臺灣臺中地方法院民事判決 97年度簡上字第231號上 訴 人 甲○○○上 訴 人 丙○○
丁○○上二人共同訴訟代理人 乙○○上列當事人間請求給付租金事件，兩造對於中華民國97年6月13日本院沙鹿簡易庭96年度沙簡字第805號第一審判決各自提起上訴，本院於97年11月26日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決關於命㈠上訴人丙○○給付超過新台幣六萬七千五百八十一元，及其中新台幣六萬一千八百十四元自民國九十六年十二月一日起至清償日止按年息百分之五計付利息；其中五千七百六十七元自民國九十七年六月三日起至清償日止按年息百分之五計付利息；㈡上訴人丁○○給付超過新台幣一萬七千二百六十八元，及其中新台幣一萬一千五百零一元自民國九十六年十二月一日起至清償日止按年息百分之五計付利息；其中五千七百六十七元自民國九十七年六月三日起至清償日止按年息百分之五計付利息；㈢上訴人丙○○、丁○○自民國九十七年六月三日起給付金額超過每月一千九百零一元部分，及該部分假執行之宣告，暨訴訟費用之裁判均廢棄。
上開廢棄部分，上訴人甲○○○在第一審之訴及假執行之聲請駁回。
上訴人丙○○、丁○○其餘上訴駁回。
上訴人甲○○○之上訴駁回。
第一、二審訴訟費用新台幣二萬六千五百三十九元，其中新台幣一千八百元由上訴人丙○○負擔，五百元由上訴人丁○○負擔，餘由上訴人甲○○○負擔。
事實及理由
一、本件上訴人甲○○○主張：伊前提供所有坐落台中縣豐原市○○○段○○○○號土地如原審判決附圖所示Ａ部分面積55.58平方公尺，由訴外人金大利建設股份有限公司 (下稱金大利公司)興建門牌號碼台中縣豐原市○○路○○○號建號214號三層樓房，該房屋經法院查封拍賣，由對造上訴人丙○○買受，於民國90年12月28日登記為所有權人，就系爭土地之使用成立租賃關係，應按每月新台幣 (下同)10060 元計付租金。丙○○於95年11月2日將系爭建物應有部分二分之一移轉予對造上訴人丁○○，渠二人應共同給付上開租金。自90年12月28日起至97年6月2日止，丙○○應給付伊601920元，及自96年12月1日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息；丁○○自95年11月3日起至97年6月2日止，應給付伊100320元，及自96年12月1日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息；渠二人自97年6月3日起至交還土地之日止，應各按月給付伊5280元。求為命丙○○、丁○○如數給付之判決 (逾上開請求部分，業據甲○○○減縮其應受判決事項之聲明) 。
二、上訴人丙○○、丁○○則以：丙○○買受系爭房屋後，甲○○○仍繼續占用，至93年9月13日始經執行法院點交，自當日起，其始得請求給付租金。系爭土地租金依法不得超過申報地價總額年息百分之10，且甲○○○在房屋之後門及騎樓前以烤漆板圍阻，妨礙伊之使用，應酌減租金按申報地價總額年息百分之5計算等語，資為抗辯。
三、甲○○○就其主張之事實，已據提出土地、建物登記簿謄本、台灣高等法院台中分院94年度上易字第120號判決為證，並為丙○○、丁○○所不爭，自屬真實。按出租人應以合於所約定使用、收益之租賃物，交付承租人，並應於租賃關係存續中保持其合於約定使用、收益之狀態，民法第423條定有明文。此項出租人之義務與承租人之給付租金義務，具有對價關係，如出租人未於租賃關係存續中保持其合於約定使用、收益之狀態，承租人非不得行使同時履行抗辯權而拒絕租金之給付。系爭房屋經法院拍賣，由丙○○買受，雖於90年12月28日辦妥所有權移轉登記；惟甲○○○仍繼續占有使用該房屋，至93年9月13日始由執行法院強制點交予丙○○，有本院民事執行處函可稽。於點交前，甲○○○既未盡其出租人之義務，則丙○○拒絕該部分租金之給付，自非無據。
四、按城市地方租用基地建築房屋之租金，以不超過土地申報總價年息百分之10為限，土地法第105條準用同法第97條第1項定有明文。依土地法施行法第25條規定，土地法第97條所謂土地價額依法定地價。土地法第148條並明定：土地所有權人依本法所申報之地價，為法定地價。甲○○○請求依系爭土地之市價酌定租金，並非可採，其聲請鑑定，亦無必要。審酌系爭土地接臨台中縣豐原市寬15公尺之南陽路，交通便利，地上房屋供住宅使用等情狀，系爭土地之租金以按申報地價總額年息百分之10計算為適當。系爭土地自93年迄今之申報地價均為每平方公尺4560元，有土地登記簿謄本可憑，並為兩造所不爭。系爭房屋使用土地面積為55.58平方公尺，其每月租金計為2112元 (4560元X55.58X10%12=2112元，元以下四捨五入，以下同)。惟甲○○○於系爭房屋後門，以烤漆板予以圍阻；在騎樓前亦以烤漆板圍阻約三分之二，妨礙系爭土地之使用，依其妨礙之程度，承租人得拒絕給付租金十分之一。即甲○○○得請求之租金每月為1901元(2112元X9/10=1901元)。
五、丙○○於95年11月27日將系爭土地應有部分二分之一辦理所有權移轉登記予丁○○，自93年9月13日起至95年11月27日止，計26月又14日，丙○○應付租金50313元 (1901元X2614/30=50313元)。自95年11月28日起至96年11月30日止 (甲○○○對96年12月1日前之租金請求加付法定遲延利息，故計算至96年11月30日止)，計12月又3日，丙○○、丁○○各應付租金11501元 (1901元X12 3/302=11501元)。自96年12月1日起至97年6月2日 (甲○○○請求欠租期間之末日)止，計6月又2日，丙○○、丁○○各應付租金5767元 (1901元X6 2/302=5767元)。以上丙○○應付租金共計67581元(50313+11501+5767=67581)，丁○○應付租金共計17268元(11501+5767=17268)。甲○○○請求渠二人如數給付，及計算至96年11月30日止，丙○○所欠租金61814元(50313+11501= 61814)，丁○○所欠租金11501元，均自96 年12月1日起至清償日止，按年息百分之五計算加付法定遲延利息；自96年12月1日起至97年6月2日止，渠二人各欠租5767元，均自97年6月3日起至清償日止，按年息百分之五計算加付法定遲延利息；及自97年6月3日起，渠二人應共同按月給付甲0000000元，洵屬正當，應予准許。超過上開請求部分，尚非有據，不應准許。原判決關於丙○○、丁○○敗訴部分，其超過上開應准許之部分，即有未合，渠二人上訴論旨，指摘該部分原判決為不當，求予廢棄，為有理由；其餘上訴非有理由。甲○○○上訴論旨，指摘原判決關於其敗訴部分不當，求予廢棄，亦非有理由。
六、據上論結，本件上訴人丙○○、丁○○之上訴為一部有理由，一部無理由，上訴人甲○○○之上訴為無理由。依民事訴訟法第436條之1第3項、第449條第1項、第450條、第79條，判決如主文。
中 華 民 國 97 年 12 月 10 日
民事第六庭 審判長法 官 李彥文
法 官 王邁揚法 官 呂明坤上正本證明與原本無異。
不得上訴。
中 華 民 國 97 年 12 月 18 日
書記官 李秋瓊