臺灣臺中地方法院民事判決 96年度重訴字第305號原 告 戊○○訴訟代理人 黃銘煌 律師被 告 辛○○
丙○○壬○○癸○○己○○庚○○乙○○甲○○上 一 人訴訟代理人 丑○○上列當事人間請求拆屋還地事件，本院於民國96年12月11日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告辛○○應將坐落台中縣○○鄉○○段64、65地號土地上，如附圖所示編號A、面積61.96平方公尺之磚造平房拆除，並將土地返還予原告及其他共有人。
被告丙○○應將坐落台中縣○○鄉○○段64、65地號土地上，如附圖所示編號B、面積24.06平方公尺之土造平房拆除及編號C、面積31.33平方公尺之三層鋼筋混凝土造建物拆除，並將土地返還予原告及其他共有人。
被告壬○○應將坐落台中縣○○鄉○○段64、65地號土地上，如附圖所示編號D、面積59.06平方公尺之磚造平房拆除，並將土地返還予原告及其他共有人。
被告癸○○應將坐落台中縣○○鄉○○段64、65地號土地上，如附圖所示編號E、面積38.91平方公尺之磚造平房拆除，並將土地返還予原告及其他共有人。
被告己○○、庚○○應將坐落台中縣○○鄉○○段64、65地號土地上，如附圖所示編號F上、面積14.21平方公尺之廁所拆除及編號G、面積49.88平方公尺之磚造圍牆拆除，並將土地返還予原告及其他共有人。
被告甲○○應將坐落台中縣○○鄉○○段64、65地號土地上，如附圖所示編號H、面積103.03平方公尺之磚造平房拆除，並將如附圖所示編號H及編號I、面積46.10平方公尺之空地，返還予原告及其他共有人。
被告乙○○應將坐落台中縣○○鄉○○段64、65地號土地上，如附圖所示編號J、面積110.06平方公尺之磚造鐵皮房屋拆除及編號L、面積2.77平方公尺之磚造鐵皮房拆除屋，並將編號J、L及編號K、面積9.51平方公尺之空地，返還予原告及其他共有人。
訴訟費用由被告辛○○、丙○○、壬○○、癸○○、己○○與庚○○、甲○○、乙○○各別負擔0.112、0.101、0.107、0.071、
0.116、0.271及0.222。本判決於原告分別以新台幣貳拾肆萬柒仟元、貳拾貳萬壹仟元、貳拾參陸仟元、壹拾伍萬伍仟元、貳拾伍萬陸仟元、伍拾玖萬陸仟元、肆拾捌萬玖仟元依序為被告辛○○、丙○○、壬○○、癸○○、己○○與庚○○、甲○○、乙○○供擔保後，得假執行。
但被告丙○○、壬○○、癸○○、庚○○、甲○○、乙○○各別以新台幣陸拾陸萬肆仟陸佰捌拾元、柒拾萬捌仟柒佰貳拾元、肆拾陸萬陸仟玖佰貳拾元、柒拾陸萬玖仟零捌拾元、壹佰柒拾捌萬玖仟伍佰陸拾元、壹佰肆拾陸萬捌仟零捌拾元為原告預供擔保，得免為假執行。
事 實
甲、原告部分：
一、聲明：除假執行與免為假執行之擔保金外，如主文所示。
二、陳述：
（一）坐落台中縣○○鄉○○段○○○號、面積655.86平方公尺、65地號、面積8.60平方公尺之土地（下稱系爭土地），為原告與訴外人楊長共有，其應有部分各為1/2，共有人間未曾協議分管共有物。原告母親於民國88年11月間過世，其於生前雖曾告知被告乙○○有承租土地，並有訂立租約，然原告母親過世後，被告乙○○未曾給付租金。而原告母親前向被告甲○○請求租金，被告甲○○未曾給付租金。被告甲○○雖稱其前向訴外人楊直吉買受其所占有系爭土地上之房屋云云，然楊直吉非原告家人，其等間買賣關係與原告無關。
（二）被告占有系爭土地，其詳情如後：1.被告辛○○占有如附圖所示編號A、面積61.96平方公尺之磚造平房。
2.被告丙○○占有如附圖所示編號B、面積24.06平方公尺之土造平房及編號C、面積31.33平方公尺之3層鋼筋混凝土造建物。3.被告壬○○占有如附圖所示編號D、面積59.06平方公尺之磚造平房。4.被告癸○○占有如附圖所示編號E、面積38.91平方公尺之磚造平房。5.被告己○○、庚○○占有如附圖所示編號F、面積14.21平方公尺之廁所及編號G、面積49.88平方公尺之磚造圍牆。6.被告甲○○占有如附圖所示編號
H、面積103.03平方公尺之磚造平房及編號I、面積46.10 平方公尺之空地。7.被告乙○○占有如附圖所示編號J、面積110.06平方公尺之磚造鐵皮房屋、編號L、面積2.77平方公尺之磚造鐵皮房屋及編號K、面積
9.51平方公尺之空地。
