臺灣臺中地方法院民事判決 96年度重訴字第256號原 告 合作金庫商業銀行股份有限公司法定代理人 乙○○訴訟代理人 曾耀聰律師複 代 理人 楊雯齡律師被 告 丙00000000
甲○○上 二 人訴訟代理人 常照倫律師複 代 理人 張瓊文律師
黃琪雅律師上列當事人間請求返還不當得利等事件，本院於民國97年2月29日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應將坐落台中市○區○○○段七二三九建號如附圖二所示Ｂ部分（門牌號碼為台中市○區○○路○○○號），面積四四二點五四平方公尺；如附圖一、二所示同段七二四○建號（門牌號碼為台中市○區○○路三七六之一號），面積一一九三點五七平方公尺；臨編一二九五四建號，面積五七點九六平方公尺；同段七二四一建號（門牌號碼為台中市○區○○路三七六之二號），面積七七點六二平方公尺；同段七二四二建號（門牌號碼為台中市○區○○路三六七之三號），面積一四○六點一九平方公尺；如附圖二所示，同段七二四三建號，地下層面積一五二八點三八平方公尺、屋頂突出物面積三一點一二平方公尺之建物遷讓返還原告。
被告甲○○應給付原告新台幣肆佰零伍萬元，及自民國九十六年六月二十二日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
被告應給付原告新台幣壹仟貳佰參拾萬元，暨自民國九十六年六月二十二日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息；及自民國九十六年五月五日起至遷讓返還房屋之日止，按月給付原告新台幣參拾萬元。
訴訟費用新台幣壹拾貳萬壹仟貳佰玖拾陸元由被告負擔。
本判決第一、二、三項於原告以新台幣肆佰壹拾參萬柒仟柒佰柒拾壹元為被告供擔保後，得假執行。但被告以新台幣壹仟貳佰肆拾壹萬參仟參佰壹拾肆元為原告預供擔保後，得免為假執行。
事實及理由
壹、兩造之主張：
一、原告起訴主張：㈠台中市第一信用合作社（下稱台中一信）於民國87年11月26
日經本院87年度執丑字第11175號與債務人陳一平間強制執行事件，買受門牌號碼為台中市○區○○路○○○號、376 -1號、376-2號、376-3號房屋（以上基地均坐落台中市○區○○○段○○○○○○○號。建號依序為台中市○區○○○段7239、7240、7241、7242。另7243建號為上開建號之公共設施），及臨編12954建號建物（以上合稱本件大樓），而取得本件大樓之所有權。惟因訴外人何南進就本件大樓於台中一信取得所有權之前，在85年9月5日即邀同被告甲○○為連帶保證人，與當時之所有權人陳一平簽訂租賃契約，約定每月租金為新台幣（下同）45萬元，租賃期間為85年9月5日起至95年9月4日止，並於同日將本件大樓其中一部分即如訴之聲明第1項所載之房屋（下稱系爭建物）轉租予被告甲○○，且約定每月租金為30萬元，租賃期間同上。嗣被告甲○○再提供系爭建物予被告陳蓉蓉為負責人之東帝理容名店作為營業之用。台中一信雖曾訴請訴外人何南進、甲○○返還房地，惟經本院88年度重訴字第798號及台灣高等法院台中分院89年度重上字第61號判決，以台中一信應承受陳一平出租人之地位為由，駁回其訴確定在案。
㈡嗣原告於90年9月14日概括承受台中一信之權利義務，因而
取得本件大樓之所有權。自原告承受台中一信與訴外人何南進之租賃契約關係後，經三方協議，訴外人何南進及被告甲○○同意就被告甲○○轉租系爭建物之租金每月30萬元，由被告甲○○直接轉交原告收取，抵付訴外人何南進之45萬元租金。惟因訴外人何南進所給付之票據屢遭退票，且被告甲○○亦屢經原告催討始交付遠期票據，經以票款735萬元抵付訴外人何南進所舊欠租金後，至今訴外人何南進仍積欠原告自92年3月5日起至92年12月4日終止契約日止之租金405萬元【計算式：45萬元×9個月＝405萬元】。原告乃於92年12月4日以台中31支局第1008號存證信函終止該租賃契約，而被告甲○○既為該租賃契約之連帶保證人，就訴外人何南進欠租部分自有給付義務。
