臺灣臺中地方法院民事判決 97年度簡字第28號原 告 甲○○訴訟代理人 林開福 律師複代理人 乙○○被 告 丙○○當事人間遷讓房屋事件，本院於97年11月12日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應自坐落門牌號碼臺中市○區○○路一段100-1號房屋遷出，並將房屋返還原告。
被告應給付原告新臺幣陸萬肆仟捌佰元及自民國九十七年七月四日起至遷讓返還前項房屋之日止，按月給付原告新臺幣貳仟元。
訴訟費用新台幣陸仟零陸拾元由被告負擔。
本判決得假執行。
事實及理由
一、原告方面：㈠原告於民國（下同）97年4月22日將坐落台中市○區○○路1
段100-1號房屋（以下簡稱系爭房屋）出租予被告，約明租期自97年4月22日起至98年4月21日止，租金每月新台幣（下同）2,000元，租金應於每期首日以前繳納，每次應繳1個月份，不得拖延或拒納，兩造並簽訂房屋租賃契約書。詎被告自97年4月22日起即未曾依約給付租金，至97年6月22日止，已積欠租金達2個月，原告於97年6月25日以台中民權路郵局第2135號存證信函催告被告於函到5日內支付欠繳之租金，惟被告仍拒絕給付，原告乃依租賃契約書第6條第1項及民法第440條第1項、第2項之規定，於97年7月3日以台中民權路郵局第2214號存證信函之送達作為終止兩造間租賃契約之意思表示通知，並請被告立即遷出及交還系爭房屋，惟被告迄今仍置之不理。系爭房屋之租賃契約既經原告合法終止，被告已無占有使用系爭房屋之合法權源，爰依民法第455條規定請求被告返還系爭房屋。
㈡依租賃契約書第6條第2項約定：「乙方（即被告）於終止租
約或租賃期滿不交還房屋，即應支付違約金100萬元整，如訴訟時其訴訟費用、律師費用一切歸乙方支付。」被告迄今仍未遷出並交還系爭房屋，顯已違約，原告得按上開規定請求被告給付原告提起本訴支付之律師費用60,000元；被告自
97 年4月22日起即未支付租金，原告得依租賃契約請求被告支付自97年4月22日起至原告終止租賃契約之意思表示送達被告日（即97年7月4日）之前1日止，按月2,000元之租金；又被告於原告終止租賃契約後仍繼續占用系爭房屋，自獲有相當於租金之利益而致原告受有相當於租金之損害，爰依不當得利及侵權行為之法律關係，請求被告給付自終止租賃契約意思表示到達被告之日即97年7月4日起至遷讓交還房屋之日止，按月給付原告2,000元相當於租金之不當得利及損害金。並聲明求為判決：被告應自系爭房屋遷出並將房屋交還予原告；被告應給付原告60,000元；被告應給付原告自97年
4 月22日起至97年7月3日止，按月2,000元之租金暨被告應自97年7月4日起至遷讓交還系爭房屋予原告之日止，按月給付原告2,000元；原告願供擔保聲請宣告假執行。
㈢對被告抗辯之陳述：
否認被告抗辯係受詐欺、脅迫而為簽訂租賃契約之意思表示。系爭房屋原由訴外人偉祺建設股份有限公司（以下簡稱偉祺公司）所出資興建之荔枝園公寓中一戶，惟於興建完成前，即於68年1月5日讓渡予原告之母紀廖菊管業，並於68年2月間向台中市政府工務局完成「起訴人變更」手續，故系爭房屋為訴外人紀廖菊所有。訴外人偉祺公司於68年1月間所讓渡予原告及原告之母紀廖菊管業之興建中荔枝園公寓多達22戶，其中讓渡予原告名下之門牌號碼台中市○區○○○○街11之8號2樓、同街12號1樓、同街12之3號1樓等3戶公寓，係由原告出租予他人使用，詎訴外人魏錦讓卻本於所謂民法第767條之規定，向鈞院訴請上開承租戶遷讓房屋及請求給付相當於租金之損害金，經鈞院審理結果認為上開房屋均未辦理所有權第一次登記，其原為偉祺公司所出資興建，於房屋完成前即轉讓予原告並將建造執照之起訴人名義變更為原告，所有權應歸屬於原告，原告將之出租予承租戶使用，承租戶並非無權占用，訴外人魏錦讓對上開3戶公寓並無任何權利而駁回其訴；另原告之母紀廖菊名下，亦為偉祺公司讓渡之22戶公寓中之門牌號碼台中市○○路○段○○○號3樓，紀廖菊委由原告於96年5月1日出租予訴外人優慧公司，訴外人優慧公司則委託訴外人紀登居將雜物搬入上開公寓，遭訴外人鍾雄以其已向訴外人魏錦讓購得上開公寓為由，向台灣台中地方法院檢察署對訴外人紀登居提出竊佔罪之告訴，經該署調查結果認為上開公寓之所有權應歸屬於原始出資興建者即紀廖菊而非告訴人鍾武雄，而予以不起訴處分。原告於97年4月22日即係提出上開法院之判決及檢察署之不起訴處分書等資料予被告，被告乃同意簽立租賃契約，並無任何詐欺或脅迫被告之情事。被告所為簽立租賃契約之意思表示亦無錯誤，被告不得撤銷該意思表示。
