地可以興建農舍。
㈦本件契約黃慧真為本件出賣人丙○○的代理人。
二、爭執之事項：㈠兩造就系爭土地簽訂買賣契約時，原告是否知悉被告購買土
地之目的係作為退休後興建農舍使用？㈡被告於訂約時，就其所出賣之系爭土地是否有給付不能給付
之情形？或給付不完全之情形？㈢被告購買之系爭土地是否有瑕疵（即系爭土地可否達到約定
用途之使用目的）？若有，該瑕疵是否屬不得補正之瑕疵？㈣如認有瑕疵，被告不知瑕疵存在是否有重大過失？㈤被告解除契約是否合法？㈥系爭土地解除套繪後，可否興建農舍？
參、得心證之理由：
一、經查，證人乙○○到庭證稱：「（被告訴訟代理人問：被告甲○○購買○○○區○○段○○○○號土地是否經由你仲介買賣？）是經由群義房屋仲介買賣。」、「（被告訴訟代理人問：原告是由何人出面與你接洽土地賣賣？）是由代理人黃慧真出面與我們接洽，黃慧真有出具丙○○的授權書。」、「（被告訴訟代理人問：甲○○有無向你說明他買賣土地用途為何？）有，他說是退休後要蓋房子。」、「（被告訴訟代理人問：你有無把甲○○要蓋房子之事，告知黃慧真？）有，第一次是96年2月27日晚上8點左右告知，因為雙方約定晚上8點碰面，我有向黃慧真說明甲○○購買土地的用途就是要退休後蓋房子，第二次是在同日晚上10點左右，雙方價格協議有共識後，我們請代書為雙方簽訂買賣合約書，黃慧真有親自再問甲○○購買該土地做何用途，甲○○說他是要夥同朋友退休後要蓋房子。」等語，次查，證人乙○○於本院刑事庭96年10月16日審理時亦陳稱：96年2月27日簽訂買賣契約時我不在場，但協調時我有在場，並當場聽到買方提起要蓋農舍之問題，亦有告知賣方買方購地要作為農地使用等語（參照原告提出之審理筆錄），核與上開說明相符，至於被告所提出由證人乙○○所出具之證明書，雖記載：「茲證明買方甲○○經本公司仲介，購買台安段地號255之前，已明確告知買地是為了退休後供農舍建蓋之用。簽約當時，買方甲○○亦當地主之面，再次表明購地之原因乃為退休後欲建農舍之用」等語，惟查該證明書，乃證人乙○○於法庭外之書面陳述，該書證雖經被告提出於法院，惟仍不具備證據能力，已難採為證據外，況其內容除關於被告購買土地前有告知其購地之目的為退休後興建農舍乙節，與其在法庭上之陳述相同外，其所陳述關於簽約時被告亦當地主之面再次表明購地之原因係退休後欲建農舍之用，雖與其在本院刑事庭陳述時所稱簽約時其不在場不合，然此乃其如何知悉被告於簽約時有告知購地之目的為退休後興建農舍之問題，與其欲證明之內容是否可採之問題，是尚難以被告提起上開書證，即否認證人乙○○於法庭之陳述，基此，被告於訂約前就其購買土地之目的應已告知原告之代理人黃慧真無誤，原告主張其於訂約時並不知悉被告欲購地興建農舍乙節，應非可採。
二、按買賣雙方當事人訂立買賣契約之動機如何，對於買賣契約之效力，通常固不生影響，惟若當事人已將動機表明於契約，以之為契約成立之條件，則動機之合法、可能與確定，或所附條件之成就與否，對於契約之效力，即不能謂無關涉，最高法院82年度台上字第2286號著有判決意旨可參，經查，兩造所簽訂之不動產買賣契約乃以系爭土地為標的，參酌其面積高達3029.19平方公尺，至於被告購買土地之目的雖係作為退休後興建農舍之用，並為原告於簽約時所知悉，然兩造於簽約時，卻未將此動機表明於契約內，並以之為契約成立之條件（依前述兩造不爭執事項，原告更未對此提出保證），反而，於契約書第12條第9款約定：「本物件土地為單獨所有，界址及使用範圍依地政機關實測為準，若須新建、重建、改建等請徵詢相關單位或專家意見」等語，益見關於被告購得土地後，可否興建農舍乙節，並非契約給付之內容之一部，參照上開判決意旨之反面解釋，關於動機是否可能，對於契約之效力即屬無涉，且被告亦不爭執系爭土地應得移轉予其名下（參照本院97年1月22日言詞辯論筆錄），是被告抗辯原告之給付係以不能之給付為契約標的，系爭契約為無效云云，應非可採。又兩造對於被告購買系爭土地係作為興建農舍使用乙節，雖於訂約時均已知悉，惟於契約書內就土地用途並未加註任何之條件，實難認為係契約給付之內容之一部，則即使原告所出賣之土地無法興建農舍，亦難認為係未依債之本旨為給付，是被告抗辯原告之給付有給付不能或不完全給付之情形，應非可採。
