臺灣臺中地方法院民事判決 97年度訴字第1589號原 告 乙○○訴訟代理人 邱華南律師訴訟代理人 林坤賢律師被 告 臺中市政府法定代理人 甲○○訴訟代理人 黃英傑律師複代理人 丁○○複代理人 丙○○當事人間返還保證金事件，本院於98年3月12日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新台幣貳佰零玖萬柒仟元，及自民國九十七年五月十日起，至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
本判決命被告給付部分，於原告以新台幣陸拾玖萬玖仟元為被告供擔保後，得假執行，但被告如以新台幣貳佰零玖萬柒仟元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、原告起訴主張：被告於民國（下同）97年4月11日，將其所有坐落台中市○○區○○段1298之3地號土地（以下簡稱系爭土地）予以公告標售，97年5月9日，在台中市政府開標，開標結果原告以新台幣（下同）3616萬元整得標。原告得標後，即函請被告確認界址及清除地上物等事宜，被告亦指派相關權責單位於97年6月12日至現場會勘，並製作會勘紀錄。會勘當天原告發現昌平路2段156巷既成巷道，並未坐落在同地段1275地號土地上，而係坐落在原告所得標之系爭土地上，該系爭土地因有既成道路存在行使即受限制，此限制將使原告不能在系爭土地為完全建築之重大瑕疵，原告商請被告解決，惟被告以現況標售為由拒絕處理，原告得依民法第359條規定以起訴狀之送達為解除契約之意思表示到達，解除系爭土地買賣契約，並依民法第259條第1項第1、2款規定請求返還保證金及利息等語。並聲明：被告應給付原告2,097,000元，及自97年5月10日起至給付日止，依年息百分之5計算之利息；且陳明：原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：系爭土地上有無既成巷道，原告尚未確定，被告亦未知悉，更無故意隱瞞該瑕疵，且如有少許土地供既成巷道使用，但其可建築面積（建蔽率、容積率）仍不受影響，亦未減損系爭土地通常之效用。再者，依台中市政府97年4月11日府財產字第0970082674號公告，其投標手續第㈣項以載明「前開房地均按現狀標售，參加投標人應事先自行勘查標第土地現況暨詳閱投標須知後投標。」；依招標公告所附位置略圖附註⒉投標人請依投標須知第3條規定辦理，除應赴現場查看外，請洽地政及都市計畫主管機關查閱有關資料，並以其記載為準；再參照「台中市政府標售市有非公用房地郵遞投標須知」第14條規定「公告標示房地案現狀標售者，如有原使用之一切權利義務關係，概由承購人自行負責，本府不負任何責任。」顯見系爭土地縱有瑕疵，亦應由原告自行負責，而不可逕行主張解約請求退還保證金。原告本應於97年7月10日前繳清價款，原告逾期未繳清價款，被告得依投標須知第12條第2款規定，將原告所繳保證金沒入市庫。並聲明：原告之訴駁回；如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、兩造就下列事實不為爭執，且有台中市政府97年4月11日府財產字第0970082674號公告1份、台中市政府97年6月5日府財產字第0970133651號函1份、台中市政府97年5月23日府財產字第0970123166號函1份、公告附圖1份、地籍圖謄本1份、土地謄本1份、台中市○○區○○段○○○○○○○號市有土地現況會勘紀錄1份，在卷可參，本院自得採為判決之基礎：㈠被告於97年4月11日將其所有座落台中市○○區○○段1298
之3地號土地予以公告標售，97年5月9日在台中市政府開標，開標結果原告以3616萬元整得標。
㈡原告得標後，即函請被告確認界址及清除地上物等事宜，被
告亦指派相關權責單位於97年6月12日至現場會勘，並製作會勘紀錄。
㈢原告未於期限內 (97年7月10日前)繳清價款，被告乃依「台
中市政府標售市有非公用房地郵遞投標須知」第12條第2款規定沒入保證金2,097,000元。
㈣原告以97年6月20日起訴狀代替解除函，解除兩造之本件買賣契約，訴請被告返還保證金2,097,000元。
㈤系爭土地所有權尚未移轉至原告名下，亦未完成點交手續。
㈥系爭土地面積749平方公尺，土地上有既成巷道占用64平方公尺 (卷附中正地政事務所98年2月20日函覆)。
