臺灣臺中地方法院民事判決 97年度訴字第3104號原 告 戊○○
丁○○共 同訴訟代理人 陳浩華 律師被 告 庚○○
己○○辛○○共 同訴訟代理人 許博堯 律師共 同複代理人 壬○○上列當事人間給付三七五減租補償款事件，本院於民國98年5月12日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事 實
甲、原告方面：
壹、聲明：被告應分別給付原告戊○○、丁○○各新台幣（下同）716,059元及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。並陳明願供擔保請准宣告假執行。
貳、陳述：
一、坐落台中縣○○鄉○○段59、59-1及60地號土地（下稱系爭土地）之耕地租約，係被告先父林江泉與訴外人乙○○先父呂振昌於民國56年1月1日簽訂，雖以林江泉名義簽訂三七五耕作租賃契約，惟實際上由林江泉與其兄弟林江南、原告先父林江助共同耕作，地主亦知悉有三房耕作之事實。林江泉、林江南及林江助於該三七五耕作租賃契約成立時，有內部約定系爭土地之利用，兄弟三人之權利義務各三分之一，故耕作權利及租金義務各自負擔三分之一。嗣後兩造繼承前開契約之法律關係，系爭土地現由兩造與林江南之繼承人現實耕作中。
二、按耕地租約在租佃期限未屆滿前，非有經依法編定或變更為非耕地使用時，不得終止。終止租約時，除法律另有規定外，出租人應給予承租人終止租約當期之公告土地現值，減除土地增值稅後餘額三分之一之補償。耕地三七五減租條例第17條第1項第5款與第2項第3款分別定有明文。被告不爭執兩造與林江南之子女共同繳納三七五耕作租賃契約之租金各三分之一，暨各耕作三分之一等事實。依權利及義務相對性之原則，原告負有給付租金之義務，足見林江泉與其他二位兄弟確有約定對於系爭土地之權利及義務各三分之一，林江泉兄弟三人雖未簽訂書面契約，亦未就補償費為具體之約定，然有約定權利及義務各三分之一，故法律修改後增加補償費之規定，亦為各三分之一，被告為林江泉之繼承人，故被告取得之補償費，三房有權利分得三分之一。
三、地主呂鴻銘於96年8月13日將系爭土地出售予訴外人廖炳林與林正宗，價金為1,870萬元，被告並自買受人處收受6,033,300元，其收受之原因係被告須放棄系爭土地之耕作權，故被告領取之代價有類似補償費之性質。
該補償款雖非出賣人直接給付，而約定由買受人承受，應視為買賣對價之一部，被告故意以出賣人未給付補償費置辯，顯屬規避法律之情形。不論該筆金額是否為耕地三七五減租條例第17條規定之補償費，因被告放棄三七五耕作租賃契約而取得對價，是被告放棄耕作權之對價有類似於補償費之性質，故被告放棄耕作權所取得之對價，兩造應各取得三分之一。詎被告取得補償費後，竟拒絕給付原告依比例應取得之補償費。準此，原告依據債務不履行請求被告給付716,059元（計算式：買賣價金19,333,600元×耕作比例1/3×被告應負擔比例1/3×法律規定1/3）。
參、證據：提出租金收據證明、台中縣清水地政事務所網路申領異動索引、戶籍謄本及三房耕作比例圖等件為證。並聲請訊問證人丙○○、乙○○、林甲○。
乙、被告方面：
壹、聲明：如主文所示。
貳、陳述：
一、被告父親林江泉與乙○○之父親呂振昌於56年1月1日簽訂系爭土地之耕地租約，並延續至今。被告因繼承之法律關係，繼承系爭土地之耕地承租人身分。依據耕地三七五減租條例第16條第1項及第2項規定，承租人應自任耕作，不得將耕地全部或一部轉租給他人，倘原告主張為真正，則系爭土地之租約依法失其效力，原告不得基於無效之耕地租約，請求被告給付耕地三七五租約之補償費。再者，系爭土地亦未有耕地三七五減租條例第17條第1項第5款及平均地權條例第76條第1項規定之適用，即經依法編定或變更為非耕地使用或經依法編為建築用地之情事。故系爭土地之所有人乙○○顯無依耕地三七五減租條例第17條第2項第3款之規定，有給予佃農補償費之義務，原告無法依耕地三七五租約之法律關係請求被告給付補償費。
