臺灣臺中地方法院民事判決 97年度訴字第858號原 告 戊○○
樓訴訟代理人 徐明珠律師
洪瑞霙律師被 告 三學建設有限公司法定代理人 丁○○被 告 丑○○上2人共同訴訟代理人 劉建成律師複 代理 人 癸○○被 告 辛○○
壬○○上2人共同訴訟代理人 陳榮輝律師複代理人 己○○被 告 寅○○上列當事人間請求給付違約金事件，本院於民國98年2 月26日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及其假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序事項：
一、按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上陳述者，非為訴之變更追加；且請求之基礎事實同一，或不甚礙被告之防禦及訴訟終結，得為訴之變更追加，民事訴訟法第256條、第255 條第1 項第2 款、第7 款定有明文。原告起訴聲明原請求：被告三學建設有限公司（下稱三學公司）、丑○○、辛○○、寅○○應將坐落臺中市○○區○○段○○○○○ 號○號土地上之增建物拆除，將土地返還原告；暨被告三學公司、丑○○、辛○○、壬○○應將坐落同段468-10號地號土地上騰空返還原告。於訴狀送達後本於測量結果暨基於同一基礎事實更正、變更聲明如後開聲明一、三、四項所示（聲明第二項不變），核無不合，應予准許。
二、被告寅○○經合法通知，未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386 條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、兩造爭執要旨：
一、原告主張略以：㈠原告於民國93年11月1 日，向被告三學公司購買湖色山莊建
案編號A3房屋一棟（台中市○○區○○段建號1398號，現已編門牌號碼台中市○○街○○巷12之2 號房屋），並向被告丑○○、辛○○購買其基地即坐落台中市○○區○○段○○○○○○號（權利範圍全部）、同段468-10地號（權利範圍萬分之1699）土地。被告三學公司未依房屋預定買賣合約書第五條約定於使用執照核發後180 天內交屋，經於96年4 月30日簽立合議書，協議同年5 月1 日交屋及同年月17日前改善瑕疵完成，否則願付原告每月新臺幣（下同）5 萬元違約金。而合議書係因被告以須撥款始得塗銷貸款及移轉登記為由，承諾隔日交屋並同意改善，哄騙原告簽立，孰料撥款後不見蹤影，且再以營造公司原因推拖，況合議書由被告丑○○簽立，並未表明代表或代理意旨，被告三學公司可否據以主張亦非無疑。96年6 月5 日交屋明細單係被告三學公司單方面事先製作，原告僅為取得所有權狀而簽立，當場未辦交屋手續，並經註明「需要發票收據」、「須交保固書、建造竣工圖水電圖，無議才交尾款」等保留文字，其形式與同建案另買受人卯○○之交屋明細單、交屋資料表不同，無房屋點交、書類及鑰匙交付、本票返還等事項，不能認為已交屋。
㈡被告三學公司迄今僅交付社區感應扣，未交付社區鑰匙及A3
戶鑰匙，原告不能自由進出社區，96年7 、8 月間係門戶洞開未上鎖，原告始得請工人到場施作。96年8 月17日經原告、被告三學公司及后里營造廠三方現場勘查，現場勘查改善內容及補充記錄第5 、8 、10點原載內容，尚有浴室門檻更換、交出鑰匙及保固防水證明、缺失改善完成經客戶同意後速辦理交屋事宜等事項，原告並於96年10月26日以台中南屯路郵局第713 號存證信函催告被告限期完成，中禹公司萬能組派工單執行成果欄所載亦難認已完成修繕，請款單無修繕戶別及內容，且屬其與被告三學公司內部關係。被告於96年
10 月31 日與卯○○辦理交屋完竣後，尚與原告持續交涉交屋事項，原告與被告丑○○交涉過程錄音譯文，原告尚表示「你要再拖我多久」、「已經拖三年」、「你跟那些廠商每個電話都要給我們」、「好早就跟你講，建築圖一定要拿出來你也不拿」，可證被告三學公司確未交屋。被告三學公司並未依房屋預定買賣合約書第七、八、十條及其附件㈡內容，提出建材保證書類、水電配置圖、發票、代收款項之發票或收據，會同核對驗收房屋設備及建材，水電過戶，返還原告簽發之本票及授權代刻之私章，未依債之本旨交付系爭房地，且合議書之違約金約定非指房屋交付，係指未能如期改善完成，自無排除房屋合約書第五條、第十條約定之效力，原告自得依房屋預定買賣合約書第五條、第十條約定，請求按日給付按已繳價金千分之一計算之違約金，即自96年5 月