四、本件原告主張：被告於97年4月11日，將其所有坐落台中市○○區○○段1298之3地號土地予以公告標售，97年5月9日，在台中市政府開標，開標結果原告以3616萬元整得標系爭土地面積749平方公尺，土地上有既成巷道占用64平方公尺（中正地政事務所98年2月20日函覆）。原告未於期限內（97年7月10日前）繳清價款，被告乃依「台中市政府標售市有非公用房地郵遞投標須知」第12條第2款規定沒入保證金2,097,000元。而原告則以97年6月20日起訴狀代替解除函，解除兩造之本件買賣契約（97年7月3日送達被告），並訴請被告返還保證金2,097,000元等事實，為兩造不爭執，已如前述，自堪信為真實。又原告主張：被告於招標公告就系爭土地其中既成巷道（即昌平路2段156巷）佔用64平方公尺隻字未提，甚且於其所提供之系爭土地位置略圖上，有故意將該「既成巷道」標示坐落在其他土地上，雖為被告所否認，並以前詞置辯。然查：
㈠按既成道路符合一定要件而成立公用地役關係，致所有權人
對土地已無從自由使用收益，形成因公益而特別犧牲其財產上之利益，國家尚且應依法律規定辦理徵收給予補償，業經司法院大法官會議釋字第四○○號解釋在案。是土地如有既成道路存在，所有權人就該部分即無從自由使用收益，而受有限制，此對所有權之行使本有妨害，為眾所週知之事。本件原告本欲標買土地作為建築開發之用，惟所標購之系爭土地，其上有如附圖所示64平方公尺（塗色部分）之既成道路存在，已如前述，則該既成巷道所在之土地之所有權行使，本會受到限制，不得違反供公眾通行之目的，而無法自由使用收益，參諸系爭標售之土地面積僅794平方公尺，該既成巷道面積達64平方公尺，且呈長條狀，讓系爭標售土地可使用範圍不完整，其不利原告開發利用，顯然可見，是原告主張系爭土地有該既成道路存在，顯有重大瑕疵存在，堪予採信。
㈡被告雖辯稱：依台中市政府97年4月11日府財產字第0970082
674號公告，其投標手續第㈣項以載明「前開房地均按現狀標售，參加投標人應事先自行勘查標第土地現況暨詳閱投標須知後投標。」；依招標公告所附位置略圖附註⒉投標人請依投標須知第3條規定辦理，除應負現場查看外，請洽地政及都市計畫主管機關查閱有關資料，並以其記載為準，認標售機關實已盡告知之義務，亦載明係現況標售而應由投標人自行就其購買所著重之物性實際了解現況後再行投標，且該位置圖亦註明「本位置圖僅供參考有關地籍資料請自行向地政機關查閱」，故投標人可以聲請土地登記簿謄本及地籍圖，由土地登記簿謄本可以看出面積，地籍圖可看出形狀、位置，兩相對照就可以看出系爭標購之土地包含昌平路2段156巷云云，然查：
⒈卷附系爭招標公告第二條第㈣雖載明「前開房地均按現狀標
售，參加投標人應事先自行勘查標的土地現況暨詳閱投標須知後投標」編號16號附圖亦註明：「註1：本略圖僅供參考使用。註2：投標人請依投標須知第3條規定辦理，除應負現場查看外，請洽地政及都市計畫主管機關查閱有關資料，並以其記載為準」，惟本院依原告所提出之聲請台中市中正地政事務所調取系爭土地97年5月15日之地籍圖，由該地籍圖形狀、與系爭投標須知附表二之位置略圖相仿，難以看出其間差異，可見投標人無從由自行調閱之地籍圖，看出系爭土地上有既成巷道存在之事實。且被告亦未舉證依當時之土地登記簿謄本，可以看出系爭土地其中有64平方公尺為既成巷道存在。原告於標購前，既非土地所有權人，亦非管理人，依地籍測量實施規則第224條規定，不得向地政事務所申請鑑界複丈，對於系爭土地是否含該既成巷道無從知悉，自難謂其可經由招標公告所附位置圖之註記「本位置圖僅供參考有關地籍資料請自行向地政機關查閱」，及現場參觀等方法而認識系爭標購之土地包含64平方公尺之既成巷道在內。若要求原告於投標前調取土地登記簿謄本、地籍圖後，於前往現場，即可經由目測或比對，即得知該標售之土地上包含64平方公尺之既成道路存在，誠屬強人所難。是原告主張其無從現場狀況得知系爭招標出售之土地含有既成巷道存在，應屬可採。
⒉又依卷附系爭本件投標須知、標售公告附表記載：系爭土地
面積為749平方公尺，且審諸卷附土地招標公告之位置略圖，僅在同段1275地號上標明既成巷道，在系爭1298之3地號土地，並未標示系爭土地有64平方公尺之巷道，雖其位置略圖亦註明僅供參考，有關地籍資料請自行向地政機關查閱，但一般人如欲向地政機關查閱資料，僅能申請土地登記簿謄本及地籍圖謄本，而系爭土地登記簿謄本、地籍圖謄本，均無從看出系爭投標之土地包含台中市○○路○段○○○巷道64平方公尺，已如前述，被告既未能舉證證明原告明知有上開瑕疵，或因重大過失而不知，自不能因其於投標須知上有上開記載即推定原告應知該土地存有瑕疵，或因重大過失而不知。是被告抗辯原告於投標時已知系爭土土也有既成巷道之瑕疵存在，即無可採。
