臺灣臺中地方法院民事判決 97年度簡上字第127號上 訴 人 甲○○
乙○○共 同訴訟代理人 蕭文濱律師被上訴人 財政部國有財產局臺灣中區辦事處法定代理人 丙○○訴訟代理人 劉榮滄律師上列當事人間確認土地租賃關係存在事件，上訴人對於民國97年4月7日本院台中簡易庭97年度中簡字第641號第一審判決提起上訴，本院合議庭於民國97年8月1日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用新台幣壹仟伍佰元由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人起訴主張：
（一）上訴人主張渠等於民國94年12月1日，與被上訴人簽訂國有耕地租賃契約書（下稱系爭租約），承租財政部國有財產局所管理、中華民國所有、坐落台中市○區○村段10地號土地、地目原、面積881平方公尺全部、同段10-5地號土地、地目原、面積202平方公尺全部、同段10-6地號土地、地目原、面積1191平方公尺（嗣於96年8月24日分割為同段10-6地號土地、面積588平方公尺；同段10-7地號土地、面積2平方公尺；同段10-8地號土地、面積163平方公尺；同段10-9地號土地、面積171平方公尺及同段10-10地號土地、面積267平方公尺）（下稱系爭土地），種植農作物（甘薯），於簽約時上訴人之祖父即訴外人張居森，早在35年10月1日，即設籍構築建物於租約所載錦村段10及10-6地號土地上，並為被上訴人所明知，詎嗣接獲被上訴人之函文略以：「依本處（即被上訴人）96年8月16日實地勘查結果：同段10-6地號地上物狀況為「磚造平房、廠房、通道、水泥地」、同段10-7地號地上物狀況為「雜草地」、同段10-8地號地上物狀況為「棚房、水泥地、雜草地」、同段10-9地號地上物狀況為「廠房、圍籬內水泥地」、同段10-10地號地上物狀況為「廠房」，上訴人因違反耕地三七五減租條例第16條應自任耕作之規定，原訂租約全部無效，請求上訴人騰空地上物返還土地。」惟系爭土地之地目為原，是否屬農地，顯有疑義。另參照農業發展條例第16條第1項本文：每宗耕地分割後每人所有面積未達0.25公頃者，不得分割之規定，原10-6地號土地，面積僅1191平方公尺，於96年8月24日猶能分割為10-6、10-7、10-8、10-9及10-10地號5筆土地，益徵系爭土地非農地。況依89年3月30日台中市都市計劃土地使用分區（或公共設施用地）證明書所載，系爭土地早於75年2月22日府工都字第12291號變更台中市主要計畫（通盤檢討）時，其使用分區種類即已變更為兒童遊樂場及住宅區，已變更為非農地，且灌溉溝渠遭填實，是兩造簽訂系爭租約時，系爭土地已非農地，系爭租約亦非耕地租用契約，自無耕地三七五減租條例規定之適用。
（二）退而言之，縱認本件應適用耕地三七五減租條例，惟系爭土地於經台中市政府辦理變更都市計畫時，所有灌溉用之溝渠均遭填實廢置，致無法供耕作使用，另10-9地號土地為訴外人廖彥軍無權占有使用，10-6地號土地之一部分則已充公眾道路使用，致上訴人等未能自任耕作，實非出自上訴人等本意，係非屬可歸責於上訴人等之事由。況被上訴人所勘查系爭土地之地上物狀況，該狀況乃兩造94年12月1日簽訂系爭租約時即已存在之事實，且為被上訴人所明知，其復以該事由主張上訴人違反耕地三七五減租條例第16條應自任耕作之規定，亦屬權利之濫用，有違誠信原則。此外，被上訴人援引內政部88年9月27日台（88）內中地字第8886171號函示意旨，認系爭土地於84年以前即以耕地租約出租，故系爭土地係於89年都市計畫前出租之耕地，應屬適用耕地三七五減租條例規定云云，惟上開函示不得適用於本件。且縱認本件仍有一般耕地租約之適用，而被上訴人得依系爭租約第5條第3項之約定主張契約無效，惟因被上訴人係於原審97年2月21日答辯狀中始依上開約定主張系爭租約無效，而上訴人係於97年2月25日始收受該書狀，是系爭租約應自97年2月25日向後失其效力。是以，上訴人自有提起本訴予以確認之必要，並聲明：確認兩造間就中華民國所有坐落台中市○區○村段○○○號土地、面積881平方公尺全部、同段10-5地號土地、面積202平方公尺全部、同段10-6地號土地、面積588平方公尺全部、同段10-7地號土地、面積2平方公尺全部、同段10-10地號土地、面積267平方公尺全部及中華民國前所有同段10-8地號土地、面積163平方公尺全部、同段10-9地號土地、面積171平方公尺全部租賃關係存在。
