臺灣臺中地方法院民事判決 97年度訴字第333號原 告 永春泉生醫管理股份有限公司法定代理人 乙○○訴訟代理人 林易佑 律師被 告 甲00000000上列當事人間請求返還房屋事件，經本院於民國97年7月23日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應將如附表所示建物遷讓返還原告。
被告應給付原告新臺幣伍拾參萬參仟肆佰陸拾柒元，及自民國九十七年二月六日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。並自民國九十七年一月二十三日起至被告將附表所示建物遷讓交還原告之日止，按年給付原告新台幣參拾貳萬零捌拾元。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣壹佰零陸萬元供擔保後，得假執行；但被告以新臺幣參佰貳拾萬零捌佰元為原告預供擔保後，得免為假執行。
本判決第二項於原告以新臺幣貳拾捌萬肆仟伍佰元供擔保後，得假執行；但被告以新臺幣捌拾伍萬參仟伍佰肆拾柒元為原告預供擔保後，得免為假執行。
事實及理由
甲、程序方面：查原告提起本件訴訟，係依據原告民國97年1月17日所召開之臨時股東會決議辦理；惟因該次股東會並未另選代表公司為訴訟之人，因而依據公司法第213條規定，由監察人乙○○代表原告提起本件訴訟乙節，業據原告提出公司基本資料查詢及董監事資料查詢、臨時股東會會議記錄等影本各1份存卷可稽，堪信屬實，被告雖抗辯該次股東會中有部分表決權之行使未經合法代理，惟縱屬實亦僅係決議程序瑕疵事項，依公司法第189條規定，程序瑕疵僅係得撤銷事由，如股東未於決議之日起30日內，訴請法院撤銷該決議，決議仍有效力，則本件由監察人代表原告提起本件訴訟，自屬合法，此合先敘明。
乙、實體方面：
一、原告主張：緣附表所示建物 (下稱系爭房屋)乃原告所有，詎被告於擔任原告公司董事長期間，擅自將系爭房屋無償提供予伊私人經營之「弘光婦產科診所」使用，而未簽立任何租約及收取任何租金或代價。被告雖提出經公證之「95年度中院民公鵬字第1543號」租賃契約書 (下稱系爭租約)，以兩造間就系爭房屋有租賃關係存在為由，抗辯伊有占用之正當權源，惟系爭房屋並不在系爭租約第1條所示租賃標的物範圍內，被告自不得主張伊為有權占用。退萬步言，縱認系爭租約約定之租賃標的物包括系爭房屋 (惟原告否認之)，兩造亦已於96年3月9日合意解除，約定自契約訂立日起失效，被告亦無權繼續占用，且本件既係租約之解除，自無民法第451條：租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思，視為以不定期限繼續契約規定之適用。被告無權占用系爭房屋，故原告依民法第767條前段規定，自得請求被告遷離。又被告無法律上原因占有系爭房屋受有占有使用之利益，致原告受有相當於租金之損害。系爭房屋之課稅現值合計為新臺幣 (下同)3,200,800元，爰依據土地法第97條所訂法定租金數額之標準，以年息10%計算，請求被告給付占用期間相當於租金之利益，其中包括起訴前已屆期部分(自95年5月23日起至97年1月23日止)，總計為533,467元 (計算式：0000000Ｘ10%Ｘ20/12 =533467)及自起訴狀繕本送達翌日（即97年2月6日）起之法定遲延利息，並就未屆期部分，自97年1月23日起至返還系爭房屋與原告之日止，按年給付原告320,080元 (計算式：0000000Ｘ10%= 320080)。爰依所有物返還請求權及不當得利返還請求權，提起本訴，並聲明求為判決如主文所示。
二、被告則以：㈠兩造就系爭房屋定有租賃契約，被告非無權占用：
1.被告在95年間，時任原告公司之董事長，於95年3月15 日以監察人即訴外人葉嘉惠為原告公司代表人，與被告訂定系爭租約，租約第1條約定：本條租賃標的物 (1)弘光群體醫療中心，係指該醫療中心在大廈之所有設備及大廈之公共設備之利用，(2)弘光婦兒科診所係指大廈4樓之產房、開刀房、病房、嬰兒室等婦產科必須具有之設備，(3)使用診間第8診即設於大廈1樓之診間第8診，並約定租金為每月5,000元，押金10,000,000元。原告起訴之系爭房屋，即係系爭租約第1條租賃標的物所指弘光群體醫療中心及弘光婦兒科診所在4樓所設之產房、開刀房、病房、嬰兒房等醫療作業系統設備。
2.又依系爭租約第6條規定：乙方 (即被告)使用範圍為定約之診間及本大廈之公共設施部分，第9條約定：乙方除門診行醫治療外，其餘行政及管理部份皆由甲方 (即原告)處理，其作業流程及管理辦法依附件四：「弘光群體醫療中心作業辦法及施行細則」辦理。細則中規定：本中心提供工作人員及設備使用，又聯合作業服務中之聯合開刀房作業系統、聯合住院、病房作業系統及健康檢查作業系統均設於系爭房屋範圍內。系爭租約第21條復規定：本契約附件為本契約書之一部分，是系爭房屋均在本件租約所訂租賃標的物範圍內，被告自非無權占有。
3.系爭租約約定原告向被告收取之押金高達10,000,000元，業已高於系爭房屋之價值，若非被告依系爭租約所可使用之範圍包括系爭房屋，何需給付高額押金。
㈡系爭租約未經合法解除：
96年3月9日之「解除租賃契約書」係原告公司董事長潘國昭用被告卸任原告公司董事長職務後留置公司之便印偽造而成，自不生解除兩造間系爭租約之效果。
㈢系爭租約既未經解除，雖已於96年6月30日租期期滿，惟原
告仍繼續向被告收取租金，亦未對被告繼續使用系爭房屋即為反對之意思表示，應視為兩造間有不定期租賃關係之存在。等語為由，資為抗辯。並聲明請求：駁回原告之訴；如受不利判決，請准供擔保免為假執行。