（三）被告均無合法權源，分別占有使用原告及楊長所共有之系爭土地，已如前述。原告本於系爭土地之共有人地位，自得排除侵害，爰依民法第767條及第821條之規定，請求被告將拆除地上建物，並返還系爭土地予原告及共有人楊長。
三、證據：提出地籍圖謄本、被告占用土地現狀表、土地登記謄本、照片及戶籍謄本等件為證。
乙、被告癸○○未於最後言詞辯論期日到場，據其前到場所為之聲明及陳述略以：
一、聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回，並陳明願供擔保請准宣告免為假執行。
二、陳述：原告應先請地政事務所測量鑑定後，始得知悉被告癸○○有無占用系爭土地。
丙、被告乙○○方面：
一、聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回，並陳明願供擔保請准宣告免為假執行。
二、陳述：被告乙○○之夫即訴外人吳金蓮曾於63年間起向原告之父楊木己承租坐落台中縣烏日鄉榮泉村135-1番土地，並於其上搭建房屋，被告乙○○每月均有給付新台幣（下同）1,000元之租金予原告母親。原告母親過世後，因原告未再請求給付租金。倘原告要收回土地，自應賠償被告乙○○地上物之損失。
三、證據：提出收條為證。
丁、被告甲○○部分：
一、聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回，並陳明願供擔保請准宣告免為假執行。
二、陳述：被告甲○○係向楊直吉購買系爭土地上如附圖所示編號H、面積103.03平方公尺之磚造平房，是被告甲○○擁有該房屋之所有權。而被告甲○○以前有繳納租金予原告，最近幾年未再繳納租金。
三、證據：提出賣渡證為證。
戊、被告丙○○部分：
一、聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回，並陳明願供擔保請准宣告免為假執行。
二、陳述：被告丙○○占有如附圖所示編號B、面積24.06平方公尺之土造平房及編號C、面積31.33平方公尺之3層鋼筋混凝土造建物，被告丙○○與家人均居住於此，並有繳納地價稅及房屋稅，其於搭建房屋時，並不知道有占用原告土地之情事。
三、證據：提出地價稅繳款書及房屋稅繳款書等件為證，並聲請傳訊證人楊直吉。
己、被告壬○○、庚○○部分：
一、聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回，並陳明願供擔保請准宣告免為假執行。
二、陳述：被告壬○○、庚○○雖未繳納租金予原告，然其等分別占用土地之地價稅，均由其等繳納之。
庚、被告辛○○、己○○均未於言詞辯論期日到庭，亦未提出書狀作何聲明或陳述。
辛、本院依職權會同台中縣大里地政事務所人員至現場履勘並繪製測量圖，並依職權傳訊證人丁○○。
理 由
壹、程序事項：
一、被告癸○○、辛○○及己○○經合法通知，未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。就被告辛○○之送達處所，本院依職權傳訊證人丁○○，調查被告辛○○之住居所。證人丁○○證稱：其向被告辛○○承租房屋，其每月匯款3,000元至被告辛○○前妻之帳戶內，其不知被告辛○○在何處，被告辛○○之大哥大亦無法聯繫等語（參照本院96年12月11日言詞辯論筆錄第2頁）。足見被告辛○○目前應送達之住所不明。
二、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但有請求之基礎事實同一者或擴張或減縮應受判決事項之聲明者，則得為訴之變更或追加，民事訴訟法第255條第1項第2款、第3款定有明文。原告以系爭土地共有人之身分，對占有土地之被告行使之物上請求權，故對於被告起訴之事實，係屬基礎事實同一，起訴主張之占有之面積與位置，經地政機關測量後，就實際土地位置、面積有所更動，故依其測量結果為訴之變更，其請求之基礎事實同一，不須另行蒐集新訴訟資料，不甚礙被告之防禦及訴訟之終結，且不須經被告所同意。同理，經本院履勘系爭土地（參照本院96年9月17日勘驗測量筆錄）與地政機關測量實際占有面積、位置之結果（參照台中縣大里地政事務所96年10月26日土地複丈成果圖），得認定被告子○○與楊昇霖（即楊明義）均未占有系爭土地，對該等被告起訴，係無實益，故原告撤回對其等之起訴。揆諸首揭法條，原告訴之聲明與當事人變更，於程序上均屬合法，核先敘明。