1 日起至起訴前一日97年3 月31日止共11個月違約金871,200元。倘認為已交屋，然被告於96年8 月17日承諾於一個月內改善滲漏水情形，原告於96年10月26日再度催告其履行時至少遲滯5 個月又10日，原告亦得依合議書請求違約金。
㈢被告三學公司、丑○○、辛○○為系爭房屋及土地出賣人，
應依債之本旨為完全之給付，再被告丑○○、辛○○依土地預定買賣合約書第叁條約定，應保證產權清楚無任何糾紛，並於產權交付前負責清理或沖抵塗銷。且依土地預定買賣合約書第捌條及房屋預定買賣合約書第十七條約定，房屋及土地買賣契約具有連帶不可分關係，被告三學公司、丑○○、辛○○即應連帶履行系爭預售房屋與土地之契約義務。系爭房屋尚未交屋，被告寅○○使用之地下室停車空間及被告壬○○之玄關復占用原告所有或共有土地，原告自得請求被告三學公司、丑○○、辛○○連帶給付如聲明第1 項所示，並得基於民法第767 條、第773 條、第821 條規定請求被告寅○○、壬○○給付如聲明第三、四項所示。
㈣並聲明：⒈被告三學公司、丑○○、辛○○應連帶將坐落台
中市○○區○○段○○○○○ ○號土地上及其上建號1398號即門牌號碼台中市○○街○○巷12之2 號房屋整棟（包含如附圖編號D 所示面積6.03平方公尺部分）交付原告，並將坐落同段468-10地號土地，如附圖所示編號B 部分，面積3.64平方公尺土地，交付原告及共有人全體。⒉被告三學公司應給付原告871,200 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，依年息5%計算之利息。⒊被告寅○○應將坐落台中市○○區○○段○○○○○ ○號土地上如附圖編號D 所示與486-6 土地間之牆壁拆除，並將編號D 所示面積6.03平方公尺之土地交還原告。⒋被告壬○○應將坐落台中市○○區○○段○○○○○○○號土地上如附圖編號B 所示面積3.64平方公尺之土地騰空交還予原告及共有人全體。⒌願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告三學公司、丑○○抗辯略謂：本件係因原告未依房屋合約書第六條第一、三項約定（土地合約書第肆條第一、三項約定同旨），簽立委辦貸款約定書由被告代辦金融機構貸款，而自行向第一商業銀行貸款，且所有權移轉登記後無端拒付貸款金額，拒絕辦理交屋手續，經原告要求另立96年4 月30日合議書。合議書簽立後，原告拖延多日於5 月上旬開始初驗，復吹毛求疵一驗再驗，然兩造於96年6 月5 日達成協議，同意交屋，並確認未收房地價款為635,604 元，以退建材及房屋有樓高不足、二次工程等瑕疵為由要求折讓，原告實際亦占有管領使用系爭房屋，並使用水電及繳交水電費，若水電有過戶必要，亦得本於所有人身分自行辦理，原告主張尚未交屋並無理由，且本件縱認被告未交屋，然合議書已有就房屋買賣合約書第10條第1 項遲延交屋事項另為協議之意，故原告僅得於應付尾款扣除修繕款，並依合議書內容請求違約金。本件合議書簽立後，雙方均依其內容撥付貸款、通知點收房屋及僱工修繕缺失，96年6 月5 日再次協議亦由丑○○代理被告三學公司會同簽名，原告起訴狀復自承應依合議書約定於96年5 月1 日起算違約天數，原告臨訟否認合議書效力並無可採。原告以96年8 月間「現場勘查改善內容」已刪除之第5 、8 、10點文字主張尚未交屋，亦無可採，至於該修繕係交屋後於96年8 月間有帕布、梧提、聖帕等颱風豪大雨來襲所生房屋局部滲水問題，原告始會同被告三學公司、營造廠商三方會同討論保固修繕，與本件交屋無關。又被告三學公司並非系爭土地出賣人，自不負交付土地責任，而原告明知系爭房屋一樓客廳旁之庭院，其下方並無地下室，於原告簽認之該地下室屬於相鄰之A5 戶 所使用之部分，房地銷售廣告之全區平面圖，B 部分係A6 戶 使用，原告明知土地分管使用情形，被告丑○○亦無不完全給付可言。並聲明：原告之訴駁回，如受不利益之判決，被告願供擔保請准宣告免為假執行。
