臺灣臺中地方法院民事判決 97年度訴字第1566號原 告 甲○○被 告 陳伯堂即祭祀公業陳四德之管理人上列當事人間給付報酬事件，本院於民國97年9月30日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新台幣貳佰參拾參萬捌仟捌佰柒拾伍元。
訴訟費用由被告負擔。
事 實
甲、原告方面：
一、聲明：如主文第1項所示。
二、陳述：
（一）坐落台中縣○○鄉○○段○○○○○號、地目田、面積2,696平方公尺；同地段1488地號、地目建、面積1,406平方公尺；同地段1489地號、地目田、面積8,317平方公尺等土地（下稱系爭土地）為祭祀公業陳四德所有，被告陳伯堂為祭祀公業陳四德之管理人，被告於民國91年間委任原告辦理清查與處分該公業所有土地，兩造為此簽訂系爭委任契約書。
（二）原告於91年5月4日召開第1次輔導祭祀公業陳四德臨時派下員會議，會議決議同意以土地出售收益之20%作為支付原告之代書費用。原告於92年10月25日清查出陳章應等派下員計102名，並檢具相關戶籍資料文件，向台中縣大雅鄉公所提出申報，嗣於93年4月27日獲大雅鄉公所核發派下全員證明書。被告於93年6月5日召開祭祀公業陳四德派下員大會，共有56名派下員參加，已達開會之法定人數，會議決議籌組管理委員9名及選任訴外人陳滄奇為管理人，並授予管理委員會（下稱管委會）處分公業土地之權限，原告亦為被告辦妥管理人之變更登記，將公業土地之所有權登記在管理人陳滄奇名下。管委會於93年10月23日通過土地處分之決議。管委會與原告並於94年4月16 日達成代書費調降為17.5%之協議，嗣於95年3月19日、95年5月21日、96年2月6日、96年2月15日及96年5月5日召開會議。
（三）因陳滄奇請辭管理人職務，故公業派下員大會於96年12月22日選任被告陳伯堂為管理人，當日以議價方式決定將土地出售，並與訴外人林幕慰簽訂不動產買賣契約書，且收受簽約金新台幣（下同）1,500萬元。
兩造嗣於97年3月20日簽訂服務報酬確認書，約定按買賣契約書第3條之各期價款付款日期及金額比例，同時給付原告報酬。管委會固於97年4月12日同意支付原告17.5%費用，而原告應捐款230萬元予管委會。
惟被告竟假藉諸多理由而拒絕給付報酬。
（四）原告花費7至8年之時間，將原本散居各地之派下員整合成功，並將管理人變更登記為陳滄奇，期間之全部規費與程序費用近200萬元，均由原告支出，被告迄今均未給付任何報酬。原告僅要辦理系爭不動產買賣事宜，即可請求報酬。至於被告嗣後開會變更管理人，此與兩造間之約定無涉。原告現保管陳滄奇之所有權狀與派下員過半數之印鑑證明。被告依約給付原告報酬後，原告即會繼續將管理人變更登記為被告陳伯堂。
（五）依據系爭委任契約書之約定，倘被告於2年內未出售土地，其必須將20%之土地應有部分移轉予原告。雖已逾2年期間，原告並未要求被告依約辨理土地所有權移轉。被告已召開多次會議，亦通過按買賣契約分期給付報酬，被告已給付仲介費用，故被告顯無給付困難之情事，是被告自應給付報酬予原告。原告僅向被告請求分期付款之價款，即依簽約日所收受之第1期款1,500萬元，扣除仲介費1.5%後，其餘額之17.5%為原告之報酬，是被告應給付原告2,338,875 元。
三、證據：提出不動產買賣契約書、服務報酬確認書、戶籍謄本、祭祀公業陳四德管理人選任同意書、台中縣大雅鄉公所函、台中縣大雅鄉公所證明書、切結書、祭祀公業陳四德沿革、祭祀公業陳四德派下全員系統表、祭祀公業陳四德派下全員名冊、祭祀公業陳四德財產清冊、土地所有權狀、大雅鄉公所核發之派下全員證明書、祭祀公業陳四德派下員會議紀錄、祭祀公業陳四德管理委員會會議紀錄、支出明細表及收據等件為證。
