臺灣臺中地方法院民事判決 97年度訴字第1157號原 告 丙○○訴訟代理人 乙○○被 告 丁○○上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國97年8月27日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新台幣貳萬肆仟零貳拾陸元及自民國97年5月25日起，至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新台幣柒仟零伍拾元，由被告負擔新台幣貳佰陸拾壹元，餘由原告負擔。
本判決第一項原告勝訴部分得假執行；如被告以新台幣貳萬肆仟零貳拾陸元為原告預供擔保得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告主張：兩造於民國（下同）97年1月22日，簽訂不動產買賣契約，由被告以新台幣（下同）435萬元，向原告購買座落台中縣○○鄉○○段第1604、1065地號土地二筆，及其上建號487號（門牌號碼台中縣○○鄉○○路○○○巷○○號）三層樓房屋含屋突部分全部。買賣契約約定，被告依約應給付簽約款10萬元、用印款10萬元、完稅款10萬元，尾款400萬元、交屋款5萬元。詎料被告僅依約給付簽約款與用印款各10萬元，完稅款10萬元迄未給付。又被告本應於97年2月19日，辦理有權移轉登記，惟遲於97年3月17日方辦理所有權移轉登記，有所違約；另被告於簽訂系爭不動產買賣契約書同時，與原告簽立「借屋裝修同意書」，約定被告只借用系爭房屋為裝修之用，不得在交屋前有搬入、占用、出售、更換門鎖等情事發生。惟被告於97年2月1日，即擅自更換門鎖搬入居住，依前揭借屋同意書第2條約定已視同交屋，被告必須立即付清尾款，否則應負買賣契約中違約之責任。復據不動產買賣契約書第10條第3款約定「有第1款、第2款之情形，經他方催告而於催告期間履行者，應按每日以買賣總價款千分之一支付遲延違約金」，本件被告違約入住房屋，且屢經催告就系爭完稅款10萬元仍未給付，自應負違約之責，以買賣總價金435萬元之千分之一計算，自被告依約應給付完稅款而未給付之翌日（即97年2月1日）起，至97年5月31日止，被告應給付之遲延違約金為52萬6350元；又被告於交屋前即擅自搬入居住，自97年2月1日起至97年3月31日止，已給付每月8800元之租金，被告尚應給付自97年4月1日起至97年5月31日止，兩個月視同租金之損害賠償1萬7600元，另加上未付之完稅款10萬元，合計被告應給付原告64萬3950元等語，並聲明：被告應給付原告64萬3950元，及自起訴狀繕本送達之翌日（即97年5月25日）起至清償日止按週年利率百分之五計算之利息。且陳明：願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：
（一）系爭不動產買賣契約第3條付款約定部分，在「完稅款」之「應同時履行之條件」欄位中明確約定：「民國97年1月31日，雙方於稅單核下後完納稅款及查無欠稅和依本約交付擔保本票之同時買方一次付清」，惟查，被告於97年2月27日交付原告2萬8000元，作為被告繳交契稅、地政規費，以及代書費用，而申報房屋稅後，台中縣稅捐稽徵處大屯分處所核定繳納稅款期間係自97年1月31日起至97年2月29日止，但原告於97年3月3日方完納稅捐，致被告因逾期繳納而有滯納金175元。且被告於97年5月30日交付原告「完稅款」7萬7864元，並由原告之代書簽收，足徵原告於起訴狀中所述被告迄今未交付任何「完稅款」，顯然與事實不符。