（三）本件原審為被上訴人勝訴判決，上訴人不服，提起本件上訴，於本院聲明：⒈原判決廢棄；⒉確認兩造間就中華民國所有坐落台中市○區○村段○○○號土地、面積881平方公尺全部、同段10-5地號土地、面積202平方公尺全部、同段10-6地號土地、面積588平方公尺全部、同段10-7地號土地、面積2平方公尺全部、同段10-10地號土地、面積267平方公尺全部及中華民國前所有同段10-8地號土地、面積163平方公尺全部、同段10-9地號土地、面積171平方公尺全部租賃關係存在。而其陳述除與原判決所載相同者茲予引用外，補稱：
1.本件兩造於94年12月1日所簽之系爭租約，固於第5條第3項特約事項約明：「承租土地，承租人確係自任耕作，種植農作物使用，無擅自變更使用情事，如有虛偽不實，願負法律責任，並認租約無效、交還耕地，絕無異議」。然於兩造簽約當時，系爭土地已非農地，亦非耕地租用契約，然因上訴人等僅受小學教育，智識能力不高，且向來換約僅由居於經濟及專業上弱勢之上訴人之家人，在出租人管理機關（即被上訴人）所提供之定型化契約上簽章換約，上訴人等就該定型化契約之內容均無置喙之餘地，系爭租約第5條第3項之約定，堪認已悖於公平原則及衡平原則，自不能認為有效。
2.兩造所簽定的是耕地租賃契約，然系爭土地早就不做耕地使用，因此，契約於締結當時就沒有要做耕地使用之目的，故實際上租賃內容應屬基地租賃契約，而基地租賃契約非有土地法第103條之情形出租人不能收回。
3.退步言之，若系爭租約第5條第3項之約定不因違反平等互惠原則、衡平原則而無效，則依系爭租約之約定，上訴人未自認耕作之效果為「租約無效」，則兩造間系爭租約應自始當然確定無效，則被上訴人自95年1月1日起陸續收受上訴人所繳納之租金，並同意上訴人繼續使用收益系爭土地，應類推適用民法第451條規定，視為兩造間已另成立不定期限之租賃契約，是上訴人等就系爭土地仍有租賃權存在。
二、被上訴人則以：
（一）系爭土地原係台灣省有土地，由台中市政府代管，嗣於87年12月21日因台灣省政府功能業務及組織調整（以下簡稱精省），原省有非公用土地經各代管機關陸續移交財政部國有財產局接管，並辦理產權移轉國有及管理機關變更登記為財政部國有財產局。依財政部國有財產局88年7月12日「研商原省有非公用不動產出租作業相關事宜」會議紀錄結論㈠⒓勘查規定「原省有非公用不動產換訂本局租約時，免辦勘查；…」。又系爭土地經財政部國有財產局接管後，經上訴人等檢附繼承資料及自任耕作切結書申辦繼承換約，被上訴人依規定於89年10月2日與原承租人之繼承人即上訴人換訂國有耕地租約，且租約特約事項約明：「承租土地，承租人確係自任耕作，種植農作物使用，無擅自變更使用情事，如有虛偽不實，願負法律責任，並認租約無效，交還耕地，絕無異議」。嗣租期至94年12月31日屆滿，上訴人於租期屆滿前3個月內申請續租換約並附有自任耕作切結書，被上訴人遂依規定辦理換約，於94年12月1日與上訴人簽訂系爭租約，租期自95年1月1日起至104年12月31日止，租約繼續維持上述特約內容（即系爭租約第5條第3項）。嗣因訴外人廖秀津、廖彥軍檢附台中市政府核發公私有畸零地合併使用證明書，向被上訴人申購系爭土地其中10-6地號部分土地，10-6地號復經地政機關辦理地籍分割為10-6、10-7、10-8、10-9、10-10地號，被上訴人遂分別於96年8月16日、9月6日勘查，始發現上訴人就承租之系爭土地，均未依租賃目的耕作使用。又依內政部88年9月27日台（88）內中地字第8886171號函示意旨，放租公地如於訂立耕地租約之始，即屬農地（包括漁地、牧地），嗣後變更為其他種類用地，仍為農地之適用，而系爭土地原編定為農業區，既屬農地，嗣縱都市計畫變更，仍符合訂約時為耕地，嗣換約後縱非屬耕地，而為耕地租用，仍應適用耕地三七五減租條例之規定，故被上訴人乃於96年12月18日發函通知上訴人，主張渠等違反耕地三七五減租條例第16條承租人應自任耕作之規定，系爭租約無效。
