臺灣臺中地方法院民事判決 97年度訴字第830號原 告 綸美建設股份有限公司法定代理人 丁○○訴訟代理人 庚○○被 告 銅安企業有限公司兼 上法定代理人 己○○○共 同訴訟代理人 楊大德律師複代理人 林春榮律師被 告 丙○○○
甲○○共 同訴訟代理人 乙○○上列當事人間請求給付報酬費用事件，本院於民國97年8月6日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：緣被告銅安企業有限公司（以下簡稱被告銅安公司）、己○○○自民國（下同）94年9月9日起，即陸續接受原告帶客看土地之服務，而被告丙○○○、甲○○亦曾於94年10月24日，委託原告代售其所有土地，原告於前揭服務期間，曾派員偕同訴外人戊○○（即被告己○○○之配偶）前往被告丙○○○所有坐落台中縣○里鎮○○○段443-20、443- 13地號土地，面積共1338坪；及被告甲○○所有坐落台中縣○里鄉○段○段○○○○○○○號土地，面積488坪。又系爭三筆土地本為被告陳寶林娘、甲○○委託原告賣清價格為新台幣（下同）2500萬元，外加佣金約定為總價之百分之四，土地增值稅233萬5290元、代書費及其他費用，合計約2860萬元，並預留議價空間，故系爭三筆土地總開價為3000萬元，折合每坪約為1萬6430元。就前揭三筆土地訴外人戊○○於95年6月29日，曾出價每坪1萬5000元應買，惟於同年7月7日竟反常改出價每坪1萬元，由於價差過大當時並未成立買賣關係。嗣後原告調閱系爭三筆土地登記謄本，方知被告等人跳過原告之仲介，私下於95年7月11日成立買賣關係，藉以規避應給付予原告之居間報酬。原告知悉上情後，即委任律師發函催告被告等人應依台中縣不動產仲介經紀商業同業公會規定之不動產仲介服務報酬標準給付居間費用（即賣方應給付不動產實際成立價金的百分之四；買方則給付不動產實際成交價金的百分之二），詎被告等人仍不為給付。爰依民法第565條、第566條、第568條第1項及第570條之規定，提起本件訴訟等語。並聲明：被告張黃金環應給付原告43萬
9 655元、被告銅安公司應給付原告16萬345元、被告丙○○○應給付原告87萬9300元、被告甲○○應給付原告32萬700元，及均自訴狀（即97年5月19日準備書狀）繕本送達之翌日起，至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
二、被告丙○○○、甲○○答辯略以：被告丙○○○、甲○○前曾委託原告仲介銷售，惟於期間內，原告並未介紹被告銅安公司或其負責人己○○○予被告甲○○、丙○○○認識，俟委託銷售期滿後，被告銅安公司於95年7月8日，方至被告丙○○○、甲○○處洽詢系爭土地是否出售，嗣經被告丙○○○、甲○○與銅安公司商談後，始完成系爭土地買賣。在買賣過程中，事先並非透過原告公司仲介，而係被告銅安公司主動洽詢，並非因原告之仲介，則原告請求被告丙○○○、甲○○給付仲介費用，自屬無據。另之前被告丙○○○、甲○○委託原告之售價為2400萬元，原告稱售價應為2500萬元，其於前揭期間又向被告丙○○○、甲○○要求改訂為2200萬元出售，因與被告丙○○○、甲○○要求底價不合，且與原告最初口頭答應2500萬元差異過大，被告丙○○○、甲○○因而未予答應，以致在委託期間未完成銷售。再者，被告丙○○○、甲○○所成立之買賣關係，係在委託期滿後且已事隔六個月，因被告銅安公司以2300萬元洽商購買，故對於2300萬元之要約，答應銷售，其過程並非迴避仲介公司之委託，亦非為逃避仲介費用，而係被告銅安公司出價高於仲介公司。綜上，原告並未完成委託銷售之合約，其未完成居間介紹自無法請求居間報酬，原告片面以銷售合約為報酬請求，洵屬無理。並聲明：原告之訴駁回。
三、被告銅安公司、己○○○答辯略以：原告不曾與被告銅安公司、己○○○簽訂居間契約，更不曾約定報酬及收費方式，是兩造間並無系爭土地之居間契約存在。被告銅安公司、張黃金環向甲○○、丙○○○買受系爭土地，係訴外人戊○○與被告己○○○於95年7月2日，自行前往看地時，巧遇正在田中工作的被告甲○○，閒談間提及系爭土地是否出賣與欲出賣之價格，而被告甲○○亦於2日後即95年7月4日，主動要約促成買賣，是以系爭買賣非因原告之報告或媒介而成立，自不得以原告公司人員曾帶戊○○看現場一次，即認被告銅安公司、己○○○與原告間有居間契約存在，而有給付報酬之義務。再者，原告於95年6月29日，偕訴外人戊○○看土地時，並未提供土地登記資料，被告銅安公司、己○○○自無從由原告處得知系爭土地所有權人姓名及其地址等完整資料。