臺灣臺中地方法院民事判決 97年度訴字第2966號原 告 台灣易吉幫股份有限公司法定代理人 丙○○訴訟代理人 張秀瑜 律師
陳大俊 律師被 告 櫻花建設股份有限公司法定代理人 乙○○訴訟代理人 吳榮昌 律師複代理人 陳世川 律師上列當事人間請求給付服務費等事件，於民國98年6月9日言詞辯論終結，本院判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣叁拾柒萬伍仟陸佰貳拾元，及自民國九十七年十一月二十七日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔二分之一，餘由原告負擔。
本判決原告勝訴部分得假執行。但被告如以新臺幣叁拾柒萬伍仟陸佰貳拾元為原告預供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、兩造之主張：㈠原告起訴主張：
⒈兩造於民國96年7月31日就被告所有櫻花ＬＶ假期社區之
管理簽訂管理服務契約，其中第7條第1項約定管理服務期間為自96年8月1日起至97年8月1日止，同條第2項約定「本合約期滿前一個月甲方（被告）得以書面通知乙方（原告）是否續約，否則視同合約延續，嗣後亦同。」嗣被告未於97年7月1日以前以書面通知原告不再續約，依約兩造之管理服務契約應再延續一年，為自97年8月1日起至98年8月1日止。其後被告於97年10月9日委託陳明大律師發函終止系爭契約，雖該終止函中所稱之理由均非正當屬實，惟依系爭契約第15條約定：「甲乙雙方於本約有效期間內無正當理由而片面終止契約者，須於一個月前以書面通知他方，並賠償他方三個月之管理服務費用。」準此可知，被告終止系爭契約之理由雖非正當，但依上開條款之約定，被告仍有權終止系爭契約，但須賠償原告三個月之管理服務費用以為終止權行使之對價。又上開條款所指被告須於一個月前以書面通知原告乙節，應屬於原告得持以抗辯之終止權障礙事由，藉此保護原告得預為契約終止之準備，不致因被告臨時之終止通知而受有損害，惟若原告不為此項權利障礙之抗辯，願放棄此項約定之一個月準備期間，接受被告即時終止系爭契約之主張，應可治癒被告是項終止權行使之瑕疵。原告於接受上開終止函件後，即發文被告表示被告雖無正當事由終止系爭契約，但仍願遵上開條款約定配合被告辦理，並有依上開條款約定對被告請求賠償3個月管理服務費之終止權代價之權利，且原告亦已於97年10月14日即將人員撤出系爭契約管理服務之社區，並已完成交接事宜。
⒉被告終止系爭契約後，仍積欠原告97年8月管理服務費計
新台幣（下同）163,800元、9月管理服務費計149,100元、10月1日起至10月14日止之管理服務費計62,720元，合計被告積欠原告之管理服務費為375,620元；並應賠償原告3個月管理服務費以為終止權行使對價，金額以1個月管理服務費134,400元計算，3個月為403,200元。基上所述，原告依據系爭契約法律關係，得請求被告給付積欠原告之管理服務費375, 620元及損害賠償金403,200元，共計778,820元。
⒊被告雖抗辯系爭契約違反公寓大廈管理條例第41條及公寓
大廈管理服務人管理辦法第8條及消費者保護法第11條之1及第12條之規定，應屬無效；且原告於96年9月至97年7月底止向被告溢收管理服務費370,875元，及約定之違約金過高，應予酌減等語。惟公寓大廈管理條例第41條應為取締規定，非效力規定，故系爭契約應為有效。且原告雖未經中央主管機關許可，並取得執業登記許可證，但就系爭契約之管理服務，並非由原告提供，而是委由系爭契約之連帶保證人敬業保全股份有限公司、新生活公寓大廈管理維護股份有限公司提供管理服務，且該二公司均已取得中央主管機關之許可，並申領登記，是就系爭契約之履行而論，實無違反公寓大廈管理條例第41條等規定所欲保障公寓大廈可獲得良好管理服務品質之立法目的。又本件並非消費行為，自無消費者保護法之適用。而系爭管理服務契約第7條第2項就契約延續之約定對業者即原告是一種保護，且符合履約之誠信原則。