二、被告對原告主張兩造就系爭房屋訂有租賃契約及被告自97年4月22日起均未給付租金並迄今仍占有使用系爭房屋等不事均不爭執，惟辯稱：
㈠系爭房屋係由訴外人偉祺公司興建，出售予訴外人莊清吉，
莊清吉售予訴外人許錕泉，再由訴外人許錕泉於73年1月29日售予被告之夫王錦豐，因原建商與地主間有債權、債務糾紛而無法登記，故系爭房屋屬未登記之不動產。被告之夫購入系爭房屋後，被告即自73年間起遷入居住至今，已在系爭房屋居住20餘年，並遷入戶口設籍及有繳納電話費、電費等事實，足證被告一家人是以購買所有權之意思，因故未能登，但以所有之事實合法和平占有之意思而遷入系爭房屋20餘年，依法已取得所有權，並非無權占有，原告謂其出資建造取得所有權，但未登記不動產所有物返還請求權有民法第125條所定15年消滅時效規定之適用，原告之請求權已喪失，何來所有權。
㈡97年4月22日原告率3名男子至系爭房屋，自稱為屋主並拿出
與被告無關之訴訟判決相關文件，向被告詐騙稱其已取得法院訴訟勝訴判決，系爭房屋已由原告取得所有權，要求被告必須遷離，期間被告與被告之夫與原告一群人發生爭執，陪同原告之男子在旁鼓噪現場充滿暴力氣氛，並脅迫原告必須當場處理，要搬遷或要向原告承租，否則就要告被告侵占及要求賠償，且當日不處理，明天再處理，處理方式就不一樣，對被告更不利。被告因受原告之詐欺、脅迫，在驚恐害怕之情況下，為恐家人發生不可預測之危險始簽署只知悉租金為2,000元之租賃契約，其餘內容均不清楚，原告亦未留契約書１份予被告。被告事後向訴外人偉祺公司之人員魏錦讓求證，訴外人魏錦讓稱系爭房屋非原告所有，原告所提之判決書係訴外人之判決，被告遭原告詐騙，訴外人魏錦讓並提供判決書予被告查看，被告方知遭原告矇騙，故事後於97年4月26日以台中英才郵局第00838號存證信函向原告表示撤銷簽立租賃契約之意思表示，並再以答辯狀之送達對原告為撤銷之意思表示。又被告若知系爭房屋非原告所有，當不會與原告簽立租賃契約，即當事人之資格若交易上認為重要者，其錯誤視為意思表示內容之錯誤，依民法第89條規定亦得撤銷錯誤之意思表示，被告亦以答辯狀之送達對原告為撤銷錯誤簽立租賃契約之意思表示。原告據以請求之租賃契約既被撤銷，原告自不得憑以請求被告遷讓房屋。並聲明求判決：駁回原告之訴。
三、兩造不爭執之事實：㈠兩造於97年4月22日就系爭房屋簽訂租賃契約書，約定租賃
期限為1年，自97年4月22日起至98年4月21日止，租金每月2,000元，租賃契約第6條約定：「違約處罰：⒉乙方（即被告）於終止租約或租賃期滿不交還房屋，即應支付違罰約金新台幣壹佰萬元整如訴訟時其訴訟費用、律師費用一切歸乙方負責支付。」㈡兩造簽訂上述租賃契約後，被告並未給付每月2,000元之租
金，原告於97年6月25日以台中民權路郵局第2135號存證信函催告被告於函到5日內支付欠繳之租金4,000元（97年4月22日起至97年6月21日止），被告於97年6月26日收受存證信函之送達後仍未給付租金，原告復於97年7月3日以台中民權路郵局第2214號存證信函對被告為終止租賃契約之意思表示，被告於97年7月4日收受存證信函之送達。
㈢原告委任律師提起本件訴訟，支出律師酬金60,000元。㈣被告於簽訂租賃契約後，於97年4月26日寄發台中英才郵局
第00838號存證信函，以被告之夫王錦豐於73年間向許錕泉承購偉祺公司所蓋系爭房屋，租賃契約係受原告詐欺、脅迫而為簽立，自始無效應予作廢，向原告表示撤銷為租賃契約之意思表示，原告於同日收受存證信函之送達，並於97年4月29日再以台中民權路郵局第1369號存證信函回復，否認被告主張之事實並催告被告於函到7日內給付97年4月22日起至97年5月21日止之租金，被告於97年4月30日收受送達。
㈤訴外人偉祺公司原為系爭房屋之起造人，於68年1月5日書立
