臺灣臺中地方法院民事判決 97年度訴字第1555號原 告 丁○○
號7樓訴訟代理人 丙○○律師?被? ? 告? 乙○○?上列當事人間請求給付買賣價金事件，本院於民國97年10月15日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣貳佰壹拾壹萬玖仟玖佰壹拾伍元及自民國九十七年六月二十五日起至清償日止按週年利率百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
本判決於原告以新臺幣柒拾萬陸仟元供擔保後，得假執行。但被告如於假執行程序實施前以新臺幣貳佰壹拾壹萬玖仟玖佰壹拾伍元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
甲、程序部分按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限。被告於訴之變更或追加無異議，而為本案之言詞辯論者，視為同意變更或追加。民事訴訟法第255條第1項第3款、第2項分別定有明文。本件原告起訴時係請求被告給付新台幣 (下同)224 萬6428元及其法定利息，嗣於訴訟中 (97年10月15日)減縮為請求被告給付211萬9915元及其法定利息，被告不為爭執而為辯論，揆諸上揭說明，為法所許，應予准許，合先敘明。
乙、實體方面
壹、原告起訴主張：
一、緣座落台中縣大里市○○段○○○○○號土地（下稱系爭土地）為原告林美玲與訴外人己○○、林振吉、林炳忠、戊○○、林美麗、賴美菊等六位兄弟姊妹（下稱己○○等六人）所共有，應有部分各7分之1。於民國96年12月初共有人全體將系爭土地應有部分全部出賣於被告，總價金3372萬5000元，共有人每人可分配價金481萬7857元。依系爭土地之買賣契約書第二條付款辦法約定，系爭不動產賣賣被告應分三期給付價金，第一期（定金）300萬元、第二期1500萬元，第三期（尾款）1572萬5000元。其中第一期及第二期價款，被告皆已給付於原告，詎第三期買賣價金尾款原告應分配取得224萬6428元，被告竟未經原告同意，而於97年2月20日逕將之給付於己○○等六人。查97年1月4日買賣雙方簽訂系爭不動產買賣契約時，原告人在國外，乃授權訴外人洪御倩代為簽訂買賣事宜，而洪御倩又複委任戊○○代原告處理價金受領事宜。因原告授權洪御倩之授權期間為96年12月1日至97年1月31日止，戊○○為原告的複代理人，代理原告受領價金之權限亦應受到原本洪御倩的授權期間之限制，僅到97 年1月31日止，查被告交付尾款的日期為97年2月20日，已過戊○○委任期限，故戊○○本身為無權受領人，亦無從代理原告同意由己○○代表受領尾款價金，是被告於97年1月20日將應給付原告之尾款價金交付予無受領權人，自不生對原告清償之效力。
二、對被告抗辯之陳述：
(一)訴外人己○○並無代理原告受領被告給付尾款價金之權限。蓋若原告曾授權己○○代為受領價款，則價金受領已有己○○代理原告為之，洪御倩又何須複委任戊○○代為處理價款受領事宜？且由被告所提出不動產買賣契約書，從己○○三字所佔空間與契約書之其他文字所估空間比例，有顯著差異，可知契約書第二條乙方代表人處原應留白，顯然書寫契約時雖預留乙方代表人之記載，但因未得全體出賣人之同意，乃未記載代表人為何人而預先留白，己○○為代表人之文字應係被告臨訟前，事後填上。復按原告委任律師向被告催討價金，被告先後以大里市草湖郵局第66及84號存證信函回覆，覆函中從未提及出賣人共同委任己○○為代表人乙節，參以由證人甲○○與戊○○之證詞可知被告係親自交付價金尾款與各出賣人 ，苟全體出賣人確已委託己○○代表受領價金，則被告將價金尾款交付己○○即可，何以又由全體出賣人（除原告外）親自出面受領？在在足見己○○確無代原告受領委款之權限。
(二)被告所提出之內部分配明細表內容最末雖有「註明：同意人願負尾款分配責任，與買方無涉。因林美玲持分，其先取得財產而充抵」之記載，然因此分配明細表之內容未得原告同意，對原告並無拘束力。