另兩造系爭契約雖約定每月服務費用金額為100,800元，然於原告派員進駐後，被告要求提供物業式服務管理，且需增加1名保全人員，故重新更改合約內容，保全員更改為3名，包括公司行政事務服務、主管機動服務等，因服務內容增加，原告乃重新報價，經兩造於合意自96年9月21日起提供物業式管理，服務費用則變更為每月194,775元。故96年10月、11月之管理服務費用金額均為194,775元，自96年12月1日起被告指示刪除1名保全人員，管理服務費用更改為134,400元，97年1月、2月、3月、4月均維持同樣內容之服務，管理服務費用金額均為134,400元；97年5月15日被告指示增加1名清潔人員，故97年5月之管理服務費用金額為151,060元（134,400＋16,660＝151, 060）；97年6月之管理服務費用金額為163,800元（134,400＋29,400＝163, 800）；97年7月、8月維持相同服務，管理服務費用金額均為163,800元；97年9月經被告指示減少1名清潔人員，而清潔人員僅派至97年9月15日，故97年9月之管理服務費用金額為149,100元（134,400＋14,700＝149,100）。因之，原告並未向被告溢請管理服務費用，且原告按月將請款單送交被告請款，被告始依照其公司程序審核撥款，自無溢付可言。另兩造系爭契約第15條約定無正當理由片面終止系爭契約者，須賠償他方3個月管理服務費用之性質，係屬當事人間約定保留終止權之對價，並非違約金，是原告依上開約定請求被告給付賠償之金額，與違約金並不相同，自無民法第252條規定之適用。
⒋聲明：
⑴被告應給付原告778,820元，及自起訴狀繕本送達翌日
即97年11月27日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。
⑵願供擔保為假執行之宣告。
㈡被告則以：
⒈兩造雖於96年7月31日簽訂系爭管理服務契約；惟原告之
營業項目中未包含公寓大廈管理服務，且未依公寓大廈管理條例第41條規定向中央主管機關取得執業登記許可證，另原告公司名稱亦未標示「公寓大廈管理維護」字樣，可知原告不具備公寓大廈管理服務人資格，原告以未具公寓大廈管理服務人資格之身分與被告簽訂之系爭契約違反公寓大廈管理條例第41條規定，為違反法律禁止規定之法律行為，依民法第71條規定，系爭契約應屬無效。又查系爭契約為原告單方面擬定，為原告預先擬定之契約條款，性質上當屬定型化契約，而原告在被告簽訂系爭合約時，並未依消費者保護法第11條之1規定給予被告任何審閱期間，且契約內容多達22條，被告更無法於訂約當時對契約條款內容明瞭知悉，依消費者保護法第12條規定，系爭契約亦屬無效。退步言之，如認系爭契約有效，惟系爭契約第2條第2項：「本合約期滿前壹個月甲方得以書面通知乙方是否續約，否則視同合約延續，嗣後亦同。」之約定明顯加重被告之責任，且限制被告行使權利，對被告有重大不利益之情事，有顯失公平之情形，依民法第247-1條規定應屬無效。是原告依無效之系爭契約請求被告給付管理服務費375,620元，自無理由；況依系爭契約第8條約定，被告每月應給付之管理服務費僅為100,800元，原告卻以97年8月份163,800元、97年9月份149,100元、97年10月份62,720 元計算管理服務費金額，顯屬錯誤，被告自得否認之。
⒉原告請求被告賠償損害403,200元，並無理由。系爭契約
因違反民法第71條及消費者保護法第11條之1規定而無效，業如前述，原告基於無效契約請求被告損害賠償金403,200元，已無理由。縱認為系爭契約合法有效，惟原告於系爭契約簽訂後，在未經被告同意下擅自將管理維護之服務轉委由第三人敬業保全公司擔任，違反系爭契約第4條第1項約定；且第三人敬業保全公司亦未依保全業法第16條第1項第3、4款規定將指派於社區服務之保全人員送相關單位審查及接受職前專業訓練、在職訓練，原告未盡管理考核之責，違反系爭契約第10條第2項約定，是被告自得依民法第226條第1項、第227條第1項及第256條之規定解除契約，並以97年12月23日答辯狀繕本送達向原告為解除契約之意思表示，而系爭契約經被告解除後，原告請求損害賠償403,200元，即屬無據。再依系爭契約第8條約定，被告每月應給付之管理服務費僅為100,800元，原告卻以每月134,400元來計算3個月之管理服務費金額，顯屬錯誤。縱鈞院審酌後認為被告違約在先，原告有權請求被告給付賠償金，惟由於原告無須提供後續服務，原告公司依此亦減少甚多人力支出及金錢花費，是原告請求損害賠償金403,200元，實屬過高，應依民法第252條規定酌減違約金。
