臺灣臺中地方法院民事判決 97年度訴字第1138號原告即反訴被告 乙○○訴 訟 代 理 人 甲○○被告即反訴原告 丁○○訴 訟 代 理 人 林瓊嘉律師複 代 理 人 方鴻枝律師上列當事人間請求履行契約事件，本院於民國97年6月26日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
反訴被告應給付反訴原告新台幣壹拾萬元，及自民國九十七年六月一日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
反訴訴訟費用由反訴被告負擔。
本判決反訴部分得假執行。
事實及理由
壹、本訴部分
一、原告主張：
（一）原告於民國97年3月22日與被告簽訂不動產買賣契約（下稱系爭買賣契約），將原告所有坐落台中市西屯區上石碑2657 號土地及其上建號16704號即門牌號碼：台中市○○區○○路○○巷○○號6樓之1之建物（下稱系爭房地），以總價新台幣（下同）512萬元售予被告，被告繳交第一期款10萬元由原告收執，繳交第二期款52萬元入第三人僑馥建築經理股份有限公司（下稱僑馥公司）帳戶保管，惟至97年4 月14日被告應繳交第三期款50萬元時竟不再續付。原告乃於97年4月24日以存證信函告知被告五日內應履行，逾期將解除契約，至今被告仍未履行，乃以起訴狀繕本送達作為解約之意思表示。依系爭買賣契約第12條第2款約定，若被告有不為給付或違約情事致解約時，被告同意將已支付之價金作為懲罰性違約金給付原告。今查被告已支付價金62萬元，其中10萬元定金原告已收執，52萬元則在僑馥公司處保管，因此被告應依前開懲罰性違約金之約定，將存放於僑馥公司處之52萬元給付原告。被告雖曾於97年4月25日以存證信函告知原告，若無法核貸時，原告依約應同意解除契約。但查住宅怎麼可能無法核貸，是被告所寫乃推拖之詞，而重點是被告並未於97年4月14日按期支付第三期款。綜上，原告依契約之法律關係，請求判決如聲明所示。
（二）對於被告抗辯之陳述：
１、雙方並未約定一定要貸款到多少錢才成交，本件係因被告未依契約第5條第2款補入第三期款，原告方寄發存證信函通知被告補足款項，被告卻事後寄發存證信函說無法核貸，然被告明明已經申請到380萬元之貸款，並無無法核貸之情事。至於被告所稱若未貸款至400萬元尾款全額，則契約應無條件解除云云，係被告一面之詞。
關於契約書第16條約定，本件買賣買方之貸款，如銀行無法核貸時，雙方同意無條件解除買賣契約，買方交付之價款應無息退還買方，原告不爭執，但如果買方本身信用瑕疵造成銀行無法核貸須支付利息損失部分，因被告不同意故將此部分刪除。
２、原告不同意繼續履行契約，因契約已經被告以97年4月25日存證信函解除。關於系爭價金52萬元部分，於本件勝訴後，僑馥公司即會將信託專戶之價金餘額結算後交付原告。
（三）並聲明：被告應給付原告52萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息；原告願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：
（一）貸款屬房地產買賣之重要交易事項，被告訂立系爭買賣契約時乃與原告磋商特別註記約定：「本件買賣買方之貸款如銀行無法核貸時，賣方同意無條件解除買賣契約，買方交付之價款無息退還買方」。依系爭買賣契約第5條尾款付款方式第2款之約定，尾款400萬元即係被告須用以向銀行申貸之額度。參諸前揭特別註記條款簽註軌跡，原記載之「買方信用瑕疵狀況」字句遭刪除，由兩造於刪除處用印確認，足可證得該條款所指無法核貸之真意，不僅只有信用瑕疵而遭銀行徵信拒貸之情事，包括受限貸放額度無法獲致核貸尾款金額。亦即全額貸款係雙方當時之協議，原告亦知被告年輕經濟能力有限，必須靠貸款才能全額支付。本件被告委託友人丙○○，依合約規定，分別向台灣銀行、華南銀行等銀行辦理貸款，都僅核貸380萬元，被告向需求銀行辦理貸款既得知有無法獲致核貸尾款數額之情事，已向原告提出解除契約之要求，原告詭稱尾款數額無法獲致核貸，被告須補入不足額，殊屬違背契約訂立之意思。被告於第三期款繳款時間前，已合於特別註記約定之解除條件，自無遲延給付之違約。