(三)被告謂縱認原告可向被告請求給付價金尾款，然被告對出賣人的價金尾款債務也並非如原告所稱的1572萬5000元，而係扣除被告墊繳之土地增值稅64萬5617元、代繳之94、95、96年地價稅18萬8881元，墊付之擔保金97萬5562元、代書費9040元、仲介費30萬元、己○○、林振吉借貸（含地上物電費、租賃物保證金）55萬6462元、存入渣打銀行帳戶9438萬元。就被告墊付為撤銷系爭土地遭假扣押查封登記所提存之97萬5562元擔保金等語，資為抗辯。經查，系爭土地之所以遭到假扣押，係林振吉、林炳忠及己○○等三位共有人未經原告同意或授權，自行委託訴外人王宗翰辦理被繼承人林枝宗遺產登記事宜而生之報酬爭執，因系爭土地遭王宗翰假扣押，為解除假扣押而由渠等三人提供反擔保，從而系爭土地遭假扣押之事既非因原告而起，所支付之反擔保金，自不能要求原告共同負擔之。被告另主張原告亦需負擔系爭不動產買賣交易所支出之仲介費30萬、己○○、林振吉借貸（含地上物電費、租賃保證金）55萬6462元、存入出賣人渣打銀行公用帳戶的9438元。就仲介費部分，因買賣雙方為親戚關係，何以需要陳武雄之仲介？且原告對此仲介費用之支出並不知情，亦無行使同意權，原告應無需負擔仲介費用。另己○○、林振吉之借貸關係與原告無關，原告亦毋庸負擔該費用。而被告存入渣打銀行的金額與原告無關，原告亦毋須負擔。
三、綜上，因被告未經原告同意即逕將價金尾款給付於其餘出賣人六人，對原告自不得主張生清償效力，為此爰依兩造間買賣關係請求被告應給付原告應分得之價金尾款。
四、並聲明：如主文第一項所示，並願供擔保，請准予宣告假執行。
貳、被告則以：
一、因系爭土地為原告與己○○等六人所共有，系爭不動產買賣賣方人數多達七人，為了避免價金給付的困擾，故在簽訂之正式買賣契約書第二條第一項末段有明載特約「（乙方）代表人：己○○受領價款，不另立授權書」，原告既已授權代理人洪御倩簽定系爭土地的買賣契約，洪御倩豈會視而不見，故此約款係經過全體共有人同意。原告取得關於系爭土地買賣之「草約」，代表人處預留空白，是因當初共有人協商代表人數，代表人數版本先後有三人說、一人說，是嗣後於正式簽約時，始確定己○○一人，故約定己○○為代表人，是在簽訂正式契約時，並非被告事後臨訟杜撰，反是原告有意把取得無當事人簽名蓋章、年月日亦留白之「草約」解為正式不動產買賣契約。至於草約中預留代表人姓名空位從寬，亦係作業上考量之常態。
二、系爭不動產買賣契約係於97年1月4日買賣雙方（含原告受任人洪御倩）親自到場親筆簽名所訂立，且原告代理人複委任之戊○○亦在契約書上簽名蓋章，故原告已同意由己○○代表受領價款，被告既已將價金尾款給付於己○○等出賣人，則其清償應已生效，無庸再對原告為給付。
三、況系爭土地尾款1304萬，己○○等六人已於97年2月20日簽訂之尾款分配明細表同意簽名，其上註明「同意人願負尾款分配責任，與買方無涉」等語，則原告就價金尾款部分應向己○○等六人請求，並非向被告請求，被告應無就尾款再為給付之義務。
四、被告對出賣人之尾款債務，應扣除被告所墊付撤銷系爭土地上之假扣押所提存之擔保金額97萬5562元、被告墊繳之土地增值稅64萬5617元、被告代繳的94、95、96年地價稅18萬8881元、代書費9040元、仲介費30萬、己○○、林振吉借貸55萬6462元、存入渣打銀行之出賣人公用帳戶9438元，為1304萬元，並非原告所稱之1572萬5000元。而被告已於97年2月20日將積欠出賣人之尾款債務1304萬元，開票予己○○等六人收受，其價金債務應已消滅，原告應不得再向被告請求等語，資為抗辯。
五、並聲明：原告之訴駁回，如受不利判決，被告願供擔保請准宣告免為假執行。
參、兩造不爭執事項（本院採為判決基礎）：
一、系爭土地為原告與己○○、林振吉、林炳忠、戊○○、林美麗、賴美菊等兄弟姊妹七人共有，共有人七人（原告授權洪御倩同意）同意將系爭土地全部出賣與被告，總價金3372萬5000元。
二、依系爭不動產買賣契約約定，本件買賣被告應分三期給付價金，第一期（定金）300萬元、第二期1500萬元，第三期（尾款）1572萬5000元。其中，第一期及第二期買賣價款原告應分得部分，被告皆已給付於原告。被告對出賣人之第三期（尾款）債務，被告扣除其墊繳之土地增值稅、代繳之94、