⒊原告向被告溢收管理服務費370,875元，被告得依民法第
334條第1項規定與原告之主張抵銷。因被告於96年9月間委託訴外人太廣股份有限公司代為銷售櫻花LV假期社區（即本件社區）之房屋，而基於銷售之考量，太廣公司經理丁○○先生於00年0月00日向被告提案在社區內裝設飯店式管理服務系統，丁○○先生並先請原告公司提供裝設飯店式管理服務系統之報價，惟被告認為社區內無需有飯店式管理服務系統，故拒絕丁○○先生所提有關裝設飯店式管理服務系統之提案，丁○○先生隨即以電話告知原告公司無需裝設飯店式管理服務系統。換言之，被告自始並未與原告達成委託原告在社區內裝設飯店式管理服務系統之合意，且實際上迄今為止社區內並無飯店式管理服務系統，被告亦未曾使用飯店式管理服務系統，原告自無權向被告收取任何飯店式管理服務系統之服務費。詎料，原告趁被告公司人員不查，竟自96年10月起至97年7月底止按月向被告收取飯店式管理服務系統之服務費33,600元，共溢收336,000元（33,600元×10＝336,0 00元）。又依系爭契約第8條約定，被告每月應給付之管理服務費為100,800元，原告亦多次溢收管理費，溢收之金額如下：
⑴於96年9月21日至96年9月30日止增加夜班人員1名，需
增加服務費16,800元，是被告應付之96年9月份管理費為117,600元（100,800＋16,800＝117,600），原告向被告收取之管理服務費為132,125元，被告溢付14,525元。
⑵被告在96年10月、11月份取消9月份之夜班增員而改為
增加日班人員1名，需增加服務費50,400元，是被告應付之96年10、11月份管理費均為151,200元（100,800＋50,400＝151,200），原告向被告除收取前開飯店式管理服務系統之服務費33,600元外，另分別溢收9,975元（194,775－151,200－33,600＝9,975）。
⑶97年7月份溢收管理服務費400元。
綜上所述，原告自96年7月31日系爭契約簽訂後，共向被告溢收管理服務費370,875元（336,000＋14,525＋9,975＋9,975＋400＝370,875），原告迄不歸還，被告自得依民法第334條第1項之規定，向原告主張抵銷370,875元等語。
㈣聲明：
⑴原告之訴及假執行之聲請均駁回。
⑵如受不利之判決，願供擔保免為假執行。
二、下列事實為兩造所不爭執，並有管理服務契約、股份有限公司變更登記表、陳明律師事務所函、原告公司請款單及台新銀行民權分行0000-00-0000000-0號綜合活期存款存摺影本等為證，自堪信為真實，本院採為判決之基礎。
㈠兩造有於96年7月31日簽訂管理服務契約，約定由原告管理
被告所有櫻花ＬＶ假期社區（238戶），管理服務期間約定為自96年8月1日上午8時起至97年8月1日上午8時止，約定之管理服務報酬則為每月100,800元。
㈡兩造系爭管理服務契約第7條第2項約定「本合約期滿前壹個
月甲方得以書面通知乙方是否續約，否則視同合約延續，嗣後亦同。」第15條任意終止契約「甲乙雙方於本約有效期間內無正當理由而片面終止約者，須於一個月前以書面通知他方，並賠償他方三個月之管理服務費用。」㈢原告並未依公寓大廈管理條例第41條之規定，向中央主管機
關取得執業登記許可，公司名稱亦未標示「公寓大廈管理維護」字樣。
㈣被告曾於97年10月9日委託訴外人陳明律師發函予原告載明
「主旨：代櫻花建設股份有限公司催告貴公司，於97年10月14日24時前，將派駐台中縣大里市○○路○○○號櫻花ＬＶ假期社區全部工作人員撤出，並將溢收之服務費新台幣（下同）370,875元返還櫻花建設股份有限公司，…。說明二、㈡本公司於簽約後，發現台灣易吉幫股份有限公司並未取得合法之保全業許可證，亦未取得合法之公寓大廈管理維護公司許可，且該公司並自96年9月起陸續向本公司溢收服務費共計370,875元。」等內容，該律師函已於97年10月10日已送達原告。
