臺灣臺中地方法院民事判決 97年度訴字第2668號原 告 躍世紀不動產經紀有限公司法定代理人 己○○訴訟代理人 林開福律師複代理人 董怡君律師
乙○○被 告 丁○○訴訟代理人 劉佳田律師上列當事人間給付居間報酬事件，本院於民國98年2月11日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：被告於民國（下同）96年12月17日起，與原告簽訂不動產專任委託銷售契約書，原告委任被告銷售被告所有台中市○○區○○段73、74地號及土地上寶璽睿觀六樓C號房地，委託銷售價格新台幣（下同）5700萬元，託售期間自96年12月17日至97年3月31日，嗣兩造復於97年4月1日，簽訂委託銷售契約修正同意書，將出售價降為5500萬，並將委託時間延至97年5月31日止，惟原告於97年5月24日，覓得買主戊○○於97年5月24日，簽立買賣議價委託書，表示願以5500萬元承購系爭房地，原告乃於97年5月30日，以存證信函通知被告，戊○○願以5500萬元價購，請被告履行簽訂買賣契約之義務，惟遭被告拒絕，並謂97年4月1日之修正同意書非其所簽立，惟該修正同意書係被告夥同訴外人即被告之夫甲○○當被告之面所簽署，該內容為被告所同意，被告否認該修正同意書之效力，自屬無據。再依兩造所訂立之不動產專任委託銷售契約書第11條第1項第4款約明：「委託人如有下列情形之一者，視為受託人已完成仲介之義務，委託人仍應全額一次支付委託銷售價格百分之四服務報酬予受託人（即原告）。．．．買方書面承購價已達委託人之最低委託出售價格，而委託人卻拒絕簽署確認者；或委託人簽署確認書後，卻不履行簽簽訂買賣契約書者。」，今被告拒絕簽署確認，履行簽訂買賣契約之義務，依約本件即應視為受託人已完成仲介義務，原告自得請求被告給付上開約定報酬等語，並聲明：被告應給付原告220萬元及自起訴狀繕本送達翌日起，至清償日止，按年息百分之五計算之利息。且陳明：
願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：被告於96年12月17日起，與原告簽訂不動產專任委託銷售契約書，原告委任被告銷售被告所有坐落台中市○○區○○段73、74地號上寶璽睿觀六樓C號房地，委託銷售價格5700萬元，託售期間自96年12月17日起，至97年3月31日，惟期間原告未代被告售出。原告主張於97年4月1日，被告與配偶甲○○至原告公司並由甲○○代理與原告簽訂委託銷售契約修正同意書，將出售價降為5500萬，並將委託時間延至97年5月31日止，被告否認之，如被告一同到場為何不親自簽名？又原告於97年5月15日以存證信函398號，函知被告已找到買方林永欽願以5350萬元價購系爭房、地，而原告願以百分之四仲介報酬補足房屋差價云云；嗣原告又於97年5月29日，寄出449號存證信函，表示398號函所載之買方所交付100萬元議價金，已轉成定金，如不簽約，要求320萬元賠償云云；被告乃於97年5月30日，寄出存證信函712號，告知原告委託出售期間早於97年3月31日屆止，原告主張之修正書，未經被告同意不具拘束力，縱使有拘束力，買方同意以5350萬元價購，未達委託底價，且仲介酬金與買賣價金不同，未完成買賣前無酬金可言。詎料原告又於同日寄出452號存證信函，並附戊○○買賣議價委託書，表示已調整為5500萬元出售云云：從前開97年5月29日第449號函，表示林永欽100萬元已變成定金云云，但在被告於97年5月30日，以1712號函覆後，於97年5月30日被告立即寄出452號函改變已收300萬元本票，轉賣予戊○○，時間緊接，互為矛盾，可見原告前後不誠實作為。如果前已將林永100萬元轉為定金出售，何以只隔一天，又來函表示收受戊○○300萬元本票出售，一屋豈可二賣？原告顯然意圖不法索取百分之4仲介費用。更何況戊○○出售之日期，記載為97年5月24日，如97年5月24日已出售戊○○，何以97年5月29日以存證信函告知出售予林永欽？原告之請求顯無理由等語置辯，並聲明：駁回原告之訴及其假執行之聲請，如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造經協議簡化爭點，就下列事實不為爭執，並有原告提出不動產專任委託銷售契約書一份、委託銷售契約修正同意書二份、台中向上郵局452號存證信函一份，被告提出之97年5月15日台中向上郵局398號存證信函一份、97年5月29日台中向上郵局449號存證信函一份、97年5月30日台中法院郵局1712號存證信函為證，本院自得採為判決之基礎：