乙、被告方面：
一、聲明：原告之訴駁回，並陳明願供擔保請准宣告免於假執行。
二、陳述：
（一）被告固有簽訂不動產買賣契約書與服務報酬確認書。惟原告依服務報酬確認書請求報酬之依據，係以系爭土地出賣予林幕慰，並完成所有權移轉登記為條件。
被告與林幕慰固於96年12月12日簽訂買賣契約書，然因系爭土地之佃農即訴外人陳清根主張優先承買權，導致林幕慰放棄購買系爭土地，而由陳清根承買，被告並將充作訂金，即面額計1500萬元之支票2張，退還予林幕慰，陳清根、林幕慰及被告於97年1月13日就此有特別約定。從而，被告與林幕慰之買賣關係並不存在，是原告以被告與林幕慰就系爭土地之買賣契約，並完成土地所有權移轉登記為由，請求被告給付報酬云云，顯無理由。
（二）因祭祀公業陳四德原管理人陳滄奇之身體狀況不佳，故其於96年2月3日以聲明書辭去管理人職務。原告為此於96年5月5日通知召開祭祀公業陳四德派下員大會，因人數不足，乃改成臨時座談會，同意重新選任被告陳伯堂繼任管理人。是原告應負責向台中縣大雅鄉公所辦理管理人變更登記，故原告於96年7月17日通知祭祀公業陳四德全體派下員，應將其所附資料文件簽名蓋印鑑章，並將該所附文件與印鑑證明，於15日內寄至原告事務所。從而，原告有辨理管理人變更登記為被告陳伯堂之義務。
（三）被告祭祀公業陳四德派下員推選新管理人後，須辦理管理人變更登記，始得辦理土地所有權移轉登記。被告祭祀公業陳四德委任原告向台中縣大雅鄉公所辦理管理人變更登記為被告陳伯堂，而原告迄今未完成變更登記，致被告祭祀公業陳四德無法完成所有權移轉登記予買受人陳清根，對於陳清根所交付之訂金支票，亦不敢提示兌現。準此，原告請求服務報酬之條件，係以原告向台中縣大雅鄉公所辦理祭祀公業陳四德之管理人變更，將管理人登記為陳伯堂，並依委任契約書第2條及第3條之規定，原告應完成系爭土地買賣，始得請求報酬。是原告請求被告給付服務報酬第1期款云云，顯無理由。
三、證據：提出委任契約書、陳清根、林幕慰及祭祀公業陳四德管理人陳伯堂97年1月13日特別約定事項、支票、通知書及陳滄奇聲明書等件為證。
理 由
一、原告起訴主張其受被告祭祀公業陳四德委任辦理清查該公業之所有土地，原告已依約定整合派下員，並取得大雅鄉公所核發派下員全員證明書，是原告已完成管理人變更登記為原管理人陳滄奇，並將被告所有土地所有權登記在管理人陳滄奇名下。被告既已與林幕慰簽訂不動產買賣契約書，並收受簽約金1,500萬元，是原告依據服務報酬確認書第3條之規定，得向被告請求部分報酬2,338,875元等語。被告抗辯稱原告僅辦理管理人變更登記為陳滄奇，未辦理變更登記為被告陳伯堂，致被告祭祀公業陳四德無法將系爭土地所有權移轉登記予買受人陳清根，故無法取得買賣價款，原告應完成系爭土地之所有權登記，始得依據委任契約請求報酬。況被告與林幕慰之買賣關係已不存在，是原告以被告與林幕慰間有系爭土地買賣契約，並辦理系爭土地所有權移轉登記為由，請求給付報酬，依法無據等語置辯。