㈢訴外人何南進雖於租約終止後即遷離其使用之部分，惟被告
甲○○在無租賃關係存在下，與被告陳蓉蓉無合法使用權源仍繼續占用系爭建物，屢經原告催討，迄今仍拒不返還，依民法第767條之規定，原告自得請求被告2人遷讓返還系爭建物。退萬步言，縱認兩造間有租賃關係存在，然被告2人自92年12月5日起至96年5月4日止並未繳交租金，依被告甲○○先前向訴外人何南進承租之每月租金30萬元計算，被告2人至少積欠原告1,230萬元【計算式：30萬元×41個月＝1,230萬元】，是依土地法第100條第3款之規定，原告亦得終止租約，並請求遷讓系爭建物。
㈣再者，因被告2人自92年12月5日起對系爭建物即已無權使用，其無法律上之原因受有物之使用利益，致原告受有損害。
然物之使用性質不能返還，而使用他人之物，依常情當須支付一定之對價，是以相當於租金之利益為計算被告等所受之利益即原告所受之損害，故原告自得依被告甲○○向訴外人何南進轉承租之租金計算，請求被告2人共同給付自92年12月5日起至96年5月4日止相當於租金之不當得利共1,230萬元【計算式：30萬元×41個月＝1,230萬元】，及自96年5月5日起至遷讓系爭建物止，按月給付30萬元。
㈤對被告抗辯之陳述：
⒈①兩造間並無不定期租賃存在：
倘如被告所稱兩造已有租賃契約，原告先前何需一再請求遷讓系爭建物。況90年9月間，原告與訴外人何南進間尚訂有書面租賃契約存在，原告豈可能一屋兩租，再與被告甲○○成立不定期租賃契約。且原告為法人組織，各項財產之處分均有一定程序及準則，凡為任何法律行為皆須經有權人員簽章同意始可成立，依「合作金庫銀行不動產管理運用要點」第2、6、9條甚為嚴格之規定，尚不可能在無書面契約，亦未經原告審議通過之下成立不定期租賃契約。而原告職員於被告事先打好之付款請示單上簽收，僅為收錢給收據而已，在法律上充其量僅是單純受領該款項之行為，並無權與被告成立不定期租賃契約。又原告於92、93年時仍訴請訴外人何進南給付當時租金，足見被告主張自90年9月起即成立不定期租賃，絕非事實。
再者，被告甲○○於原告與訴外人何南進租約存續期間，就其應給付與訴外人何南進之每月租金30萬元，經訴外人何南進同意由被告甲○○轉交原告，惟被告甲○○以商艱為由，請求被告同意其以交付票面金額為15萬元或10萬元之遠期支票（原證十三）逐月清償，此均係被告甲○○清償租賃契約尚未終止前之舊欠，並非原告與被告甲○○間另行成立租賃關係所為之租金給付。況被告甲○○尚於92年4月22日以連帶保證人之地位與訴外人何南進共同出具申請書予原告，請求原告將何南進之租金由45萬元減為30萬元，並稱「若蒙核准，則申請人願承諾將積欠租金清償，且往後每月租金均按時繳納」等語。倘被告甲○○與原告自90年9月起即已成立不定期租賃關係，則被告甲○○又豈會以連帶保證人自居而簽署該申請書，是被告所稱有不定期租賃云云，顯不實在。
②兩造間並未約定清償地為往取債務：
因被告甲○○未依約按時轉交租金及依連帶保證關係負清償之責，故原告承辦人員始一再至被告處催收，一旦收有票據，被告承辦人員當然同意被告所要求在其作成書面簽收以代收據。此點由被告甲○○於91年2月6日始交付發票日為91年2月15日起至92年7月5日止之18張遠期支票以清償90年9月5日起至91年3月4日之租金可證。
是以，原告是否至被告處收取支票，與兩造是否有約定往取債務係屬二事，不能混為一談。被告所稱往取債務云云，並無足採。
③退萬步言，縱認兩造間有不定期租賃存在，惟被告甲○
○業因違反法令使用系爭建物，而遭台中市政府勒令停業中，為此，原告亦得依土地法第100條第4款之規定終止雙方之租賃契約，並請求被告遷讓返還系爭建物。⒉被告甲○○及何南進所交付之款項，足以抵充至92年3月4
日之租金，係在被告甲○○所交付發票日為95年9月5日之支票兌現後，始足以抵充，在此之前，並不足以抵充。而原告所提出原證十四之民事判決及支付命令，判決及核發日期分別係在92年9月17日、93年2月3日、93年2月2日。