同意書將系爭房屋讓渡予訴外人紀廖菊管業，並向台中市政府工務局辦理變更起造人名義為紀廖菊，經台中市政府工務局准予辦理。
四、法院之判斷：㈠按當事人主張有利於已之事實者，就其事實有
舉證之責任，民事訴訟法第277條定有明文；又被詐欺而為意思表示者，依民法第92條第1項之規定，表意人固得撤銷其意思表示，惟主張被詐欺而為表示之當事人，應就此項事實負舉證之責任；當事人主張其意思表示係被詐欺或脅迫而為之者，應就其被詐欺或被脅迫之事實，負舉證之責任。最高法院44年台上字第75號判例、47年度台上字第1632號、72年度台上字第3526號裁判意旨均可供參照。本件原告主張兩造就系爭房屋訂有租賃契約乙事，既為被告所自認並以受詐欺、脅迫始為訂立租賃契約之意思表示，並主張撤銷該意思表示，依前揭說明，自應由主張意思表示不自由之被告，就該事實之存在負舉證之責任。經查：
⒈被告前揭抗辯固據其舉王錦豐即被告之夫、王新富即被告之
子為證人，然證人王錦豐證稱：「當天原告帶了三、四個男子到我們家，拿了一疊資料，表示他已經取得法院的勝訴判決，並主張房屋是其所有，叫我們要處理，要我們搬走或付款給原告，向原告承租，我就與原告發生爭執，我表示房屋已經住了二十幾年，原告有何權利表示是他所有，原告帶來的人在旁邊鼓譟表示，如果我們不搬，就要告我們詐欺、侵占，並且說我們是花冤枉錢買的、是冤大頭。原告本來要叫我簽租約，因房屋是我向許錕泉購買，因我身體不好、不舒服，被告就叫我在旁邊休息，由她來處理，原告及他帶來的人向我太太表示，今天如果不處理，明天的處理方式就不一樣，被告因顧慮到我的身體，所以就簽了租賃契約，只知道每月要付租金2,000元，其餘內容都不清楚，也不曉得付款方式為何。…」、證人王新富證稱：「…當天我原本在房間，聽到外面有爭吵聲，我出去看是我父母與四個陌生人在爭執，我有大概翻閱原告提供的資料，但資料很多、而且我們認為與我們無關，原告一直強調房屋是原告的，原告並沒有說房屋是他母親的。兩造一直爭執、沒有定論，後來原告表示他提出對我們比較有利的方式，要求我們向他租房屋，因當天已經爭吵時程很久，而且被告方面不太清楚原告所主張的權利來源，原告沒有給被告時間去查明，原告一直要求被告趕快處理，所以被告才會同意簽約…原告和陪同的人確實有表示若不處理，就要去告被告以及今天不處理明天的處理方式就不一樣。」等語，原告否認證人王錦豐、王新富所證有關原告表示系爭房屋為原告所有、兩造發生爭執及原告帶同之人員有說要告被告及今天不處理明天會有不同處理方式等情，按證人王錦豐、王新富均為被告之至親，所為證詞難免偏頗被告之虞，尚難俱認屬實。
⒉況縱認證人王錦豐、王新富證述屬實，依渠等之證述內容，
原告縱有表示系爭房屋為其所有，蓋系爭房屋業經起訴人即訴外人偉祺公司於興建完成前讓渡予原告之母紀廖菊，並辦理起造人名義變更手續，則未辦理第一次所有權登記之系爭房屋，其所有權應歸屬於出資興建之起造人即原告之母紀廖菊所有，原告基於此項認知，並基於母子之親及受紀廖菊委任處理系爭房屋之關係，向被告表示房屋為其等所有，實難認係施行詐術之行為，又原告當日確有提供相類情形經訴外人偉祺公司讓渡並辦理起造人名義變更之其他房屋涉訟，法院及檢察署判斷房屋權利歸屬狀態之判決、不起訴處分書等訴訟文書予被告及證人閱覽，為被告及證人所一致供陳在卷，益證原告並無施行詐術之行為。
⒊按民法第92條所謂脅迫係指必其言語舉動有足以使被脅迫者
發生恐怖心，致陷於不能不遵從之狀態，而為此言語舉動之人，亦必有使他人身體上或精神上受其壓迫發生恐怖心之故意之情形而言。而依被告及證人之陳述內容，縱然陪同原告前往之人員有陳述表示若不搬遷或承租，要告被告及明日之處理方式不一樣等言詞，亦僅為原告為確保其母紀廖菊就系爭房屋之權利，所尋求合法途逕保障之行為，依其陳述之內容，尚難認為有足使被告因而產生恐怖心並壓制其意思表示自由之情形，自難認已符合民法第92條所稱脅迫之情事。⒋綜上所述，被告以其受原告之詐欺、脅迫而為簽立租賃契約
之意思表示，既未能再提出其他具體事證以實其說，則被告主張撤銷受詐欺、脅迫而為之意思表示，即屬無據。
㈡次按意思表示之內容有錯誤，或表意人若知其事情即不為意
