臺灣臺中地方法院民事判決 97年度訴字第1201號原 告 丙○○
乙○○○共 同訴訟代理人 楊玉珍律師複代理人 葉玲秀律師
戊○○被 告 宥肜建設有限公司法定代理人 丁○○訴訟代理人 蘇顯讀律師上列當事人間履行契約事件，本院於民國98年4月29日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及其假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張略以：
（一）原告乙○○○與其夫連金龍、原告丙○○分別於民國（下同）94年10月29日、96年6月3日向被告購買坐落臺中市○區○○段526-1部分地基上所興建之『米蘭特區』編號D棟及E棟之不動產（下分別稱系爭D棟房屋、系爭E棟房屋），依兩造所簽訂之房屋預定買賣合約書（下稱系爭合約書）第11條第7款約定：「乙方（即被告，下同）產權移轉予甲方（即原告，下同）名義後，甲方同意配合受理貸款銀行撥放貸款，但自撥款日至乙方通知交屋日止之期間利息，應由乙方支付。」，詎被告於未經原告乙○○○、丙○○同意，擅自與銀行承辦貸款之人勾結，由銀行人員於96年9月29日及同年10月4日將原告乙○○○及夫連金龍之貸款金額新臺幣（下同）21,771,762元、1,828,488元及原告丙○○之貸款金額21,771,762元、8,628,488元撥至被告帳戶，而被告至今卻未履行交屋手續。自撥款日至97年4月30日止，此期間之利息原告乙○○○部分共計350,658元、原告丙○○部份共計434,816元，依系爭合約書第11條第7款之約定應由被告負擔，上開金額均已由原告二人先行繳納，而原告二人日前以存證信函向被告催討，被告均置之不理。
（二）綜上，爰依兩造間買賣契約法律關係、民法第199條第1項之規定提起本件訴訟。並聲明求為判決: ㈠被告應給付原告丙○○434,816元及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按法定利率年息5%計算之利息。㈡被告應給付原告乙○○○350,658元及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按法定利率年息5%計算之利息。並陳明願供擔保請准宣告假執行。
（三）對被告答辯之補充陳述：
1.被告並不否認與原告二人簽訂系爭合約書，僅對於是否業已履行交屋於原告二人有所爭執，依法即應由被告對業已完成交屋於原告等情形負舉證之責。
2.被告迄今未依系爭合約之本旨，於系爭不動產合於使用狀態下而通知交屋，且亦未完成交屋程序。
⑴系爭D、E棟房屋由百邑公司施工完成、請求驗收之期日
，至少為96年11月後，且被告迄今尚未對百邑公司承攬之工作標的物進行驗收、亦未給付工程款與百邑公司，百邑公司亦未將系爭D、E棟房屋交付予被告，則基於誠信原則，被告顯無立場將此一未經被告受領之房屋交付予原告。而領得建築執照或完工取得使用執照，非足以證明所建築之房屋已完成交屋於買受人，此由雙方所簽訂之系爭合約書第12條之約定：「乙方依約完成本戶一切主建物、附屬建物及領得使用執照，甲方並同意依事業機構之規劃設計位置，繼續完成自來水、電力、配電室、瓦斯等必要之設施後，得通知甲方進行交屋。」等語足以證明，且此亦為一般社會上預售屋交易市場上普遍之認知，無待舉證證明之。
⑵被告辯稱：於96年9月30日、10月1日由原告等人親自對
保、開取款條，完成撥款及同時辦理交屋完畢。在未交屋之情形下，原告豈甘願對保並同意銀行撥款云云，與事實不符，委無足採，蓋兩造所簽訂之系爭合約書第11條第6款約定：「甲方於乙方房地產權移轉登記前應履行下列義務：㈡提出辦理產權登記及貸款有關文件，辦理各項貸款手續，預立各項取款或委託撥付文件，並應開立與原預定貸款同額之禁止背書轉讓本票予乙方。」等語可知，系爭D、E棟房屋之房地產權移轉前，原告二人應配合至承辦貸款之銀行完成對保、開取款條等事宜，但原告二人配合完成貸款相關事宜，非謂被告已通知原告辦理交屋或被告已完成交屋於原告，原告否認被告曾通知交屋時間或已完成交屋，並應由被告負舉證證明之責。又取款條之金額、日期，並非原告所充分知悉。
⑶被告辯稱曾委由代書甲○○通知原告二人交屋事宜、銀
行貸款係經原告同意云云，均與事實不符。被告僅通知原告二人交付所有權狀，別無其他通知內容。且被告迄今尚未交屋，但原告丙○○部份之交屋尾款卻已從銀行貸款中全數撥予被告、原告乙○○○部份亦從銀行貸款中多數撥與被告之情事，可證該銀行貸款並非係經原告同意。
