臺灣臺中地方法院民事判決 97年度訴字第1378號原 告 乙○○送達代收人 丙○○被 告 臺中縣大里市公所法定代理人 甲○○訴訟代理人 江燕鴻律師複代理人 丁○○上列當事人間履行協議事件，本院於民國97年8月4日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張略以：
（一）原告於民國（下同）96年8月6日依規定向被告臺中縣大里市公所（下稱被告）投標臺中縣大里市立新托兒所公告之托兒所標租案。原告以最高金額順利得標，並經兩造就出租民間經營標租契約書於96年11月9日公證完畢。公證後原告才查覺契約書及公證書上的土地承租面積與原告實際租用立新托兒所使用面積不符合。契約書及公證書上的土地承租面積為3404.58平方公尺，包括立新托兒所旁的十九甲派出所、公園使用土地均一併納入承租範圍。換句話說連立新托兒所旁的十九甲派出所、公園使用的地方亦由承租者繳納租金的範圍，明顯不合理。被告雖事後辯解說是價格標，但原告在計算租金時，確實是依據被告所提供之出租民間經營標租契約書及臺中縣大里市立新托兒所標租投標須知內容、條件、坪數…等因素，才去投標；如果僅是目前原告所使用之面積，原告是不會以此價格投標，也不會在發現租用面積有問題，數次與被告協調、調解。於是雙方於96年11月19日在大里市市民代表鄭伯其等數人協調下，並經大里市公所主任秘書之裁決下，同意有關給付租金爭議，先由大里市公所主動派員測量後，再依測量結果，重新以實際使用面積計算租金。
（二）本件原告申請測量已有結果，惟被告迄今未依雙方協議會議決議履行，也未返還原告溢繳租金，還說公所不可能私下返還原告溢繳租金，讓人民對行政機關之信賴，因此大打折扣。原告要求被告應依當時決議，依據契約書第7條第3項約定，按面積增減比例重新計算租金，返還原告溢繳租金。綜上，爰依兩造協議提起本件訴訟。並聲明：求為判決，1.被告應履行兩造於96年11月19日協調會議內容，即兩造所訂立之臺中縣大里市立新托兒所出租民間經營標租契約書中第7條第3項約定：「租賃物，如因更正、重測，致標示有變更時，應將變更登記之結果載於租約（租約面積更正為989.21平方公尺）。並自變更之次月起，按面積增減比例重新計算租金。2.被告應給付原告溢繳租金新臺幣（下同）1,925,100元及自本起訴狀送達之翌日起至清償日止按年息5%計算之利息。並陳明願供擔保請准宣告假執行。
（三）對被告答辯之補充陳述：
1.兩造間之請求履行協調會議決議係合法有效存在，並非如被告所答辯，會議後仍應由被告再為同意始生效力。至被告辯稱契約書第7條第3項約定為：「因更正、分割、重測或重劃，致實際上面積有變更而言」，與本契約內容明顯不符，被告擅自擴張契約行為，致實際上面積有變更而言，與本契約之內容及精神均不符，此部分應由被告負舉證證明之責。
2.被告所提出之證據僅為96年11月19日協調會會議紀錄乙份，惟此實無法證明被告間之主張；被告復辯稱「該次會議由彭頌舜主任秘書主持，原告等人為出席人員，會議內容仍應依程序由被告同意核備始生效力」，明顯違反行政機關人員對外代表權限之問題，與經驗法則相違背。兩造既然為了契約中使用面積、租金計算等問題，要求開協調會解決，雙方就使用面積、租金計算等問題，做成會議決議，並在行政機關之主任秘書主持下，及主辨人員與兩造代表參與，其協調會議之決議對內對外，當然代表被告之意思表示，當然有其效力；原告也確信其會議決議，經由公所主秘、承辨人員、代表等的決議，就是被告的決議，故被告應履行會議之決議。
3.原告以每月租金60,168元投標，係因被告在投標前所提示公告內容，及臺中縣大里市立新托兒所出租民間經營標租契約書之內容記載為憑，上開書據清楚的標示土地租用面積為3404.58平方公尺，原告係以此為計算租金來源，最後原告才以60,168元投標而得標。得標後原告在圍圍牆的時候，被告之承辦人員不讓原告圍，原告主張租用面積為何不能圍時，被告之承辦人員才說是政風人員有意見。是經由被告提供亞興測量有限公司之資訊，讓原告繳費並經亞興公司測量，原告實際使用面積為989.21平方公尺。起先原告僅向被告反應、陳述，後來發覺沒有結果，才向大里市公所聲請協調，上開決議是雙方協調的結果；但被告故意拖延而不履行，才又向大里市公所鄉鎮調解委員會聲請調解，臺中地方法院調解委員會聲請調解，也是沒有結果；再送臺中縣政府聲請行政仲裁，臺中縣政府後來來文，有關租金糾紛，建議辦理行政調解，倘無法達成協議，逕行尋法律途徑提起訴訟。本件因上開協調、調解、行政仲裁都無結果，原告始訴請法院為適法之判決。