（二）縱認本件不適用耕地三七五減租條例，惟系爭租約既已約定承租人應作種植農作物使用，且上訴人於94年間租期屆滿前申請換約時，上訴人皆具結承諾系爭土地確係自任耕作，種植農作物使用，無擅自變更使用情事，如有虛偽不實，願負法律責任，並認租約無效、交還耕地，絕無異議，今系爭土地經被上訴人發現非供耕作使用，上訴人亦自承就系爭土地全部自簽訂系爭租約之始即未自任耕作，上訴人顯已違反系爭租約第5條第3項之約定，是被上訴人縱不得主張依耕地三七五減租條例第16條之規定，惟依系爭租約第5條第3項之約定，系爭租約亦屬當然終止，應自被上訴人於96年8月16、9月6日勘驗土地時即生終止之效力，若非於上開日期當然終止，被上訴人上開96年12月18日函文亦有主張終止租約意思表示之效力，是系爭租約應於上訴人收受該函時即生終止之效力，被上訴人茲再以97年2月21日答辯狀之送達，為終止系爭租約之意思表示，而上訴人業於97年2月25日收受該書狀，是系爭租約至遲應於當日向後失其效力，租賃關係因而歸於消滅。再者，被上訴人於簽訂系爭租約當時，並不知上訴人未自任耕作，被上訴人係於96年8月16日、9月6日勘查時，始發現上情，上訴人等顯然隱瞞事實，被上訴人自得終止系爭租約，上訴人之請求顯無理由。
（三）於本院聲明：⒈上訴駁回；⒉第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。而其陳述除與原判決所載相同者茲予引用外，補稱：應依據系爭租約來決定使用之目的，而依系爭租約使用之目的係要作農用，此觀系爭租約第5條第3項可知，且上訴人所出具之切結書亦明載應作農用，並不得擅自變更使用等語。
三、本件經本院整理並協議簡化爭點為：
（一）不爭執事項：⒈系爭土地於94年12月1日兩造簽訂系爭租約時，依據台中市都市計畫土地使用分區記載已非農地。
⒉系爭租約並無耕地三七五減租條例之適用。
（二）爭執事項：兩造間就系爭土地之租賃關係是否仍存在？
四、本院判斷：
（一）按依照當事人一方預定用於同類契約之條款而訂定之契約，為左列各款之約定，按其情形顯失公平者，該部分約定無效：⒈免除或減輕預定契約條款之當事人之責任者。⒉加重他方當事人之責任者。⒊使他方當事人拋棄權利或限制其行使權利者。⒋其他於他方當事人有重大不利益者。，民法第247條之1定有明文。而所謂定型化契約，係指當事人之一方為與不特定多數相對人訂立同類契約之用，而預先擬定交易條款之契約。而系爭租約雖係由財政部國有財產局為與不特定多數相對人訂立同類契約，而單方預先擬定之國有耕地租賃契約書，故其性質確為定型化契約，惟國有耕地出租之目的，除為扶植自耕農外，亦帶有促進農業發展之目的，此外，觀其契約之內容，於租賃耕地標示部分，已註明租用面積、正產物種類，且其租金依契約之約定仍係依現行標準計算，而遠低於一般私人間之租賃契約，因此，系爭契約第5條第3項約定：「承租土地，承租人確係自任耕作，種植農作物使用，無擅自變更使用情事，如有虛偽不實，願負法律責任，並認租約無效、交還耕地，絕無異議。」應為承租人訂約時所得預見，且衡諸國有耕地出租之目的，並無違反衡平原則或有任何顯失公平之情事，故上訴人上訴理由主張系爭租約第5條第3項為無效之約定，委無足採。
（二）系爭租約訂立之目的應就兩造所簽訂之契約內容及上訴人所簽具之切結書內容觀之，而由兩造簽訂之系爭租約第1條記載租用之面積（公頃）、正產物之種類、每公頃收穫量（公斤）、租率及租額（公斤）；第5條第3項特別約定：「承租土地，承租人確係自任耕作，種植農作物使用，無擅自變更使用情事... 」，而切結書亦載明「... 確係自任耕作，種植農作物使用，無擅自變更使用情事...」。是以，上訴人於簽立系爭租約及切結書之時，自已知悉系爭土地需自任耕作，種植農作物使用，且不得擅自變更使用，故系爭租約仍以耕作為目的，上訴人主張系爭租約應屬基地租賃契約，而基地租賃契約非有土地法第103條之情形出租人不能收回云云，亦無足採。