當時何南進尚積欠甚多租金，故原告起訴及請求核發支付命令，並無不當。原告並對訴外人何南進請求強制執行發給債權憑證（原證十五），原告所辯訴外人何南進並未積欠原告租金，顯非事實。又92、93年原告仍訴請何南進給付當時租金，此一事實亦可證明被告主張兩造間自90 年9月起即成立不定期租賃，亦非事實。
㈥為此，爰依民法第767條、民法第272條第1項、第273條、第
179條之規定，請求被告2人遷讓返還系爭建物；及請求被告甲○○給付405萬元；並請求被告2人給付相當於租金之不當得利共1230萬元、暨自96年5月5日起至遷讓房屋止，按月給付30萬元。並聲明：⒈被告2人應共同將坐落台中市○區○○○段7239建號如附圖二所示Ｂ部分（門牌號碼為台中市○區○○路○○○號），面積0.044254公頃；如附圖一所示同段7240建號（門牌號碼為台中市○區○○路○○○○○號），面積
0.119357公頃；臨編12954建號，面積0.005796公頃；同段7241建號（門牌號碼為台中市○區○○路○○○○○號），面積
0.007762公頃；同段7242建號（門牌號碼為台中市○區○○路○○○○○號），面積0.14061 9公頃；如附圖二所示，同段7243建號，地下層面積0.15283 8公頃、屋頂突出物面積
0.003112公頃之建物騰空遷讓返還原告。⒉被告甲○○應給付原告405萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。⒊被告甲○○、陳蓉蓉應共同給付原告1230萬元，暨自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息；及自96年5月5日起至遷讓返還房屋之日止，按月共同給付原告30萬元。⒋願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：㈠被告甲○○就占用之系爭建物部分，已自90年9月起，另與
原告直接成立不定期限租賃關係，用以經營東帝理容名店（實際負責人為被告甲○○，登記負責人名義為被告陳蓉蓉），且兩造約定每月租金10萬元（其中自91年9月份起至92年8月份止，被告甲○○另租用系爭建物3樓部分，此部分之租金為10萬元，合計與原租用部分共為20萬元），並約定此租金債務為往取債務，即均由原告派員自行前往被告住處收取租金，迄至95年9月5日止，被告甲○○交付予原告之租金支票均已兌現完畢。是本件縱認原告與訴外人何南進間之租賃契約業已終止，然此亦與原告另與被告甲○○間所成立之租賃契約無涉。是以，原告自不得以其與訴外人何南進間已終止租約，而要求被告遷讓已合法承租之系爭建物。又自95年9月5日之後，原告片面終止租約，雖經被告催告，惟原告仍遲遲不前來收取租金，充其量僅構成原告之受領遲延而已，從而，本件原告亦不能以被告未繳付租金為由，而主張終止契約並請求遷讓房屋。再者，系爭建物自82年間起，即已作為經營指壓按摩業之「東方理容名店」之用，嗣原告取得系爭建物所有權，並與被告甲○○成立不定期租賃契約時，原告亦知之甚明，自始至終原告均未有任何異議，並照常向被告收取租金，則原告於收租多年後，復向被告主張系爭建物係違反法令使用主張終止租賃契約，此顯有違誠實信用原則及權利濫用情形。況東帝理容名店僅係因違反商業登記法、建築法等許可規定而遭台中市政府科以罰鍰，此僅屬私有建築違反許可規定而已，並非被告利用系爭建物作何違法或犯法行為，是原告自不得依此主張終止租賃契約。
㈡訴外人何南進似已將應付租金均以簽發支票交付予本件大樓
之前所有人陳一平，而未有欠付租金情形，是以，被告甲○○自無庸負連帶保證責任。
㈢因兩造間存有合法之不定期租賃契約，故被告基於承租人之
地位占用系爭建物自有合法權源，並無不當得利可言。從而，原告請求被告給付不當得利云云，自屬無理由。況兩造間所約定之租金為每月10萬元，惟原告竟起訴請求被告應按月給付相當於租金之不當得利30萬元，是原告之請求顯屬無據等語，資為抗辯。