㈤原告自96年8月起即製作案名：櫻花建設（股）公司─櫻花ＬＶ假期社區請款單向被告請款，其請款之金額如下：
96年8月份為100,800元、96年9月份為132,125元、96年10月份為194,775元、96年11月份為194,775元、96年12月份為134, 400元、97年1月份為134,400元、97年2月份為134,400元、97年3月份為134,400元、97年4月份為134,400元、97年5月份為151,060元、97年6月份為163,800元、97年7月份為163, 800元、97年8月份為163,800元、97年9月份為149,100元；被告則依原告之請款分別給付96年8月起至97年7月止之款項；97年8月、9月及10月之管理服務費用則迄未給付。
三、本件訴訟之爭點：㈠被告抗辯原告公司登記營業項目未包括公寓大廈管理服務，
且未依公寓大廈管理條例第41條規定向中央主管機關取得執業登記許可，且公司名稱未標示「公寓大廈管理維護」字樣，違反公寓大廈管理條例第41條之規定，其與原告訂定系爭管理服務契約應違反禁止規定，依民法第71條規定，系爭管理服務契約應為無效，是否有理由？㈡被告抗辯原告與被告訂立系爭管理服務契約，未依消費者保
護法第11條之1、第12條規定給被告審閱期間，契約應全部無效，是否有理由？㈢被告抗辯系爭管理服務契約第7條第2項約定違反民法第247-
1之規定，應為無效，故契約已於97年8月1日期限屆滿而消滅，是否有理由？㈣被告抗辯系爭管理服務契約已經其於97年10月9日以陳明律
師事務所函通知原告以原告未取得保全業許可證及公寓大廈管理維護公司許可，而終止兩造管理服務契約，是否有理由？㈤被告抗辯原告自96年9月起至97年7月止，因被告之工作人員
不查，共向被告溢收管理服務費用370,875元，是否有理由？㈥原告請求被告給付97年8月1日起至97年10月14日止之管理服
務費375,620元，是否有理由？㈦原告主張被告已於97年10月9日以陳明律師事務所函通知原
告終止契約，依系爭管理服務契約第15條約定，應賠償原告
3 個月之管理服務服務費用403,200元，是否有理由？㈧被告抗辯如原告前項之主張有理由，該約定應為違約金之約
定，且屬過高，應予酌減，是否有理由？原告則主張該約定並非違約金，而是保留解除權之代價，無民法第252條之適用，是否有理由？
四、得心證之理由：㈠原告並未依公寓大廈管理條例第41條之規定，向中央主管機
關取得執業登記許可，公司名稱亦未標示「公寓大廈管理維護」字樣，雖為兩造所不爭執者；惟按公寓大廈管理維護公司應經中央主管機關許可及辦理公司登記，並向中央主管機關申領登記證後，始得執業。公寓大廈管理委員會、管理負責人或區分所有權人會議，得委任或僱傭領有中央主管機關核發之登記證或認可證之公寓大廈管理維護公司或管理服務人員執行管理維護事務。從事公寓大廈管理維護業務之管理維護公司或管理服務人員違反第四十二條規定，未經領得登記證、認可證或經廢止登記證、認可證而營業，或接受公寓大廈管理委員會、管理負責人或區分所有權人會議決議之委任或僱傭執行公寓大廈管理維護服務業務者，由直轄市、縣（市）主管機關勒令其停業或停止執行業務，並處新臺幣四萬元以上二十萬元以下罰鍰；其拒不遵從者，得按次連續處罰。公寓大廈管理維護公司之公司名稱中應標示公寓大廈管理維護字樣。公寓大廈管理條例第41條、第42條、第50條及公寓大廈管理服務人管理辦法第8條固分別定有明文。然查此等規定係為管理公寓大廈管理維護公司或管理服務人員，加強公寓大廈之管理維護，提昇居住品質為目的；各該規定究其性質，應為取締規定而非效力規定。申言之，此項規定，係在對於違反者課以制裁，以禁止其行為為目的，而非以否認該行為之法律上效果為目的。是原告與被告簽訂系爭管理服務契約時，雖未向中央主管機關取得執業登記許可，且公司名稱亦未標示「公寓大廈管理維護」字樣，而有違反上開規定之情事，亦不能指系爭管理服務契約為無效，是被告以此為由抗辯系爭管理服務契約應為無效等語，非屬可採。㈡被告抗辯系爭管理服務契約為原告預先擬定之契約條款，應