95、96年地價稅、墊付擔保金、代書費、仲介費、己○○、林振吉借貸、存入渣打銀行公用帳戶的金額，於97年2月20日給付1304萬予原告以外之其餘出賣人（即己○○等六人）。
三、原告曾授權訴外人洪御倩於96年12月1日到97年1月31日止代為簽訂系爭不動產買賣契約，而洪御倩又複委任戊○○代原告處理價金受理事宜。
四、原告委任之丙○○律師曾於97年4月10日、97年5月5日發文與被告，被告於97年4月14日、97 年5月7日回寄存證信函。
五、系爭土地曾於97年1月2日遭本院裁定假扣押登記，並經本院
97 年1月28日中院彥民執全夏字第84號囑託塗銷查封登記。
六、依係爭不動產買賣契約書上第七款稅捐負擔：（二）乙方（出賣人）負擔所載：「土地增值稅、交付土地日前地價稅、抵押權塗銷代書費、契約撰寫代書費.. 」等語。系爭土地之97年度買賣土地增值稅為64萬5617元、94、95、96年地價稅為18萬8881元、代書費9040元。
四、得心證之理由：本件訴訟應審究者為：1、己○○究竟有無代理原告受領被告給付價金尾款之權限？被告之清償是否生清償效力？2、己○○等六人於97年2月20日所同意簽訂的系爭土地尾款分配明細表之內容是否拘束原告？3、被告對原告（出賣人之一）的價金尾款債務，所得扣除之金額？
一、己○○究竟有無代理原告受領被告給付價金尾款之權限？被告之清償是否生清償效力？按己○○究竟有無代理原告受領被告給付價金尾款之權限，端視原告是否同意，或原告之有權代理人是否同意由己○○受領被告給付之價金尾款？經查：
(一)證人戊○○於97年9月17日到庭證述：「在簽訂買賣契約書前我們（即土地共有人）沒有協議要由己○○代理... 我們大家都住在大里，沒有必要委託己○○代理」等語，核與本院職權調取本院97年執全字第84號假扣押民事卷附之96年12月26日所列印之系爭土地（大里市○○段○○○○號）之土地登記謄本所載共有人林振吉、戊○○、林炳忠、己○○四人之地址為台中縣大里市○○里○○鄰○○街○○號、台中縣大里市○○里○○鄰○○路○○○號情節大致相符，足認系爭土地部分共有人確實居住在附近，似無須推派己○○一人為代表，受領被告支付之買賣價款。參以證人戊○○復證稱：「我的尾款是在97年2月20 日在方代書（甲○○）那裡，我們兄弟姊妹都在場，除了林美玲以外」等語，核與證人甲○○於97年8月6日到庭證述交付價金的時候，全體出賣人都在場。除了林美玲是代表人以外，其餘的人都在場」等語，及被告97年9月17日到庭供陳：「尾款一千多萬元，我一次要給他們，買賣契約書我是與己○○簽的，我是照著己○○的指示尾款明細表上開票，他們的內部我不瞭解」等語情節相符，足證被告履行系爭不動產買賣尾款價金債務，是親自開票交付予原告外之己○○等六位共有人，苟其餘共有人確已委託己○○為代表受領價金，則被告將價金交付己○○即可，何須於97年2月20日在代書處所由全體出賣人（原告外）親自出面受領價金？亦證原告之複代理戊○○所證稱：並無協議要由己○○代理，亦無必要委託己○○代理之證詞，應屬可採。
(二)被告雖抗辯：原告之複代理人戊○○有在系爭不動產買賣契約書上簽名蓋章，應可認原告已同意推由己○○代表受領價款，並舉證人即代書甲○○97年8月6日到庭證稱：「契約書第二點付款辦法的文字內容…，洪御倩當時在場也有同意」等語為證。惟查，證人戊○○於97年9月17日到庭證稱：「簽訂買賣契約時有我，洪御倩後來才來，我們兄弟姊妹沒有同時在場，大家簽名完就走」等語，核與證人林美麗於97年9月17日證稱：「簽約的時候代書把文件都寫好，大家拿自己的印鑑證明跟章去蓋，我看到上面寫己○○，我就蓋章，我去蓋章的時候，就已經蓋三個人了，我是第四個蓋章的。」等語情節相符，足認於97年1月4日簽訂系爭不動產買賣契約書過程為，共有人六人陸續簽名蓋章，則原告代理人洪御倩在簽名之時，不動產買賣契約書上第二點付款辦法的文字內容，是否已載有乙方代表人己○○受領價款，不另立授權書的文字？且若原告代理人洪御倩簽約時已同意價款受領事宜交由己○○代表處理，何以需複委任戊○○處理價款受領事宜？