（一）被告於96年12月17日起，與原告簽訂不動產專任委託銷售契約書（編號0000000號，即卷附原證一），委任原告銷售被告所有坐落台中市○○區○○段73、74地號上之寶璽睿觀六樓C號房地，委託銷售價格5700萬元，託售期間自96年12月17日起，至97年3月31日。其中契約書第4條付款方式約明：價金給付方式為：簽約金10%、備證款10%、完稅款10%、交屋款70%；第11條第1項第4款約明：「委託人如有下列情形之一者，視為受託人已完成仲介之義務，委託人仍應全額一次支付委託銷售價格百分之四服務報酬予受託人（即原告）。．．．買方書面承購價已達委託人之最低委託出售價格，而委託人卻拒絕簽署確認者；或委託人簽署確認書後，卻不履行簽簽訂買賣契約書者。」
（二）證人甲○○於97年4月1日，簽署卷附原證二之委託銷售契約修正同意書，修正委託銷售契約事項：1.原委託銷售總價修正為新台幣5500萬元；2.原契約第3條委託銷售期間延至97年5月31日止。3.其他事項：不含大理石材（客廳、餐廳、廚房）、馬桶介級TOTO電腦馬桶SD價差17萬6820元需買方吸收。甲○○於97年3月24日，亦曾簽署原證六之委託銷售契約修正同意書。
（三）原告於97年5月15日，以台中向上郵局398號存證信函（即卷附被證一，內附林永欽委託書一份）通知甲○○，於97年5月1日，找到買方林永欽願以5350萬元價買，其總價與被告之底價尚有價差150萬元，原告為促成雙方買賣成立，願委託價5500萬之百分之四仲介報酬即220萬元中之150萬元，補足差額促成成交等語；嗣原告又於97年5月29日，以台中向上郵局449號存證信函（即卷附被證二）通知甲○○表示，前述398號函所載之買方100萬元議價金，已轉成訂金，被告依舊不予回應，已構成違約，依約原告將向被告求償委託總價百分之四220萬元，另加買方訂金100萬元，請被告文到五日內至原告公司協商與支付違約金等語。
（四）被告於97年5月30日，以台中法院郵局第712號存證信函（即卷附被證三），告知原告，被告委託出售期間早已屆期，原告並未成交，至於修正同意書未經被告本人簽名，修正內容不具法律效力。且表示原告來函表示委託出售總價5500萬元，買方願以5350萬元購買，未達委託底價，仲介條件未完成等語。
（五）原告於97年5月30日，以台中向上郵局452號存證信函（即卷附被證四，內附原證三之買賣議價委託書）通知被告，今有一買方出價5500萬元，已達成委託銷售內，特此回報，請被告與原告聯繫，商討簽約時間等語。
四、本件原告主張被告託銷售之期限，已由97年3月31日延長至97年5月31日，且委託銷售期間，已有買方書面承購價已達委託人之最低委託出售價格，而被告卻拒絕簽署確認，已有違約，應依約給付委託售價百分之四報酬220萬元予原告云云，惟原告之主張，業為被告所否認，並以前詞置辯，經查：
（一）原告主張被告託銷售之期限，已由97年3月31日延長至97年5月31日之事實，業據原告提出證人即被告之配偶甲○○所出具之委託銷售契約修正同意書二份為證，雖被告否認有授權甲○○辦理延長授權一節，惟證人甲○○到庭陳稱：「（是否清楚被告委託出賣系爭不動產？）證人甲○○：清楚。」、「（委託出賣是你處理？）