臺灣臺中地方法院民事判決 97年度訴字第829號原 告 綸美建設股份有限公司法定代理人 丙○○被 告 甲○○被 告 乙○○當事人間請求給付報酬事件，本院於97年5月2日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：㈠被告甲○○從民國（下同）九十六年七月六日起接受本公司
的帶客看場地服務到乙○○所有土地坐落臺中縣○○鄉○○段○○○號現場，解釋說明周圍環境及價格情形，土地面積共2587.47平方公尺，約782坪，每坪開價新台幣 (下同)壹萬參仟伍佰元，帶看期間原告與買賣雙方共報告媒介數十次，甲○○於九十六年七月三十一日有出價壹萬零伍佰元，至九十六年八月四日再加價至壹萬零捌佰元。乙○○土地於九十六年九月二十七日售予甲○○，最後原告居間介紹買賣成立，有帶看客戶資料表，土地謄本可證。買方即甲○○應付總價的2%共貳拾壹萬壹仟壹佰肆拾元居間仲介報酬費用予原告。不料被告竟藉口拖延不付，經律師代發函催告，請於函到三日內清償，被告收到函後亦未否認 (如證一)。
㈡被告乙○○從九十四年九月三十日起長期委由本公司代售乙
○○所有坐落臺中縣○○鄉○○段○○○號，土地面積共2587.47平方公尺，約782坪，每坪開價壹萬參仟伍佰元。期間原告與買賣雙方共報告媒介數十次，買主甲○○於九十六年七月三十一日有出價壹萬零伍佰元，於九十六年八月四日再加價至壹萬零捌佰元，土地於九十六年九月二十七日售予甲○○。最後原告居間介紹買賣成立，有帶看客戶資料表，土地謄本可證。賣方乙○○應付總價的4%共肆拾貳萬貳仟貳佰捌拾元居間仲价報酬費用予債權人，不料竟藉口拖延不付，經律師代發函催告，請於函到三日內清償，被告收到函後亦未否認 (如證二)。
㈢依最高法院判例ll年度上字第1537號「居間人之於報酬，須
與契約因居間人報告或媒介而成立時，始得許其請求」及85年度台上字第1321號判例及72年度台上字第1537號判例，再依56年皮台上字第471號判例「依一般買賣土地習慣，介紹人得按買賣價額百分之五之標準請求報酬，由買主給付百分之三，賣主給付百分之二。本件買責契約既已由居間人介紹成立，依法自得請求報酬」。為此爰依民法第565條、566條、568條第一項、570條等相關居間報酬請求權之法律規定及前述最高法院判例，提起事件訴訟。
並聲明：求為判決：
㈠被告甲○○應給付原告211,140元及自97年2月20日起至清償日止，按年息5%計算之利息。
㈡被告乙○○應給付原告422,280元及自97年2月20日起至清償日止，按年息5%計算之利息。
㈢訴訟費用由被告負擔。
二、被告甲○○則辯以：被告並沒有委託原告公司居間買地，亦不認識原告公司負責人，是因為原告公司夾報有登一些資料，就打電話給原告公司小姐，小姐就帶伊去看三塊土地，但不知地號，也沒給確實資料。當時，並不認識系爭土地賣方柯先生，嗣經他人亦介紹三筆土地，系爭土地是當中一塊，系爭土地成立買賣關係經別人介紹，不是原告公司介紹的。被告只跟原告公司小姐見過一次面，但沒跟她談過價格。被告與原告公司並沒契約關係，看過那些土地，並沒告知原告義務。因很多人介紹系爭土地，第二次見到原告公司謝小姐時，系爭土地之買賣已完成，這是別人介紹的。
答辯聲明：求為判決：駁回原告之訴。
三、被告乙○○則辯以：原告公司的人有到我家，我有說我的土地要賣，只要價格可以就可成交。系爭土地我開價每坪12,000元，但他們一直殺價，要每坪11,000元，最後我開價賣清，不支付仲介費。她們說的客戶都不是甲○○先生。我沒與原告公司簽約，亦沒寫任何書面資料。系爭土地是經由送瓦斯的「阿忠」介紹，由盧代書寫買賣契約，辦理過戶手續。
答辯聲明：求為判決：駁回原告之訴。
四、法院判斷之理由：㈠原告起訴主張：被告乙○○自94年9月30日起長期委由原告