思表示者，表意人得將其意思表示撤銷之。但以其錯誤或不知事情，非由表意人自己之過失者為限。當事人之資格或物之性質，若交易上認為重要者，其錯誤，視為意思表示內容之錯誤，民法第88條定有明文。惟查：被告抗辯其如知悉原告非系爭房屋之所有權即不會與原告訂立租賃契約，被告所稱「因認為原告為系爭房屋所有權人」而與原告訂立租賃契約，應屬意思表示緣由之動機錯誤，即表意人在其意思形成之過程中，對於就其決定為某特定內容意思表示具有重要性之事實，認識不正確，並非意思表示內容有錯誤，又民法第88條第2項所謂當事人之資格，係指相對人之資格而言（最高法院52年度台上字第424號裁判可供參照），而租賃契約之成立，其出租人並不以就租賃標的物有所有權為限，即是否為租賃標的物之所有權人，並非租賃契約訂立當事人之資格要件，亦非交易實務上認為重要之資格，故被告以其意思表示錯誤而主張撤銷，亦屬無據。
㈢按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承
租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止租約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額非達2個月之租額，不得依前項之規定終止契約；承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物；租賃物有生產力者，並應保持其生產狀態，返還出租人。民法第440條第1項、第2項前段、民法第455條定有明文。查被告自97年4月22日起均未給付租金，至97年6月21日止，已欠租4,000元，已達2月之租金總額。原告並於97年6月25日以郵局存證信函催告被告於函到5日內繳付積欠租金，該存證信函已於同年月26日到達被告，被告仍未給付租金，原告復於97年7月3日以存證信函對被告為終止租賃契約之意思表示，該終止之意思表示於97年7月4日到達被告，此為被告所不爭執，則兩造就系爭房屋租賃契約於97年7月4日終止，租賃契約既經終止，原告自得依民法第455條之規定請求被告將系爭房屋遷讓交還予原告。
㈣被告自97年4月22日起均未給付租金，至原告對被告表示終
止租約之意思表示達前，被告已積欠自97年4月22日起至97年7月3日止之租金未給付；又被告於租賃契約終止後未交還系爭房屋，依租賃契約書第6條第2項之規定，對於訴訟時原告支出之律師費用應由被告支付，則原告依兩造所訂租賃契約之法律關係請求被告給付給付欠租及律師酬金，即屬有據。再按無法律上原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上原因，而其後已不存在者，亦同，民法第179條定有明文。故其得請求之範圍，應以對方所受之利益為度。而無權占有他人房屋，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念（參照最高法院61年台上字第1695號判例）。本件被告於97年7月4日租賃契約終止後，仍占有使用系爭房屋，係屬無權占用系爭房屋，且獲有相當於租金之不當得利，致原告受有無法使用收益該房屋之損害。是原告請求被告應自97年7月4日起至被告遷讓房屋日止按月給付相當於租金即2,000元之不當得利，亦有理由，應予准許。
五、綜上所述，原告依民法第455條之規定請求被告遷讓交還系爭房屋予原告，並依租賃契約之約定，請求被告給付97年4月22日起至同年7月3日止之租金4,800元【計算方式：2000×（2＋12/30）＝4800】、原告因本件訴訟支出之律師酬金60,000元，合計為64,800元；暨依不當得利之法律關係，請求被告自97年7月4日起至遷讓交還系爭房屋之日止，按月給付原告2,000元，為有理由，應予准許。
六、本件係就民事訴訟法第427條第1項訴訟適用簡易程序所為被告敗訴之判決，應依同法第389條第1項第3款之規定，依職權宣告假執行。
七、訴訟費用負擔及假執行之依據：民事訴訟法第78條、第389條第1項第3款。
中 華 民 國 97 年 11 月 26 日
臺灣台中地方法院簡易庭 法 官 陳文爵正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 97 年 11 月 28 日
書記官 劉易柔