臺灣臺中地方法院民事判決 97年度訴字第1581號原 告 誠泰商業大樓管理委員會法定代理人 誠泰地產管理有限公司上 一 人法定代理人 丁○○訴訟代理人 辛○○
戊○○被 告 己○○
庚○○丙○乙○○甲○○共 同訴訟代理人 陳聰能律師上列當事人間給付管理費事件，本院於民國98年12月28日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告己○○應給付原告新臺幣壹佰肆拾肆萬叁仟零柒拾捌元，及自民國九十七年七月八日起至清償日止，按週年利率百分之十計算之利息。
被告庚○○應給付原告新臺幣陸萬肆仟陸佰玖拾捌元，及自民國九十七年七月八日起至清償日止，按週年利率百分之十計算之利息。
被告丙○應給付原告新臺幣貳萬柒仟伍佰捌拾捌元，及自民國九十七年七月八日起至清償日止，按週年利率百分之十計算之利息。
被告乙○○應給付原告新臺幣壹萬柒仟貳佰貳拾陸元，及自民國九十七年七月八日起至清償日止，按週年利率百分之十計算之利息。
被告甲○○應給付原告新臺幣壹拾玖萬捌仟壹佰叁拾貳元，及自民國九十七年七月八日起至清償日止，按週年利率百分之十計算之利息。
訴訟費用由被告己○○負擔百分之八十二、被告庚○○負擔百分之四，被告丙○負擔百分之二，被告乙○○負擔百分之一，被告甲○○負擔百分之十一。
本判決第一項於原告以新臺幣肆拾捌萬貳仟元為被告己○○供擔保後，得假執行。但被告己○○如以新臺幣壹佰肆拾肆萬叁仟零柒拾捌元為原告預供擔保，得免為假執行。
本判決第二至五項得假執行；但被告庚○○以新臺幣陸萬肆仟陸佰玖拾捌元，被告丙○以新臺幣貳萬柒仟伍佰捌拾捌元，被告乙○○以新臺幣壹萬柒仟貳佰貳拾陸元，被告甲○○以新臺幣壹拾玖萬捌仟壹佰叁拾貳元，分別為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
甲、程序方面：本件原告起訴原聲明求為判決遲延利息之給付起算日為民國（下同）96年11月1日，嗣於訴狀送達被告後，原告於97年7月31日具狀就遲延利息請求部分，更正其起算日自起訴狀繕本送達翌日（按即97年7月8日）起算，核為減縮其應受判決事項之聲明，與民事訴訟法第255條第1項第3款之規定並無不符，自為法之所許，合先敘明。
乙、實體方面：
一、原告起訴主張略以：
（一）誠泰商業大樓（下稱誠泰大樓）於96年7月22日及同年9月28日，經區分所有權人會議決議成立管理委員會、通過住戶規約及管理費收費起始日期，並於同年10月31日經主管機關臺中市西區區公所審核報備完成。被告己○○、庚○○、丙○、乙○○、甲○○等5人（下以被告己○○等5人稱之）均為誠泰大樓之區分所有權人，依誠泰大樓住戶規約第10條第3項之規定，被告己○○等5人應負繳納管理費之義務，而依被告己○○等5人之區分所有權面積，併依
96 年9月28日區分所有權人會議第四案決議、同年11月21日第二次會議決議及誠泰大樓住戶規約第21條之規定，被告己○○等5人分別應給付如訴之聲明所載之欠繳管理費總額。惟其等欠繳管理費迄今已逾2期，經多次通知繳費及定相當時間催繳仍未繳清，其中有數次拒收或因避不出面而有通知不到之情形，原告自得依公寓大廈管理條例第
21 條及誠泰大樓住戶規約第10條第6項之規定，請求被告給付管理費及未繳金額年息10%之利息。綜上所述，爰依法提起本件訴訟；並聲明，求為判決：㈠被告己○○應給付管理費用新臺幣（下同）1,443,078元，暨自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率10%計算之利息。
㈡被告庚○○應給付管理費用64,698元，暨自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率10%計算之利息。㈢被告丙○應給付管理費用27,588元，暨自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率10% 計算之利息。㈣被告乙○○應給付管理費用17,226元，暨自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率10%計算之利息。㈤被告甲○○應給付管理費用198,132元，暨自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率10%計算之利息。並陳明，願供擔保，請准宣告假執行。
（二）對被告答辯之補充陳述：