⑷被告辯稱「系爭2屋遙控器均在營造公司手上，因為系
爭房屋2次、3次施工都是原告委託營造公司但他們之間有糾紛，所以營造公司不交付鑰匙給原告…」云云，並非事實。蓋：
①關於原告與百邑公司之和解協議，發生於00年0月14
日，顯與本件訴訟標的所涉96年9月29日及同年10月4日被告對原告二人二度扣款之情事無關。
②原告二人購買系爭D、E棟房屋後，即在被告之提示下
，就6樓增建部分另與百邑營造有限公司（下稱百邑公司）負責人張銀行訂有工程合約書，故有關6樓增建部分之工程施作或款項均另與百邑公司處理，此與被告未履行交屋一事尚無關係，又被告無法履行交屋程序中應給予之房屋保固書、房屋之鑰匙（含大門鐵捲門、車庫之遙控器）、信箱編號及鑰匙等，實乃因被告與百邑公司間尚有給付工程款之糾紛（現由鈞院以97年度建字第40號民事事件審理中）。
⑸被告辯稱：已完成交屋手續，另交屋時鑰匙部分依指示
交付方式交付原告云云，被告應對其主張負舉證之責任。且原告並未同意被告就系爭建物之房屋鑰匙（含大門鐵捲門、車庫之遙控器）等以指示交付方式交付之，證人詹文和亦已證實被告未曾要求百邑公司將鑰匙交付原告。又被告於97年7月25日言詞辯論時始辯稱「鑰匙目前由被告指示交付後，留在建商處」云云，足認被告已自認未有交屋之事實。更有甚者，被告與百邑公司間之工程承攬關係，對於系爭D、E棟房屋理應無「返還請求權」可讓與原告，足見被告所主張之法律關係為虛構。
且被告主張以「指示交付」方式提出，不符合理交易常態，亦顯不符於系爭合約書第12條第2項「乙方應於甲方辦妥交屋手續後，將土地及建物所有權狀、房屋保固書、使用執照（或執照影本）及乙方代繳稅費之收據交付甲方，俾憑換取鎖匙。」之意旨，蓋所謂「換取鎖匙」，顯指（以現實權狀等單據）換取現實鎖匙之對待交付。
⑹被告辯稱其於交屋當日即聯絡原告等人領取證件，被告
亦已領取土地及建物所有權狀、使用執照及鑰匙。又原告於97年5月7日已進入房屋裝潢足證被告已交屋於原告云云，與事實不符，蓋：
①兩造所簽訂之系爭合約書第12條第2款約定：「乙方
（即被告）應於甲方（即原告）辦妥交屋手續後，將土地及建物所有權狀、房屋保固書、使用執照（或執照影本）及乙方代繳稅費之收據交付甲方，俾憑換取鎖匙。」、第13條約定：「…自交屋日起負責保固一年。乙方並於交屋時出具房屋保固書給予甲方作為憑證。」等語。
②被告早於96年9月29日及同年10月4日即將原告等向銀
行之貸款撥至帳戶內，卻遲未能交屋於原告等，而銀行均已按期向原告等收取貸款之利息，經原告一再催促後，迄至今日，原告等僅取得系爭房地之土地及建物所有權狀、使用執照、代繳稅費收據以及二把小鑰匙（分別為房屋後門喇叭鎖鑰匙及車道旁進入社區中庭小門鑰匙），至於交屋程序中最重要之房屋保固書、房屋之鑰匙（含大門鐵捲門、車庫之遙控器）等，被告均未給予，被告並未完成交屋程序至明。
③原告丙○○為免損失擴大，始聯繫室內裝潢設計師進
入屋內，但被告既未將應於交屋時交付之房屋保固書、房屋之鑰匙（含大門鐵捲門、車庫之遙控器）等交付，則縱使原告丙○○等得以前揭二把小鑰匙進入屋內，仍無法開啟大門鐵捲門進入家中或將車輛駛入地下室，不能因此認定被告業已履行交屋義務，此由前揭雙方約定或社會房屋買賣交易常情觀之至明。④縱原告於97年5月間得以進入屋內，亦不因此可認定
被告業已履行交屋義務。且地下室發電機迄今未接電線，無法通電，被告如何能通知原告交屋。又被告確實未履行交屋過程應盡義務，其未曾通知原告等完工交屋事宜，其辯稱曾有通知者，應自負舉證責任。
⑤本件變更設計部分，兩造於系爭合約書第10條另訂有
明文，顯附屬於系爭合約書之一環，正常程序下，由被告與原告訂立契約後，由百邑公司執行，再由百邑公司向原告收款，根本無庸經被告交屋即可實行變更設計之施工；僅因當時三方權宜合意改為「被告同意原告等與百邑公司直接洽談變更設計後就施工，然後直接向客戶收款」，故被告不得以原告要求變更工程而主張已交屋與原告。又有關室內格局變更或增減工程之相關事宜，與被告是否履行交屋程序，係屬二事，被告不應混為一談。
⑺被告辯稱：原告丙○○將所購買之房地委託被告代為出
租或仲介業者代為出售，並提出照片為證，主張已履行交屋於原告等云云，惟被告所辯顯不足採，蓋：
①被告所提出之被證一照片，均非原告丙○○所購買之E戶房子。
②被告所提之被證二之照片，係原告丙○○於97年5月
間委託群義房屋代為出售之照片，惟原告雖曾委託房屋業者代為出售，但非得因此證明被告業已履行交屋程序，況且被告早於96年9月29日及同年10月4日即將原告之銀行貸款撥至帳戶內，此距離原告委請仲介代為出售有將近8個月之久。