二、按委任者，係當事人約定，一方委託他方處理事務，他方允為處理之契約。解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句。民法第528條後段與第98條分別定有明文。而解釋當事人立約之真意，除雙方中途有變更立約內容之同意，應從其變更以為解釋外，均以當事人立約當時之真意為準，最高法院49年台上字第303號著有判例。原告主張其依據委任契約書之約定，已完成管理人變更登記，系爭土地所有權並登記在管理人名下，而被告亦與林幕慰簽訂不動產買賣契約書，並收受簽約金，是原告可依據服務報酬確認書第3條之規定，向被告請求部分報酬等語。被告抗辯稱原告未將管理人變更登記為被告陳伯堂，致被告無法將系爭土地所有權移轉登記予買受人陳清根，而無法取得買賣價款，是原告應完成系爭土地之所有權登記，始得依據委任契約書請求報酬云云。從而，兩造之主要爭執，在於原告是否已完成被告所委託之事務，倘原告已完成委任事務，即得向被告請求報酬。反之，原告未完成委任事務，被告無依約給付報酬之義務。因兩造就委任事務之範圍與給付報酬之要件，有所爭執，是本院自應審究系爭委任契約書之內容真意為何？始得認定原告是否有權向被告請求報酬？經查：
（一）原告主張兩造於91年間簽訂系爭委任契約書，被告委任原告辦理清查與處分該公業所有土地，原告主張系爭土地為祭祀公業陳四德所有，被告陳伯堂現為祭祀公業陳四德之管理人等事實。此為被告所不爭執，並有祭祀公業陳四德管理人選任同意書（卷宗第37至90頁）、祭祀公業陳四德管理委員會96年12月22日會議紀錄（卷宗第191至196頁）、委任契約書（卷宗第109至113頁）及土地所有權狀（卷宗第101至104頁）等件附卷可稽。職是，原告主張被告委託原告辦理被告所有土地完成清理處分事務之事實，堪信為真實。依據系爭委任契約書第2條約定，原告（即乙方）應於簽約日起，18個月內取得台中縣大雅鄉公所核發本公業（即被告）之派下全員證明書。第3條約定，被告（即甲方）同意於完成管理人變更登記而取得所有權狀起1年內處分第1條所示土地，應給付處分所得價金20%予原告。依據上揭系爭委任契約書之內容可知，被告委託原告處理完成被告之派下全員證明書、管理人變更登記及土地所有權登記在管理人名下等事務，嗣完成被告管理人變更登記及土地所有權登記在管理人名下後，被告持之出賣所有土地，原告始得向被告請求報酬。
（二）所謂意思表示之解釋者，係指當事人之意思表示，因約定有欠周全，或用語不同或前後矛盾，而加以闡明之必要，以確定當事人之真意及內容。而解釋意思表示之原則，應通觀契約全文，並斟酌訂立契約當時及過去之事實暨交易上之習慣，依誠信原則，從契約之主要目的及經濟價值等作全般之觀察。因兩造就委任事務之範圍與給付報酬之要件，有所爭執，是本院自應審究與釐清之事實有：1.兩造約定之委任事務範圍為何？有無委託期限？2.原告是否已完成被告所委託之事務？3.原告請求被告給付報酬之要件？本院茲以系爭委任契約書之文義與目的為基礎，並輔以簽約與買賣等事實，暨參諸有償委託契約之性質，分別探討上開爭點之真意，以判斷原告有無請求被告給付報酬之權利。
（三）依據系爭委任契約書第2條與第3條約定，被告委託原告辦理被告之派下全員證明書、管理人變更登記及取得被告土地之所有權狀等事務。兩造就該等委託事項，均未爭執。兩造所爭執者，在於系爭土地未完成移轉所有權予第三人者，倘期間有發生被告管理人變更情事，原告有無負有繼續完成被告管理人變更登記之義務？此涉及委託事項之有效期間。參諸系爭委任契約書第2條約定，原告應於簽約日起至18個月內，取得台中縣大雅鄉公所核發被告之派下全員證明書。因取得被告之派下全員證明書後，被告始得依據派下全員名冊召開派下員大會，進而舉任管理人。既然兩造有明定辦理派下全員證明書之委託期限，原告辦理被告管理人變更登記之期間，亦應配合該期限辦理，並非不定期或無期限之委任。準此，本院認為原告辦理被告管理人變更登記之委任期間，應限於兩造簽約日即91年間起算18個月內，倘被告管理人於該期間有發生變更事宜，被告依據兩造間之委任關係，有請求原告處理變更管理人登記之權利。反之，逾上開期間後，而屬非可歸責於原告之事由，有發生被告管理人變更情事，原告自無辦理管理人變更登記之義務。否則，被告因可歸責於己之事由，而有持續變更管理人，均需原告負辦理管理人變更之責任，令原告承擔不確定之義務，使原告請求報酬之要件，由被告單方之決定，顯然與有償委任契約之性質有違。