且依一般經驗法則，仲介業者為防止買方私自與地主訂約，而喪失居間締約及賺取報酬費用之機會，僅會交付地籍圖予客戶，不可能將土地登記謄本交付，更何況原告僅帶戊○○至系爭土地一次。又原告於帶看後二、三日主動前往戊○○夫妻住處，欲洽談系爭土地買賣價金等事，當時戊○○以系爭土地為農地，行情大約每坪1萬元，對原告表示該開價太貴，惟原告向戊○○表示系爭土地要3000萬元才賣，戊○○即表示：「請再去找有能力以3000萬元買的買主來買」等語，且原告並未將戊○○夫婦要求降價之事，告知被告甲○○夫婦，並對於甲○○是否願降價？可議價空間多少？其他條件如何？均未曾回報戊○○夫婦，故系爭契約非由原告之報告或媒介而成立，原告所為主張與事實不符等語。並聲明：原告之訴駁回。
四、本件原告主張系爭坐落台中縣○里鎮○○○段443-20、443-13地號土地（面積依序為3862平方公尺、564平方公尺），本為被告丙○○○所有，其後於95年8月30日，以買賣為原因，移轉登記予被告己○○○所有；而坐落台中縣○里鄉○段○段○○○○ ○○○號土地（面積1615平方公尺）本為被告甲○○所有，於95年8月30日，以買賣為原因，移轉登記予被告銅安公司之事實，業據原告提出土地記謄本三份，在卷可參，固堪信為真，惟原告主張被告四人前述土地買賣，係因被告四人與原告間存有居間契約，並由原告仲介完成買賣，被告四人應分給付報酬予原告云云，惟原告之主張業為被告四人所否認，並以前詞置辯，是本件所應審究者為，原告與被告四人是否有居間契約存在？被告四人間之土地買賣契約是否由原告仲介而成立？按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。民事訴訟法第277條前段定有明文。本件原告主張其與被告四人就系爭買賣三筆土地有居間契約存在，且因其居間而成立買賣契約云云，惟其主張為被告所否認，原告就其主張之事實，自應負舉證之責任，經查：
（一）原告固主張其與土地原所有權人即被告丙○○○、甲○○間有居間契約存在云云，惟其主張業為被告丙○○○、甲○○所否認，雖原告提出房地產委託銷售契約書一份為證，然查：
１、卷附系爭房地產委託銷售契約書一份，係被告甲○○與原告簽訂，被告丙○○○並非契約當人，且被告甲○○於契約中亦未載明為丙○○○之代理人，顯見被告丙○○○非該份契約之主體無誤，自難以該房地產委託銷售契約書一份之存在，即謂被告丙○○○有委託原告仲介出售土地之事實存在；且參諸系爭房地產委託銷售契約書記載，被告甲○○委託原告出售之時期為：94年10月24日至95年1月
24 日，委託銷售金額為2500萬元，且於契約特別載：賣清（不支付增值、佣金、代書費、其他費用）等語，即被告甲○○與原告約定託售土地，欲取得實質價金2500萬元，且不負擔增值稅、佣金、代書費、其他費用，惟於被告甲○○委託原告出售期間，原告未能為被告甲○○尋得買主而成交之事實，為兩造不爭執，是系爭房地產委託銷售契約因委託期間經過而失效，應可認定，自無從依該已失效之契約，即遽認原告與被告丙○○○、甲○○間有仲介土地之居間契約存在。
２、至於原告復稱：被告甲○○事後有與其成立口頭居間契約云云，然此為被告丙○○○、甲○○所否認，原告復未能舉其他積極證據以資證，自難採信。況依前述，被告甲○○於94年10月24日委託原告銷售土地時，有與原告簽訂書面契約，如被告甲○○若真有續予委託，何以兩造未簽訂書面契約，以明雙方權義？再者，被告甲○○前委託原告出售土地之價額為2500萬元，且表明不願負擔任何費用，就仲介費亦拒絕負擔，此為原告所不爭執，被告甲○○事後何有再行同意給付仲介報酬之理？原告主張其與被告甲○○事後有再成立居間契約，被告甲○○有同意給付報酬，悖於事理，自無可採。末按，本件被告丙○○○、甲○○出售土地，原告未曾偕同買主與被告丙○○○、甲○○謀面，復未就土地買賣價金等交易事項為何交涉，此為原告所不爭執，復為證人戊○○到庭所陳明，按原告就系爭土地之買賣，未曾帶同買方與被告丙○○○、甲○○交涉，就交易事項復未與被告丙○○○、甲○○有何協商，原告竟謂被告丙○○○、甲○○二人出售土地係其居間而成，顯無足採。
３、基上，原告與被丙○○○、甲○○告間既無居間契約存在，且被告丙○○○、甲○○出售系爭土地亦非原告居間媒合，原告主張被告丙○○○、甲○○二人應各給付其聲明所示之報酬予原告，於法無據，不應准許。
（二）又原告亦主張被告銅安公司、己○○○自94年9月9日起，陸續接受原告帶客看土地之服務，系爭土地之買賣係由原告仲介成交云云，惟原告之主張亦為被告銅安公司、己○○○所否認，經查：