證人甲○○：第一次訂立契約是被告去訂立的，委託的價格是5700萬元，後來我去簽時，因為丙○○是業務員，是我朋友的孩子，是因為丙○○的關係，我才會接受委託，被告第一次簽的時候，後來丙○○打電話給我，問我能否把價格調降一點，我說廚具我可以和建設公司談，把廚具拿掉，賣5500萬元，所以我有簽立修正同意書，但隔天我馬上打電話給建設公司說要把廚具退掉，但建設公司表示因為廚具是進口的，價值300萬元，且每間是以不同尺寸去量，所以無法退廚具，我簽同意書的隔天，我跟丙○○說建設公司說廚具不能夠退，所以我希望買主連同廚具都要買。」、「（修正同意書是你簽立？提示）證人甲○○：是，我簽立這份同意書時，我沒有跟被告說，我認為建設公司能夠把廚具退還，也是差不多這個價格。簽立同意書時，我沒有帶被告過去，她也不知道這件事情，我認為我簽的跟被告簽的都一樣，因為廚具可以退錢。」、「（你於3月24 日是否有簽立修正契約書？提示）證人甲○○：是。我簽的太快了，5500萬元是我要先跟建設公司說要把廚具退掉後的價格。」、「（現在是否還要賣房子？）證人甲○○：要再考慮。」「（你一共簽立幾次修正同意書？）證人甲○○：一共簽立二次，就是我剛才看到的二份修正同意書，日期分別是3月24日、4月1日。」等語（詳參本院98 年1月14言詞辯論筆錄），按系爭房、地雖登記於被告名下，惟證人甲○○為被告之配偶，依證人甲○○所證，系爭房地，係因原告之業務員丙○○是其朋友之子，其方委託原告銷售，且系爭系房、地之銷售，參諸卷附兩造之存證信函往來，97年5月15日、97年5月29日，均由原告向甲○○催告，即97年5月29日前，系爭委託事務，全由甲○○與原告聯繫，甚且出售之標的內容、金額，亦可由甲○○決定修改與否，顯見系爭房、地之委託銷售，係由甲○○主導所為，即被告雖是登記名義人，然該房屋委託銷售，被告實係授權甲○○對外代表處理，被告與張禧共同生活一處，系爭房、地售價高達5700萬元，甲○○為委託銷售之變更、延長，豈有不告知被告之理？且原告於97年5月29日，以甲○○為收件人催告後，被告即署名寄件人向原告未示，林永欽所出價5350萬元未達被告所要求之底價（5500萬元），顯見被就原告與甲○○間之信函往來催告知之甚明，且不為反對，按被告明知甲○○以其名義對外為委託銷售條件之變更，其不為反對之意思，更明甲○○對外代理人被告與原告接洽系爭銷售事宜，確係得被告之代理授權無疑，被告事後否認授權甲○○處理出賣房、地事宜，並否認有授權甲○○代理延長委託銷售期限，而甲○○亦證述延長銷售期限未告知被告云云，均無足採。
（二）按稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約。居間人，以契約因其報告或媒介而成立者為限，得請求報酬。民法第565條、第568條第1項分別定有明文。居間契約乃屬於以從事服務或為他人之利益為對象之契約類型，雙方當事人一方為委託人，另一方為居間人。而就民法所規定之典型居間契約，則可區分為報告居間（指示居間，即報告訂約之機會）或為媒介居間（即訂約之媒介）。在報告居間，居間人因單純之報告訂約機會向委託人報告，不必將委託人之情況，報告於相對人或為訂約之媒介（居間人除純粹報告訂約機會外，居間人應將訂約事項，據實報告於各當事人），而使之成立者，居間人有報酬請求權。即民法居間之特性在於，居間人之報酬請求權乃繫於一定之條件（即契約之成立）。換言之，居間契約特別之處在於，委託人之給付義務乃附停止條件，當委託人所期待之契約「因居間人之報告或媒介而成立者」，委託人負有給付約定報酬之義務，其給付義務乃附停止條件，條件為所期待之契約因居間人之報告或媒介而成就，此契約必須是與第三人成立者為限。而此條件之成就或不成就乃繫於委託人之意思決定，委託人並不負有因居間人報告訂約或媒介而去訂立契約之義務，居間人必須承擔結果發生或不發生之風險。此有別於一般雙務契約，合先敘明。又解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句。民法第98條定有明文。本件依卷附原告與被告所簽訂之不動產專任委託