三、次按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依民法第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵，民法第354條定固有明文。查系爭土地（分割自同安厝段132-16地號，即重測前同安厝段132-296）與同段257地號（分割自同安厝段132-16地號，即重測前同安厝段132-297）土地，於76年9月5日領有台中市政府核發（76）中工建使字第3433號使用執照，建築地點為台中市○○區○○路○○○號，基地面積為4039.21平方公尺，建築面積161.71平方公尺，業據被告提出土地登記謄本、使用執照附卷可參，是系爭土地解除套繪之前，尚屬坐落台中市○○區○○路○○○號建物之法定空地範圍，依法不得興建農舍，然參照農業用地興建農舍辦法【民國93年6月16日修正】第2條規定：依本條例（即農業發展條例）第18條第3項規定申請興建農舍之申請人應為農民，並符合第3條第1項第4款及第5款規定，其申請興建農舍，得依都市計畫法省（市）施行細則、臺北市土地使用分區管制規則、實施區域計畫地區建築管理辦法、建築法、國家公園法及其他相關法令規定辦理，不受本辦法所定申請興建農舍相關規定之限制；第3條規定：依本條例第18條第1項規定申請興建農舍之申請人應為農民，其資格應符合下列條件，並經直轄市、縣（市）主管機關核定：㈠年滿二十歲或未滿二十歲已結婚者。㈡申請人之戶籍所在地及其農業用地，須在同一直轄市、縣（市）內，且其土地取得及戶籍登記均應滿二年者。但參加集村興建農舍者，不在此限。㈢申請興建農舍之該宗農業用地面積不得小於零點二五公頃。但參加集村興建農舍及於離島地區興建農舍者，不在此限。㈣申請人無自用農舍者。㈤申請人為該農業用地之所有權人，且該農業用地應確供農業使用，並屬未經申請興建農舍之農業用地。直轄市、縣（市）政府為辦理前項申請興建農舍之核定作業，得由農業單位邀集環境保護、建築管理、地政、都市計畫等單位組成審查小組；第4條規定：申請興建農舍之土地，有下列情形之一者，不得依本辦法申請興建農舍：㈠依區域計畫法編定之水利用地、生態保護用地、國土保安用地。㈡工業區內農牧用地、林業用地。㈢其他違反土地使用管制規定者。足見購買農地並非一定得興建農舍使用，而除特別規定外，土地本身之條件外，尚須符合上開規定限制及相關法令規定，且亦有需經主管機關審查核准之情形，申請人本身亦有其限制規定，另亦有不得申請興建農舍之排除規定限制，而需在主、客觀符合法令之情形下，始得依法興建農舍，非謂凡農地即一定得興建農舍，此乃因農地農用之原則使然，故欲將農業用地作為其他目的使用，依照現實之社會情形觀之，仍須受有諸多法令規定之限制始得興建農舍，則購買農地興建農舍，是否即屬通常之效用，已非無疑。且如前所述，兩造亦不爭執原告於簽約時並未保證系爭土地可以興建農舍事實。再者，參照上開規定，是否可以興建農舍，亦非一時之間即可清楚明白，礙於法令之關係，買賣雙方約定由購買土地之人自行瞭解，基於契約自由原則，應無不可。本件原告就被告購買系爭土地之目的在於興建農舍乙節，雖可認於訂約時均已知悉，惟對於重要事項，卻未於契約書內就土地用途需能興建農舍乙節，將之列為契約履行之條件，反而，於契約書內約定：「若須新建、重建、改建等請徵詢相關單位或專家意見」等語，加諸原告並未對此提供保證（參照兩造不爭執事項第㈥項）等情，足見系爭土地購買後是否可以興建農舍，既應由被告自行徵詢相關單位或專家意見以資明白，實際上是否得以興建農舍，已非屬原告所應負責之事項，是被告抗辯系爭土地不得興建農舍，係欠缺通常效用而有瑕疵云云，實無可採。
四、復按買受人於契約成立時，知其物有前條第一項所稱之瑕疵者，出賣人不負擔保之責。買受人因重大過失，而不知有前條第一項所稱之瑕疵者，出賣人如未保證其無瑕疵時，不負擔保之責。但故意不告知其瑕疵者，不在此限。民法第355條亦有明文，退步言，如前所述，上開規定關於土地使用限制，並非任何人皆會查閱，且亦非任何人都能清楚明白，然兩造間契約書既約定被告應主動徵詢相關單位或專家意見，被告復無不能向有關單位或專家徵詢系爭土地是否不能興建農舍之事宜，其卻未對此進行調查，以致不知其所購買之土地不能興建農舍，尚難認為無重大過失。故即使認定原告出賣之土地有缺少通常之效用之情形，依此說明原告亦得排除瑕疵擔保責任之適用。被告雖又以黃慧貞借用原告名義持有系爭土地達十餘年，其配偶游慶栓又為國內知名房屋仲介「住商不動產」大墩店之資深店經理，本身亦為不動產經紀人，且進入不動產業界達18年以上，亦自稱係農地專家，黃慧貞為系爭土地之實際所有權人，仍稱訂約前不知道系爭土地屬法定空地，本件土地買賣之仲介人不清楚系爭土地屬鄰地之法定空地，被告亦不知悉，即難認為有重大過失云云，惟是否有重大過失，仍應就買受人本身之情形觀之，而被告依約既有主動徵詢相關單位或專家意見之義務，尚難因為出賣人及仲介人等亦不知而認為其過失非重大，是其所辯自難採信。此外，被告對於原告訂約前已知悉系爭土地為鄰地之法定空地乙節，復未能具體舉證以實其說，尚難謹憑其持有系爭土地數達數年之久，其配偶為房屋仲介業者或農地專家，即推稱其必然知悉此情，是仍難據此認為原告應負瑕疵擔保之責任。