㈣答辯聲明：⒈原告之訴及假執行之聲請均駁回。⒉若受不利判決，被告願供擔保，請准宣告免為假執行。
貳、本院之認定：
一、兩造不爭執之事實：㈠台中一信於87年11月26日經本院87年度執丑字第11175號與
債務人陳一平間強制執行事件，買受門牌號碼為台中市○區○○路○○○號、376-1號、376-2號、376-3號房屋（以上基地均坐落台中市○區○○○段○○○○○○○號。建號依序為台中市○區○○○段7239、7240、7241、7242。另7243建號為上開建號之公共設施），及臨編12954建號建物，而取得本件大樓之所有權（原證二）。因訴外人何南進就本件大樓於台中一信取得所有權前，在85年9月5日邀同被告甲○○為連帶保證人，與當時之所有權人陳一平簽訂租賃契約（原證三），約定每月租金為45萬元，租賃期間為85年9月5日起至95年9月4日止，並於同日將本件大樓其中一部分即系爭建物轉租予被告甲○○（原證四），且約定每月租金為30萬元，租賃期間同上。嗣被告甲○○再提供予被告陳蓉蓉為負責人之東帝理容名店作為營業之用（原證五）。
㈡台中一信曾訴請訴外人何南進、甲○○返還房地，惟經本院
88年度重訴字第798號及台灣高等法院台中分院89年度重上字第61號判決，以台中一信應承受陳一平出租人之地位為由，駁回其訴確定在案（原證六）。
㈢原告於90年9月14日概括承受台中一信之權利義務（原證一），因而取得本件大樓房地之所有權（原證七）。
㈣被告甲○○曾先後交付69張支票予原告，票面金額共計735萬元，其情形為：
⒈91年2月6日由原告職員詹順源所簽收之10萬元支票，共18張。
⒉91年9月16日由原告職員李天臻所簽收之10萬元支票，共18張。
⒊92年12月19日由原告職員高文彬所簽收之5萬元支票2張、15萬元支票11張，面額共計175萬元。
⒋94年3月8日由原告職員徐佳如所簽收之10萬元支票，共12張。
⒌95年1月20日由原告職員夏明輝所簽收之10萬元支票，共8張。
㈤由被告甲○○實際經營之東帝理容名店，因無照營業違反商
業登記法，另因擅自變更使用及構造設備不符規定等違反建築法規（見台中市政府函）。
㈥系爭建物目前一樓如附圖二所示Ｂ部分及二樓暫停營業，三
樓目前已廢棄不用，地下室作為停車場使用，整棟大樓均已被斷水斷電，目前被告向鄰居借電、地下水使用，且被告甲○○申請復業中。
二、兩造爭執之事項：㈠兩造間就系爭建物有無不定期租賃契約存在？㈡不論兩造有無不定期租賃契約存在，原告向訴外人何南進與
被告終止租賃契約，有無理由？亦即原告得否依據民法第767條規定，請求被告2人遷讓返還系爭建物？㈢原告依連帶保證之法律關係，請求被告甲○○給付405萬元
，有無理由？㈣原告得否依不當得利之規定請求被告2人給付相當於租金之
利益？
三、得心證之理由：㈠本件原告依據民法第767條規定，請求被告2人遷讓返還系爭
建物有無理由？又兩造間就系爭建物有無不定期租賃契約存在？說明如下：
⒈原告主張：原告業於92年12月4日以台中31支局第1008 號
存證信函終止原告與訴外人何南進間之租賃契約，是原告與被告甲○○間就系爭建物亦無租賃關係存在，而被告甲○○、陳蓉蓉無合法使用權源仍繼續占用系爭建物，原告自得依民法第767條之規定請求被告2人遷讓返還系爭建物。退萬步言，縱認原告與被告甲○○有租賃關係存在，然被告2人自92年12月5日起至96年5月4日止並未繳交租金，依被告甲○○先前向訴外人何南進承租之每月租金30萬元計算，至少積欠原告1,230萬元【計算式：30萬元×41 個月＝1,230萬元】，是依土地法第100條第3款之規定，原告亦得終止租約，並請求遷讓返還系爭建物等語。
⒉被告抗辯：
⑴被告甲○○就占用之系爭建物部分，另與原告直接成立不