③依兩造所簽訂之系爭合約書第12條第1款第㈡點約定
：「…於交屋時雙方應履行下列各項義務：甲方（即原告）就契約約定之房屋瑕疵或未盡事宜，得以壹次為限列單要求乙方（即被告）載明於驗收單上雙方協議期限完成修繕。…」，可知驗收為交屋的要件，於履行交屋手續時，應有驗收單以供雙方確認就系爭建物瑕疵或未盡事宜完成修繕之約定，惟被告並未完成交屋程序於原告，更無所謂提出驗收單以供雙方確認，而原告等所購買之系爭建物，迄至97年5、6月間停放車輛之地下室或房屋內尚有諸多缺失，若被告有通知交屋，原告等必於驗收單上要求缺失之修繕，惟事實上迄今尚未完成交屋，當然被告亦未就缺失予以改善。且於97年3次的颱風，原告到現場所見聞為社區（6戶）內，每戶一樓皆積水，甚至有的電梯內泡水，而原告所購買E戶的1樓馬桶阻塞、化糞池功能不彰，3、5、6樓漏水嚴重，而D戶的5、6樓亦出現漏水情形，足見系爭建物問題重重，此乃被告至今不敢交屋之緣由。
⑻原告否認被告主張「已於96年7月間交屋給原告、讓原告二人得以進行變更增建工程」等語。
⑼系爭合約書乃企業經營者（被告）提出之定型化契約條
款作為契約內容之全部或一部而訂定之契約，屬消費者保護法第2條第9款之「定型化契約」。依系爭合約書第11條第7款約定：「乙方（被告）產權移轉予甲方（原告）名義後，甲方同意配合受理貸款銀行撥放貸款，但自撥款日至乙方通知交屋日止之期間利息，應由乙方支付。」，故系爭契約對於「何種狀態下方可通知交屋」並未約定明確，依民法第98條、消費者保護法第11條第2項規定，應綜合系爭合約書第11、12條等條文，為有利於原告等之解釋。
①系爭合約書第12條第1項前段約定：「乙方依約完成
本戶一切主建物……領得使用執照，甲方並同意依事業機構之規劃設計位置，繼續完成自來水、電力、配電室、瓦斯等必要之設施後，得通知甲方進行交屋。
」，顯見領得使用執照、完成水電瓦斯等僅係「必要之設施」之例示，難謂依該條款完成列舉之事項後即可通知交屋。又同條項後段亦有規定：「於交屋時雙方應履行下列各項義務：㈠乙方付清因遲延完工所應付之遲延利息於甲方。㈡甲方就契約約定之房屋瑕疵或未盡事宜，得以壹次為限列單要求乙方載明於驗收單上雙方協議期限完成修繕。…」另第2項約定：「乙方應於甲方辦妥交屋手續後，將土地及建物所有權狀……及乙方待繳稅費之收據交付甲方，俾換取鎖匙。」顯見被告通知交屋時，應以被告完成必要之設施，且雙方達適於履行上開交屋時應履行之義務以及附隨於交屋應履行義務之文件、鎖匙等交付義務之情況，而得即於交屋過程履行者為限；否則空言通知交屋卻無能力履行上開義務者，顯有悖於公平、誠信。
②同條第3項約定：「甲方同意自乙方通知交屋日起，
無論甲方已否遷入，所發生本戶之污水處理費、水電費、管理費等，其費用單……皆由甲方負擔。」，若對此項規定斷章取義，僅空言通知交屋卻無能力履行上開義務、逕將污水處理費、水電費、管理費等費用轉由原告承擔者，顯屬民法第247條之1第1款之以定型化契約條款片面「免除或減輕預定契約條款之當事人之責任」，而應歸於無效，而非債之本旨下所得合理期待之解釋。
③系爭合約書第11條第7款並無法直接反面推論通知交
屋日以後期間之利息，應由甲方（即原告等）支付，否則將造成出賣人投機地於未達完成一切交付義務之準備工作之時，將買賣標的物通知買受人交付，以逃避可歸責於己之資金壓力，而直接導致買受人蒙受不可歸責於己之不合理利息損失，顯然有失公平，當不應作此解釋。
④綜上，系爭合約書第12條前3項之合理解釋，應為：
所謂「通知交屋」，以被告完成一切交付義務之準備工作（完成必要之設施，且雙方達適於履行上開交屋時應履行之義務以及附隨於交屋應履行義務之文件、鎖匙交付義務之情況）為限，此際可否交屋若僅可歸責於原告，方可將污水處理、水電、管理等房屋維持必要費用轉由原告承擔。否則，即屬非依債務本旨實行提出給付（通知交屋）者，而不生提出之效力。
3.被告辯稱：原告於交屋後即重新室內規劃設計、陸續為室內隔間變更磁磚、衛浴之更換云云，顯非事實。
⑴原告等向被告購買系爭建物時，被告同意原告二人得就
房屋格局、磁磚、衛浴等為變更；原告丙○○於履約後15日內即交付變更圖與被告，並非被告交屋後原告始為變更。
⑵勘驗筆錄第5頁記載：「4樓：原來交付時尚未隔間完成
，目前經原告二次施工為2個房間，1個衛浴，但地板及衛浴均未施作。」云云。惟告迄今未依約交屋，而系爭
D、E棟房屋變更設計係於向被告購屋時即要求變更，已如前述，故上開記載顯與事實不符。