（二）原告片面以被告遲延給付第三期款，拒絕依合約第l6條解除買賣契約，反以被告遲延給付而解除合約。依系爭買賣契約第5條完稅款付款方式第1款之約定，被告給付第三期款期限在稅單核下5日內，稅單係97年4月11日由稅務機關核發，97年4月14日通知稅單已經核下，依系爭買賣契約第13條第3款約定契約中所定之天數概以工作日計算，因此給付第三期款期限應在97年4月21日。又依照系爭買賣契約第11條第3款後段約定，遲延給付價金之催告提出法定程式是當該價金遲延逾10日為之，原告逕於97年4月24日催告，其催告顯不合法。再者，原告於97年4月24日寄發存證信函（該存證信函於4月25 日送達）催告被告給付第三期款、第四期款及配合辦理移轉產權登記手續完成，，其催告僅定「五日期間」，而非依買賣合約第12條應定「七日以上期間」催告，其催告不合法。另於雙方催告期間，原告代理人甲○○於協商時動手毆打被告代理人丙○○成傷，破壞雙方買賣互信基礎。本件係因可歸責於原告惡性侵權行為之事由，致雙方買賣互信基礎完全破滅，原告主張被告違約，應沒收價金云云，明顯無據。倘認原告解除契約有理，則原告沒收被告已繳交款項作為違約金額，其數額亦屬過高，顯失公平等語，資為抗辯。
（三）並聲明：原告之訴駁回；如受不利判決，願供擔保，請准宣告免予假執行。
貳、反訴部分
一、反訴原告主張：
（一）反訴被告主張反訴原告違約沒收價金云云，雖依法無據，但其起訴同時為解除契約之意思表示，與反訴原告存證信函要求解除契約之意思表示一致，雙方應生合意解除契約之法律效力。退一步言，如反訴原告過去意思表示未臻確定，爰以本反訴之起訴為同意解除雙方之契約之意思表示。本件反訴被告代理人對反訴原告代理人為惡意暴力之侵權行為，致雙方互信基礎破滅，雙方均無履行買賣契約之意思，應生解除契約之效力。依法反訴被告應給付反訴原告所交付之10萬元，因反訴被告經反訴原告多次催告，均未依約退還價款，顯有給付遲延，依民法第203條規定應以年息百分之5計付利息。另反訴原告所給付之52萬元現在「僑馥建築經理股份有限公司不動產價金信託專戶」，另由反訴原告與僑馥建築經理股份有限公司為協商退還中。
（二）並聲明：反訴被告應給付反訴原告10萬元，及自97年6月1日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，並請依職權宣告假執行。
二、反訴被告則以：
（一）關於反訴原告所主張返還之10萬元，性質上係為定金，反訴原告既違約在先，該10萬元定金當然歸屬反訴被告等語，以資抗辯。
（二）並聲明：請駁回反訴。
叁、本院之判斷
一、本件兩造於97年3月22日簽訂系爭買賣契約，由原告將所有系爭房地以總價512萬元出售予被告，被告已給付第一期買賣價金10萬元予原告，並給付第二期款52萬元由訴外人僑馥公司帳戶保管，被告迄未給付第三期款（完稅款）50萬元等情，業據原告提出不動產買賣契約書為證（見本院卷第6至9頁），並為被告所不爭執。
二、原告主張：被告於97年4月14日應繳交第三期款50萬元時未給付，乃於97年4月24日以存證信催告五日內應履行，逾期將解除契約，至今被告仍未履行，爰以起訴狀繕本送達作為解約之意思表示；被告未於97年4月14日按期給付第三期款，依系爭買賣契約第12條第2項懲罰性違約金之約定，被告應給付原告已支付之價金52萬元等語。被告則抗辯：兩造訂立買賣契約時特別約定「本件買賣買方之貸款如銀行無法核貸時，賣方同意無條件解除買賣契約，買方交付之價款無息退還買方」，被告分別向台灣銀行、華南銀行等銀行辦理貸款，都僅核貸380萬元，不足被告應繳之尾款400萬元，被告於第三期款繳款時間前，已合於特別註記約定之解除條件，即無遲延給付之違約，且依約被告得解除契約，被告已於97年4月25日以存證信函通知解除契約等語。兩造之主要爭執在於系爭買賣契約前揭特別約定事項：「本件買賣買方之貸款如銀行無法核貸時，賣方同意無條件解除買賣契約，買方交付之價款無息退還買方」是否已成就？茲分述如下：
（一）查兩造於系爭買賣契約第5條第二款就付款方式約定買賣總價款512萬元分四期給付：第一期款（簽約款）10萬元簽約時給付；第二期款（備證用印款）50萬元，最遲於97年4月2日原告備齊一切過戶所需證件資料並完成用印手續交付特約代書收執，以便辦理產權移轉登記前給付；第三期款（完稅款）50萬元，被告應於稅單核下五日內將款項存匯入信託專戶；第四期款（尾款）400萬元，若被告須以買賣標的向金融機構辦理貸款以支付尾款，被告應於貸款核撥之當日將核貸之款項轉存匯入信託專戶，此有系爭買賣契約書在卷可憑（見本院卷第6頁反面、第7頁正面）。嗣兩造復於買賣契約書第16條其他約定事項約定：「本件買賣買方之貸款如銀行無法核貸時，賣方同意無條件解除買賣契約，買方交付之價款無息退還買方」（見本院卷第9頁），則原告係須以系爭房地向銀行辦理貸款以支付尾款之情形，要無可疑，故所謂「買方之貸款如銀行無法核貸時」，應係指買方之尾款貸款400萬元如銀行無法全數核貸時。