公司代售其所有坐落臺中縣○○鄉○○段○○○號，土地面積共2587.47平方公尺，約782坪土地，每坪開價13,500元。被告甲○○於96年7月6日起接受原告公司帶客看場地服務，到乙○○所有上開系爭土地現場，解釋說明周圍環境及價格情形，帶看期間原告與買賣雙方共報告媒介數十次。買主甲○○於96年7月31日每坪出價10,500元，於96年8月4日再加價至10,800元，乙○○所有系爭土地於96年9月27日售予甲○○。原告居間介紹買賣成立。買方甲○○應給付總價的2%共211,140元之居間報酬予原告。賣方乙○○應給付總價4% 共422,280元之居間報酬予原告原告。」等語，被告甲○○則以：「被告並沒訂約委託原告居間買地，因見原告公司夾報資料，打電話給原告公司謝小姐帶去看三筆土地，但不知地號，原告亦未給確實資料。被告沒談買價。嗣經他人介紹買系爭土地，第二次見到謝小姐時，系爭土地已完成買賣，不是原告公司仲介，原告公司請求居間報酬無理由。」等語置辯。被告乙○○則以：「被告並沒與原告簽約委託仲介，是原告公司小姐找上被告，系爭土地被告開價每坪12,000元，但他們一直殺價到每坪11,000元，最後，被告表明賣清，不付仲介費。他們提的客戶不是甲○○先生。系爭土地是送瓦斯名「阿忠」介紹，由盧代書寫買賣契約，辦理過戶手續。系爭土地不是原告介紹，被告亦聲明不付仲介費。」等語置辯。
㈡原告公司謝淑惠到庭供證：「96年7月4日帶甲○○去看三塊
土地，其中有一筆是乙○○先生土地，看土地時沒給林先生土地資料，當時，林先生亦沒表示中意那塊土地。後來，公司小姐得知林先生自行找上地主，買賣成交系爭土地。第二次到林先生家，他表示系爭土地有別人帶他去看過，但林先生沒表示有重複看地情形。」並提出一份經被告甲○○簽名之96年7月4日帶看客戶資料表影本為證。是被告甲○○供陳原告公司謝小姐只於96年7月4日帶去看過三筆土地，公司沒給資料，伊不知系爭土地是其中一筆，伊沒談買價，是後來別人亦帶他去看系爭土地之辯詞，堪以採信。至於原告所陳原告與被告買賣雙方共報告媒介數十次，買主甲○○於96年7月31日每坪出價10,500元，於96年8月4日再加價至10,800元等情，經謝淑惠供證，與事實不符。
㈢按「稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會
或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約。」「居間人，以契約因其報告或媒介而成立者為限，得請求報酬。」民法第565條、568條第1項分別定有明文。查於普通之銷售委託契約中，其委託人於委託期限內，除得委託此一受託人為其銷售外，固得自行銷售，亦得同時委託其他人進行銷售，且於此一受託人尚未完成其受託之任務，而委託人自行銷售或同時委託他人所進行之銷售，已然成交時，此時，委託人固不須給付報酬予此一受託人。
經查，被告乙○○所有坐落臺中縣○○鄉○○段○○○號，面積共2587.47平方公尺土地，並未與原告訂立委託銷售契約，原告亦供承未訂立專任委託銷售契約，地主乙○○固得自行銷售或委託其他人進行銷售。本件除原告公司謝淑惠小姐帶被告甲○○於96年7月4日看過一次系爭土地，當時，並未談及買價外，嗣後長達71日期間，原告公司就系爭土地並未有何斡旋、議價之服務，就系爭土地之買賣總價亦無所悉。逕以每坪13,500元計算系爭土地總價10,557,000元（13,500元782＝10,557,000元），與被告間之實際買價8,580,000元亦有不符，此有不動產買賣契約書可按，是本件系爭土地買賣契約確未因原告居間仲介議價而達成買賣雙方意思表示合致，則原告主張居間之報酬請求權，於法無據。被告間就系爭土地之買賣，係因他人名「阿忠」之介紹而成交，原告並未完成其居間仲介任務，其對被告甲○○請求給付居間報酬211,140元及其法定利息；對被告乙○○請求給付居間報酬422,280元及其法定利息，於法無據，不應准許。
五、據上論結，原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 97 年 5 月 16 日
民事第二庭 法 官 周靜秀正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 97 年 5 月 19 日
書記官