此有原告提出授權書一紙附卷可考。證人甲○○所述，恐屬有疑。況縱認洪御倩代理原告簽定系爭不動產買賣簽約時，同意契約條款第二條：「付款辦法... 乙方代表人己○○受領價款。不另立授權書。... 」等內容，然因原告授權洪御倩代理的期間為96年12月1日至97年1月31日，洪御倩的代理權僅到97年1月31日止，其應無法同意己○○於97年2月20日代表原告受領價款。另參以證人己○○於97年8月6日到庭證稱：「契約書第二點付款辦法，乙方代表人己○○這部分是在我們到場前，代書就已經寫好了。除了林美玲外，我們是先討論代表人，推舉我當代表人，林美玲的代理人洪御倩1月4日有到場，她拿林美玲的委託書到場，她也有簽名，領款的時候，她有寫戊○○全權代理，不用洪御倩代理」、「洪御倩為何說領款要授權戊○○我不清楚，因為她那天是代表簽約，因為她沒有空，以後就由戊○○來領款」等語，足認洪御倩於97年1月4日到場簽約，應僅限於代理原告同意出賣系爭共有土地予被告一事，就原告所得分配的買賣價金，洪御倩已明確授權由戊○○處理，應認洪御倩並無意授權由己○○代表處理。雖系爭不動產買賣契約書上，亦有戊○○之簽名蓋章，然查，原告授權洪御倩代理簽約的期間為96年12月1日至97年1月31日，此有授權書一紙附卷可稽。是洪御倩將價款受領事宜複委任戊○○，亦應同受此期間之限制。
(三)復查，被告自承是於97年2月20日給付己○○等六人（除原告）尾款價金，因已逾原告授權期間，無論洪御倩或戊○○皆無代原告受領價金之權限，亦無代原告同意由己○○為代表人受領價金。證人戊○○於97年9月17日到庭證稱：「我的尾款我有收到、我的尾款是在97年2月20日在方代書那裡，我們兄弟姊妹都在場，除了林美玲以外，我收了225萬元」、「尾款分配的時間（即97年2月20日）已經超過林美玲授權書的代理期間，且（被告）開票都是指名個人的，我無法幫林美玲領」、「要發尾款的時候... 己○○、林美麗、林振吉說不給林美玲分尾款」、「至於尾款明細表上書文因林美玲持分其先取得財產充抵。是己○○自己寫的，沒有依據... 」、「那天（即97年2月20日）我在分配尾款的時候，我看到寫這樣，林美玲怎麼沒有分到，己○○多分40幾萬、林振吉多分30萬左右、林美麗多分30幾萬、林炳忠少分，我也是少分... 我那天就有講支票為什麼不開7張，林美玲的份為何不開出來」等語，核與被告97年9月17日在庭供承：「尾款一千多萬元，我一次要給他們（即除原告外之其餘共有人六人），買賣契約書我是與己○○簽的，我是照著己○○的指示尾款明細表上開票」等語相符，足認戊○○並無代理原告受領應給付於原告之價金尾款，該筆應給付於原告之價金尾款，被告是依照己○○之指示開票予出賣人（原告外）六人。查己○○未得原告授與價款受領之代理權已如前述，被告卻仍依照己○○之指示，逕為給付予無受領權之人，原告主張被告之清償對原告不生效力，應屬有據。
二、己○○等六人於97年2月20日所同意簽訂的系爭土地尾款分配明細表之內容是否拘束原告？被告雖抗辯：「尾款一千多萬元，我一次要給他們（即除原告外之其餘共有人六人），買賣契約書我是與己○○簽的，我是照著己○○的指示尾款明細表上開票，他們的內部我不瞭解」等語，及抗辯尾款分配明細表已註明：「同意人願負責尾款分配責任，與買方無涉。因林美玲持份，其先前取得財產充抵」等語。然查，因原告並無在系爭尾款分配明細表上簽名蓋章，有系爭土地（大里市○○段○○○○號）尾款分配明細表附卷可考，參以戊○○雖為原告受領價款之代理人，然因受有授權期間之限制，於97年2 月20日時，亦無代理被告表示同意系爭尾款明細表，且戊○○到庭亦證稱：「那天在分尾款的時候，我看到寫這樣，…我那天就有講支票為何不開七張，林美玲的份為何不開出來？」，核與證人林美麗證述：「因林美玲（原告）從頭到尾都沒有參與，尾款的充抵沒有經過林美玲的同意，她的代表人是戊○○不同意，但是兄弟姊妹不同意給林美玲尾款」等語，足認戊○○亦無代理原告同意此分配明細，故基於債之相對性，原告既非此分配明細之協議之當事人，此尾款分配之協議對原告自不生拘束力，被告抗辯此價金債務與買方無涉，並不足採。