二、被告答辯略以：
（一）被告以自有建地興建米蘭特區6戶房屋，於94年8月5日領得建築執照，96年5月22日完工取得使用執照。其中除保留乙戶房屋自住外，其餘5戶對外出售，因戶數不多，且買受人也經常前來查看房屋興建情形，彼此甚為熟識，考慮日後將是早晚見面之鄰居，故一直給與原告方便，關於訊息及意思交換通常僅以口頭及電話告知，並未以正式函件往來。查原告丙○○係於被告房屋完工及取得使用執照後，於96年6月3日才與被告以總價3,800萬元購買系爭E棟房屋，且系爭E棟房屋隔間已完成。原告乙○○○雖較早向被告購買系爭D棟房屋，但原告二人均同意透過被告辦理銀行貸款，並於96年9月30日、10月1日由原告二人親自對保、開取款條、完成撥款及同時辦理交屋完畢。被告也於交屋當日即連絡原告二人領取證件，原告亦已領取系爭合約書第12條第2款之土地及建物所有權狀、使用執照及鑰匙，證人甲○○於97年10月31日亦證述明確，如兩造無交屋合意，原告為何會同意撥款，被告又怎會將所有權移轉登記與原告並交付權狀？
（二）原告主張被告尚未辦理交屋，也未交付鑰匙，其直到97年5月7日才得以進入房屋開始裝潢等語，並非實在。若確如原告主張，則其如何進入房屋施工？其設計師又於何時進入建物中勘查規劃設計？且依系爭合約書第10條第3項約定：「甲方如需施作室內裝潢工程，應在辦妥交屋、取得遷入證明後，始得進場施作」。原告既自承已於97年5月7日進入房屋開始裝潢，依上開約定，自是在交屋之後。則原告主張本件尚未交屋，明顯不實。又原告已自行變更系爭D、E棟房屋之設計，若被告未辦理交屋，原告如何於未依系爭合約書第10條第1項向被告申請工程變更，並經被告簽准下，即重大幅度的將房間、浴廁格局、地板磁磚、衛浴設備材料加以變更？且日後雙方將以何特定工程設計辦理交屋？又如何釐清責任？另於96年9月30日、10月1日由原告等人親自對保、開取款條、完成撥款時即已同時辦理交屋完畢，此不啻為雙方約定，並為向來工程之慣例，否則在未交屋之情形下，原告豈甘願對保並同意銀行撥款？是以，若原告主張未交屋者，此部分屬例外情形，應由原告負舉證責任。又一般銀行就房屋放款本有嚴格審核程序，而原告丙○○之貸款金額高達3,100萬元，原告乙○○○之貸款金額達2,000多萬元，如原告二人購買之系爭D、E棟房屋尚未完工、無法使用交屋，銀行亦不會甘冒風險同意放款。是以，在整個產權移轉及放款程序已完成之情形下，不可能房屋未完工或不辦理交屋。
（三）系爭米蘭特區建物之房屋買受人，目前均已在使用收益中，如只因房地產未如預期大漲，均可依原告方式如法泡製，請求被告支付銀行貸款利息，則漲價及租售利益歸原告等買受人，跌價則被告需支付銀行利息，公平何在？且所謂交屋，指交付房屋之占有，即移轉對房屋之管領力而言。除非買賣雙方已特別約定，一般而言，房屋之交屋並不一定需達到毫無瑕疵之狀況，只要主結構及外牆完成，即已達交屋之最低需求。因買方通常會有不同的用途或對房屋內部之隔間、建材、油漆等有不同的需求考量，如概由賣方完成後才辦理交屋者，買方依其需求再加以修改，勢必另行支出費用，未必有利於買方。又如房屋有瑕疵者，除非重大，否則因房屋價值菲淺，通常則以減少價金或透過保固修繕之方式平衡雙方利益，尚非因此不可交屋。
（四）被告所興建之系爭米蘭特區6戶房屋，為地下1層、地上5層之透天房屋，一般工期約僅1年左右即可完工，此從系爭合約書第9條第1項約定「本預售之建築工程將於實際開工日期起算400工作天內完成主、附屬建物及必要設備，並以建築主管機關核發使用執照日為完工日」亦可得知。系爭D、E棟房屋於96年5月22日完工取得使用執照，96年7、8月間即完成安裝水電、瓦斯，依系爭合約書第12條約定，早已達可交屋之狀況，故被告無遲交房屋之必要。而原告二人看好兩岸三通契機，於96年6月3日與被告簽訂系爭合約書後，於96年7月間即急於要求被告交屋，以進行6樓房屋增建及重新規劃室內設計，故實際上於96年7月間被告即已交屋與原告（被告為免爭執，以銀行撥款日即96年9月30日、10月1日主張為交屋日），因原告有投資目的，為避免增加成本，一直不配合辦理產權移轉及對保，並要求延後放款，遲至96年9月26日才辦妥所有權移轉登記，9月30日、10月1日才完成銀行撥放款，被告已自行吸收實際交屋後一年多之銀行建築融資利息。交屋後原告即進行6樓房屋增建，並委請設計師重新為1-5樓室內規劃設計，陸續為室內隔間變更及磁磚、衛浴之更換，此有照片及原告與百邑公司之工程合約書可證，如被告尚未交屋，原告憑何依據為6樓之增建？另原告乙○○○一戶，因內部要求自行施作磁磚、地板，被告已無其它工程可施作，根本無不交屋之理。今只因原告二人後續自行變更設計幅度過大及租售不順利，即利用被告當初方便原告等人先行交屋，而疏於簽立交屋書面，反要求被告支付其未能租售其間之貸款利息，實不公平亦無法律依據。
