臺灣臺中地方法院民事判決 96年度重訴字第27號原 告 庚○○原 告 辛○○原 告 壬○○原 告 己○○原 告 乙○○原 告 甲○○原 告 丙○○原 告 丁○○○
巷10上列八人共同訴訟代理人 邱華南律師
林坤賢律師被 告 戊○○ 住彰化縣被 告 癸○○ 住臺中縣上列二人共同訴訟代理人 常照倫律師複 代理人 蘇若龍律師上列當事人間請求分割共有物事件，本院於民國96年5月22日言詞辯論終結，判決如下：
主 文兩造共有坐落臺中市○○區○○段○○○號，地目雜，面積壹仟貳佰捌拾伍點陸壹平方公尺土地准予變賣，所得價金按附表所示應有部分比例分配之。
訴訟費用由兩造按附表所示應有部分比例負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：坐落臺中市○○區○○段○○○號（下稱系爭土地）、面積1607．03平方公尺為兩造共有，原、被告之應有部分各如附表所示，系爭土地由於共有人間無法達成協議分割，復未訂立不分割契約，又無不能分割之情事，惟分割方法不能協議決定，自得訴請判決分割；又土地法第31條規定：直轄市或縣（市）地政機關於其管轄區內之土地，得斟酌地方經濟情形，依其性質及使用之種類，為最小面積單位之規定，並禁止其再分割。前項規定，應經中央地政機關之核准。又臺中市政府頒行「變更台中市都市計劃（新市政中心專用區）（第二次通盤檢討）案」計劃書，關於檢討後「土地使用分區管制要點」第6點規定：本計畫區內建築物之建蔽率、容積率、建築物高度比及建築基地規模應依圖六土地使用強度分區示意圖所示辦理且不得超過表八規定。其中表八載明：第三種新市政專用區之最小建築規模為1500平方公尺以上。而系爭土地正位於前開計劃書中之第三種新市政專用區，故其最小建築基地規模為1500平方公尺以上，倘依原物分割，各共有人所分得之面積，均無法達到最小使用面積，唯有以變價方式分割，並將價金分配於各共有人為公平、合理、適當等情。並聲明：求為判決將兩造共有系爭土地予以變價，所得價金，按兩造應有部分比例分配之。
二、被告則以：原告等人於起訴狀中業已向被告2人為要約，表明願將其等所持有系爭土地之應有部分，以該應有部分換算後之可分坪數，每坪新臺幣（下同）98萬元之價格出售予被告2人，或被告2人尋求之第三人，此有起訴狀詳載明確可考，為此，被告於日前已發函原告等人，表示承諾以上開價格購買其等所持有系爭土地應有部分，則兩造間就系爭土地原告等應有部分之買賣契約，即因意思表示合致而有效成立，原告等人應負出賣人之義務，是原告等人訴請將系爭土地予以變價，並將所得價金按兩造應有部分比例分配，即失所依據。並聲明：求為駁回原告之訴。
三、本件兩造不爭執之事項：㈠兩造均係系爭土地之共有人。
㈡系爭土地係位在臺中市「變更台中都市計畫（新市政中心專
用區）（第二次通盤檢討）（土地使用分區管制要點，第六點及第八點部分）案」計劃書中之第三種新市政專用區，依第六點規定其最小建築基地規模為1500平方公尺以上。㈢兩造就民國（下同）96年4月12日本院囑託臺中市中興地政
事務所派員測量並繪製之系爭土地現況成果圖即現有植樹及供停車場使用，均不爭執。
四、本件系爭土地依上開土地使用分區管制要點規定，最小建築基地規模為1500平方公尺。而本件兩造所爭執者為，原告於起訴狀載明：「原告於本狀同意被告可以自行或尋求第三人以每坪98萬元之價格來購買原告所持有之土地持分」等語，且被告於日前已發函原告，表示承諾以上開價格購買其等所持有系爭土地持分，則系爭土地之原告應有部分之買賣契約，已因意思表示合致而有效成立，原告自應負出賣人之義務，是原告提起本訴請求將系爭土地予以變價，並將所得價金按兩造應有部分比例分配，即失所依據云云。是以，本件應審究者為：⑴系爭土地究有無不分割之約定，且原告應否受上開起訴狀所載內容之拘束。⑵本件分割方法是否僅能變價或仍可原物分割。
五、法院之判斷：㈠按各共有人，得隨時請求分割共有物，但因物之使用目的不
能分割或契約訂有不分割之期限者，不在此限。前項契約所定不分割之期限，不得逾五年，逾五年者，縮短為五年，民法第823條定有明文。又提起分割共有物之訴，參與分割之當事人，以共有人為限，請求分割之共有物，如為不動產，共有人之應有部分各為若干，以土地登記簿登記者為準；且共有物依其使用目的並非不能分割，而又未有不分割之期約者，各共有人自得隨時請求分割（最高法院67年臺上字第3131號及同院19年上字第1853號判例要旨可資參照）。本件被告雖抗辯：系爭土地之原告應有部分已同意出售予被告，則原告訴請分割系爭土地即屬無據云云。惟查，此為原告所否認，且兩造間是否確有系爭土地之應有部分買賣等情，尚有疑義，此有卷附被告聲請狀所載並附通知書可稽。是縱認兩造間有系爭土地應有部分之買賣，然在未辦妥所有權移轉登記前，原告仍為系爭土地之共有人，按諸上開判例意旨，原告自得隨時請訴分割共有物，被告前開所辯，殊難採信。足徵原告主張系爭土地為兩造所共有，且並無不能分割，惟共有人間無法達成協議分割之事實，應堪信為真實。