為定型化契約，而原告與被告訂立系爭管理服務契約，未依消費者保護法第11條之1、第12條規定給被告審閱期間，契約應全部無效等語，惟為原告否認，並主張本件並非消費行為，無消費者保護法之適用等語。然按消費者，指以消費為目的而為交易、使用商品或接受服務者。消費關係，指消費者與企業經營者間就商品或服務所發生之法律關係。消費者保護法第2條第1款、第3款定有明文。是如其目的主要供執行業務或投入生產使用，並非單純供最終消費使用者，核與消費者保護法第2條有關消費者及消費關係之定義未合，尚無消費者保護法之適用。經查，依兩造系爭管理服務契約書第2條、第3條約定，系爭管理服務契約固為原告就被告所有櫻花ＬＶ假期社區（238戶），提供公寓大廈一般事務管理服務事項，及公寓大廈及週圍環境安全防災管理維護事項，有管理服務契約書在卷可證；然查被告為建設股份有限公司，以投資興建、社區開發等為業，有被告公司變更登記表在卷可稽；而被告委由原告管理系爭櫻花ＬＶ假期社區，乃因該櫻花ＬＶ假期社區為被告所興建開發者，當時尚在委託太廣股份有限公司銷售期間，於未將公共基金等事項移轉予住戶管理委員會前，由被告委託原告管理系爭社區等情，亦為被告所不爭執者；可見被告委由原告管理系爭社區之目的，係為管理其所興建、銷售之社區，顯係為供執行業務及營業為目的而交易，非以消費為目的而交易，當無適用消費者保護法之餘地，是被告抗辯本件系爭管理服務契約為定型化契約，原告於締約時未依規定給予相當之審閱期間，故系爭管理服務契約應為無效等語，自非可採。
㈢被告抗辯系爭管理服務契約第7條第2項約定：「本合約期滿
前壹個月甲方得以書面通知乙方是否續約，否則視同合約延續，嗣後亦同。」明顯加重被告之責任，且限制被告行使權利，對被告有重大不利益之情事，有顯失公平之情形，依民法第247條之1規定應屬無效等語，惟為原告所否認，並主張該約定是對原告等一種保護，且符合誠信原則。惟按依照當事人一方預定用於同類契約之條款而訂定之契約，而為加重他方當事人之責任者，或使他方當事人拋棄權利或限制其行使權利之約定，按其情形顯失公平者，該部分約定無效，固為民法第247條之1第2款、第3款所明定。然定型化契約應受衡平原則限制，係指締約之一方之契約條款已預先擬定，他方僅能依該條款訂立契約，否則，即受不締約之不利益，始應適用衡平原則之法理，以排除不公平之「單方利益條款」，避免居於經濟弱勢之一方無締約之可能，而忍受不締約之不利益，是縱他方接受該條款而締約，亦應認違反衡平原則而無效，俾符平等互惠原則；而所謂加重他方當事人之責任，乃係指一方預定之契約條款，為他方所不及知或無磋商變更之餘地者而言；所稱按其情形顯失公平者，則係指依契約本質所生之主要權利義務，或按法律規定加以綜合判斷，有顯失公平之情形而言。經查，本件系爭管理服務契約第7條第1項約定「本契約之管理服務期間自96年8月1日上午8時0分開始，至97年8月1日上午8時0分止，為期壹年。」同條第2項則約定「本合約期滿前壹個月甲方得以書面通知乙方是否續約，否則視同合約延續，嗣後亦同。」可知系爭管理服務契約之視同合約延續是以被告不於原定合約期滿前一個月以書面通知原告不續約，始有系爭管理服務契約第7條第2項視同合約延續之適用；亦即該項約定之適用，至遲可至97年
7 月1日止，於此之時，被告接受原告之服務已達11個月，自可斟酌是否與原告延續合約，而無不及知或無磋商變更餘地之可言。且此項約定僅係兩造就原契約約定期間屆滿後，就另一年度是否依原契約內容延續由原告提供服務之決定與否，約定被告須在一定期限內為意思表示；被告復得自由決定其是否與原告繼續訂約，縱被告未為續約與否之通知，而生視同契約延續之效果，其延續之契約條款內容亦均與原契約相同，並未更不利於被告；被告如不願與原告續約，自可於約定期限屆至前通知原告不續約，並不因其未續約而生不利益之結果；另參酌系爭管理服務契約約定管理服務之內容為由原告就被告所有櫻花ＬＶ假期社區（238戶），提供公寓大廈一般事務管理服務事項，及公寓大廈及週圍環境安全防災管理維護事項，原告為依約提供服務，自須備妥相當之人力資源，是兩造約定於契約期間屆滿前一個月，被告須通知原告續約與否，亦可便利原告對於管理該公寓大廈人力資源之調整，俾免一但契約屆期，被告不續約而產生人力之閒置或浪費；及如被告不續約，亦可事先備妥相關資料辦理交接予下一個管理服務公司，期使公寓大廈之管理維護，不致出現空窗期；是此約定亦不能認係不公平之「單方利益條款」，經綜合判斷，難認有顯失公平之情形，被告自不得任指該契約條款為無效。