（五）據證人甲○○表示，依其從事地政士之執業經驗，房屋拿到使用執照到辦理保存登記，時間約1個月，從辦理保存登記到辦理所有權移轉登記時間，通常約經2個月時間。又由臺中市政府所核發系爭D、E棟房屋之使用執照，亦可瞭解完工情形，並推知合理交屋時間。是以，從時間而言，系爭D、E棟房屋客觀上已達可辦理交屋狀態，而興建中房屋如達可交屋之狀態而不交屋，豈不是增加建商之土地、建物融資利息負擔，建商至愚亦不為也。況依系爭合約書第14條第5款約定「除房屋有重大瑕疵，顯不能使用居住外，…不得以未交屋為由…拒付貸款利息」。則於無重大瑕疵下，被告當然不能接受原告以未交屋為由而承擔其貸款利息。
（六）原告對於系爭D、E棟房屋所為之6樓增建及1-5樓室內重大變更設計，已非原先核准的房屋設計，本屬違法，且營建工程亦非被告專長，故被告不代為施作，原告考量百邑公司對原管線設計狀況較為瞭解，希望仍由其繼續承造，而百邑公司因就增建工程能增加營收，故其等私下另訂合約，並由原告自行提供室內變更設計圖給百邑公司。被告於96年7月間已交屋與原告，使原告二人得以進行變更增建工程，對於原告與百邑公司間之約定細節並不清楚，而原告所爭執之保固書、大門鐵捲門、車庫鑰匙等物品，原本即由百邑公司保管，因原告要繼續施作變更及增建工程，故以指示交付方式將上開物品交付原告二人。惟因原告變更增建工程尚需估價、計算、製圖、備料、施作，甚為耗時，復加上施作材料數次變更及遲延進場，且百邑公司有部分工程施作疑似與原告設計圖不符而延宕工期，故原告工期之延宕與被告遲延交屋無關。又原告與百邑公司於97年6月間因有工程糾紛，原告不願繼續付款，百邑公司即不願將保固書、大門鐵捲門、車庫鑰匙等物品交付與原告二人，並向鈞院聲請對原告二人核發支付命令，請求給付工程款。
（七）原告另指稱建物有漏水、積水、糞管外漏、未劃車位等瑕疵部分並提出照片為證。經查，上開照片是豪雨過後所拍攝，純是因近來氣候變遷，雨量異常所致。其中之糞管外漏是當時抽水馬達電源被第三人關掉，後來經查明開啟後，即已正常運作（本件毀損事件已向警局報案，所有住戶知悉）；而冷氣管堵塞部分，是因原告之前尚未裝設冷氣，需先行堵塞以免異物進入（如鳥類飛入或築巢），此問題事後均已排除。車位部分，合約中早已有標示，故每位住戶均知自己之停車位何在，而正式停車格會迨住戶裝修工程完畢後，一次處理。況原告所謂之上開瑕疵均屬保固責任問題，被告亦願負責，且與交屋無關。至於原告質疑未召開管委會，並非被告不召開，而是住戶希望延長保固時間所致（依系爭合約書第13條第2項約定「本社區公共設施部分自通知召開第一次區分所有權會議日起保固一年」）。且成立管委會後即要另交管理費，而原告丙○○一直想將房屋再出售，亦不願配合召開。
（八）被告與房屋買受人間就訊息或意思之交換，通常僅以口頭及電話告知，並未以正式函件往來，已如前述。而原告丙○○與被告法定代理人亦相互熟識，是以本件是否完成交屋，應依房屋所有權及事實上之管領狀況是否移轉而論，不可僅以單純有無書面通知而論，始符公平正義。
（九）百邑公司負責人張銀行證稱「工程款由原告丙○○、連金龍開票支付，處理完了」有避重就輕及隱匿事實之情形。經查，第三人連金龍（原告丙○○父親、原告乙○○○配偶）開庭後數日前，曾向被告法定代理人承認尚有變更追加工程款項未給付百邑公司，故被告合理懷疑百邑公司雖證稱收到工程款票據，然未必已收到款項，故尚需配合原告之意思做證，且百邑公司經法院命令，事後仍不敢將支票兌現證明提出，實難相信其說法符合事實。又百邑公司工地主任詹文和證述「原告之工程變更是由原告設計師（直接）給（百邑公司）圖，出入使用遙控器，以及其施作變更工程是直接與原告雙方自行談好的，然後也直接向原告收款，室內變更完成在（96年）11月」等語，可知原告就系爭D、E棟房屋室內變更乙事，純屬原告與百邑公司間之私事，與被告無關，被告亦無表達同意或不同意之立場。被告將系爭D、E棟房屋移轉登記與原告後，原告二人室內變更設計部分仍繼續委由百邑公司施作，而百邑公司出入工地，均使用系爭遙控器，故顯示三方早已達成將鑰匙、遙控器等物品指示交付之協議。且百邑公司既表示與被告對工程驗收有爭議，理應先停止各項工程進行，保持原狀，靜候司法處理。為何又繼續施工及使用遙控器鑰匙進出工地施工？足以顯示百邑公司與原告間之工程，與百邑公司與被告間之爭議，毫不相干，原告自不得以百邑公司與被告間有爭議為由，主張被告未交屋。從百邑公司委請之上鼎保全股份有限公司現場執勤人員蔡一民於97年3月5日工作日誌之工作記要上記載「百邑詹經理來此取下2、3、4號的遙控IC板」及詹文和證述百邑公司已於96年12月