銷售契書第第11條第1項第4款固約明：「委託人如有下列情形之一者，視為受託人已完成仲介之義務，委託人仍應全額一次支付委託銷售價格百分之四服務報酬予受託人（即原告）。．．．買方書面承購價已達委託人之最低委託出售價格，而委託人卻拒絕簽署確認者；或委託人簽署確認書後，卻不履行簽簽訂買賣契約書者。」，該「買方書面承購價已達委託人之最低委託出售價格，而委託人卻拒絕簽署確認者；或委託人簽署確認書後，卻不履行簽簽訂買賣契約書者。」之約定，解釋上應係指應買人已向原告出具書面契約表示承購，而應買之條件，與被告出賣條件一致而言，換言之，如原告為被告尋獲買主，其出價及履約之一切條件，均與被告要求出售之條件完全一致，僅差具名簽約之形式即可成約之情事下，如被告為免卻履約給付酬而拒不簽約時，有違誠信，當可視為原告履約完成，被告應賠付原告相同於報酬之違約金，惟原告如未為被告尋獲與被告出賣條件一致之買主，根本無從成約，原告即無請求被告給付違約金之權利。
（三）本件原告固稱其有為被告尋獲買主，且其買受之條件與被告所要求之出售條件一致云云，惟查：
１、依原告所提出附卷之戊○○買賣議價委託書，受託人為訴外人史坦利不動產經紀有限公司而非原告，按原告為被告專任之受託人，為被告出售系爭房地，被告與史坦利不動產經紀有限公司間，並無任何委託契約存在，史坦利不動產經紀有限公司不得出售被告之房、地，更不得帶任何人前去參觀房屋，是戊○○與史坦利不動產經紀有限公司公司間之買賣議價委託書，自不得拘束被告。
２、又證人戊○○到庭陳證：「（這份買賣議價委託書，是否見過？提示）證人戊○○：當初買的時候有看過，但我沒有買到。是當初我委託二十一世紀公司的時候簽立的。」、「（當初多少錢要購買？）證人戊○○：5500萬元。我準備2500萬元現金要買，其他部分則要貸款。」、「（看過房子幾次？）證人戊○○：一次。剛開始買的時候，有說交屋，不能看，後來有看一次，還沒有簽約前就有看過一次，因為我看到廣告說要賣房子，我有喜歡，我有去看，我是透過仲介公司跟建設公司的人說，所以我就去看房子，應該是高珮雲帶我去看房子的，看完房子沒有幾天就簽約了。簽約後，我有交付300萬元的本票，因為我沒有帶支票，所以二十一世紀公司的人告訴我說他們有本票，所以我就先簽本票再換支票。」、「（簽立本票後有再談？）證人戊○○：沒有。當初有寫沒有廚具之類的，我就一直等，對方不賣，還在和對方談，我一直等，等到簽約期限過了，我就認為買賣沒有成立。」、「（最後一次跟二十一世紀聯繫是何時？）證人戊○○：忘記了。我跟仲介公司聯絡，他們一直告訴我他們一直在努力。」、「（現金2500萬元，是存在何帳戶？）證人戊○○我台新銀行台中分行跟我先生三信銀行台中分行帳戶。」、「（之前有委託二十一世紀買過房子嗎？）證人戊○○：沒有。」、「（後來本票有拿回去？）證人戊○○：有，且我撕掉了。」「（房子是要投資還是要自用？）證人戊○○：當時房價比較好，我本來自己買一戶，後來另外買一戶要做投資的。」等語（詳參本院98年1月14言詞辯論筆錄），核諸卷附原告於97年5月15日以台中向上郵局398 號存證信函（即卷附被證一，內附林永欽委託書一份）原告於該函通知甲○○，於97年5月1日，找到買方林永欽願以5350萬元價買，其總價與被告之底價尚有價差150萬元，原告為促成雙方買賣成立，願委託價5500萬之百分之四仲介報酬即220萬元中之150萬元補足差額促成成交等語；嗣原告又於97年5月29日，以台中向上郵局449號存證信函（即卷附被證二）通知甲○○表示，前述398號函所載之買方100萬元議價金已轉成訂金，被告依舊不予回應，已構成違約，依約原告將向被告求償委託總價百分之四220萬元另加買方訂金100萬元，請被告文到五日內至原告公司協商與支付違約金等語。而被告則於97年5月30日，以台中法院郵局第712號存證信函（即卷附被證三），告知原告，被告委託出售期間早已屆期，原告並未成交，至於修正同意書未經被告本人簽名，修正內容不具法律效力。且表示原告來函表示委託出售總價5500萬元，買方願以5350萬元購買，未達委託底價，仲介條件未完成等語。顯見在97年5月30日被告寄發台中法院郵局第712號存證信函予原告前，原告未曾告知被告有買主戊○○存在之事實。