貳、實體事項：
一、原告起訴主張系爭土地為原告與訴外人楊長共有，其應有部分各為1/2，共有人間未曾協議分管共有物。被告辛○○占有如附圖所示編號A部分、被告丙○○占有編號B與C部分、被告壬○○占有編號D部分、被告癸○○占有編號E、被告己○○及庚○○占有F與G部分、被告甲○○占有編號H與I部分、被告乙○○占有編號J、L及K部分，被告均無合法權源占有系爭土地，原告本於系爭土地之共有人地位，爰依民法第767條及第821條之規定，請求被告拆屋還地等語。被告抗辯稱應先委託地政事務所至系爭土地處測量後，始得知悉被告占用之面積與位置。而被告乙○○之夫吳金蓮曾於63年間起向原告父親承租坐落台中縣烏日鄉榮泉村135-1番土地，原告母親過世後，被告未再請求給付租金。被告甲○○係向楊直吉購買如附圖所示編號H、面積
103.03平方公尺之磚造平房，被告最近幾年未再繳納租金。被告丙○○與家人均居住於系爭土地上，並有繳納地價稅及房屋稅，其不知道有占用原告土地。被告壬○○、庚○○雖未繳納租金予原告，然其等有繳納地價稅等語。
二、按受命法官為闡明訴訟關係，得整理並協議簡化爭點，民事訴訟法第270條之1第1項第3款定有明文。本院於96年12月11日言詞辯論期日，依據兩造主張之事實與證據，經簡化爭點協議，作為本件訴訟中攻擊與防禦之範圍。茲說明兩造不爭執與爭執事實如後：
（一）兩造不爭執之事實有二：1.原告為系爭土地之共有人，原告應有部分為1/2，有原告提出之土地登記謄本（原證2）為證。2.被告辛○○占有如附圖所示編號A部分、被告丙○○占有編號B與C 部分、被告壬○○占有編號D部分、被告癸○○占有編號E、被告己○○及庚○○占有F與G部分、被告甲○○占有編號H與I部分、被告乙○○占有編號J、L及K部分。此等不爭執之事實，將成為本院判決之基礎。
（二）本件爭點事項有三：1.被告乙○○之夫前向原告之父楊木己承租土地，有無拘束原告之效力。2.被告林阿鳳、壬○○及庚○○為系爭土地之共有人楊長繳納地價稅，是否有權占有系爭土地。3.被告甲○○向楊直吉購買房屋，得否主張有權占有系爭土地。暨原告與被告甲○○間是否存有租賃關係。
三、按租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅。未定期限者，各當事人得隨時終止契約。但有利於承租人之習慣者，從其習慣。承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第450條第1、2項及第455條前段分別定有明文。原告主張其母親於88年11月間過世，其於生前雖曾告知被告乙○○有承租土地，並有訂立租約，然原告母親過世後，被告乙○○未曾給付租金等語。被告乙○○亦陳稱：其夫有向原告之父承租土地，被告之母過世後，即未給付任何租金（參照本院96年8月14日言詞辯論筆錄第2頁）。
並提出收條為憑。是本項探究之重心在於被告乙○○之夫前向原告之父楊木己承租土地，有無占有系爭土地之合法權源。經查：
（一）依據原告與被告乙○○之上開陳述事實，本院認為被告乙○○之夫與原告之父前雖存有租賃關係，然原告之母於88年11月間過世後，被告乙○○未再給付任何租金予原告，而原告亦未向被告乙○○請求租金，可見系爭土地之租賃關係，僅存於被告乙○○之夫與原告之父之間。否則，原告與被告乙○○間如有租賃關係存在，被告乙○○應依約給付租金，原告亦不致於自88年11月間起至今，逾8年之期間，均未向被告吳劉貴請求租金。
（二）參諸收條所記載之日期係分別租期自50年起與63年起等文字，可知被告乙○○之夫與原告之父間之租賃關係，係自50年間開始，租賃關係迄今是否存在，被告乙○○未舉證以實其說。收條上雖記載地主為原告，然該記載為原告之父所書寫，並非原告所為（參照本院96年8月14日言詞辯論筆錄第2頁）。益徵原告與被告乙○○間並無租賃關係存在，被告乙○○係無權占有如附圖編號J、L及K部分之土地。