（三）又系爭租約簽訂後，被上訴人分別於96年8月16日、9 月6日勘查系爭土地現場使用情形，其結果為：同段10-6地號地上物狀況為「磚造平房、廠房、通道、水泥地」、同段10-7地號地上物狀況為「雜草地」、同段10-8地號地上物狀況為「棚房、水泥地、雜草地」、同段10-9地號地上物狀況為「廠房、圍籬內水泥地」、同段10-10地號地上物狀況為「廠房」、同段10地號地上物狀況為「磚造平房、廠房、棚房、通道、水泥地、雜草地」、同段10-5地號地上物狀況為「廠房、雜草地、通道」，此有前揭土地勘清查表（列印）及照片等資料附於原審卷可憑（見原審卷第60頁至70頁），且為上訴人所不爭執，足認上訴人就承租之系爭土地均未依租賃之目的，從事耕作之使用至明。而上訴人雖另陳稱：兩造於簽訂系爭租約時，被上訴人即已明知上訴人等有不自任耕作之情形，其復以此為由，主張系爭租約無效或終止系爭租約，有違誠信原則，實屬權利濫用。且上訴人未能自任耕作，係屬不可歸責於己之事由，渠等自得免負自任耕作之義務云云。然此均為被上訴人所否認，而參諸卷附之財政部國有財產局88年7月12日「研商原省有非公用不動產出租作業相關事宜」會議紀錄結論㈠⒉換約規定「本局各地區辦事處及分處接管原省有非公用不動產後，應概括承受原台灣省政府所屬機關與承租人所訂租賃契約之一切權利與義務，換約時應予簡化，不宜增加承租人之負擔。」，該結論㈠⒓勘查規定「原省有非公用不動產換訂本局租約時，免辦勘查；…」等內容（見原審卷第29頁至34頁），足見被上訴人於簽訂系爭租約之際，並無須至現場勘驗系爭土地使用情形，則自難認謂被上訴人於簽訂系爭租約時，即已明知上訴人有不自任耕作之情事。此外，上訴人復無法舉證證明其所稱上開有利於己之事實，則渠等前開所稱，自難採認。至於上訴人上訴時聲請本院履勘現場，欲以系爭土地上之建物已存在很久，證明被上訴人早已知悉上訴人等並未自任耕作之事實。惟查，系爭土地上之建物縱使存在許久，被上訴人未至現場勘查，即無從得知有上開建物存在，自無法以此證明被上訴人早已知悉上訴人不自任耕作之事實，是本院認無履勘現場之必要，附此敘明。
（四）另依兩造所簽立之上開系爭租約特約事項第5條第3項約定所載：「承租土地，承租人確係自任耕作，種植農作物使用，無擅自變更使用情事，如有虛偽不實，願負法律責任，並認租約無效、交還耕地，絕無異議。」之內容，可知上訴人等就系爭土地之利用，必須自任耕作且種植農作物使用，否則原訂系爭租約即屬無效。又依兩造所簽立之系爭土地租約，核屬具有繼續性質之法律關係，是該租約無效，解釋上應為當然終止之意，申言之，系爭租約無待於另為終止之意思表示，當然向後失其效力，惟對之前兩造間已發生租賃關係之權利義務，應不生影響，俾免影響法之安定性（參照最高法院70年度台上字第4637號、80年度台再字第15號判例、92年度台上字第2494號判決）。查系爭土地，經被上訴人分別於96年8月16日、同年9月6日勘查結果，上訴人均未依租賃目的，從事耕作使用，已如前述，基此，堪認上訴人業已違反前開系爭租約特約事項之約定，則揆諸上開說明，系爭土地之租約，至遲應自96年9月6日起即應當然終止，向後失其效力而不存在。是上訴人所稱：兩造就系爭土地之租賃契約關係仍應繼續存在，縱認不存在，亦應自97年2月25日向後失其效力云云，即不足為憑。
（五）按租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約，民法第451條定有明文。系爭租約係因上訴人不自任耕作違反租約之約定而當然終止，已如上述，與民法第451條之規定不符，是上訴人上開抗辯亦無足採。
五、綜上所述，上訴人主張其與被上訴人間之租賃關係應存在於系爭土地上，請求確認上訴人就系爭土地有租賃關係存在，為無理由，應予駁回。原審駁回上訴人之請求，於法並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回其上訴。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，核與判決結果不生影響，爰不逐一論述。
七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第449條第1項、第85條第1項，判決如主文。
中 華 民 國 97 年 8 月 15 日
民事第三庭 審判長法 官 林洲富
法 官 林慧貞法 官 謝慧敏以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，同時表明上訴理由；如已於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後10日內補具上訴理由（均須按他造當事人之人數附繕本）。
中 華 民 國 97 年 8 月 15 日
書記官