三、被告對原告（出賣人之一）的價金尾款債務，所得扣除之金額？被告復抗辯系爭不動產買賣之第三期（尾款）債務，應該扣除原告應負擔之撤銷系爭土地上之假扣押所提存之擔保金額
97 萬5562元，被告墊繳之土地增值稅64萬5617元、被告代繳的94 、95、96年地價稅18萬8881元、代書費9040元、仲介費30萬、己○○、林振吉借貸55萬6462元、存入渣打銀行之出賣人公用帳戶9438元後，僅對出賣人負有1304萬的價金債務，此債務並且經開票履行支付予己○○等六人1304萬，被告價金債務完全消滅等語。然查，就系爭土地之所以遭債權人王崇翰假扣押，係因共有人中林振吉、林炳忠及己○○三人，未經原告同意或授權，自行委託訴外人王宗翰辦理被繼承人林枝宗遺產登記事宜而生之報酬爭執，遭王崇翰假扣押系爭土地，債務人為解除假扣押而由渠等三人提供反擔保金97萬5562元，由被告代墊之，並提出被告所簽立之合作金庫銀行本行支票票面金額97萬5562元作為代墊支付反擔保金額之證據。然系爭土地遭債權人王崇翰假扣押之事既非因原告而起，業經本院職權調97年度執全字第84號假扣押民事卷、96年度裁全字第12512號聲請假扣押民事卷、97年度裁全聲字第84號命令起訴卷查明屬實，復有債務人林振吉、林炳忠、己○○三人與債權人王崇翰所立之協議書、王崇翰97年2月12日之起訴狀附卷可考。故林振吉、林炳忠及己○○三人與王崇翰所生之報酬爭執，既與原告無關，被告未經原告同意而為渠等代付之反擔保金，自不能要求原告共同負擔之，被告此抗辯，顯無理由。此外，被告另抗辯：出賣人（含原告）對其之尾款債權亦應扣除系爭不動產買賣交易所支出之仲介費30萬、己○○、林振吉借貸（含地上物電費、租賃保證金）55萬6462元、被告應出賣人要求存入出賣人渣打銀行公用帳戶的9438元等語。經查，就仲介費部分，證人己○○於97年10月15日到庭證述：「仲介人是陳武雄，此筆買賣開始有糾紛... 陳武雄從中協調，跟買方、兄弟姊妹協調價格、付款方式，初期此筆土地是要賣給別人，不是賣給我叔叔，原告從頭到尾都沒有參與，不知道有這件事情，原告不可能知道有這筆30萬元的款項，她都沒有出現過」等語，足證原告對此仲介費用之支出並不知情，亦未行使同意權，故原告對此仲介費支出應毋需共同負擔，原告對被告之尾款價金債權無庸扣除此一部分。另被告抗辯出賣人價金尾款應扣除己○○、林振吉之借貸（含地上物電費、租賃保證金）55萬6462元等語，經查，被告97年10月15日到庭供稱：是因己○○在系爭土地上有建物，50餘萬元是要補助己○○的費用等語，足證此部分之費用與原告無關，不應由原告共同負擔。另被告存入渣打銀行公用帳戶9438元，經查，被告97年10月15日在庭供稱：是應出賣人請求而存入，該帳戶是原告兄妹林美麗、林振吉的共同帳戶等語，然因原告對此事並不知情，亦無同意由被告以之扣減價金尾款債務，自不應由原告請求中扣除，被告此部分之抗辯，應不足採。
四、綜上所述，本件原告依買賣契約之法律關係，主張被告應支付予原告之尾款金額224萬6428元（1572萬5000元之7分之1），扣除原告自認應共同負擔由被告墊繳之土地增值稅9萬2231元（64萬5617元之7分之1）、地價稅2萬6983元（18萬8881元的7分之1）、代書費1291元（9040元的7分之1，小數點以下四捨五入），原告之聲明於212萬5923元範圍內即屬正當，原告僅請求被告給付211萬9915元，為法所許，應予准許。從而，原告依買賣之法律關係請求被告付原告新台幣211萬9915元及自自起訴狀繕本送達被告之翌日即97年6月25起至清償日止，按法定利息即年息5%計算之利息，為有理由。
六、本件兩造均陳明願供擔保，請求宣告假執行及免為假執行，均核無不合，爰酌定相當擔保金額分別准許之。
七、訴訟費用負擔及假執行之依據：民事訴訟法第78條、第390條第2項、第392條。
中 華 民 國 97 年 10 月 24 日
民事第一庭 法 官 陳學德正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 97 年 10 月 21 日
書記官