1.誠泰大樓會議召集人係經合法推選，區分所有權人會議係經合法通知開議及通過決議，加以被告日前繳費情形，可知被告顯係承認及受有通知，則會議決議既經多數同意成立，自為有效。
⑴誠泰大樓會議召集人即誠泰地產管理有限公司（即誠泰資
產管理有限公司更名），係於96年6月15日依公寓大廈管理條例第55條、施行細則第7條之規定受區分所有權人書面推舉、公告，合法取得召集人地位。而誠泰大樓分別於96年7月22日、同年9月28日召開區分所有權人會議，其會議開會通知、會議記錄均經郵務掛號函件寄出，並於系爭大樓明顯處多處公告，並將開會事宜口頭請託被告己○○之特別助理梁文信轉告，被告己○○等5人亦均受通知，故該區分所有權人會議開會之意思通知已置於被告己○○等5人可能支配之範圍，及可輕易了解其內容之地位，原告竭盡所能告知，已盡通知義務，若被告等人刻意迴避文書之收受，則非原告所能掌握。而持有相對多數產權之被告己○○於有此類重大活動時，竟違反常理忽視其權益而辯稱未受通知、不知情等語，不僅難以令人苟同，且其動機可議。另民法對於總會之召集通知，於立法例上採發信主義，公司法規定股東常會之召集通知亦採相同之解釋，故於本件區分所有權人會議之通知亦應採相同解釋，否則類似於公司股東會、總會之公眾事務，將無召開、推行之可能。
⑵公寓大廈管理條例並未明文開會通知須向區分所有權人之
戶籍地址通知，且戶籍地址若非有本人授權或以法院文書為據，一般人無法任意查察，若被告戶籍地址任意遷徙，原告即無查明之可能。故原告於確認被告均未居住於系爭大樓後，以地政單位之土地、建物謄本所登記之地址為寄送開會通知之依據。況被告己○○、庚○○、丙○所有之產權多為荒廢空屋，原告於本件訴訟繫屬後依法查調被告戶籍謄本時，始知悉被告己○○、庚○○、丙○之戶籍地址經數次遷徙後，又設於大樓內之空屋，實有違常理。
⑶誠泰大樓各期管理費之繳費通知均以掛號郵寄、公告，並
同時透過被告己○○之駐場特助梁文信（下以姓名稱之）轉達通知，再以存證信函通知催繳。而被告乙○○、甲○○雖已匯入97年7月之管理費但尚未全額繳清。
2.誠泰大樓雖有200多戶，但產權是集中在幾個人身上，有些人有數十戶，所以這些人到場，產權就會過半，有一些是市場的攤位，雖然人數很多，但是僅共有一個產權，所以開會的人數雖然很少但產權都是集中的。且大部分的住戶都有收到開會通知，或看到公告。而梁文信平時就在系爭大樓上班管理被告己○○套房的出租事宜。據原告所知，被告庚○○與丙○的產權沒有出租，其餘被告的部份都有出租，因被告都沒有住在誠泰大樓裡，所以沒有辦法將通知寄到大樓的套房裡。
二、被告均答辯略以：
（一）誠泰大樓於96年7月22日及同年9月28日召開區分所有權人會議時，原告並未依公寓大廈管理條例第30條之規定，於開會前10日將載明開會內容及管理委員之選任事項之開會通知單依被告己○○、庚○○、丙○、甲○○之戶籍地址通知其4人，而係誤將該兩次開會通知單寄送他址。且被告己○○、庚○○、丙○、甲○○、乙○○均未於該兩次區分所有權人會議開會前10日收到任何之書面開會通知，以致被告己○○所有之專有部分之個數雖已達160戶，而已超過全部專有部分個數總和5分之1以上，其區分所有權更占全部區分所有權5分之1以上，然仍未能依法出席該兩次區分所有權人會議並行使表決權及選任管理委員，則該兩次區分所有權人會議之召開程序顯不合法，且於96年9月28日所召開之第一屆第二次區分所有權人會議中所決議通過包含大樓命名、住戶規約、管理委員選舉、管理費收費標準等討論事項，自均為無效，而無任何拘束力可言。從而，原告既係依該96年9月28日之非合法召開之區分所有權人會議所選任之管理委員而成立之管理委員會，及依該次區分所有權人會議所決議通過之住戶規約、管理費收費標準而訴請被告給付管理費，自無理由。
（二）原告提出之開會通知單、簽到簿、委託書等影本雖與原本相符，但是否為各該簽章人士所簽名，被告爭執之。又誠泰大樓住戶規約第10條第6款之規定所稱之「若在現定之日期前未繳納應繳金額時」，究係指何一現定之日期，而有繳納管理費或收取遲延利息之問題仍有未明外，該條款所訂之遲延利息以未繳金額之年息10%計算，並已超過民法第203條所規定之週年利率5%，且被告己○○並未收到原告任何管理費之繳納通知或催繳通知等語。
（三）被告己○○於97年間曾就誠泰大樓之共用部分代墊管理、維護費用共208,611元，此為原告所不爭執，並應由原告負擔，若鈞院認被告己○○應給付管理費與原告，則被告己○○爰以民事答辯㈢狀繕本之送達向原告表示以其債務與原告之上開債務互為抵銷等語。並聲明：求為判決，駁回原告之訴。並陳明願供擔保，請准宣告免假執行。