（四）原告主張其完成被告派下全員證明書後，被告於93 年6月5日召開祭祀公業陳四德派下員大會，計有符合開會之法定人數56名派下員參加，會議決議籌組管理委員9名及選任陳滄奇為管理人，原告據此將原管理人陳金元變更登記為陳滄奇，並將被告所有土地以陳滄奇名義登記，業經取得系爭土地所有權狀等事實。業具原告提出台中縣大雅鄉公所93年4月27日雅鄉民字第093000906 9號函、93年6月18日雅鄉民字第0930013408號證明書、台中縣大雅鄉公所93年4月27日93雅鄉民字第9069號函、92年10月25日切結書、祭祀公業陳四德沿革、92年10月25日祭祀公業陳四德派下全員系統表、92年10月25日祭祀公業陳四德派下全員名冊、祭祀公業陳四德財產清冊、管理者為陳金元之土地所有權狀（卷宗第137至150頁）、管理者為陳滄奇之土地所有權狀、91年5月4日祭祀公業陳四德91年度第1次臨時派下員會議紀錄及93年6月5日祭祀公業陳四德派下員會議紀錄等件（卷宗第160至172頁）。被告復不爭執，是原告主張之上開事實，堪信為真實。從而，兩造簽訂系爭委任契約後，原告已依約完成被告所委託事項。
（五）被告雖抗辯稱被告陳伯堂現為祭祀公業陳四德之管理人，原告未將管理人自陳滄奇變更登記為被告陳伯堂，致系爭土地所有權無法登記在管理人陳伯堂名下，是原告未完成委任事務云云。此有原告96年7月17日通知書、陳滄奇96年2月3日之聲明書及祭祀公業陳四德管理委員會96年12月22日會議紀錄等件（卷宗第124至125頁、第191至196頁），附卷為憑。本院審視該上揭之聲明書與會議紀錄內容可知，原管理人陳滄奇係以其身體健康不佳，而需赴大陸地區就醫，其恐影響被告祭祀公業陳四德之會務運作與派下員之權益為由，決定辭退管理人職務，被告祭祀公業陳四德為此重新選任被告陳伯堂擔任管理人等情。證人乙○○、丙○○亦到庭結證稱：因原管理人陳滄奇身體不佳，故要求辭退管理人之職位，並出具聲明書為憑等語（參照本院97年9月30日言詞辯論筆錄第2至3頁即卷宗第127至128頁）。自證人之證詞，益徵陳滄奇因身體不佳，而主動要求辭退管理人職位，並非原告未辦理管理人變更登記。職是，管理人陳滄奇於96年2月3日聲明辭退管理人職務，被告祭祀公業陳四德為此於96年12月22日選任被告陳伯堂擔任管理人，故被告祭祀公業陳四德改選管理人，係陳滄奇個人之因素與被告祭祀公業陳四德內部選舉所致，均與原告無涉。縱使原告亦自承有協助被告重新辦理管理人變更登記（參照本院97年9月5日言詞辯論筆錄第3頁即卷宗第119頁），然此非系爭委任書所約定之委任事務範圍，即原告無辦理管理人變更登記為陳伯堂之義務可言。
（六）證人乙○○、丙○○雖均到庭陳稱：依據委任契約之記載，原告應完成管理人變更登記，將管理人變更為陳伯堂云云（參照本院97年8月19日言詞辯論筆錄第3頁即卷宗第26頁）。然而，本院解釋系爭委任契約書之當事人真意，認為兩造簽訂系爭委任契約書之原因之ㄧ，係因原管理人陳金元早於35年6月8日逝世，故必須選舉繼任之管理人，依據簽約時之情狀，原告僅需將繼任者變更登記成管理人即可。蓋管理人嗣後是否再有變更，顯非兩造得於事先所得預期者。從而，原告僅負將原管理人陳金元變更登記為陳滄奇之義務，被告不得任意將嗣後管理人再有變更之不利益，由原告承擔該不確定因素所成之風險，令原告再度負責變更管理人登記。從而，上開證人之陳述，顯與系爭委任契約之真意有異。況證人為被告祭祀公業陳四德之派下員，其利害關係與被告一致，故藉曲解系爭委任契約書真意之方式，以附和被告抗辯，進而圖被告獲得有利之判決，乃人之常情。職是，證人所為證言，實不足為憑。