（二）再者，原告於97年3月3日完納稅捐後，被告才能以完稅證明向地政機關辦理不動產所有權移轉登記。且銀行實務在不動產買賣雙方設定抵押權與塗銷抵押權之程序，須由買方完成不動產移轉登記，向貸款銀行完成設定抵押權後，始撥款給付賣方貸款銀行以作為清償債務，而塗銷抵押權登記。故本件須待被告完成不動產移轉登記，並向貸款銀行設定抵押撥款始能給付尾款予原告。復查，原告委託之代書於97年3月19日，向大里地政事務所領取土地及建物所有權狀，而被告之貸款銀行直到97年4月2日才撥款404萬3134元予原告，是並無原告所稱被告有拒不配合辦理不動產移轉登記之情形。又原告稱被告在交屋前有搬入、占用、出售、更換門鎖等情事，然被告於97年1月22日與原告簽訂「借屋裝修同意書」，於該日上午雙方協議後，原告同意被告將原來之大門移至旁邊，而原來大門的位置則由被告另裝設新的大門，系爭大門雖移至旁邊，原告仍可以原來的鎖匙開啟並進入系爭不動產，並無原告所稱被告擅自更換門鎖之情形。況且因系爭不動產屋齡較為老舊，許多地方需要修繕，被告因修繕之便，僅在系爭不動產內放置桌椅，並未有搬入居住之情。復依經驗法則，被告怎可能在裝修期間，系爭房屋各項生活功能急待整修之情形下搬入居住，原告所稱，並非事實。至於，被告於裝修期間，向原告支付租金每月8800元，係被告希望房屋儘早裝修完畢，在迫於無奈之情形下，方分別於97年2月1日、同年月27日交付予原告，非兩造間存有租賃關係，故原告所稱洵屬無據。
（三）綜上所陳，被告並無違約之情事，原告不得請求遲延違約金。且被告就系爭完稅款得亦以下列金額主張抵銷：
①原告未繳納貸款及違約金：43,134元。此部分金額由被告
代為繳納，且被告匯款給原告時，連同尾款400萬元，一併給付原告，故應予抵銷。
②原告欠繳系爭不動產之電費：202元。被告代為繳納，應予抵銷。
③被告在房屋裝修期間所給付原告之租金：1萬7600元。系
爭房屋裝修期間原告無權要求被告給付租金，故應依民法第179條之規定返還予被告。
④修繕費用：1萬1200元。系爭不動產之1、2樓水管及馬桶不通，被告自行雇工裝修更換，此項金額應予抵銷。
⑤以上合計：7萬2136元。而被告上開主張抵銷之金額自「
交屋款」5萬元，加上「完稅款」10萬元扣除後，被告尚應給付原告7萬7864元，此金額被告亦已於97年5月30日交付予原告，並由原告之代書簽收，故被告應付之款項業已依約交付，原告主張實無理由等語。並聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回。且陳明：願供擔保請准免宣告假執行。
三、本件經兩造簡化爭點，就下列事實不為爭執，本院爰引為判決之基礎：
（一）兩造於97年1月22日，簽訂不動產買賣契約書，由被告以435萬元，向原告購買坐落台中縣○○鄉○○段○○○○○號、1605地號土地二筆，及其上建號487號台中縣○○鄉○○路○○○巷○○號三層樓房（含屋突部分）全部。買賣契約約定，被告應依約給付訂約金10萬元，用印款10萬元，完稅款10萬元，尾款400萬元、交屋款5萬元，被告已依約給付簽約款與用印款各10萬元。
（二）被告於97年4月2日匯款404萬3134元代原告清償其對三信商業銀行股份有限公司借款本金400萬元、利息3134元、提前償還違約4萬元，並於97年4月7日塗銷原告為三信商業銀行股份有限公司所設定之第一順位抵押權登記。
（三）兩造於97年1月22日有簽訂如原證四所示之借屋裝修同意書一份。
（四）系爭房地已於97年3月17日辦理移轉登記予被告。
（五）被告於97年5月30日給付7萬7864元價金予承辦之代書甲○○。
（六）被告於97年1月24日代原告給付電費202元，原告同意抵銷價款。
四、又原告主張扣除被告已繳之價金427萬7864元及扣除代墊之電費202元、違約金4萬元、利息3134元後，被告尚有2萬8000元價金未為給付，且被告未依約給付完稅款、辦理有權移轉登記、及違反借用契約而有所違約，應給付違約金52萬6350元，且原告未點交房屋，被告無權占用房屋應給付不當得利1萬7600元等語，惟原告之主張業為被告否認，並以前詞置辯，經查：