26 日撤場，可知若是因被告與百邑公司間驗收款之爭議，而需扣留鑰匙及遙控器，百邑公司應早於撤場即拆除遙控器IC板，而非至97年3月5日才拆除，純係因百邑公司施作住戶變更工程後，因發生所收之費用太高及品質有問題，與住戶發生爭議，而將遙控器IC板拆除要脅住戶付款。
詹文和證述沒有義務將鑰匙、遙控器、保固書等物品交付原告，交付上開物品為被告的事情，與百邑公司無關云云，並非事實。蓋被告交屋與原告二人後，因6樓增建及室內變更設計之追加工程均是個別委請百邑公司施作，上開物品均有讓百邑公司繼續占有，以方便其繼續進行變更追加工程之必要，故協議以指示交付方式將上開物品交付住戶，若住戶與百邑公司結清工程款，百邑公司即將上開物品歸還住戶，而非被告未交屋之問題。此從百邑公司與原告間之協議書第參點內容，足見詹文和所述並不實在，且亦證明被告指示交付之說法可信。
（十）原告丙○○因有特殊需求，另自行委託設計師及營建人員再為變更，因隔間位置未能確定且建材遲延進場，故一直未能完成，致損失許多利用收益。其也曾將系爭E棟房屋委託被告、群義房屋仲介公司代為租售，若被告無辦理產權移轉及交屋，則原告如何委託群義房屋仲介公司出售房屋？若有人願意承買時，原告又將如何履約？又若原告已高價出售房屋與他人，卻仍可對被告主張尚未交屋而要求被告需繼續負擔銀行利息，豈為合理？今其因後續自行變更設計幅度過大及租金、價金定價不當，影響其租售收益，轉而挑剔被告，並鼓吹原告乙○○○一併提出訴訟（原告乙○○○私下告訴被告負責人其並無訴訟意願），要求被告支付貸款利息，實不公平，亦無法律依據。並聲明：求為判決駁回原告之訴，並陳明，如受不利判決，願供擔保請准免為假執行宣告。
三、兩造經本院整理不爭執事項並簡化爭點，結果如下：
（一）兩造不爭執之事項：
1.原告乙○○○與原告丙○○分別於94年10月29日與96年6月15日與被告簽訂系爭合約書，向被告購買座落臺中市○區○○段526-1部分地基上所興建之「米蘭特區」編號D、E棟之不動產。
2.系爭合約書第11條第7款規定：「乙方產權移轉與甲方名義後，甲方同意配合受理貸款銀行撥放貸款，但自撥款日至乙方通知交屋日止之期間利息，應由乙方支付。」
3.銀行承辦貸款人員於96年9月29日及同年10月4日分別將原告等之存款（原告丙○○部份：第一次21,771,762元，第二次8,628,488元；原告乙○○○部份：第一次21,771,762元、第二次1,828,488元）撥至被告帳戶。
4.上開貸款金額自撥款日至97年4月30日止，原告丙○○與原告乙○○○分別累計支出利息434,816元與350,658元。
5.被告將系爭房屋之建築發包與百邑公司承作，在94年8月5日取得建築執照、96年5月22日取得使用執照。
6.系爭D、E棟房屋及其基地已於96年9月26日辦妥所有權移轉登記與原告二人。
7.被告曾通知原告領取所有權狀，原告並已領取系爭D、E棟房屋之土地及建物所有權狀、使用執照、代繳稅費收據、房屋後門喇叭鎖鑰匙一把、車道旁進入社區中庭小門鑰匙一把，且原告亦已領取。
8.原告二人就系爭D、E棟房屋之6樓增建部分係委託百邑公司施作並另訂有工程合約書。
9.張銀行曾向本院聲請對原告二人核發支付命令，請求給付未付之工程款（本院97年度司促字第19356、19357號）。
10系爭Ｄ、Ｅ棟房屋均已變更設計。原告丙○○曾將系爭E棟房屋97年5月間委託群義房屋仲介公司出售。
（二）本件之爭點：被告是否已將系爭房屋辦理交屋與原告完畢？
四、法院之判斷：
（一）原告乙○○○與丙○○主張其等分別於94年10月29日與96年6月15日與被告簽訂系爭合約書，向被告購買系爭D棟、E棟房屋，而系爭房屋之承辦貸款銀行於96年9月29日及同年10月4日分別將原告等之貸款（原告丙○○部份：第一次21,771,762元，第二次8,628,488元；原告乙○○○部份：第一次21,771,762元、第二次1,828,488元）撥至被告帳戶。迄至97年4月30日止，原告丙○○與原告乙○○○分別累計支出利息434,816元與350,658元等事實，業據原告提出房屋預定買賣合約書、彰化商業銀行活期儲蓄存款簿影本、彰化商業銀行借據等件為憑，且為被告所不爭執，自堪信為真實。