１、依原告所提出附卷之帶看資料記載，原告僅於95年6月29日帶同訴外人戊○○（即被告己○○○之配偶，銅安公司之總經理）參看三崁路、后寮路之土地一次；並於95 年6月29日看外埔30米外環道、四目路田+建13338+488坪土地（即系爭三筆土地）一次，且該資料復記載：出價每坪1萬5000元，總價3000萬元，索地籍圖謄本等語，顯見原告僅於95年6月29日，偕同戊○○參看系爭土地一次，且給予地籍圖謄本資料而已，並無原告所指長期委託帶看土地之情事存在。又原告僅帶同戊○○至系爭土地觀看一次，且該次參看土地，並未與土地有權人即被告丙○○○、甲○○謀面之事實，亦為原告所不爭執，是原告就系爭土地僅向戊○○告知有土地欲出售之消息而已，而未有具體之仲介服務，應可認定。
２、按稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約。居間人，以契約因其報告或媒介而成立者為限，得請求報酬。契約附有停止條件者，於該條件成就前，居間人不得請求報酬。民法第565條、第568條分別定有明文。又民法第565條所定之居間有二種情形，一為報告訂約機會之報告居間，一為訂約之媒介居間。所謂報告居間，不以於訂約時周旋於他人之間為之說合為必要，僅以為他方報告訂約之機會為已足，而媒介居間（即訂約之媒介）必須將委託人之情況，報告於相對人或為訂約之媒介（即居間人除純粹報告訂約機會外，居間人應將訂約事項，據實報告於各當事人），而使之成立者，居間人有報酬請求權。本件依原告所陳：「．．．。我們從事仲介15年，居間過很多案子。我們要帶看土地、報告周遭環境、針對土地優缺點報告、議價部分也是我們處理、過戶手續也是由我們處理。處理過程中，一般都會有授權的書面，但是本件是之前有提供過服務的客戶。授權書面都是在買賣契約訂約之前會書寫給我們。對方有同意購買，有出價，才會有斡旋金，金額可能一成到三成。我們居間資料就是我們帶看的資料。上面沒有甲○○的簽名是因為我們是帶訴外人戊○○去看的，沒有與甲○○碰面，所以甲○○沒有簽名等語（詳參本院97年7月16日言詞辯論筆錄），原告所從事仲介土地買賣之服務，必須向客戶為周遭環境報告、針對土地優缺點報告，且代客戶議價，並辦理過戶手續，並於交易過程中取得客戶授權的書面，且於對方有同意購買，有出價時亦有斡旋金之交付，是原告與客戶間之仲介契約，非僅為報告居間，而係屬媒介居間，應可認定。
３、再者，本件原告並未媒介被告銅安公司、己○○○與土地所有權人即被告丙○○○、甲○○會面，即被告銅安公司、己○○○與被告丙○○○、甲○○未因原告之媒介而就系爭買賣有任何磋商之情事存在，且依被告甲○○陳明：其出售土地之價金為2500萬元，最後以2300萬元成交等語，然依原告所提出之帶看資料，原告向戊○○陳稱：土地所有權人欲出售價為3000萬元，與甲○○本欲出售之價額不同，顯見原告就系爭土地之仲介，非僅單純仲介，而係欲從中謀取價差，依原告向戊○○之報價，顯無成交之希望，被告丙○○○、甲○○與被告銅安公司、己○○○就系爭土地之交易，全係買賣雙方自力磋商後而以2300萬元成交無誤，原告主張被告甲○○、丙○○○與被告銅安公司、己○○○之土地交易係因其媒介居間而成立，顯無可採。
五、綜上所述，本件被告丙○○○、甲○○與原告間並無居間契約存在，而原告對被告銅安公司、己○○○為媒介時，並未據實報告買賣條件，甚且妄求取得價差，且依其所為媒介報告，被告銅安公司、己○○○與被告丙○○○、甲○○根本無從成立買賣契約之可能，是系爭土地買賣之成交，非因原告居間而成立，亦可認定，原告對被告四人並無報酬給付請求權存在，從而，原告依報酬給付請求權之法律關係，請求被告張黃金環應給付原告43萬9655元、被告銅安公司應給付原告16萬345元、被告丙○○○應給付原告87萬9300元、被告甲○○應給付原告32萬700元，及均自訴狀（即97年5月19日準備書狀）繕本送達之翌日起，至清償日止，按年息百分之五計算之利息，均無理由，應予駁回。
六、本件事實已臻明，兩造其餘攻擊、防禦方法，經審酌後，核與結論無涉，爰不一一贅述。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 97 年 8 月 27 日
民事第四庭 法 官 王金洲正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 97 年 8 月 27 日
書記官 楊家印