又原告於收悉被告拒絕林永欽之出價後，原告於97年5月30日方以台中向上郵局452號存證信函（即卷附被證四，內附原證三之買賣議價委託書）通知被告，今有一買方出價5500萬元，已達成委託銷售內，特此回報，請被告與原告聯繫，商討簽約時間等語。審諸戊○○出具之買賣議價委託書，其於97年5月24日，即委託史坦利不動產紀有限公司應買系爭房、地，且看過被告之房屋，依原告主張，如史坦利不動產紀有限公司之受託如同原告受託，且買主之應買價與被告出價相同，而應買履約之條件與被告之要求同一，原告本於誠信應早已告知被告，何故延至97年5月30日，遭被告拒絕林永欽之535 0萬元出價後，再以存證信函告知被告有人以5500萬元應買？且原告於97年5月30日前未曾為戊○○磋合買賣，竟一再告知戊○○努力磋合中？原告故意以出價低者之應買條件磋合被告之出賣，不符被告之最佳利益，實有違誠信，如令被告負違約之責任，顯失公平。
３、再者，依卷附被告委託出售之條件，其出售之標的附有：除金5500萬元外，其他條件則為：出售不含大理石材（客廳、餐廳、廚房）、馬桶介級TOTO電腦馬桶SD價差17萬6820元需買方吸收。且依不動產專任委託銷售契約書第4條付款方式約明：價金給付方式為：簽約金10%、備證款10%、完稅款10%、交屋款70%；然參諸原告提出戊○○之買賣議價委託書除應買價金5500萬元外，其他條件：「承購費用不含客廳、餐廳、廚房大理石板、外水電、補差坪費用及管理基金。」，而付款條件則記載依買賣協議，顯見戊○○之應買條與被告之出售條件並未吻合，無法成交，原告竟於銷售期限前一日即97年5月30日寄發存證信函，要求被告於期限內簽約，買賣雙方就價金以外之買賣條件未曾洽談，且原告隱匿戊○○以5500萬元應買訊息，以其他林永欽5350萬元之價金要求被告訂約，於被告否決林永欽要求後，竟通知被告於一日內簽約出售，原告受託處理被告房、地出售，顯不利於被告甚明，何能謂被告有所違，而要求被告給付220萬元違約金？
（四）基上，被告本即專任原告為其出售系爭房、地，而未委請訴外人史坦利不動產經紀有限公司為其尋找買主，是戊○○委託史坦利不動產經紀有限公司託公司出價應買系爭房、地，被告本不受其拘束，自得拒絕，被告抗辯：原告未為其磋合完成買賣契約，本屬可採；又戊○○應買之條件，與被告所出售之條件未完全吻合，被告亦無簽約出售之必要；更何況原告於97年5月30日前，均以林永欽所出價應買5350萬元價金，向被告磋合應買，全然無戊○○應買之訊息，如戊○○委託應買之事實為真，亦因原告故意違約不知而可歸責於原告，不得要求被告於一日之內，即決定與戊○○簽約，且應買條件與出賣條件尚洽妥，何來簽約之可能？是原告主張被告拒絕與戊○○確認簽約出售，已符合兩造不動產專任委銷售契書第第11條第1項第4款之「買方書面承購價已達委託人之最低委託出售價格，而委託人卻拒絕簽署確認者；或委託人簽署確認書後，卻不履行簽簽訂買賣契約書者。」之給付違約金要件，實無可採。
五、綜上所述，被告前述委託原告出售系爭房、地，既未有符合不動產專任委銷售契書第第11條第1項第4款約定之違約情事存在，被告對原告不負給付違約金之責任，從而，原告依違約金給付請求權之法律關係，請求：被告應給付原告220萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起，至清償日止，按年息百分之5計算之利息，為無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所附，應併予駁回，附此敘明。
六、本件事實已臻明，兩造其餘攻擊、防禦方法，經審酌後，核與結論無涉，爰不一一贅述。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 98 年 3 月 11 日
民事第四庭 法 官 王金洲正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 98 年 3 月 11 日
書記官 魏愛玲