⒊被告復辯稱：參照「台中市政府標售市有非公用房地郵遞投
標須知」第14條規定「公告標示房地案現狀標售者，如有原使用之一切權利義務關係，概由承購人自行負責，本府不負任何責任。」顯見系爭土地縱有瑕疵，亦應由原告自行負責，而不可逕行主張解約請求退還保證金云云。惟按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。民法第354條第1項定有明文，被告為系爭1298之3地號土地之出賣人，是就系爭1298之3地號土地，對買受人之原告本負有物之瑕疵擔保責任，不容被告卸責。又依上開投標須知」第14條規定，其載稱「公告標示房地案現狀標售者，如有原使用之一切權利義務關係，概由承購人自行負責，本府不負任何責任。」，無非是提醒投標人，於投標前查看系爭投標標的之現狀，然系爭土地於地圖上看不出其使用現況，於現場被告復未標明明確之標界以供原告查看現況，況被告為出賣土地之人，就系爭土地本有於出賣後踏勘界址點交予原告占有之義務，是被告就其出售之土地四界及現況使用，應比一般人明瞭，自應於標售前踏明四界，及使用現況，並標示於招標公告上，方盡其出賣人之告知義務，自不得僅依上開模糊不明之投標須知規定即謂原告同意免除被告之物之瑕疵擔保責任；況審諸系爭投標須知文義，並無未明文表示原告不得向被告主張物之瑕疵擔保責任，被告就標賣之土地，有免除物之瑕擔保責任之權利，原告自不可能與被告有免除瑕疵擔保責任之合意。是被告抗辯：因有上開須知規定，原告已免除被告物之瑕疵擔保責任，實違誠信，自無可採。
五、按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵；買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。民法第354條第1項、第359條分別定有明文。買賣因物有瑕疵，而出賣人應負擔保之責者，除有顯失公平之情形外，買受人即得解除契約，並無先行通知出賣人補正或修繕之必要，此觀民法第359條規定自明；而所謂解除契約顯失公平，係指瑕疵對買受人所生之損害，與解除契約對出賣人所生之損害，有失平衡而言。（最高法院93年度台上字第1825號判決意旨參照）。本件被告對於系爭標售土地上包含台中市○○路○段○○○巷道，面積高達64平方公尺，被告於出賣前本應踏明標示，以告知投標人系爭土地之瑕疵所在，以供投標人作為應標與否之參考，然於系爭投標須知及附圖上，僅標示其旁同段之1275地號土地為既成道路，就系爭標售土地全然無標示有既成道路存在之瑕疵，原告於投標時，既無從得知系爭標售土地有既成巷道之瑕疵，則被告即應負瑕疵擔保責任。次按買受人於契約成立時，明知其物有瑕疵者，出賣人不負擔保之責，買受人因重大過失，而不知有瑕疵者，出賣人如未保證其無瑕疵時，不負擔保之責。但故意不告知其有瑕疵者，不在此限。又以特約免除或限制出賣人關於權利或物之瑕疵擔保義務者，如出賣人故意不告知其瑕疵，其特約為無效，民法第355條、第366條固定有明文。惟兩造間並無免除被告物之瑕疵擔保之特約存在，被告主張標售公告有現況標售之記載，屬免除被告之瑕疵擔保之特約，亦無可採。茲系爭建地在交付前既有部分屬既成道路，原告不得為任何建築，則不惟其通常效用有所減少，抑且減低經濟上之價值，原告以此項瑕疵為原因，對被告解除買賣契約，依法有據。
六、再按，契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另有規定或契約另有訂定外，依左列之規定：1.由他方所受領之給付物，應返還之。2.受領之給付為金錢者，應附加自受領時起之利息償還之。民法第259條第1款、第2款定有明文。本件系爭土地之買賣契約，既經原告解除，依上開規定，被告對原告即負有回復原狀之義務，從而，原告依前述民法之規定，請求被告回復原狀返還保證金，進而訴請被告應給付原告2,097,000元，及自97年5月10日起，至給付日止，依年息百分之5計算之利息，為有理由，應予准許。
七、兩造其餘攻擊防禦方法，經審酌後，核與判決結果不生影響，爰不一一贅述，併此敘明。
八、本判決兩造陳明願供擔保請准宣告假執行及為免假執行之宣，經核無不符，爰酌定相當擔保金，均准許之，
九、訴訟費用之負擔及假執行宣告之依據：民事訴訟法第78條、第390條第2項、第392條第2項、第3項。
中 華 民 國 98 年 3 月 31 日
民事第二庭 法 官 涂秀玲正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 98 年 3 月 31 日
書記官