定期限租賃關係，用以經營東帝理容名店（實際負責人為被告甲○○，登記負責人名義為被告陳蓉蓉），且兩造約定每月租金10萬元（其中自91年9月份起至92年8月份止，被告甲○○另租用系爭房屋3樓部分，此部分之租金為10萬元，合計與原租用部分共為20萬元），並約定此租金債務為往取債務，即均由原告派員自行前往被告住處收取租金（被證一），迄至95年9月5日止，被告甲○○交付予原告之租金支票均已兌現完畢。是本件縱認原告與訴外人何南進間之租賃契約業已終止，然此亦與原告另與被告甲○○間所成立之租賃契約無涉。是以，原告自不得以其與訴外人何南進間已終止租約，而要求被告遷讓已合法承租之系爭房屋。
⑵且被告甲○○自90年9月間起直接與原告成立不定期租賃
後，交付予原告者，均為被告本身承租系爭房屋之租金，而非原告所辯稱之係為代償訴外人何南進之欠款云云。此點可由原告職員所簽收之「付款請示單」、「費用支出申請單」、「收據」等文件上明白記載其等所收受者為「房租」或「租金」可證（被證一），尤其原告於93年12月27日出具予被告之收據上，明白記載「收到承租人東帝理容名店（甲○○）租金票據……」、「承租標的：台中市○○路376、376-1、376-2、376-3號」等字樣，堪證被告所支付之票款共計735萬元，均係被告向原告承租系爭建物而支付之房租。且若原告主張之票款共735萬元係用以抵付訴外人何南進所欠92年3月4日以前之租金，則訴外人何南進於92年3月4日以前應均已無欠付租金債務，何以原告對訴外人何南進聲請支付命令及起訴時，仍主張其欠付91年12月5日至92年1月4日之租金20萬元及自92年1月5日起之租金（原證十四），及至92年3月8日前之租金票款？此顯有矛盾情形。
⑶又自95年9月5日之後，原告片面終止租約，雖經被告催告
（被證二），惟原告仍遲遲不前來收取租金，充其量僅構成原告之受領遲延而已，從而，本件原告亦不能以被告未繳付租金為由，而主張終止契約並請求遷讓房屋。
⑷系爭建物自82年間起，即已作為經營指壓按摩業之「東方
理容名店」之用，嗣原告取得系爭建物所有權，並與被告甲○○成立不定期租賃契約時，原告亦知之甚明，自始至終原告均未有任何異議，並照常向被告收取租金，則原告於收租多年後，復向被告主張系爭建物係違反法令使用主張終止租賃契約，此顯有違誠實信用原則及權利濫用情形。況東帝理容名店僅係因違反商業登記法、建築法等許可規定而遭台中市政府科以罰鍰，此僅屬私有建築違反許可規定而已，並非被告利用系爭建物作何違法或犯法行為，是原告自不得依此主張終止租賃契約等語。
⒊經查：
⑴訴外人何南進於85年9月5日邀同被告甲○○為連帶保證人
，向訴外人陳一平承租本件大樓，約定每月租金為45萬元，租賃期間為85年9月5日起至95年9月4日止，並於同日將本件大樓其中一部分即系爭建物轉租予被告甲○○，且約定每月租金為30萬元，租賃期間同上等事實，前已認定。
⑵再者，被告甲○○曾於91年至95年間先後交付69張支票予
原告，票面金額共計735萬元，迄至95年9月5日止，上開支票均已兌現完畢之事實，亦為兩造所不爭執，堪予採信。惟被告甲○○交付上開支票予原告之目的，究係用以抵付訴外人何南進應付原告之租金，或係給付被告甲○○應付原告之租金，兩造爭執甚烈，被告並辯稱：被告甲○○就系爭建物已自90年9月間起，另與原告直接成立不定期租賃關係等語，然為原告所否認。惟查：
①原告就本件大樓本與訴外人何南進有租賃關係，租期至
95年9月4日止；且原告係於92年12月3日始以存證信函向訴外人何南進與被告甲○○終止雙方之租賃契約，並經其2人於翌日（即92年12月4日）收受，亦有原證九之存證信函暨掛號回執等影本各1份在卷可稽（見本院卷第68-70頁）。而原告已否認其與被告甲○○就系爭建物另直接成立不定期租賃關係，被告自應就此有利於己之事實負舉證之責。
②被告乃主張：此點可由原告職員所簽收之「付款請示單