二、被告取得6,033,300元之補償金為系爭土地買受人廖炳林與林正宗所給付，買方依契約或任何法律關係並無給付金錢予被告之義務。因買方廖炳林、林正宗、賣方乙○○及被告於96年7月26日達成協議，共同簽訂不動產買賣契約書，其中買賣契約書第12條第6項及第7項約定，被告放棄坐落台中縣○○鄉○○段59、59-1、60及60-1地號土地三七五租約之耕作權，暨不行使同地段59、59-1及60地號土地之承租人優先購買權，廖炳林與林正宗始同意給付被告6,033,300元，是被告取得6,033,300元之原因，係放棄耕作權之代價，自與耕地三七五減租條例第17條第2項第3款規定無關。
三、被告固有將系爭土地分耕予原告，並由原告繳納部分租金，然原告並非三七五租約之佃農。系爭土地雖有分耕之事實，惟林江泉生前未與林江南、林江助約定各分配三分之一補償費。因林江泉生前並無耕地出租人給付佃農補償費終止耕地租約之規定，耕地三七五減租條例第17條係72年12月23日始增修，林江泉於64年4月2日死亡。從而，林江泉生前之耕地三七五減租條例，並無耕地出租人應給付佃農補償費終止耕地租約之規定，故林江泉、林江南及林江助間亦未對補償金有任何約定。
參、證據：提出土地登記第二類謄本、台灣省臺中縣私有耕地租約書、不動產買賣契約書、最高法院80年台再字第15號判例、台中縣政府地政處歷年公告土地現值資訊、除戶戶籍謄本及耕地三七五減租條例72年12月23日修正前後條文等件為證。
理 由
壹、原告起訴主張被告先父林江泉與乙○○之先父呂振昌於56年1月1日簽訂系爭土地之耕地租約，林江泉雖簽訂三七五耕作租賃契約，惟實際上由林江泉、林江南及林江助共同耕作，地主亦知悉有三房耕作之事實。林江泉、林江南及林江助間有約定系爭土地之利用，其權利義務各有三分之一。林江泉、林江南及林江助雖未簽訂書面契約，惟原告負有給付租金之義務，故對於系爭土地之權利及義務各三分之一。地主呂鴻銘於96年8月13日將系爭土地出售予廖炳林及林正宗，出售之價格為1,870萬元，被告自買受人處收受6,033,300元，該金額是被告放棄耕作權所取得，被告領取之代價有類似補償費之性質，兩造應各取得三分之一。職是，原告依據債務不履行請求被告給付716,059元等語。被告抗辯稱依據耕地三七五減租條例第16條第1項及第2項規定，承租人應自任耕作，不得將耕地全部或一部轉租給他人，倘原告主張為真正，則系爭土地之租約依法失其效力，原告不得基於無效之耕地租約，請求被告給付耕地三七五租約之補償費。再者，系爭土地未依法編定或變更為非耕地使用或經依法編為建築用地，故系爭土地之所有人乙○○顯無依耕地三七五減租條例第17條第2項第3款之規定，有給予佃農補償費之義務，是原告無法依耕地三七五租約之法律關係請求被告給付補償費。
原告雖有分耕系爭土地之事實，惟林江泉生前未與林江南、林江助約定各分配三分之一補償費。被告放棄坐落台中縣○○鄉○○段59、59-1、60及60-1地號土地三七五租約之耕作權，暨不行使系爭土地之承租人優先購買權，系爭土地買受人廖炳林與林正宗始同意給付被告6,033,300元，是被告取得該款項之原因，係放棄耕作權之代價，其與耕地三七五減租條例第17條第2項第3款規定無涉等語置辯。
貳、按耕地租約應一律以書面為之；租約之訂立、變更、終止或換訂，應由出租人會同承租人申請登記，耕地三七五減租條例第6條第1項定有明文。耕地三七五減租條例第6條有關耕地租約須作成書面及申請登記之規定，係為保護佃農及謀舉證上便利而設，非謂租賃關係之成立，必須書面簽訂與經登記，始能生效，最高法院51年台上字第2629號著有判例。是耕地租約之出租人與承租人，自應探求當事人間真意以定之。原告主張被告父親林江泉與乙○○之父親呂振昌於56年1月1日簽訂系爭土地之耕地租約，地主知悉林江泉、林江南及林江助共同耕作之事實云云。惟被告抗辯稱其因繼承關係，承繼系爭土地之承租人地位，林江南與林江助非系爭土地之承租人等語。職是，本院應審究何人為系爭土地之出租人與承租人？被告有無繼受承租人之法律關係？經查：