二、被告答辯略以：
（一）原告訴之聲明第一點所提96年11月19日所召開協調會議係「立新托兒所（公設民營）維護幼兒安全由申請矮離圍牆範圍暨社區民眾使用協調會會議」，而其會議目的在「討論立新托兒所（公設民營）維護幼兒安全由申請矮離圍牆範圍暨社區民眾使用協調」，決議內容為「短籬圍牆之範圍由原公園遊樂區PU軟墊地面為界線，拉直至托兒所原圍牆以內之範圍，不可涉及雜項執照之請領規範」，非原告所稱之「同意有關給付租金爭議，先由大里市公所主動派員測量後，再依測量結果，重新以實際使用面積計算租金」，且被告依上開決議內容未有任何協議上之履行義務，故原告主張依上開會議之決議內容為請求，即無所據。
（二）上開會議記錄固記載：「許代表坤照提議一：針對土地面積計算錯誤部分，是否依據契約書第七條、（三）『租賃物，如因更正、分割、重測或重劃致標示有變更時，應將變更登記之結果記載於租約。其有面積增減者，並自變更登記之次月起，按面積增減比例重新計算租金。』；所長答覆：『金額部分曾請示政風室表示，當初是用價格標，是否可行尚須請示。』。」，惟觀諸其內容所示結論，係提及金額部分尚須請示，非如原告所主張之應調整租金並返還溢繳租金。
（三）系爭協調會議內容固因許坤照代表提議一事項，而載有「決議依契約書第七條、（三）『租賃物，如因更正、分割、重測或重劃致標示有變更時，應將變更登記之結果載於租約。其有面積增減者，並自變更之次月起，按面積增減比例重新計算租金。』」等文字，惟該次會議係由彭頌舜主任秘書主持，原告等人為出席人員，會議內容仍應依程序由被告同意核備始生效力。再觀諸96年12月28日被告函說明欄所載：「二、紀錄提議一租金部分，是否符合契約書第七條、（三）之規定尚難判定，礙難重新計算，其餘均依照記錄決議辦理。」等文字，可見被告係否決原告所主張許坤照代表提議一事項，因此該部分之決議即不生效力，是被告與原告間既未達成協議，則原告所請履行協議部分尚無所據。
（四）按臺中縣大里市立托兒所出租民間經營標租契約書第7條第3項所為約定，係指租賃物有因更正、分割、重測或重劃，致實際上面積有變更而言，然本件租賃物並無更正、分割、重測或重劃之情事，尚無上開規定之適用。
（五）查臺中縣大里市立新托兒所標租投標須知記載：「一、本次標租之縣有不動產共1標，詳如清冊，其現況請投標人親至現場參觀。」，是以，原告於投標前應已親至現場參觀承租標的及範圍，又其承租目的既限於經營法定托兒所業務使用，自可明顯認識實際使用範圍尚不包含十九甲派出所及公園使用土地，並以60,168元投標，故原告事後主張若僅有該實際使用面積，則不會以上開價格投標等語，顯有矛盾，並不足採。且再觀諸另二家投標廠商亦以高於底標40,102元之51,100及52,888元投標，則三家廠商之投標價格相差不到1萬元，實無三家廠商皆誤認租賃物範圍之理，亦可知包含原告在內等三家廠商所認知之租賃物實際上使用面積大致相同，尚不包含十九甲派出所及公園使用土地。據上論述，原告於投標前對於系爭租賃物之實際使用範圍既無誤認，該租賃物實際使用面積亦無變更，原告竟主張依契約書第7條第3項請求減少租金，除有違誠信原則外，實無所據。
（六）綜上所述，原告之訴為無理由。並聲明：求為判決駁回原告之訴，如受不利判決，被告願供擔保，請准免予宣告假執行。
三、兩造經本院整理不爭執事項，並簡化爭點如下，本院並以不爭執之事實為本判決之基礎：
（一）兩造不爭執之事實：
1.兩造訂有臺中縣大里市公所立新托兒所租地契約書。
2.兩造各自提出的證物形式上為真正。
（二）本件之爭點：兩造究竟有否在96年11月19日就系爭租賃契約達成減租之協議？
四、法院之判斷：