（七）系爭委任契約第1條記載，被告所有土地有4筆：1.台中縣○○鄉○○段○○○○○號、地目田、面積2,696平方公尺；2.同地段1488地號、地目建、面積1,406平方公尺；3.同地段1489地號、地目田、面積8,317平方公尺等土地；4.台中縣○○鄉○○段○○○號、地目田、面積1,178平方公尺。第3條則約定，被告同意於原告完成管理人變更登記而取得所有權狀起1年內處分第1條所示土地，應給付處分所得價金20%予原告。本院參酌原告處理委任事務之範圍，認為原告請求被告給付委任報酬之要件有：1.原告完成管理人變更登記為陳滄奇；2原告將被告所有土地以陳滄奇名義登記，並取得土地所有權狀；3.被告有出售系爭委任契約第1條記載之土地。
三、按依委任事務之性質，應給與報酬者，受任人得請求報酬，民法第547條後段定有明文。原告主張被告已與第三人簽訂不動產買賣契約書，並收受簽約金1,500萬元，是原告依據服務報酬確認書第3條之規定，得向被告請求部分報酬等語。被告抗辯稱原告未將管理人辦理變更登記為被告陳伯堂，導致無法將系爭土地所有權移轉登記予買受人，故無法取得買賣價款，原告無法依據委託契約請求報酬云云。是兩造之主要爭執，在於被告將系爭土地出售予第三人，原告是否得依據服務報酬確認書第3條之約定，向被告請求報酬。此涉原告請求被告給付委任報酬之要件，本院自應審究之。經查：
（一）被告祭祀公業陳四德派下員大會於96年12月22日選任被告陳伯堂為管理人，而以議價方式決定將被告所有土地出售，並於當日與林幕慰簽訂不動產買賣契約書，由林幕慰以10,900萬元買受系爭土地，林幕慰依據不動產買賣契約書第3條第1項第1款約定，依約交付簽約金1,500萬元予被告收受。系爭土地為系爭委任契約書第1條記載之部分土地等事實，有卷附之不動產買賣契約書、支票（本院97年度司促字第12654號支付命令卷宗第2至6頁）、祭祀公業陳四德管理委員會會議紀錄（卷宗第191至193頁）及系爭委任契約為證。兩造均未爭執。經證人乙○○、丁○○及丙○○均到庭結證稱：其等在不動產買賣契約書上簽名等語（參照本院97年8月19日言詞辯論筆錄第1至3頁即卷宗第25至26頁）。職是，被告處分土地之事實甚明。參照前揭之原告請求被告給付委任報酬的要件，本院認為原告已完成管理人變更登記為陳滄奇，並將被告所有土地以陳滄奇名義登記，而取得土地所有權狀，被告亦將系爭土地出賣與第三人，故原告自得請求被告給付報酬。
（二）至於被告雖抗辯稱其與林幕慰前於96年12月12日簽訂不動產買賣契約書，因系爭土地之佃農即陳清根主張優先承買權，導致林幕慰放棄購買系爭土地，而由陳清根承買，被告已將面額計1500萬元之支票，退還予林幕慰云云，並提出被告、陳清根及林幕慰97年1月13日之協議書與支票等件為憑（卷宗第114至116頁）。然而，縱使被告所言屬實，被告已與林幕慰解除買賣關係，惟被告另以同一價格，另將系爭土地出賣予有優先承買權之陳清根，被告收受陳清根交付之部分買賣價金1,500萬元，渠等買賣關係合法有效成立在案（本院97年9月5日言詞辯論筆錄第1頁即卷宗第118頁）。是被告出賣系爭土地予陳清根，亦符合被告處分土地之要件，自無礙原告請求被告給付報酬之權利。