五、據上所述，本件並無給付不完全或瑕疵之情形，依約被告仍有按時給付買賣價金之義務，則被告委託林松虎律師於96年5月2日以96年度松字第09602051號律師函，通知原告解除合約，自難認為合法。又查，兩造契約書第10條約定：買方若未依本約履行各項義務或交付價金者，延遲期間（自逾期日起至完成給付日止）每逾一日買方應加給付按該期期款千分之一計算之懲罰性違約金予賣方。賣方以書面催告，送達七日內仍未支付者，賣方得解除契約並沒收已付價款充作違約金，原告於96年4月26日委託駱威文律師以台中大全街郵局第431號存證信函催告被告函到七日內 (即96年5月3日前)付清尾款1,820萬元，逾期不履行即解約，迄今被告仍未給付，此亦為兩造所不爭執（參照兩造不爭執事項第㈡項所示），可信為真，而被告始終未依約付清尾款1,820萬元，並逾越原告催告之最後期限仍未繳款，原告主張解除契約沒收已付價款價款充作違約金等語，即已符合契約約定，足堪認定。
六、再按，約定之違約金額過高者，除出於債務人之自由意思，已任意給付，可認為債務人自願依約履行，不容其請求返還外，法院仍得依民法第252條規定，核減至相當之數額（參見最高法院79年台上字第1915號判例）。本件兩造所簽訂之不動產買賣契約書第10條約定之內容觀之，應在督促買方履約之意，若最終仍有繳付，則按逾期日數計算各期期款千分之一計算違約金，若最終均未繳付者，則賣方得以買方任意違約，並以買方所交付之價金作為填補賣方因此所受之損害，其性質應有違約金之性質至為明確，原告主張其上開約定非屬違約金性質之約定云云，應非可採。本件被告已交付之價款合計700萬元部分，既經原告主張解約並且沒入作為違約金，又此違約金並非出於被告之自由意思而任意給付，依上開說明，本院仍得依照民法第252條之規定核減至相當之數額。另按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，固為民法第252條所明定，惟此規定乃係賦與法院得依兩造所提出之事證資料，斟酌社會經濟狀況並平衡兩造利益而為妥適裁量、判斷之權限，非謂法院須依職權蒐集、調查有關當事人約定之違約金額是否有過高之事實，而因此排除債務人就違約金過高之利己事實，依辯論主義所應負之主張及舉證責任。查本件被告抗辯原告以其未付清尾款而解除契約並沒入已支付之前三期期款合計700萬元作為違約金，其違約金為屬過高，並以其為支付現金之一方，原告並不因被告之遲延給付而受有損害，且原告於被告延遲給付尾款即解除兩造之合約，其依法已得另為處分，尚難認為有何損失等語置辯，原告則以本件因兩造間尚有爭執，導致權狀置於代書處，該代書拒絕返還權狀，致其無法任意處分等語對抗，復查，兩造委任處理系爭契約不動產登記事宜之代書，故需依照兩造委託之意旨處理事物，然因本件兩造間所涉爭執甚大，其因處理之代書無法即清楚明白兩造間之關係，因而扣留原告所提出之權狀，原告既使欲取回權狀，勢必造成另外一次糾紛，甚且需以提起訴訟始得解決，此又非經過相當時間始得解決，被告實難此事與其無關蓋稱，故本件審酌原告所提出之事證資料，斟酌社會經濟狀況，及爭執過程、爭執所造成之影響，及被告顯有欠缺買賣經驗之情形下，並平衡兩造利益，認為本件原告所沒入之700萬元違約金尚屬過高，應予酌減為3,024,000元（即00000000X12% =3,024,000）較為妥當，逾此部分之違約金應予適度酌減。從而，原告起訴請求確認兩造間之700萬元違約金不存在部分，於3,024,000元部分，尚屬有據，應予准許；逾此請求部分，則無理由，應予駁回。爰判決如判決主文第1、2項所示。
七、本件既已認定原告之給付並無給付不能、給付不完全或有瑕疵之情形，則前開所列爭執關於：若認為有瑕疵，該瑕疵是否不得補正？及系爭土地解除套繪後，可否興建農舍？已無關案情，即無再為論述之必要，末此敘明。
肆、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 98 年 4 月 10 日
民事第三庭 法 官 許石慶正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 98 年 4 月 10 日
書記官