」、「費用支出申請單」、「收據」等文件上明白記載其等所收受者為「房租」或「租金」可證（被證一），尤其原告於93年12月27日出具予被告之收據上，明白記載「收到承租人東帝理容名店（甲○○）租金票據……」、「承租標的：台中市○○路376、376-1、376-2、376-3號」等字樣，堪證被告所支付之票款共計735萬元，均係被告向原告承租系爭建物而支付之房租等語；惟為原告所否認，並主張：原告職員於被告事先打好之付款請示單上簽收，只認為是收錢給收據而已，在法律上充其量僅是單純受領該款項之行為，並無權與被告成立不定期租賃契約等語。而觀諸上開被告所提出之「付款請示單」、「費用支出申請單」、「收據」等文件，其上固有記載「房租」或「租金」，另原告於93年12月27日出具予被告之收據上，固記載「收到承租人東帝理容名店（甲○○）租金票據……」、「承租標的：台中市○○路376、376-1、376-2、376-3號」等字樣，然此僅能認為係原告收受被告所交付款項之收據，僅能證明原告有收受被告所交付之款項而已，尚難依此遽認被告甲○○就系爭建物已另與原告直接成立不定期租賃關係。
況且原告於92年12月3日始以存證信函向訴外人何南進與被告甲○○終止雙方就本件大樓之租賃契約，應不可能自90年9月間起，即一屋兩租，另與被告甲○○就系爭建物直接成立不定期租賃關係。
③且原告為法人組織，各項財產之處分均有一定程序及準
則，凡為任何法律行為皆須經有權人員簽章同意始可成立，依「合作金庫銀行不動產管理運用要點」第2、6、
9 條均有嚴格規定，衡諸情理，尚不可能在無書面契約，亦未經原告審議通過之下，並在一屋兩租之情況下，逕與被告甲○○就系爭建物成立不定期租賃契約。
④就原告所提被告甲○○與訴外人何南進於92年4月22日
簽立予原告之申請書影本1紙（見本院卷第183頁），被告甲○○並不爭執該申請書為其所簽署，依法應推定為真正。依該申請書所載，被告甲○○係於92年4月22 日以連帶保證人之地位與本件大樓之承租人即訴外人何南進共同出具申請書予原告，請求原告將承租人何南進之租金由45萬元減為30萬元，並稱「若蒙核准，則申請人願承諾將積欠租金清償，且往後每月租金均按時繳納」等語。衡情倘若被告甲○○自90年9月間起即就系爭建物另與原告成立不定期租賃關係，則被告甲○○又豈會以連帶保證人自居而簽署該申請書。是被告所稱其與原告已另成立不定期租賃云云，亦難採信。
⑤依上所述，被告所辯：被告甲○○就系爭建物已自90年
9月間起，另與原告直接成立不定期租賃關係云云，尚難遽採。
⑶衡諸被告甲○○就系爭建物雖與原告無直接之租賃關係，
然其仍係訴外人何南進承租本件大樓之連帶保證人，亦係系爭建物之轉承租人，迄今仍實際占用系爭建物，故其於原告與訴外人何南進租約存續期間，因訴外人何南進未按期繳納租金時，就其應給付予訴外人何南進之每月租金30萬元，經訴外人何南進同意由被告甲○○轉交原告，尚符情理。
⑷又訴外人何南進所交付用以支付租金之票據屢遭退票，原
告乃先後向本院訴請訴外人何南進給付票款及聲請本院核發支付命令，並經本院於92年9月17日以92年度中簡字第1995號判決訴外人何南進應給付原告30萬元及法定遲延利息；再經本院於93年2月2日核發93年度促字第4488號支付命令，命訴外人何南進應向原告清償60萬元及法定遲延利息；復經本院於93年2月3日核發93年度促字第4729號支付命令，命訴外人何南進應向原告清償515萬元及法定遲延利息，此有原告提出上開民事判決及支付命令暨確定證明書等影本在卷可按，此為被告所不爭執，堪認訴外人何南進於93年2月3日以前至少積欠原告租金共計605萬元。是被告所辯：訴外人何南進似已將應付租金均以簽發支票交付予本件大樓之前所有人陳一平，而未有欠付租金情形，被告甲○○自無庸負連帶保證責任云云，顯與上開事實不符，且被告迄未就此有利於己之事實負舉證之責，尚難遽採。
⑸再者，被告甲○○曾於91年至95年間先後交付69張支票予