（二）查本件兩造爭執點厥為被告是否已依契約約定內容為「交屋」。而查，所謂「交屋」，為一般商業市場上房屋買賣行為之術語，並非法律用語；而一般市場上建築物銷售業者或銷售者，其交付與建築物買受人之行為，自一般所謂「毛胚屋」、「實品屋」乃至包含室內裝潢家俱全部完成之成屋等之房屋交付行為，均屬一般認知之「交屋」，是各別房屋買賣契約約定交屋之實質內容為何，即應參酌契約約定內容，並斟酌立約當時之情形，及一切證據資料以為斷定之標準，始可適當解釋契約之真意。經查，本件兩造系爭合約第12條就交付不動產及相關文件之條件約定如下：
1.乙方依約完成本戶一切主建物、附屬建物及領得使用執照，甲方並同意依事業機構之規劃設計位置，繼續完成自來水、電力、配電室、瓦斯等必要之設施後，得通知甲方進行交屋（不含建照核准外之中庭二次工程）。於交屋時雙方應履行下列各項義務：
⑴乙方付清因延遲完工所應付之遲延利息於甲方。
⑵甲方就契約約定之房屋瑕疵或未盡事宜，得以壹次為
限列單要求乙方載明於驗收單上雙方協議期限完成修繕。但因甲方受領遲延或該瑕疵不可歸責乙方之事由所致者，不在此限。
⑶甲方繳清所有之應付未付款（含交屋保留款、預收管理費用等）及完成一切交屋手續。
2.乙方應於甲方辦妥交屋手續後，將土地及建物所有權狀、房屋保固書、使用執照（或執照影本）及乙方代繳稅費之收據交付甲方，俾憑換取鎖匙。
3.甲方同意自乙方通知交屋日起，無論甲方已否遷入，所發生本戶之污水處理費、水電費、管理費等，其費用單不論所開抬頭是否為甲方，皆由甲方負擔。另瓦斯裝錶費及保證金應由甲方負擔。
4.甲方同意應按乙方通知交屋期間、地點會同乙方辦理交屋手續，受領房屋之交付，除房屋有重大瑕疵明顯不能居住使用情形外，甲方不得拒絕接受、延遲接受或拒不履行付款交屋義務。乙方通知甲方交屋日起超過15日，甲方仍不辦理交屋者，視為本屋已驗收完成，乙方不負保管責任。甲方須於7日內將各項應繳金額全部繳清，倘因而使乙方遭受損害時，甲方並應負責賠償。
據上開契約約定內容，兩造僅就交屋必要條件及交屋時應附隨履行之義務有所約定，然並無任何關於交屋方式之約定實質內容。惟依上開合約第12條第1項第2款及第7條約定內容可明確認定者乃系爭合約所謂「交屋」，與房屋所有權移轉登記、銀行貸款撥放及房屋瑕疵之修繕（重大瑕疵致不居住者除外）應屬二事。
（三）按民法第348條第1項規定：「物之出賣人，負交付其物於買受人，並使其取得該物所有權之義務。」，即買賣契約之「交付」與「移轉所有權」，雖均屬出賣人之義務，惟二者乃不同之概念；前者之目的在使買受人取得占有，得據此加以支配管領，而偏重於事實上之管領力，後者之目的在使買受人取得所有權之地位，而得於法律上本於所有人地位對於任何人資為主張。則買受人如對於物已有確定及繼續之支配關係，或已立於得排除他人干涉之狀態者，均可謂已取得占有，即有事實上管理力，自難謂該物尚未交付。是買賣契約除當事人對於交付之方式另有約定外，自應於買受人實際管領該物時，即認為已交付。本件兩造系爭合約既未就交屋方式有所約定，則於兩造發生契約約定「交屋」義務履行與否之認知有所爭執時，自應參酌上揭民法有關買賣標的物交付之定義以為判斷基準。
（四）按建築物建築工程完竣後，由起造人會同承造人及監造人向主管建築機關申請核發使用執照，經主管建築機關派員查驗完竣，其主要構造、室內隔間及建築物主要設備等與設計圖樣相符者，發給使用執照後（建築法第28條第3款、第70條第1項規定參照）。查系爭D、E棟房屋係於94年8月5日取得建築執照後進而興建，嗣於96年5月22日依取得使用執照等事實，為兩造所不爭執，則依前揭建築法規定，系爭D、E棟建築物之建築工程應屬已完竣，且其主要構造、室內隔間及建築物主要設備等，亦堪認與建築設計圖樣相符，即其建築物已符合基本之具有頂蓋、樑柱或牆壁，供個人或公眾使用構造物等之要求（建築法第4條規定參照），亦與民法66條第1項規定之定著物不動產所必備之繼續附著於土地，而達一定經濟上目的等要件相符。