（一）本件被告應給付予原告之價金為435萬元，扣除被告已繳之價金427萬7864元及扣除原告同意抵銷之代墊電費202元、貸款提前解約之違約金4萬元、利息3134元後，尚有2萬8000元未為給付，為兩造不爭執，已如前述，是原告主張被告就買賣價金，尚有2萬8000元未為給付，應屬可採。
被告雖辯稱：爭不動產之1、2樓水管及馬桶不通，被告自行雇工裝修更換，此項金額1萬1200元亦應予抵銷云云，惟被告就此抗辯，業為原告所否認，且被告就其有支出此部分費用，而此部分之費用支出係因買賣標的物有瑕疵所致，且應由原告負責之事實，被告均未舉證證明，再參諸被告就其抗辯物之瑕疵，未有通知原告之情事，更無與原告協商修復瑕疵之事實存在，自難以被告片面之抗辯，即謂原告對被告有給付1萬1200元之義務存在，被告抗辯其得以1萬1200元此債權與原告主張之價金抵銷，自無可採；至於被告抗辯被告在房屋裝修期間所給付原告之租金1萬7600元，惟系爭房屋裝修期間原告無權要求被告給付租金，故應依民法第179條規定返還，被告得抵銷等語，經查：
１、本件被告抗辯其於買賣過程中，有應原告之要求交付原告每月租金8800元，二個月（97年2月1日至97年3月31日）計1萬7600元之事實，業據被告提出原告訴訟代理人乙○○所書收據一份為證，自非無據，雖原告主張其僅收取1個月8800元租金而已云云，惟參諸原告於起訴狀明白記載：「．．．被告於原告交屋前即擅自搬入居住，已給付每月8800元之租金二個月計1萬7600元（自97年2月1日起至
97 年3月31日止）．．．」（參起訴狀第4頁第4行至第6行），顯見被告抗辨告有向其收二個月租金1萬7600元之事實，應屬真實可採，原告事後飾詞否認，自無可採。
２、又本件被告承買系爭房屋後，於97年1月22日有簽訂卷附之借屋裝修同意書，為兩造所不執，依該同意書所載「今買方因有提前裝修之需要並徵求賣方同意同意買方借屋裝修，雙 方並意共同遵守以下規範：1.買方同意只借用此屋為裝修之用，不得在交屋前有搬入、佔用、出售、更換門鎖等情事發生。．．．2.．．．如有前項違約情事發生，則視同交屋，買方必須立即付清尾款，否則買方須負責買賣契約中違約之責任。」，依上開同意書所載，被告於97年1月22日，得原告同意將系爭房屋先交予被告裝修，且依約被告固不得有搬入居住，惟依前述，原告自97年2月1日，即向被告收取租金，顯見兩造就系爭房屋移轉所有權前，就被告占有使用之性質，已由單純借用，改為租賃，是被告於系爭房屋所有權未為移轉前，本有給付租金之義務存在。尚難謂被告所給付之租金，全然無法律上之原因存在。然系爭房屋、土地業於97年3月17日移轉登記予被告，為兩造不爭執，並有建物登記謄本一份，在卷可稽，按就系爭買賣之土地、房屋，原告本有交付予被告之義務，惟今系爭房屋本在被告占有使用之中，是解釋上，於原告將房屋所有權移轉登記予被告之時，被告即由承租人身分之間接占有人，變更為所有權人之直接占有人，兩造原約定之租賃契約，當然終止；且按買賣標的物之利益及危險，自交付時起，均由買受人承受負擔。民法第373條前段亦定有明文，是於原告將房屋所有權移轉登記予被告後，自97年3月18日起，被告即本於房屋所有權人之地位占有系爭房屋，該占有利益本屬於被告，而非原告同意而取得，原告自不得再向被告主張收取租金，是兩造間之租賃契約已於97年3月17日終止，原告預收被告交付之97年3月18日起，至97年3月31日之租金3974元（8800元31×14，元以下四捨五入），已因租賃關係消滅而無法律上之原因，應可認定。按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。民法第179條定有明文，是原告預為收取之租金3974元，自應返還被告。再者，二人互負債務，而其給付種類相同，並均屆清償期者，各得以其債務，與他方之債務，互為抵銷。民法第334條前段亦定有明文。