（一）按鄉（鎮、市）為地方自治團體，依地方制度法辦理自治事項指，為具公法人地位之團體, 鄉（鎮、市）公所置鄉（鎮、市）長一人，對外代表該鄉（鎮、市），綜理鄉（鎮、市）政（參地方制度法第2條第1款、第14條、第57條第1項規定）。次按公法人，既與自然人同為權利義務之主體，有權利能力，亦有行為能力。然公法人之行為，不外為自然人之現實行為，此等自然人即為公法人之機關。而地方制度法就鄉、鎮、市之公法人既以鄉、鎮、市長為其代表人，則其對外代表機關即為鄉、鎮、市長，而鄉、鎮、市之意思表示，自應以鄉、鎮、市長為其意思表示之授受機關，而不及於公法人內部之其他職員或機關。末按，公法人與人民之租賃關係，與私人間之租賃關係無異，雙方立於平等地位，同受私法之支配；從而，公法人與人民間關於租賃契約所衍生之民事事件，其公法人之法律行為自應依民法之相關規定以為辦理。
（二）按約定租金之數額，雖不得由出租人或承租人片面為變更，惟其變更，倘經雙方意思表示合致，本諸契約自由原則，非法所不許。惟契約之成立，須有要約與承諾二者意思表示一致之事實始足當之，若無此事實，即契約尚未合法成立，自不發生契約之效力。而所謂意思表示合致，係指係雙方當事人以客觀上對立之要約與承諾內容相互一致，且主觀上基於自己、自由之意願，均有欲與他方之意思表示相結合而生統一的法律上效果之意思。此與合同行為係因二個以上當事人平行的協同意思表示相互合致而成立之法律行，如社員總會之決議等，尚有不同。本件兩造所爭執之減租協議，其法律事實係屬原契約內容之合意變更，則有關兩造是否達成契約內容變更之合意，自仍應適用上述有關契約意思表示合致之法則以為判斷。
（三）查原告主張兩造曾就系爭租賃契約達成減少租金協議等節，固據其提出臺中縣大里市立新托兒所出租民間經營標租契約書、公證書、臺中縣大里市立新托兒所標租投標須知、兩造協調、調解公文、96年11月19日立新托兒所（公設民營）維護幼兒安全由申請矮離圍牆範圍暨社區民眾使用協調會會議紀錄及臺中縣大里市○○段地號1號現況面積成果圖等件為憑；惟查：
1.依原告所提出之立新托兒所（公設民營）維護幼兒安全由申請矮離圍牆範圍暨社區民眾使用協調會會議紀錄出席人員簽到簿所載，該次會議出席人員為原告、大里市市民代表鄭伯其、許坤照、陳正恭、大里市公所主任秘書彭頌舜、大里市公立托兒所林穆瑛、公用課課長張溪祥、職員趙小玲，里長葉清秀、及訴外人楊基郁等人，其中除原告為系爭契約之當事人外，其餘均非契約當事人；再有關到場被告機關內部之職員等，亦未見有何證據足以證明，被告曾就系爭事件授與代理權或有委任之情形，自不能認被告已於該次協調會議中親自或委由代理人就系爭契約爭議為任何意思表示。原告謂本件會議在行政機關之主任秘書主持下，及主辨人員與兩造代表參與，其協調會議之決議對內對外當然代表被告之意思表示，當然有其效力等語，核與上揭法律規定不符，尚不足採。
2.觀之系爭會議紀錄內容，就系爭減租之爭執，經各到場人員為意見表達後，係載明「決議」依系爭契約第7條第3項辦理。惟查，上開會議參與討論、決議者，既有非契約當事人以外之人士，此顯與契約成立所必要之意思表示合致，應係基於契約當事人間就各自所為之要約與承諾，基於自由意願相互達成一致，而非由契約當事人及其他非當事人共同以多數決方式達契約訂定、修正目的之法則，尚有未合。本件依上開紀錄內容，自難認兩造已於該會議中就減租乙事達成意思合致。
3.本件即認該會議紀錄得為原告要求減少租金之要約意思表示，然其後被告已於96年12月28日以里市托字第0960039307號函表示：「二、紀錄提議一租金部分，是否符合契約書第七條、（三）之規定尚難判定，礙難重新計算，其餘均依照記錄決議辦理。」（參本院卷第20頁）。據上足見，被告對於原告減少租金之要約，亦為不同意之意思表示，兩造自仍未就減少租金乙事達成意思合致。
（四）綜上，本件兩造顯未就系爭租賃契約達成減租協議之意思合致，原告遽而訴請被告應依上開會議紀錄履行約定，及退還租金等，於法尚有未洽，不應准許，應予駁回。本件原告之訴既經駁回，其假執行之聲請已失所附麗，應併駁回之。
五、本件判決之基礎已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及舉證，核與判決無影響，毋庸一一論列，併此敘明。
據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 97 年 8 月 25 日
民事第四庭 法 官 王鏗普正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 97 年 8 月 25 日
書記官