原告，票面金額共計735萬元，迄至95年9月5日止，上開支票均已兌現完畢乙節，為兩造所不爭執，應堪認定。至被告辯稱：若原告主張735萬元票款係用以抵付訴外人何南進所欠92年3月4日以前之租金，則訴外人何南進於92年3月4日以前應均已無欠付租金債務，何以原告對訴外人何南進聲請支付命令及起訴時，仍主張其欠付91年12月5日至92年1月4日之租金20萬元及自92年1月5日起之租金（原證十四），及至92年3月8日前之租金票款？此顯有矛盾情形等語，然被告亦不否認其所交付原告之支票迄至95年9月5日止始全部兌現完畢，是原告先後於92年及93年間就訴外人何南進所積欠之租金票款訴請法院判決或聲請核發支付命令，應屬適法，故被告此部分所辯，亦無可採。
⑹又原告主張：被告甲○○所給付原告之票款735萬元，分
別係：①代訴外人何南進清償自90年9月5日至91年9月4日止，每月租金30萬元，共計360萬元（每月其他15萬元租金由何南進給付）；②原本應由何南進給付，卻未獲兌現之支票（詳本院卷第137頁之附表），共計105萬元；③自91年9月5日起至92年3月4日止，每月租金45萬元（訴外人何南進未續付，應由被告甲○○給付），共計270萬元等語，核與上開本院判決及支付命令內容大致相符，堪認為真實。準此，被告甲○○及何南進所交付之款項，應足以抵充至92年3月4日之租金。是訴外人何南進仍積欠原告自92年3月5日起至92年12月4日終止契約日止共9個月之租金合計405萬元【計算式：45萬元×9個月＝405萬元】。
⑺按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告
承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾2個月時，始得終止契約；出租人非因左列情形之一，不得收回房屋：
三、承租人積欠租金額，除以擔保金抵償外，達2個月以上時，民法第440條第1、2項及土地法第100條第3款分別定有明文。是以房屋租賃，承租人積欠租金額，除以擔保金抵償外，達2個月以上時，經出租人定相當期限催告，承租人仍不為給付時，出租人即得終止租約。本件大樓之承租人即訴外人何南進積欠原告之租金既達9個月，且經原告屢次以存證信函定相當期限催告，訴外人何南進及其連帶保證人即被告甲○○仍不為給付，原告即得終止租約。且原告已於92年12月3日以存證信函向訴外人何南進與被告甲○○終止雙方之租賃契約，並經其2人於翌日（即92年12月4日）收受，則本件大樓之租約於訴外人何南進收受該存證信函之日即92年12月4日即已終止，訴外人何南進自該日起已無使用權源。而被告甲○○係向訴外人何南進轉承租系爭建物，此僅屬訴外人何南進與被告甲○○間租賃之債之關係，基於債之相對性，其2人間之租賃契約，自無法拘束原告。而被告2人既無從證明其等就占用系爭建物有得對抗原告之合法權源，即為無權占有，是原告基於所有權人之地位，自得依民法第767條前段規定請求被告遷讓交還系爭建物。從而，原告訴請被告應將系爭建物遷讓交還原告，請求判決如主文第1項所示，為有理由，應予准許。
㈡原告依連帶保證之法律關係，請求被告甲○○給付405萬元，有無理由？說明如下：
⒈原告主張：被告甲○○用以清償原告與訴外人何南進租賃
契約尚未終止前舊欠之遠期支票共735萬元，經抵付下列款項後，已無剩餘，故其後自92年3月5日起至92年12月4日終止租賃契約日止，訴外人何南進仍積欠9個月之租金共405萬元【計算式：45萬元×9個月＝405萬元】，而被告甲○○為該租賃契約之連帶保證人，自有給付義務等語。
⒉被告辯稱：訴外人何南進似已將應付租金均以簽發支票交
付予本件大樓之前所有人陳一平，而未有欠付租金情形，是以，被告甲○○自無庸負連帶保證責任等語。
⒊經查：訴外人何南進仍積欠原告自92年3月5日起至92年12月4日終止契約日止9個月之租金共計405萬元【計算式：
45萬元×9個月＝405萬元】，前已敘明，而被告甲○○為系爭租賃契約之連帶保證人，自有給付之義務，是原告依系爭租賃契約請求被告甲○○給付405萬元，及自起訴狀繕本送達之翌日（即96年6月22日）起至清償日止，按年息5%計算之利息，為有理由，亦應准許㈢原告得否依不當得利之規定請求被告2人給付相當於租金之利益？說明如下：