三、法院之判斷：
（一）原告主張之誠泰大樓於96年7月22日及同年9月28日，經區分所有權人會議決議成立管理委員會、通過住戶規約及管理費收費起始日期，被告己○○等5人均為誠泰大樓之區分所有權人，依誠泰大樓住戶規約第10條第3項之規定，被告己○○等5人應負繳納管理費之義務，惟其等欠繳管理費迄今，經多次通知繳費及定相當時間催繳仍未繳清，被告己○○等5人分別應給付如其聲明所示之欠繳管理費總額等事實，業據提出與所述情節相符之96年7月22日及同年9月28日所有權人會議紀錄、管理委員會報備證明、誠泰大樓住戶規約，96年11月21日管理委員會第2次會議紀錄、管理費未繳統計表、繳費通知、存證信函、召集人推選資料、第一、二次區分所有權人會議開會通知、郵寄清單、簽到簿、委託書等為證，核屬相符；被告己○○等
5 人雖以前詞抗辯，惟查：
1.按公寓大廈管理條例施行前已取得建造執照之公寓大廈，其區分所有權人應依第25條第4項規定，互推一人為召集人，並召開第一次區分所有權人會議，成立管理委員會或推選管理負責人，並向直轄市、縣(市)主管機關報備。查本件誠泰大樓係84年6月28日公寓大廈管理條例公布施行前即已取得建造執照之大樓，此有原告提出臺中市政府工務局中工建使字第1089號使用執照在卷可憑（參本院卷第123、124頁），又原告係依上揭公寓大廈管理條例規定由區分所有權人推選誠泰資產管理有限公司為區分所有權人會議召集人之事實，亦有原告提出之召集人推選書、刊登報紙剪報影本、召集人推選公告照片等在卷可憑（參本院卷第137-139、141、142頁）。是誠泰資產管理有限公司公司依據首開公寓大廈管理條例規定，以召集人身分召開誠泰大樓之區分所有權人會議，即非無據。
2.按區分所有權人會議，應由召集人於開會前10日以書面載明開會內容，通知各區分所有權人。公寓大廈管理條例第30條第1項前段定有明文。而查，關於該通知，究應採發信主義或到達主義，公寓大廈管理條例並未明文規定，惟參諸國內一般公寓大廈之區分所有權人即住戶，少則數十戶、多至數百戶，人數眾多，且各區分所有權人亦不一定居住於該公寓大廈之內，又或雖同住一社區大樓，然亦非全部相識，又有召集權人亦不一定知悉各區分所有權人之實際住居所；且依戶籍法等相關法規，除當事人及利害關係人外，一般人並不能任意查知他人之戶籍資料（戶籍法第65條、內政部95年12月6日發布申請戶籍謄本及閱覽戶籍登記資料處理原則參照），是第一次區分所有權人會議之召集權人，除依土地及建物謄本上記載之區分所有權人地址寄送開會通知外，實無法依民法有關意思表示規定之以意思到達相對人並了解之方式為上開公寓大廈管理條例要求之開會通知（即到達主義）；另參考相類似之法規即公司法有關股份有限公司股東常會召集之通知，因其股東人數眾多、通知困難等諸多因素，國內實務及公司法學者通說均採發信主義（最高法院84年度第1次民事庭會議決議、王文宇著公司法論第301頁、梁宇賢著公司法論第379頁參照）。是本院認有關公寓大廈管理條例之區分所有權人會議召集通知，應採發信主義，即僅須於上述期間內寄發通知書即可。經查，本件誠泰大樓第一次區分所有權人會議係於96年7月22日召集，召集權人係於96年7月9日寄發開會通知（參本院卷第143-149頁），其第二次區分所有權人會議係於96年9月
28 日召集，召集權人係於96年9月13日寄發開會通知（參本院卷第186-192頁），揆諸上開說明，本件誠泰大樓之區分所有權人會議之召集程序，即屬合法。被告抗辯稱，其等未受合法送達而不知開會日期，該二次會議結論等依法無效等，於法尚屬無據。
3.按區分所有權人會議之決議，除規約另有規定外，應有區分所有權人三分之二以上及其區分所有權比例合計三分之二以上出席，以出席人數四分之三以上及其區分所有權比例占出席人數區分所有權四分之三以上之同意行之。區分所有權人會議依前條規定未獲致決議、出席區分所有權人之人數或其區分所有權比例合計未達前條定額者，召集人得就同一議案重新召集會議；其開議除規約另有規定出席人數外，應有區分所有權人三人並五分之一以上及其區分所有權比例合計五分之一以上出席，以出席人數過半數及其區分所有權比例占出席人數區分所有權合計過半數之同意作成決議。公寓大廈管理條例第31條、第32條第1項分別定有明文。