㈣被告抗辯系爭管理服務契約已經其於97年10月9日以陳明律
師事務所函通知原告以原告未取得保全業許可證及公寓大廈管理維護公司許可，而終止兩造管理服務契約。原告則對其並未依公寓大廈管理條例第41條之規定，向中央主管機關取得執業登記許可，公司名稱亦未標示「公寓大廈管理維護」字樣，及已收受被告所寄發之律師函等事實不爭執。查依兩造系爭管理服務契約第15條約定「甲乙雙方於本約有效期間內無正當理由而片面終止契約者，須於一個月前以書面通知他方，並賠償他方三個月之管理服務費用。」有兩造系爭管理服務契約在卷可證；換言之，如有正當理由之終止契約，即無須受一個月前以書面通知他方，並賠償他方三個月之管理服務費用約定之限制；蓋兩造系爭管理服務契約性質上仍屬委任，而當事人之任何一方，得隨時終止委任契約，民法第549條第1項定有明文。惟終止契約不失為當事人之權利，雖非不得由當事人就終止權之行使另行特約，然按委任契約，係以當事人之信賴關係為基礎所成立之契約，如其信賴關係已動搖，而使委任人仍受限於特約，無異違背委任契約成立之基本宗旨。因此兩造系爭管理服務契約雖有須相當期限前之通知及賠償之約定，然如委任人即被告有正當理由，自亦不排除民法第549條第1項得隨時終止委任契約規定之適用。經查被告曾於97年10月9日委託訴外人陳明律師發函予原告載明「主旨：代櫻花建設股份有限公司催告貴公司，於97年10月14日24時前，將派駐台中縣大里市○○路○○○號櫻花ＬＶ假期社區全部工作人員撤出，並將溢收之服務費新台幣（下同）370,875元返還櫻花建設股份有限公司，…。說明
二、㈡本公司於簽約後，發現台灣易吉幫股份有限公司並未取得合法之保全業許可證，亦未取得合法之公寓大廈管理維護公司許可，…。」等內容，該律師函已於97年10月10日已送達原告，為兩造所不爭執者（見不爭執事項第4項）；而如前所述，原告並未依公寓大廈管理條例第41條之規定，向中央主管機關取得執業登記許可，公司名稱亦未標示「公寓大廈管理維護」字樣，則依公寓大廈管理條例第41條、第42條規定，原告應不得執行管理維護公寓大廈之事務，其有違反者，並應依同法第50條規定處以罰鍰；雖兩造簽訂之系爭管理服務契約不因原告之未取得執業登記許可，致契約違反禁止規定而無效（理由已如前述），然被告於與原告訂約後，既已發現原告未取得執業登記許可，而依法不得執行管理維護公寓大廈之事務，則當事人間之信賴關係即已動搖，且此信賴關係之動搖乃係可歸責於受任人即原告之事由，是被告之終止契約，自難謂無正當理由，系爭管理服務契約應已於被告通知後之97年10月14日終止；且被告之終止，既非無正當理由，依兩造系爭管理服務契約第15條之約定，亦不須於一個月前通知，或賠償原告三個月之管理服務費用。從而，原告以被告終止契約為由，主張依系爭管理服務契約第15條約定，請求被告賠償原告3個月之管理服務費用403,200元，亦無理由，應予駁回。
㈤被告雖抗辯原告自96年9月起至97年7月止，因被告之工作人
員不查，共向被告溢收管理服務費用370,875元等情，然為原告所否認，並主張兩造系爭契約原雖約定每月服務費用金額為100,800元，然於原告派員進駐後，被告要求提供物業式服務管理，需增加人員及服務，經原告重新報價並合意自96年9月21日起提供物業式管理，期間並有保全人員及清潔人員之增減，而有各月管理服務費用之增減，原告均按月將請款單送交被告請款，被告始依照其公司程序審核撥款，無溢付可言等語。經查，原告主張兩造於訂約後，因合意增加物業式服務管理，且期間應被告之請求而有保全人員及清潔人員之增減，致管理服務費用與原約定100,800元增加等情，業據原告提出系爭管理服務契約及96年9月20日報價表為證，而原告在約定服務期間確有提供物業式管理之服務，復經曾在系爭櫻花社區擔任保全之證人甲○○在本院結證明確；而查證人甲○○業已自訴外人敬業保全公司離職，且與兩造並無親誼關係，當無偏頗一造之必要；又其復曾在系爭管理服務契約期間擔保該社區之保全工作，親身實際經歷服務之內容，是其所證情節，自屬可信。而被告雖否認兩造有就供物業式管理服務達成合意，然其亦不爭執原告自96年8月起即製作案名：櫻花建設（股）公司─櫻花ＬＶ假期社區請款單向被告請款，請款之金額分為：96年8月份為100,800元、96年9月份為132,125元、96年10月份為194,775元、96年