三、兩造不爭執之事項(本院採為判決之基礎)：系爭房屋為原告所有，兩造曾於95年3月15日經公證訂定系爭租約，被告並自95年5月23日起即開始占用系爭房屋，系爭房屋位於繁榮地區。
四、本件爭點：本件關鍵爭點厥為：被告占用系爭房屋是否有正當權源？經本院協助兩造整理並協議簡化爭點如下：
㈠系爭租約是否包括4樓即本件所訴系爭房屋部分？㈡若系爭房屋為系爭租約租賃標的物之一部，契約是否業經解
除？㈢系爭租約於屆期後是否已變更為不定期租賃關係？
又系爭租約是否經解除及於屆期後是否已變更為不定期租賃，均以兩造就系爭房屋曾定有租賃契約為前提要件，倘系爭房屋不在兩造訂定之系爭租約租賃標的物範圍內，上揭爭點㈡及爭點㈢)即無庸審究，附此敘明。
五、本院得心證之理由經查，系爭租約第1條規定：租賃標的物：弘光群體醫療中心，弘光婦兒科診所，執業科別：婦產科，使用診間：8診，每週門診：5次。(門牌台中市○○區○○路○○○○號，「使用範圍如附圖」)，附圖內容為1樓平面配置圖，並就第8診診間位置予以標示，有民間公證人鄭雲鵬事務所 (九七)中院民公鵬文字第009號函所附系爭租約之公證卷宗在卷可稽，則依契約文義及附圖，系爭租約租賃標的物範圍僅只弘光群體醫療中心如附圖所示1樓部分而已，並未包括本件系爭房屋即4樓部分，應堪認定。又系爭租約第6條雖規定：乙方(即被告)使用範圍為定約之診間及本大廈之公共設施部分，惟本件租賃標的物，係以一樓中之部分空間做為診間，診間本身不具獨立性，為達使用效益，即需藉由同層建物之共用部分如走廊、候診區、洗手間、安全逃生門、滅火器等公共設施以輔助其使用，系爭租約第6條之公共設施部分既未明定其範圍，則除上述通常可理解之共用部分外，自無從予以擴張解釋，而認位於不同樓層之系爭房屋亦在該條所指「公共設施」範圍內。被告另抗辯因系爭房屋亦在系爭租約約定被告所得使用之範圍內，被告始需給付高額押金云云。惟查，押金係用以擔保承租人依約履行，且依系爭租約第4條規定，於契約終止而被告無違約情事時，原告仍負有全額返還之義務，自非可執以作為被告使用系爭房屋之對價。
五、按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。民法第767條前段定有明文。系爭房屋既非系爭租約所定租賃標的物之一部，被告即無占用系爭房屋之正當權源，原告依民法第767條物上請求權規定，訴請被告遷讓系爭房屋，洵屬正當，應予准許。次按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。但依其利益之性質或其他情形不能返還者，應償還其價額，民法第179條前段、第181 條後段分別定有明文。又無權占有他人之不動產，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念，最高法院著有61年台上字第1695號判例可資參照。至計算相當於租金之不當得利，依土地法第97條第1項規定，城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息10%為限。復按土地法第97條第1項所謂以年息10%為限，乃指租金之最高限額而言，並非必須照申報價額10%計算之，且尚須斟酌房屋之位置、工商繁榮程度、使用人利用房屋之經濟價值、所受利益，彼等關係及社會感情等情事，以為決定，最高法院亦著有68年台上字第371號判例可資參酌。查系爭房屋地處繁榮市區，為兩造所不爭執，原告主張以系爭房屋稅課稅現值，作為房屋申報價值之參考，並按其年利率10%為計算被告使用系爭房屋，所受相當於租金之不當得利計算之基準，本院認依當地工商繁榮程度，尚屬相當。系爭房屋課稅現值為3,200,800元，從而，原告請求依此金額之年利率10%請求被告給付自95年5月23日至97年1月23日止，總計533,467元 (計算式：0000000Ｘ10%Ｘ20/12 =533467)及自97年2月6日（即起訴狀繕本送達翌日)起至清償日止之法定遲延利息，並就未屆期部分，自97年1月23日起至返還系爭房屋與原告之日止，按年給付原告320,080元 (計算式：0000000Ｘ10%=320080)相當於租金之不得當利，為有理由，亦應予准許。
六、假執行之宣告：兩造陳明願供擔保聲請宣告假執行及免為假執行，經核於法均無不合，爰分別酌定相當擔保金額准許之。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所舉證據，經審酌結果，與本件判決結論均無影響，爰不一一論述，附此敘明。
八、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 97 年 8 月 20 日
民事第三庭 法 官 曹宗鼎附表：
┌───┬──────────┬───────────┐│編號 │ 建號 │ 門牌號碼 │├───┼──────────┼───────────┤│ │臺中市○○區○○段 │臺中市○○區○○路1066││1 │501建號 │號4樓 │├───┼──────────┼───────────┤│ │臺中市○○區○○段 │臺中市○○區○○路1068││2 │502建號 │號4樓 │├───┼──────────┼───────────┤│ │臺中市○○區○○段 │臺中市○○區○○路1段 ││3 │503建號 │308號4樓 │└───┴──────────┴───────────┘上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 97 年 8 月 20 日
書記官 黃聖心