㈡按共有物之分割，分割之方法，不能協議決定者，法院得因
任何共有人之聲請，命為左列之分配：一、以原物分配於各共有人。二、變賣共有物，以價金分配於各共有人，民法第824條第2項定有明文；次按法院就共有物所定之分割方法，分配原物與變賣之而分配價金，孰為適當，有自由裁量之權，不受任何共有人主張之拘束，亦有最高法院29年上字第1792號判例可資參照。而請求分割共有物之訴，法院應依民法第824條第2、3項之規定，斟酌共有人之意願，共有物之性質、經濟效益及全體共有人之利益，為公平適當之分配。
㈢次按系爭土地屬臺中市新市政中心第三種專用區，依臺中市
變更臺中市都市計劃土地使用分區管制要點第六點表八土地使用強度分配表規定，最小建築基地規模為1500平方公尺以上，且該項計劃書依據為都市計劃法第21條規定，有臺中市政府都市發展局96年2月8日中都計字第0960003450號函附公告及計劃書等件在卷可稽；又直轄市或縣（市）地政機關於其管轄區內之土地，得斟酌地方經濟情形，依其性質及使用之種類，為最小面積單位之規定，並禁止其再分割。前項規定，應經中央地政機關之核准，土地法第31條亦有明文。依此，上開土地使用分區管制要點，係臺中市政府依都市計劃法之授權所訂，而依該要點第三種新市政專用區之最小建築規模為1500平方公尺以上，復依都市計劃法第2條規定，都市計劃依本法規定；本法未規定者，適用其他法律規定，再參照土地法第31條規定，市縣地政機關於其管轄區域內之土地，得斟酌地方經濟情形，依其性質及使用之種類，為最小面積單位之規定，並禁止其再分割之規定，揆之立法旨意，應在免於因再分割後，造成畸零地，有違土地之規劃及利用。系爭土地既係主管機關之臺中市政府於其管轄區域內之土地，依其性質及使用之種類，已為最小面積單位之規定，雖未明文禁止再分割，然參照土地法第31條規定之立法意旨，系爭土地既已為最小面積單位之規定，則該最小面積單位規定內，自應禁止再分割；否則如准予再分割，則分割後之土地均在最小面積單位之下，將造成分割後均成為畸零地，無法建築使用，而有違系爭土地所屬專用區計劃之目的。準此，系爭土地既有最小建築面積1500平方公尺之規定，且解釋上亦不得再行分割，而系爭土地面積為1607．03平方公尺，僅逾最小建築面積107．03平方公尺，且各共有人之應有部分均不足1500平方公尺，如為原物分割，顯成為畸零地，而與上開土地法規定禁止再行分割登記，以免造成畸零地之立法意旨有違。是以，原告主張系爭土地因有上開最小建築面積規模之限制，依上開管制要點及土地法第31條規定，本件唯有變賣以價金分配應屬可採。職是，本院斟酌兩造之主張，亦以變價方式，使系爭土地得以整筆利用，較合於系爭土地所屬之第三種新市政專用區之目的，爰依民法第824條第2項第2款規定，定分割方法如主文第一項所示。
六、末按共有物分割事件訴訟，乃係固有必要共同訴訟，原、被告間本可互換地位，則原告提起本訴雖依法有據，惟被告應訴乃係因訴訟性質上所不得不然，如由被告負擔全部訴訟費用，於法顯失公平，本院認應參酌兩造就系爭土地之應有部分比例予以分擔，始為公允，爰依職權判決如主文第二項所示。
七、另民事訴訟法第254條第4項規定，旨在促第三人是否徵求兩造同意，或聲請法院許其承當訴訟，以發揮本條改採訴訟繼承主義之功能。法院縱未依此規定通知第三人，於原訴訟程序之進行，並無任何影響。且本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法與舉證，核與判決結果無影響，爰不逐一論述，附此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條、第80條之1。中 華 民 國 96 年 6 月 8 日
民事第三庭 法 官 夏一峯上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 96 年 6 月 8 日
書記官 莊玉惠附 表：
共有人 應有部分
一、庚00 00000分之2672
二、辛00 00000分之2672
三、甲○○ 8345分之348
四、己○○ 5007分之600
五、壬○○ 5007分之600
六、乙○○ 8345分之1977
七、丙○○ 8345分之174
八、丁000 0000分之174
九、戊○○ 5007分之300
十、癸○○ 5007分之300