是被告抗辯其得以原告應返還之不當得利債權3974元，與原告主張之價金給付請求權為抵銷，應屬可採，然被告逾此範圍之抵銷抗辯部分，尚無理由。
３、基上所述，原告尚得請求被告給付之價金為2萬4026元（2萬8000元－3974元）。
（二）又原告主張：被告僅依約給付簽約款與用印款各10萬元，完稅款10萬元部分迄未給付完畢。且被告本應於97年2月19日辦理有權移轉登記，惟遲於97年3月17日方辦理所有權移轉登記，有所違約；被告於簽訂系爭不動產買賣契約書同時，另與原告簽立「借屋裝修同意書」，約定被告只借用系爭房屋為裝修之用，不得在交屋前有搬入、占用、出售、更換門鎖等情事發生。惟被告於97年2月1日即擅自更換門鎖搬入居住，依前揭借屋同意書第2條約定已視同交屋，被告必須立即付清尾款，否則應負買賣契約中違約之責任。復依不動產買賣契約書第10條第3款約定「有第1款、第2款之情形，經他方催告而於催告期間履行者，應按每日以買賣總價款千分之一支付遲延違約金」，本件被告違約入住及屢經催告就系爭完稅款10萬元仍未給付，自應負違約之責，以買賣總價金435萬元之千分之一計算，自被告依約應給付完稅款而未給付之翌日起（即97年2月1日）至97年5月31日止，被告應給付之遲延違約金為52萬6350元云云，惟原告之主張業為被告否認，且查：
１、依卷附兩造所不爭執之不動產買賣契約書，其於付款期別中，就完稅款固約定被告應給付原告10萬元，且於應同時履行之條件中記載：「民國97年1月31日雙方於稅單核下後，完納稅款及查無欠稅和依本約交付擔保本票之同時，買方一次付清」，是兩造係約定如於97年1月31日，雙方於稅單核下後，完納稅款及查無欠稅，並依本約交付擔保本票之同時，被告有一次給付完稅款之義務，該97年1 月31日本係預定時間，而非被告必於97年1月31日即應付10萬元，原告主張被告未於97年1月31日給付完稅款而有違約，應無可採。且證人即本件為兩造辦理有權移轉登記之代書甲○○到庭結證稱：「（兩造之間買賣是否由你辦理過戶手續？）答：本件訂約、過戶都是由我處理。我們原訂97年1月31日完稅，後來沒有完稅，實際上完稅日期是97年3月7日。當時買方即被告怕原告貸款沒有繳納清楚，所以要求過戶後再將完稅款一併給付。因為原告貸款如果要提前解約，要付違約金。原告如果含交屋款1萬元，總共被告還要給他405萬元。原告的貸款餘額沒有超過405萬元。因為完稅款未給付，就約定由被告先代墊解約的違約金，被告有給原告存證信函，如果完成過戶的話，未稅款還有其他未付款項會一併給付，所以原告同意辦理過戶。過戶後，被告有去辦理代償，現在被告只剩下28800元未付，因為被告有將稅金及代書費用給我，我有向原告報告，被告是於97年5月30日給我的。」「（借屋裝修有無付費？）證人答：當初約定借屋裝修不可以搬進去。8800元是原告找被告要的，是原告來找我，我們打給被告的先生，被告的先生已經給原告，我知道的就這個樣子。」等語（詳參本院97年7月30日言詞辯論筆錄），依證人所述，實際完稅之日期為97年3月7日，且因原告與被告原約定由被告承受清償之貸款400萬元，因原告提早解約，應給付4萬元違約金及3134元利息（上開違約金及利息事後由被告行先行墊付），原告未為清償，以致被告請求完稅款一併於尾款清償，是系爭完稅款之未付，非可歸責於被告；而原告就被告之延期清償，復未為反對之表示，且其應先之解約違約金及利息復未清償，而由被告先代為墊付，是原告有同意被告將未完稅納入尾款一併清算，應屬可採，原告主張被告未於97年1月31日給付完稅款10萬元，有所違約，應給付原告違約金，尚難採信。