（三）原告主張其與被告管委會於94年4月16日達成代書費調降為17.5%之協議，兩造嗣於97年3月20日簽訂服務報酬確認書，約定按買賣契約書第3條之各期價款付款日期及金額比例，同時給付原告報酬。被告管委會再度於97年3月20日、4月12日同意支付原告17.5%報酬等事實。
業據原告提出服務報酬確認書（本院97年度司促字第12654號支付命令卷宗第7頁）、祭祀公業陳四德管理委員會會議紀錄（卷宗第175、197及200頁）。被告陳伯堂對於其有參與97年3月20日、4月12日之管委會會議，並有簽訂服務報酬確認書等事實（參照本院97年7月22日言詞辯論筆錄第1頁即卷宗15頁），復不爭執。被告陳伯堂雖事後陳稱其不記得是否在服務報酬確認書簽名云云本院並命被告陳伯堂當庭書寫其姓名，經以肉眼比對結果，服務報酬確認書之簽名與當庭筆跡，均屬同一人所為（參照本院97年9月5日言詞辯論筆錄即卷宗第119至120頁）。足見兩造合意將20%報酬降至17.5%報酬，並於97年3月20日簽訂服務報酬確認書。準此，原告已完成委託事務，而被告亦有處分系爭土地之行為，原告自得依據服務報酬確認書第3條之約定，請求被告給付報酬。
（四）至於證人乙○○、丁○○均否認渠等在服務報酬確認書上簽名云云。而證人丙○○亦陳稱其無法確定是否簽名云云（參照本院97年8月19日言詞辯論筆錄第3頁即卷宗第20頁）。然而，本院比對與分析乙○○、丁○○及丙○○在不動產買賣契約書之簽名，兩者均屬同一人所為。況乙○○、丁○○及丙○○均有參與祭祀公業陳四德管理委員會之97年3月20日、4月12日會議，共同決議支付原告17.5%報酬。衡諸常理，渠等應知悉服務報酬確認書所約定之報酬比例。準此，證人乙○○、丁○○及丙○○所為陳述，顯屬不實。退步言，縱使證人證言屬實，惟服務報酬確認書僅需被告陳伯堂簽名即可合法有效成立，該等證人僅為契約之見證人，故有無在確認書上簽名，對契約效力不生影響。從而，原告得依據服務報酬確認書之約定，請求被告依約給付報酬。
（五）依據服務報酬確認書第3條約定，被告應給付原告之報酬數額，係出售所得價金扣除土地增值稅與仲介費後，以餘額之17.5%作為原告之報酬。被告應依據與林幕慰所簽訂之不動產買賣契約書第3條約定，按各期價款付款日期與金額比例，給付報酬予原告。服務報酬確認書第6條約定，買賣之仲介費為1.5%。買受人陳清根已依據其與被告間之買賣契約交付第1期款項1,500萬元，已如前言，是原告得請求1,500萬元扣除仲介費163萬5千元（計算式：10,900萬元x1.5%），乘以17.5%之報酬，原告得向被告請求2,338,875元之報酬（計算式：1,336萬5千元x17.5 %）。
四、綜上所論，原告依據系爭委任契約完成被告所委任之事務，被告並依據原告所辦理之管理人變更登記與土地所有權登記之結果，將系爭土地出售予第三人。被告依據祭祀公業陳四德管理委員會之決議，而與原告簽訂服務報酬確認書。準此，原告爰依委任契約與服務報酬確認書等法律關係，請求被告給付2,338,875元之報酬，核屬有據，應予准許。
據上論結：本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條判決如
主文。中 華 民 國 97 年 10 月 14 日
民事第三庭 法 官 林洲富以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 97 年 10 月 14 日
書記官 柳寶倫