四、按各共有人，按其應有部分，對於共有物之全部，有使用收益之權。共有物，除契約另有訂定外，由共有人共同管理之。民法第818條、第820條第2項分別定有明文。所謂共有物之管理，係指對共有物之使用與收益而言。是共有物經共有人為分管之約定，共有人得就各自分管部分而為使用與收益（參照最高法院86年度台上字第1656號判決）。職是，共有物非經分管約定，共有人不得將共有物出租予第三人。原告主張系爭土地共有人間未曾協議分管共有物等語。被告丙○○、壬○○及庚○○抗辯稱其等有地價稅及房屋稅云云。是本院自應審究被告丙○○、壬○○及庚○○給付地價稅與房屋稅之原因為何? 繼而認定系爭共有人間有無分管契約之存在? 經查：
（一）證人楊直吉雖到庭陳稱：其為原告之叔叔與楊長遺產管理人，其有向被告收取地價稅，以統一繳納楊長之地價稅等語（參照本院96年12月11日言詞辯論筆錄）。本院審視卷附之95、96年地價稅稅單，可知楊直吉為楊長之管理人，楊直吉繳納之地價稅部分，係楊長就系爭土地應有部分之地價稅（64地號、面積327.93平方公尺，65地號、面積4.36平方公尺，各為系爭土地之應有部分之1/2），該地價稅之繳納與原告無涉。
（二）既然被告丙○○、壬○○及庚○○所繳納之地價稅，均與原告就系爭土地之應有部分無涉，而原告亦未委託楊直吉向該等被告收取任何款項，原告與另一共有人楊長間亦無分管契約存在。縱使楊長向該等被告收取地價稅屬實，渠等間之法律關係，亦不得拘束原告。再者，楊長雖為原告之父之伯父，然原告就楊長與被告間是否存有租賃或借用關係，原告並不知悉（參照本院96年8月14日言詞辯論筆錄第3頁）。自不得以楊長與被告間之事由約束原告自明。
五、按買賣契約僅有債之效力，不得以之對抗契約以外之第三人，最高法院83年台上字第3243號著有判例。原告主張被告甲○○無權占有系爭土地等語。被告甲○○雖抗辯稱其向楊直吉購買如附圖所示編號H之磚造平房，被告甲○○為該房屋之所有人，被告甲○○之前有繳納租金予原告，最近幾年未再繳納租金。是本院自應探討被告甲○○向楊直吉購買房屋，得否主張有權占有系爭土地。暨調查原告與被告甲○○間是否存有租賃關係。經查：
（一）被告甲○○主張其向楊直吉買受如附圖所示編號H之磚造平房之事實，業據其提出58年10月14日之賣渡證為憑。縱使被告甲○○與楊直吉間買賣關係屬實，惟該買賣契約僅有債之效力，不得以此事由對抗非契約之當事人。況被告甲○○亦未說明楊直吉是否有占有系爭土地之合法權源，是被告甲○○不得對原告主張有權占有系爭土地至明。
（二）至於被告甲○○雖另主張其有繳納租金予原告，最近幾年未再繳納租金云云。惟原告否認其與被告甲○○間有租賃關係存在。因被告甲○○是否有合法占有系爭土地，應以租賃關係為憑，而被告甲○○均未舉證證明其與原告間存有租賃關係。倘確有租賃關係存在，據被告甲○○所陳可知，其積欠租金經年，原告何以未向被告甲○○。從而，原告與被告甲○○間並無租賃關係存在。
六、按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。各共有人對於第三人，得就共有物之全部為本於所有權之請求。但回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益為之。民法第767條前段及第821條分別定有明文。原告為系爭土地之共有人，被告無權占有系爭土地，既如前述。從而，原告依據共有人之物上請求權，請求被告拆除地上物與返還無權占有之土地，如主文第1項至第7項所示，為有理由，應予准許。
七、原告與被告丙○○、壬○○、癸○○、庚○○、甲○○及乙○○均陳明願供擔保聲請宣告假執行及免為假執行，經核無不合，本院依據被告占有土地之公告土地現值（計算式：占有面積平方公尺x12,000元）為基準，原告為被告提供擔保之金額，約為被告為原告提供擔保之1/3，爰分別酌定相當擔保金額准許之。
八、被告辛○○、丙○○、壬○○、癸○○、己○○與庚○○甲○○、乙○○分別占有系爭土地之面積為61.96、55.39
59.06、38.91、64.09、149.13及122.34平方公尺，合計5
50.88平方公尺，本院依據被告占有之面積比例酌定被告各應負擔之訴訟費用。
據上論結：本件原告之為有理由，依民事訴訟法第78條、第85條第1項但書，第390條第2項、第392第2項，判決如主文。
中 華 民 國 96 年 12 月 25 日
民事第三庭 法 官 林洲富正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 96 年 12 月 25 日
書記官 陳其良附圖：96年10月26日台中縣大里地政事務所土地複丈成果圖