一、本院為調查何人為系爭土地之承租人，有通知系爭土地出租人乙○○為證，經證人乙○○到庭結證稱：證人統一收取系爭土地之租金，並非個別收取，租約上之承租人依據租約所載。另龍泉字第120號租約記載承租人林江泉等三人，係指林江助、林江南及林江泉。租約之承租人均以鄉公所三七五租約所記載之承租人為準，證人不清楚兩造有約定系爭土地之耕作範圍等語（卷宗第65至66頁）。自證人乙○○之證詞可知，其先父呂振昌於56年1月1日就系爭土地、同鄉山腳245號土地與林江泉簽訂耕地租約書，同日另就同鄉山腳245號土地與林江泉、林江助及林江南簽訂耕地租約書，兩者為不同之租約，均有登記在案，而證人未知悉系爭土地之分耕情形。證人並提出租約書為憑（卷宗第69至72頁）。
二、本院參諸證人乙○○之證詞與租約書之內容，認為呂振昌與林江泉、林江助及林江南間，倘就系爭土地達成租賃合意，自應將林江泉、林江助及林江南共列為系爭土地之承租人，並以書面進行登記，始符合呂振昌與承租人簽訂租約之模式。既然系爭土地承租人僅列林江泉一人，系爭土地之出租人與承租人為呂振昌、林江泉甚明。再者，系爭土地出租人並非個別向林江泉、林江助及林江南收取租金，係出租人統一收取，益徵系爭土地承租人僅林江泉，林江助、林江南顯非承租人，渠等無法對出租人或所有人主張租賃關係之權利。
三、按繼承人自繼承開始時，除本法另有規定外，承受被繼承人財產上之一切權利、義務。租佃期限未屆滿前，承租人死亡而有繼承人時，不得終止租約。耕地租約於租期屆滿時，除出租人依本條例收回自耕外，如承租人願繼續承租者，應續訂租約。民法第1148條本文、耕地三七五減租條例第17條第1項第1款及第20條分別定有明文。租賃關係非一身專屬之權利，自得為繼承之標的。耕地三七五減租條例為強化承租人之耕作權，而對出租人收回耕地之權利，有特別之限制，即承租人死亡後而有繼承人之情形，允許承租人之繼承人得繼承租賃權，出租人依法有續訂租約之義務，不得以其與承租人之信賴基礎不存在為由，取回土地。被告父親林江泉與乙○○之父親呂振昌於56年1月1日簽訂系爭土地之耕地租約，林江泉死亡後，被告基於繼承關係繼受系爭土地之耕地租約，並經台中縣龍井鄉登記在案，此有被告提出台灣省臺中縣私有耕地租約書為證（卷宗第45頁）。準此，被告為系爭土地之承租人，有權向出租人即所有人乙○○主張租賃關係之權利。
參、按當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約即為成立，民法第153條第1項定有明文。原告主張系爭土地由林江泉、林江南及林江助共同耕作，各負擔租金三分之一等事實。業據原告提出租金收據證明與三房耕作比例圖等件為證（卷宗第7至8、54頁），復為被告所不爭執，堪信為真正。原告雖主張林江泉、林江南及林江助間有約定系爭土地之利用，其權利義務各有三分之一云云。惟被告抗辯稱林江泉、林江南及林江助間未約定系爭土地權利義務各三分之一等語。職是，本院應探討林江泉、林江南及林江助間就系爭土地之法律關係，有無約定其權利義務各三分之一？此為被告應給付原告如聲明所示金額之要件。經查：
一、證人林甲○雖到庭證稱：其為兩造之伯母，現為87歲。系爭土地坐落鐵軌內、外。系爭土地由三房耕作，家族分家時，有約定系爭土地之權利義務各三分之一，租金亦各給付三分之一，林江助、林江南及林江泉等兄弟均無異議云云（卷宗第106頁）。惟本院除認為證人林甲○係林江南之配偶，其利害關係與原告相同，均在系爭土地從事耕作，倘本件訴訟獲勝訴判決結果，林江南之繼承人得另行向被告請求與原告相同之金額外，證人林甲○到庭之陳述大致依循原告之引導所回答，其證詞顯有偏頗原告之虞。故其證詞僅能說明林江助、林江南及林江泉等三房在系爭土地上耕作，渠等各負擔租金三分之一，其無法證明有約定系爭土地之權利義務各三分之一之事實。