查原告主張本件誠泰大樓第一次區分所有權人會議其出席之區分所有權人人數為38人，區分所有權比例為21.2 5%，顯與前揭公寓大廈管理條例第31條規定之開會程序不合，以致流會；嗣於同年9月28日召集第二次區分所有權人會議，其出席之區分所有權人人數為51戶，區分所有權比例為28.05%，因其中區分所有權人己○○、慈濟基金會所有權數超過公寓大廈管理條例第27條第2項規定之五分之一，經依法扣除其等超過五分之一之區分所有權比例總數後，已達法定開會標準，而依法為開議及議決等事實，業據原告提出該二次會議紀錄、簽到簿、會議出席委託書等為憑（參本院本卷第150-179頁、第198-232頁），被告對原告提出之上開證明文件雖否認其真正，但查該等文件簽署文字等並無明顯偽、變造之情事，被告亦未提出有任何他人主張遭偽簽姓名之證據以供本院審認，其空言否認，自不足採。從而，本院認原告上開有關本件誠泰大樓之二次區分所有權人會議乃合法召開之主張，亦堪採信。
4.按區分所有權人或住戶積欠應繳納之公共基金或應分擔或其他應負擔之費用已逾2期或達相當金額，經定相當期間催告仍不給付者，管理負責人或管理委員會得訴請法院命其給付應繳之金額及遲延利息。公寓大廈管理條例第21條定有明文。又區分所有權若在現定（按應係限定之誤載）之日期前未繳納金額時，管理委員會得訴請法院命其給付應繳之金額及另外收取遲延利息，以未繳金額之年息10%計算，誠泰大樓住戶規約第10條第6項亦有明文。查原告主張誠泰大樓依法召開第二次區分所有權人會議後，經區分所有權人會議決議成立管理委員會、通過住戶規約及管理費收費起始日期，並於同年10月31日經主管機關臺中市西區區公所審核報備完成被告等應依規約約定繳納管理費，惟其等欠繳管理費迄今，經多次通知繳費及定相當時間催繳仍未繳清，被告己○○等5人分別應給付如訴之聲明所示之欠繳管理費總額等事實，已提出如上開區分所有權人會議紀錄、管理委員會報備證明、誠泰大樓住戶規約、管理費未繳統計表、繳費通知、存證信函、郵寄清單等為證（參本院卷第5-65頁）；揆諸首揭規定，原告訴請被告分別給付如其聲明所示之管理費（即被告己○○部分1,443,078元、庚○○部分64,698元、丙○部分27,588元、乙○○部分17,226元、甲○○部分198,132元），及均自起訴狀繕本送達翌日（即97年7月8日）起至清償日止，按規約約定之週年利率10%計算之利息，為有理由，應予准許。
（二）按二人互負債務，而其給付種類相同，並均屆清償期者，各得以其債務，與他方之債務，互為抵銷，民法第334條第1項固定有明文。惟按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。民事訴訟法第277條前段亦定有明文。本件被告己○○雖主張其於97年間曾就誠泰大樓之共用部分代墊管理、維護費用共208,611元等語，惟迄未提出任何證據以供本院審酌，就此原告則稱有否此項費用單據，另具狀陳報（參本院98年2月9日言詞辯論，被告稱原告不爭執，容有誤會），惟迄未陳報。然被告既未先提出有利於己之事證，則依前揭民事訴訟法規定，即難為有利於其之認定。本件被告己○○既無法證明其曾支出上述費用，其主張抵銷原告之管理費債權，即屬無據。
（三）綜上，原告本諸公寓大廈管理條例第21條規定及誠泰大樓住戶規約第10條第6項之約定，訴請被告分別給付如主文第1至5項所示之管理費及約定遲延利息，為有理由，應予准許。
四、本件判決之基礎已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及舉證，核與判決無影響，毋庸一一論列，併此敘明。
五、兩造均陳明願供擔保，分別聲請宣告假執行及免為假執行。經查，本件原告請求被告己○○給付部分，本院經審酌尚無不合，爰分別定相當擔保金額准許之。又按所命給付未逾新臺幣50萬元，法院應依職權宣告假執行，民事訴訟法第389條第1項第5款定有明文；本件命被告庚○○、丙○、乙○○、甲○○給付部分未逾50萬元，爰依上開規定，依職權宣告假執行。被告庚○○、丙○、乙○○、甲○○均陳明願供擔保，免為假執行，經核尚無不合，爰酌定相當之擔保金額宣告之。
據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、第85條第2項、第389條第1項第5款、第390條第2項、第392條，判決如主文。
中 華 民 國 99 年 1 月 20 日
民事第四庭 法 官 王鏗普以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 99 年 1 月 20 日
書記官