⒈原告主張：原告於92年12月4日終止原告與訴外人何南進
間之租賃契約後，被告甲○○、陳蓉蓉已無合法使用權源仍繼續占用系爭建物，屢經原告催討，迄今仍拒不返還。因被告2人自92年12月5日起對系爭建物即已無權使用，其無法律上之原因受有物之使用利益，致原告受有損害。然物之使用性質不能返還，而使用他人之物，依常情當須支付一定之對價，是以相當於租金之利益為計算被告等所受之利益即原告所受之損害，故依被告甲○○向訴外人何南進轉承租之租金計算，原告自得請求被告2人共同給付自92年12月5日起至96年5月4日止相當於租金之不當得利共1,230萬元【計算式：30萬元×41個月＝1,230萬元】，及自96年5月5日起至遷讓房屋止，按月給付30萬元等語。
⒉被告辯稱：因兩造間存有合法之不定期租賃契約，故被告
基於承租人之地位占用系爭建物自有合法權源，並無不當得利可言，故原告請求被告給付不當得利，尚無理由。況兩造間所約定之租金為每月10萬元，惟原告竟起訴請求被告應按月給付相當於租金之不當得利30萬元，亦屬無據等語。
⒊經查：
⑴原告係將本件大樓出租予訴外人何南進，訴外人何南進再
將本件大樓其中一部分即系爭建物轉租予被告甲○○，且約定每月租金為30萬元；而被告甲○○就系爭建物並未另與原告直接成立不定期租賃關係；又原告已於92年12月4日合法終止其與訴外人何南進就本件大樓之租賃契約，訴外人何南進及被告自該日起就系爭建物即無使用權源等節，前皆已認定。
⑵按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其
利益；雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第179條定有明文。復按無權占有他人之不動產，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念；其依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故得請求返還之範圍，固應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，惟請求人請求無權占有人返還占有不動產所受之利益時，原則上應以相當於該不動產之租金額為限（最高法院94年度台上字第1094號判決參照）。
⑶本件被告2人係無權占有系爭建物，前已敘明，是被告2人
無償占有系爭建物並無法律上之原因，而獲有相當於租金之不當得利，且致原告受有損害，原告自得依民法第179條規定，請求被告返還不當得利。而被告甲○○向訴外人何南進轉承租系爭建物，租金每月係為30萬元，故原告主張被告2人無權占用系爭建物所受之利益，應以每月30萬元計算，核屬適當。
⑷依上所述，原告依不當得利之法律關係，請求被告2人給
付原告自92年12月5日起至96年5月4日止相當於租金之不當得利共1,230萬元【計算式：30萬元×41個月＝1,230萬元】，暨自起訴狀繕本送達翌日（即96年6月22日）起至清償日止，按年息5%計算之利息；及自96年5月5日起至遷讓返還房屋之日止，按月給付原告30萬元，均有理由，應予准許。
四、兩造均陳明願供擔保，分別聲請准予宣告假執行及免為假執行，經核均合於法律規定，爰分別酌定相當之擔保金額予以宣告之。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所舉證據，經審酌結果，與本件判決結論均無影響，爰不一一論述，附此敘明。
六、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第85條第1項前段、第390條第2項、第392條，判決如主文。
中 華 民 國 97 年 3 月 27 日
民事第二庭 法 官 許秀芬以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 97 年 3 月 27 日
書記官 陳其良