二、證人丙○○固到庭證稱：兩造均為證人之叔叔，林江泉為證人之二叔公。系爭土地分三部分耕作，自證人之祖父林江南耕作時，就各自繳三分之一租金予地主，地主亦有簽收，三分之一租金為地主主動收取。系爭土地現由兩造與證人耕作，證人雖不清楚林江南、原告父親林江助及被告父親林江泉等人，有無成立任何協議，然證人之祖母林甲○有表示系爭土地用林江泉之名義承租，再各自耕作云云（卷宗第64至65頁）。惟本院除認為證人丙○○係林江南之孫，其利害關係與原告相同，均在系爭土地從事耕作，倘本件訴訟獲勝訴判決結果，證人得另行向被告請求與原告相同之金額外，證人之祖父林江南亦未告知其與林江助、林江泉間有約定系爭土地之權利義務各三分之一。既然證人丙○○承繼林江南就系爭土地之耕作範圍，倘林江助、林江南及林江泉間就系爭土地確有權利義務之約定。衡諸常理，林江南應對證人有所交代，以確保該房所得權益，足見證人證詞有偏頗原告之虞至明。故其證詞僅能說明林江助、林江南及林江泉等三房在系爭土地上耕作，渠等各負擔租金三分之一，其無法作為約定系爭土地之權利義務各三分之一之證明。
三、綜上所陳，被告否認林江泉、林江南及林江助間有約定系爭土地權利義務各三分之一，證人林甲○、丙○○各為林江南之配偶、孫子，均屬至親，利害關係與原告相同，所為證詞均有偏頗原告之虞，其證詞僅能說明林江助、林江南及林江泉等三房在系爭土地上耕作之事實。因此，原告主張林江泉、林江南及林江助間有約定系爭土地之權利義務各三分之一云云，即不足為信。
肆、按承租人應自任耕作，並不得將耕地全部或一部轉租於他人。承租人違反前項規定時，原訂租約無效，得由出租人收回自行耕種或另行出租。耕地三七五減租條例第16條第1項及第2項分別定有明文。所謂原訂租約無效，係指承租人違反前項所定不自任耕作或轉租之限制時，原訂租約無待於終止，當然向後失其效力，租賃關係因而歸於消滅而言，最高法院80年台再字第15號著有判例。原告主張系爭土地所有人呂鴻銘於96年8月13日將系爭土地出售予廖炳林及林正宗，出售價格為1,870萬元，被告自買受人處收受6,033,300元等事實，此有台中縣清水地政事務所網路申領異動索引、土地登記第二類謄本及不動產買賣契約書等件為證（卷宗第9至14、25至26、46至48頁）。並為被告所不爭執，堪信為真實。
原告雖主張被告自買受人處收受6,033,300元，被告應按比例給付補償費予原告云云。惟被告取得6,033,300元之原因，係放棄耕作權之代價，其與原告無涉。職是，本院自應審究被告有無給付如聲明所示金額予原告之義務。經查：
一、林江泉、被告為系爭土地之承租人，揆諸前揭說明，應自任耕作，不得將耕地全部或一部轉租、借與他人使用或交換耕作，否則系爭土地之租約向後失其效力，租賃關係因而歸於消滅，其不因出租人是否知情，而有所不同。林江泉前將承租之部分系爭土地交由非承租人身分之林江南及林江助耕作。嗣後被告亦容許原告與丙○○在部分系爭土地耕作，足見林江泉、被告均有不自任耕作之事實，是系爭土地租約應歸於無效。從而，林江泉、林江南及林江助間並未約定系爭土地之權利義務各三分之一，既如前述。退步言，縱使林江泉、林江南及林江助間有約定系爭土地之權利義務各三分之一屬實，然系爭土地租約無效，附著於系爭土地之權利義務亦同歸失效，是原告依據債務不履行之法律關係，請求被告給付如聲明所示金額云云，洵非正當。
