臺灣臺中地方法院民事判決 97年度訴字第613號原 告 乙○○訴訟代理人 陳慧芬律師複 代理 人 洪永叡律師被 告 甲○○上列當事人間返還價金等事件，本院於民國97年4月7日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣貳佰伍拾萬元，及自民國97年3月25日起至清償日止，按年息5%計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔3分之2，餘由原告負擔。
本判決原告勝訴部份，於原告以新臺幣壹佰壹拾柒萬元供擔保後，得假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序事項：被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、兩造爭執要旨：
一、原告主張：原告於民國96年5月10日與被告訂立不動產買賣契約書，向被告購買坐落於台中縣大里市○○段第287地號、應有部分萬分之1193土地及其上建號324、339、340、342、379、395、413、414、343、361、377、378、431、432、433號等建物，買賣價金新臺幣（下同）1620萬元，原告於簽約時交付50萬元支票3張共150萬元。而原告於96年5月底擬依買賣契約給付尾款方式向合作金庫大里分行申辦貸款時，被告僅配合讓銀行人員進入其中1、2間房屋評估，其餘以尚出租他人為由拒絕配合進屋，致原告無法順利貸款，經原告於96年7月10日寄發存證信函後，被告原置之不理，其後則要求原告須再交付價款25萬元。雙方乃折衷協調於96年8月3日至公證處簽立補充契約書約定：賣方（被告）可讓買方（原告）雙方配合銀行進屋估價之日起14個工作天，買方需辦理銀行貸款對保完成。如逾期貸款對保未完成，買方已給付價款共175萬元整由賣方沒收，本件買賣契約隨即終止。本件買賣共15戶有出租部分、賣方應配合銀行提出租賃契約書及賣方應配合銀行進屋估價及拍照。然被告仍未履行補充契約義務，隨即將上開房地出售訴外人林新偉並移轉所有權，且被告出售房地日期在96年8月17日，當時雙方約定之銀行進屋估價日起14個工作天尚未屆滿，可見被告違反買賣契約在先，並構成給付不能情形，為此以起訴狀繕本之送達解除契約，並依契約第10條約定請求被告退還已付價金175萬元及給付同額懲罰性違約金，合計350萬元。並聲明：被告應給付原告350萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。並願供擔保請准宣告假執行。
二、被告未於言詞辯論期日到庭，亦未提出書狀作何聲明或陳述。
參、得心證之理由：
一、原告主張之事實，業據其提出買賣契約書、郵局存證信函、公證書及補充契約書、系爭土地及其地上建物登記謄本影本為證。而被告已於相當時期受合法之通知而未於言詞辯論期日到場，亦未提出準備書狀為任何爭執，依民事訴訟法第280條第3項準用第1項規定，視同被告自認原告主張之事實，故本院應採為判決之基礎。
二、按因可歸責於債務人之事由，致給付不能者，債權人得解除契約，民法第226條第1項、第256條規定甚明。次按「契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另有規定或契約另有訂定外，依左列之規定：一由他方所受領之給付物，應返還之。二受領之給付為金錢者，應附加自受領時起之利息償還之。」民法第259條定有明文。本件被告既將系爭買賣房地讓與他人，已無從依民法第348條規定交付上開標的物及移轉所有權予原告，原告據此解除契約及請求返還已付價金合計175萬元，即無不合。又本件既因被告違約而由原告解除契約，原告依兩造買賣契約書第10條第2款：「賣方如不履行契約所定各項義務時，即為賣方違約，買方得限期催告履行，逾期仍不履行即予解除契約，賣方除應將所收價款全部退還外，並應同時賠償與已收價款同額金額作為懲罰性違約金。」約定請求給付懲罰性違約金，亦無不合。惟按違約金之約定倘係過高，法院本得依職權酌減之，此觀之民法第252條規定自明。約定之違約金是否過高，應就債務人若能如期履行債務時，債權人可得享受之一切利益為衡量之標準（最高法院51年臺上字第19號判例意旨參照）。查本件因被告就出租他人房屋拒絕銀行人員進入估價，致原告無法順利貸款，嗣雙方訂立補充契約明定被告有此配合義務，原告則應於14工作天內辦理銀行貸款對保完成。而被告縱未依約履行，且將房屋另行出售他人，然係96年9月26日始移轉所有權，則雙方在此之前仍非無繼續協調以謀解決之可能，因認依被告違約情節，原告請求175萬元之懲罰性違約金，即屬過高，應核減為75萬元為適當。
三、從而，原告請求被告給付250萬元（175萬元＋75萬元），及自起訴狀繕本送達翌日即97年3月25日起至清償日止，按年息5%計算之利息範圍內，為有理由，應予准許。逾此部分所為之請求，為無理由，應予駁回。
四、假執行之宣告：原告陳明願供擔保，請准宣告假執行，爰就原告勝訴部份，酌定相當擔保金額准許之。至原告其餘假執行之聲請，因其餘之訴駁回而失所據，應予駁回。
肆、一造辯論、訴訟費用負擔及假執行之依據：民事訴訟法第385條第1項前段、第79條、第390條第2項。
中 華 民 國 97 年 4 月 21 日
民事第三庭 法 官 林慧貞正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 97 年 4 月 21 日
書記官