２、又原告復稱：被告應於97年2月19日辦理所有權移轉登記，惟遲於97年3月17日方辦理，有違約云云，然查：辦理所有權移轉登記本屬出賣人之責任，原告既主張其應於97年2月19日辦理所有權移轉登記，竟遲至97年3月17日方辦理，未依約辦理之人為原告，何能謂被告有違約而應給付原告違約金？原告之主張顯違事理，自無可採。
３、另原告復主張：被告於買賣之初向原告借屋裝修，約定被告不得搬入居住，惟被告違約搬入居住，有所違約，應給付原告違約金云云，惟查：被告於承買系爭房屋後，於97年1月22日，有簽訂卷附之借屋裝修同意書，依該同意書所載「今買方因有提前裝修之需要並徵求賣方同意同意買方借屋裝修，雙方並意共同遵守以下規範：1.買方同意只借用此屋為裝修之用，不得在交屋前有搬入、佔用、出售、更換門鎖等情事發生。．．．2.．．．如有前項違約情事發生，則視同交屋，買方必須立即付清尾款，否則買方須負責買賣契約中違約之責任。」，被告依約固不得搬入居住，惟原告自97年2月1日即向被告收取租金，顯見兩造就系爭房屋移轉所有權前，就被告占有使用之性質，已由單純借用，改為租賃之事實，已如前述，按系爭房屋自97年2月1日起，被告即得居於承租人之地位占有使用收益，系爭借用同意書業為兩造之租賃關係所取代而不復存在，原告自不得以該借用契約拘束被告，是原告主張被告有搬入居住之情事，縱使屬實，被告本有權占有居住使用系爭房屋，自無違約之情事，原告主張被告有搬入居住有所違約，實無可採。
４、依上所述，本件被告並無原告所指違約之情事存在，原告對被告並無違約金給付請求權存在，是原告基於違約金給付請求權，請求被告給付違約金52萬6350元，於法無據。
（三）原告主張被告自97年2月1日起即無權占用系爭房，除被告已付1萬7600元租金外，應再賠償原告97年4月1日起，至97年5月31日止，每月按8800元計算之損害金云云，然原告之主張為被告否認，且查：本件系爭房屋於97年2月1日起，原告即向被告收取每月8800元租金之事實，為原告自承，是被告自97年2月1日起，占有使用系爭房屋即非無權占用，況系爭房屋於租賃期之97年3月17日，原告即將系爭房屋有權移轉登記予被告，自該日起被告就系爭房屋之利益及危險全由被告承受及負擔，已如前述，是被告自97年4月1日起，至97年5月31日止占用系爭房屋，屬有權占有，原告主張被告於上開期間占有系爭房，屬無權占有，對其應負損害賠償責任，自無可採。是原告請求被告賠償
1 萬7600元，為無理由。
五、綜上所述，本件原告得對被告請求之價金給付請求權於扣除原告同意抵扣之代墊電費202元、貸款提前解約之違約金4萬元、利息3134元後，固尚有2萬8000元，惟於抵銷被告得向原告主張返還不當得利3794元後，被告應給付原告之價金僅為2萬4026元，原告基於價金給付請求權之法律關係，請求被告應給付原告2萬4026元，及自起訴狀繕本送達翌日（即97年5月25日）起，至清償日止，按年息百分之五計算之利息，為有理由，應予准許，至於原告請求逾此範圍部分，為無理由，應予駁回。
六、又本件原告勝訴判決部分為所命給付之金額或價額未逾50萬元之判決，爰依職權宣告假執行，被告亦陳明願供擔保請准宣告免為假執行，核無不符，爰酌定相當擔合金併准許之；至於原告敗訴部分，其假執行之聲請失所附麗，應予駁回。
七、訴訟費用負擔：民事訴訟法第79條、第389條第1項第5款、第392條第2項、第3項。
中 華 民 國 97 年 9 月 24 日
民事第四庭 法 官 王金洲正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 97 年 9 月 24 日
書記官 楊家印