二、按耕地租約在租佃期限未屆滿前，非有經依法編定或變更為非耕地使用時，不得終止。終止租約時，除法律另有規定外，出租人應給予承租人終止租約當期之公告土地現值，減除土地增值稅後餘額三分之一之補償。又出租耕地經依法編為建築用地者，出租人為收回自行建築或出售作為建築使用時，得終止租約；耕地出租人依前條規定終止租約收回耕地時，除應補償承租人為改良土地所支付之費用及尚未收穫之農作改良物外，應就申請終止租約當期之公告土地現值，預計土地增值稅，並按該公告土地現值減除預計土地增值稅後餘額三分之一給予補償。耕地三七五減租條例第17條第1項第5款、第2項第3款、平均地權條例第76條第1項、第77條第1項分別定有明文。職是，耕地租約在租賃期限未屆滿前，經依法編定或變更為非耕地使用時，出租人得予以終止租約，並應給予承租人補償，倘非前開終止原因終止租約者，承租人不得請求出租人補償。系爭土地雖由出租人乙○○出賣予廖炳林與林正宗，並取得所有權，惟地目仍為田地，並未依法編定或變更為非耕地使用（參照卷宗第25至26頁）。從而，原告雖主張其依據三七五減租條例第17條第1項第5款與第2項第3款之規定，得請求被告給付三分之一補償金云云，於法無據。
三、按耕地出賣時，承租人有優先承受之權，出租人應將出賣條件以書面通知承租人，承租人在15日內未以書面表示承受者，視為放棄。在耕地租期屆滿前，出租人縱將其所有權讓與第三人，其租佃契約對於受讓人仍繼續有效，受讓人應會同原承租人申請為租約變更之登記。耕地三七五減租條例第15條第1項與第25條分別定有明文。職是，耕地承租人於耕地出賣時，得向出租人主張優先承買權與向受讓人主張耕作權。原告雖主張被告自買受人處收受之補償金，應交付三分之一款項予原告云云。惟被告抗辯稱買受人交付之款項，係被告放棄優先承買權與耕作權之代價等語。職是，本院自應審究被告自買受人處取得6,033,300元之原因為何？
（一）被告主張系爭土地之買方廖炳林、林正宗、賣方乙○○及被告於96年7月26日達成協議，共同簽訂不動產買賣契約書，其中買賣契約書第12條第6項及第7項約定，被告放棄坐落台中縣○○鄉○○段59、59-1、60及60-1地號土地三七五租約之耕作權，暨不行使系爭土地之承租人優先購買權等事實，業據被告提出不動產買賣契約書為證（卷宗第46至48頁）。是自買賣契約書之內容以觀，可知被告自買受人處取得6,033,300元之原因，係被告放棄坐落台中縣○○鄉○○段59、59-1、60及60-1地號土地三七五租約之耕作權，暨不行使系爭土地之承租人優先購買權。
（二）證人乙○○到庭結證稱：其雖為系爭土地之出賣人，惟6,033,300元係買受人給付予被告，作為補償用途，並以鄉公所登記之三七五租約所記載之承租人為對象等語（卷宗第66頁）。自證人乙○○之證詞可知，買受人要求被告放棄三七五減租條例之優先承買權與耕作權，並交付6,033,300元作為代價。原告非系爭土地之承租人，自無所謂優先承買權與耕作權，其並無權利請求被告應交付三分之一補償金予原告至明。
伍、綜上所論，原告雖於部分系爭土地從事耕作，並有負擔部分租金，然原告非系爭土地之承租人，而林江泉、林江南及林江助間並未約定系爭土地之權利義務各三分之一。況被告自買受人處取得6,033,300元之原因，係被告放棄承租人耕作權與優先購買權，此與原告無涉。從而，原告依據債務不履行請求被告給付716,059元及其法定遲延利息云云，顯無理由，應予駁回。
陸、原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，併予駁回。
柒、判決結論：本件原告之訴無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 98 年 5 月 26 日
民事第三庭 法 官 林洲富以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 98 年 5 月 26 日
書記官 柳寶倫