否則如銀行僅核貸300萬元，甚至200萬元或更少，依原告之主張，被告須補足差額，此於買賣契約書第五條第二款第四期款部分之第⑷點已有：產權移轉登記完成後因故發生金融機構核撥被告之貸款不足支付尾款時，其差額應由被告以現金於點交期限前或原告通知期限內一次補足入信託專戶等語之記載（見本院卷第7頁），又何須前揭特別約定。且就資力較差之買方而言，其全數資金均已用以給付第一期至第三期款項，如銀行無法就尾款全數核貸時，買方並無資力補足差額，是前揭特別約定更應為如此之解釋，始能保障資力不足之買方，以達特別約定之目的。準此，原告主張：銀行就尾款無法全數核貸時，被告應補足差額云云，並不可採。
（二）被告抗辯其委友人丙○○，依合約約定，分別向台灣銀行、華南銀行等銀行辦理貸款，都僅核貸380萬元，業據其提出卷附台灣銀行中工分行通知書、華南商業銀行台中港路分行不承做放款申請案件登記備查簿（見本院卷第25、
26 頁），並舉證人丙○○之證述（見本院卷第64頁反面至66 頁反面）為證。依前揭台灣銀行通知書之記載，該行僅核貸380萬元；依華南商業銀行台中港路分行不承做放款申請案件登記備查簿之記載，被告申請貸款金額400萬元，惟該行估值不符被告要求，足見被告確無法貸得尾款400 萬元，系爭買賣契約前揭特別約定事項：買方之貸款銀行無法核貸之條件已成就。證人丙○○證述台灣銀行可以核貸之金額，被告約於94年4月初到4月中旬得知，華南銀行可以核貸之金額，約94年4月初知道（見本院卷第66頁反面），而原告主張被告應於97年4月14日按期支付第三期款，當時被告依前揭特別約定既可解除契約，被告抗辯：其於第三期款繳款時間前，已合於特別註記約定之解除條件，即無遲延給付之違約等語，應可採信。
三、本訴部分：系爭買賣契第12條第2款約定：本約簽訂後，原告若有擅自解約、不為給付或違約情事致本約解除，除應負損害之賠償以外，並同意將已支付之價金作為懲罰性違約金給付予原告，由僑馥公司將委託專戶之價金餘額結算後交付原告等語（見本院卷第8頁反面）。惟被告未給付第三期價金無遲延給付之違約，已如前述，是原告據此解除系爭買賣契約，自不合法而不生解除之效力。從而被告並無擅自不為給付或違約致本約解除之情事，本訴部分原告依前揭約定請求被告給付52萬元，難認有理由，無法准許。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所依附，應併駁回之。
四、反訴部分：
（一）按契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另有規定或契約另有訂定外，由他方所受領之給付物，應返還之。受領之給付為金錢者，應附加自受領時起之利息償還之，民法第259條第1款、第2款定有明文。查系爭買賣契約特別約定「本件買賣買方之貸款如銀行無法核貸時，賣方同意無條件解除買賣契約，買方交付之價款無息退還買方」之事已成就，已如前述，被告已取得買賣契約之解除權。反訴原告主張：其已於97年4月25日以存證信函通知反訴被告因銀行貸款條件未能核如申貸數額，請求洽辦解除契約等語，核其意旨，已有解除契約之意，反訴被告自認於97年4月26日收受該存證信函（見本院卷第63頁反面），則系爭買賣契約業經反訴原告於97年4月26日合法解除，反訴原告依前揭規定請求反訴被告返還定金10萬元，自應准許。又反訴被告於97年3月22日受領反訴原告給付之定金10萬元，此為反訴被告所自認，並有系爭買賣契約可證，反訴原告依法原可請求反訴被告償還自受領時起之利息，茲反訴原告請求被告自97年6月1日起至清償日止，按法定利率年息百分之5計算之利息，自無不可。從而反訴原告請依解除契約後回復原狀之法律關係，請求反訴被告應給付反訴原告10萬元，及自97年6月1日起至清償日止，按年息百分之5計算之法定利息，核屬有據，應予准許。
（二）反訴部分係所命給付金額未逾50萬元之判決，應依民事訴訟法第389條第1項第5款依職權宣告假執行。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，核與判決結果不生影響，爰不逐一論述。
肆、訴訟費用負擔、宣告假執行之依據：民事訴訟法第78條、第389條第1項第5款。
中 華 民 國 97 年 7 月 31 日
民事第三庭 法 官 黃渙文正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀（須附繕本）。
中 華 民 國 97 年 7 月 31 日
書記官