（五）查系爭D、E棟房屋及其基地已於96年9月26日辦妥所有權移轉登記與原告二人之事實，為兩造所不爭執，則被告顯已履行其移轉建物所有權之契約義務。次查，被告已交付原告系爭D、E棟房屋之土地及建物所有權狀、使用執照、代繳稅費收據、房屋後門喇叭鎖鑰匙一把、車道旁進入社區中庭小門鑰匙一把，系爭Ｄ、Ｅ棟房屋均已變更設計，原告二人就系爭D、E棟房屋之6樓增建部分係委託百邑公司之負責人張銀行施作並另訂有工程合約書等事實，亦為兩造所不爭執。而原告委託張銀行施工之增建工程，其契約係於96年6月9日簽定，96年8月9日完成結構體、96年10月22日內部裝修工程完工，此有原告所提出之其與張銀行之合約及請款單在卷足憑（參本院卷㈠，第123至152頁），自亦堪信為真實。再本院會同兩造前往系爭D、E棟房屋現場履勘時，系爭D、E棟房屋確已有多處因原告糾工施作，而與各樓層原設計平面圖不同之明顯修改處（參本院卷㈠99至105頁勘驗測量筆錄、及原告所提第75至85頁之現場照片、樓層平面圖）。又查，本件依系爭合約第10條約定：「甲方如需施作室內裝璜工程，應在辦妥交屋、取得遷入證明後始得進場施作」，是依該約定原告如擬對系爭建築物進行室內裝璜工程既應在交屋之後始得為之，則關係建築物使用執照核發之重要事項，即其主要構造、室內隔間（系爭房屋6樓已有增建、各樓層隔間亦有變動，已如前述）等事項，更無於被告將系爭D、E棟房屋之事實上管領力交付與原告取得前即由原告任意糾工進入建物內部進行施工之可能。至原告雖主張D、E棟房屋變更設計係於向被告購屋時即要求變更，被告同意原告二人得就房屋格局、磁磚、衛浴等為變更，並權宜合意改為，被告同意原告等與百邑公司直接洽談變更設計後就施工，然後直接向客戶收款；原告丙○○於履約後15日內即交付變更圖與被告，並非被告交屋後原告始為之等語；然查，原告上開所主張者乃其與被告間依系爭合約第10條第1、2款之預售屋建商與購屋者之變更設計條款之變更設計部分，而其變更設計係由原告提出要求，由被告為原告二人進行變更設計及糾工施作；惟本件原告係自行委請第三人進入系爭D、E棟房屋施工增建，核與上揭契約約定內容為不同，尚難遽為有利原告之認定。且查，依原告上開所稱兩造權宜合意等節，亦未見諸契約內容，足見被告抗辯兩造間因原告各別需求，而有相當多之權宜措施乙節，亦非全屬虛詞。綜據上述，系爭建築物之事實上管領力應認已於96年8月9日（即增建部分完成主體結構之前）以前即由原告取得無訛（蓋非由原告取得管領事實，其自難自行糾工進入施工，並進而完成增建之主體結構），即本件應認被告已於96年8月9日前即履行完竣契約約定之交屋義務。原告主張被告迄至銀行貸款撥款日前並未交屋乙節，核與事實有所出入，尚不足取。
（六）原告復主張系爭合約第12條應為有利消費者之認定等節；經查，本院認「交屋」應參酌系爭合約及民法有關買賣標的物交付之定義以為判斷基準，有如前述；故系爭合約第12條約定縱依原告主張而認有不盡公平之處，然交屋之方式系爭合約既未有所明定，如原告認被告之交屋行為有違契約本旨，其本得依契約約定內容及民法、消費者保護法等相關規定，拒絕被告交屋；然原告不圖此舉，反於取得系爭房屋事實管領、進而變更內部設計、增建違反建築法規之增建部分後，擇契約中有利於己之部分爭點而為主張，並斷然否認兩造於履約期間口頭權宜交屋之事實，亦不足取。至原告雖主張之被告未交付鑰匙、遙控器等物；然查，原告既已取得建築物之所有權及占有狀態，本於所有權之作用，均已足自行僱工更換上開控制建築物之物品，被告未交付各該物品固有契約附隨義務履行不完全之情形，惟究與交屋之事實行為無涉。又原告其餘關於系爭建物未交付保固書、系爭建物尚有瑕疵致未能合於使用狀態、未成立管理委員會等之主張，或屬物之瑕疵、或為契約其他附隨義務履行不完全之問題，核亦與本件交屋與否之認定無影響，併此敘明。
（七）綜上，本院認系爭D、E棟房屋既已由原告取得所有權，並已於96年8月9日前即由原告事實上加以管領，則被告抗辯稱以銀行撥款日即96年9月30日、10月1日為交屋日等節，尚難謂與本院認定之銀行貸款撥款日前被告確已交屋與原告之事實有所悖離。本件被告既已於銀行撥款日前交屋與原告，則原告二人主張依系爭合約書第11條第7款約定，請求被告應支付其銀行撥款至交屋日前之貸款利息，各計434,816元、350,658元暨其法定遲延利息，即屬無據，不應准許。
五、本件判決之基礎已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及舉證，核與判決無影響，毋庸一一論列，併此敘明。
六、原告之訴已經駁回，其假執行之聲請已失所附麗，應併駁回之。
據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 98 年 5 月 20 日
民事第四庭 法 官 王鏗普正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 98 年 5 月 20 日
書記官 賴淵瀛