11 月份為194,775元、96年12月份為134,400元、97年1月份為134,400元、97年2月份為134,400元、97年3月份為134,40
0 元、97年4月份為134,400元、97年5月份為151,060元、97年6月份為163,800元、97年7月份為163,800元；且被告亦依原告之請款分別給付96年8月起至97年7月止之款項（見不爭執事項第㈤項），並有原告提出之請款單在卷可證；而自原告向被告請款之內容以觀，其各月請求之金額並非同一，顯係依據不同之基礎計算出不同金額，並據以向被告請款，且期間長達1年，若非兩造確有變更服務內容之約定，以被告為一專業建設開發公司，且為公開上市公司，應有嚴謹之會計及出納制度，對於原告每月提出不同金額之請款單據，豈有可能長期不察覺而任原告依不實內容請款之理；況被告抗辯其係因承辦人員不查而溢付款項之事實，亦迄未舉證以實其說，自非可採。是被告抗辯原告有溢收管理服務費用370,875元，並主張以此金額對原告之請求抵銷，自無理由。㈥兩造系爭管理服務契約第7條第2項約定：「本合約期滿前壹
個月甲方得以書面通知乙方是否續約，否則視同合約延續，嗣後亦同。」應為有效，且被告於契約期限屆滿前1個月並未通知原告不續約，而自97年8月1日起系爭社區仍係由原告提供管理服務，迄同年月10月9日始經被告以陳明律師事務所函通知原告以原告未取得保全業許可證及公寓大廈管理維護公司許可等為由，始合法終止兩造系爭管理服務契約；且於契約期間，兩造復合意增加物業式服務管理，並應被告之請求而有保全人員及清潔人員之增減，致管理服務費用較原約定100,800元增加，其後並由原告按月製作請款單向被告請款，且被告亦已按原告請款之金額給付至97年7月份止，均已如前述，自不再贅言；另被告並不爭執自97年8月1日起至97年10月14日止之管理服務費用並未給付原告，是原告主張依系爭管理服務契約之法律關係，請求被告給付97年8月份之管理服務費163,800元、9月份149,100元及10月份之管理服務費62,720元，合計375,620元，自非無據，應予准許。
㈦綜上所述，原告依兩造管理服務契約之法律關係，請求被告
給付375,620元，及自起訴狀繕本送達翌日即97年11月27日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，為有理由，應予准許。逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。
㈧本件判決原告勝訴部分，所命給付之金額未逾五十萬元，應
適用民事訴訟法第389條第1項第5款之規定，依職權宣告假執行；又被告陳明願供擔保免為假執行，經核並無不合，爰酌定相當擔保金額宣告之。至於原告敗訴部分，其假執行之聲請即無宣告之依據，應併予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所舉證據，經審酌結果，與本件判決結論均無影響，爰不一一論述。又關於爭點㈦之判斷，既經認被告已於97年10月9日以陳明律師事務所函通知，合法終止系爭契約，原告請求被告賠償3 個月之管理服務費用，應為無理由，則兩造關於爭點㈧之主張及所舉證據，縱經審酌，亦與判決之結果不生影響，自無再予論述之必要，附此敘明。
六、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第389條第1項第5款、第392條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 98 年 6 月 23 日
民事第三庭 法 官 林源森以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀（須附繕本）。
中 華 民 國 98 年 6 月 23 日
書記官 黃士益