三、被告辛○○辯稱：兩造訂立買賣契約時，原告即知468-7 房地1 樓、地下1 樓如何規劃，與建照核准圖並不相同，被告已將468-7 土地所有權移轉登記予原告，原告請求交付土地即無理由，本建案預售屋銷售海報之全區平面圖，就B 部份已明確規劃為A6房屋分管使用，原告為建案銷售員，知悉上開事實，應受該分管契約所拘束，又本社區目前計有6 戶已出具同意書，同意就編號A6入口處玄關（即B 部份）專供A6戶之所有權人為分管使用而成立分管契約，而原告既為銷售人員，當明知其事，不容否認該分管契約之效力。並聲明：原告之訴駁回，如受不利判決，願供擔保免為假執行。
四、被告壬○○辯稱：被告當初係以成屋買賣之方式取得A6 戶，該B 部份玄關非由被告增建。另就分管契約暨原告為本建案銷售人員乙節，應受分管契約拘束等語。並聲明：原告之訴駁回，如受不利判決，願供擔保免為假執行。
五、被告寅○○抗辯略謂：被告於買受系爭房地後，多次和原告本人見過面，當時提及被告部分是雙車位，原告是單車位，原告稱其為銷售人員，這邊情形很清楚，他買那戶是單車位比較便宜，足見原告完全知悉房屋的配置情形等語。並聲明：駁回原告之訴。
叁、本件經兩造整理爭點如下：
一、不爭執事項：⒈原告於93年11月1日與被告三學公司簽立房屋預定買賣合約
書（買賣標的物為坐落台中市○○區○○段○○○○○號土地所興建「湖色山莊」編號A3房屋），與被告丑○○、辛○○簽定土地預定買賣契約書（買賣標的物為上開土地全部及468-10號土地權利範圍10000 分之1699土地）。
⒉前開房屋預定買賣合約書第5條、第10條約定：被告三學公
司應於使用執照核發後180天內交屋，每逾1日得按已繳房屋總價以千分之一計算違約金。系爭建物於95年3月29日核發使用執照。原告已繳房屋總價為264 萬元。
⒊原告與被告三學公司於96年4月30日簽立協議書，約定雙方
於96年5月1日點收房屋，如有施工瑕疵，應於96年5月17日前改善完成，否則同意原告自行另請廠商施工，並從尾款中扣除。雙方上開協議書關於違約金約定為：「被告同意如未依約履行，應付原告違約金每月5萬元（其餘約定內容詳如原證三協議書所載）。
⒋96年6月5日雙方達成協議，原告同意交屋，並確認被告未收
房地價款為635604元，並協議：「本戶退建材房門框門扇，衛浴馬桶、洗臉台、廚具、樓高不足、二次工程認知差異... 等折讓後，餘款322374元。若后里營造將房屋瑕疵處理完成及結算折讓後再交付后里營造交屋款」。
⒌原告於96年7 、8 月間曾委託工人進入系爭房屋二樓施作浴室變更工程。
⒍系爭「湖色山莊」建案內區分所有權人被告寅○○（房屋編
號A5）之停車空間部分位於前開468-7地號土地上。⒎系爭「湖色山莊」建案內區分所有權人被告壬○○（房屋編號A6）之專用位置有部分位於前開468-10地號土地上。
⒏兩造對於雙方所提出文書之形式真正不爭執。
二、爭執之事項：⒈被告三學公司是否已經交屋？係何時交屋？⒉原告得否依據房屋預定買賣契約書第5、10條約定，請求被
告三學公司給付按已繳房屋總價264萬元每逾1日以千分之一計算之違約金共871,200元？或僅得依據協議書約定自行另請廠商施工，並從尾款中扣除修繕款，並請求被告給付自行雇工修繕期間每月5 萬元之違約金？（即：4 月30日協議書關於違約金約定，有無使原買賣契約書違約金約定內容效力變更）⒊被告三學公司、丑○○、辛○○是否應依買賣契約將被告寅
○○占有A部分停車空間之增建物拆除並交付土地予原告，以為給付？⒋被告三學公司、丑○○、辛○○是否應依買賣契約將被告壬
○○占有B部分停車空間交付土地予原告及共有人全體，以為給付？⒌被告寅○○、壬○○就上開土地是否無權占有，而得由原告
依物上請求權請求交還而交付予共有人全體？
肆、得心證之理由：
一、原告請求被告三學公司給付違約金（聲明第二項）：㈠原告依據系爭房屋預定買賣合約書第5 條、第10條約定，請
求被告給付違約金，而被告辯稱早已依約交屋，故本院應審酌者為：系爭A3房屋，被告三學公司是否已交屋？（即爭點⒈）。而所謂「交屋」，原非法律用語，而解釋契約，應斟酌立約當時之情形，及一切證據資料以為斷定之標準，庶不失契約之真意。查兩造房屋合約書第5 條「交屋期限」之約定，並無任何交屋方式之內容，再對照合約第10條「違約處罰」第4 項所明定：「於辦理交屋手續時，甲方（即原告）就本約所載之房屋有瑕疵或未盡事宜，得載明於驗收單上要求乙方（即被告三學公司）限期完成修繕，唯除有重大瑕疵明顯不能居住外，甲方不能藉故推絕或遲延辦理交屋，否則超過十五日，甲方仍不辦理交屋者視為本屋已驗收交屋完成。」，則顯示本件契約所謂「交屋」，與瑕疵之修繕係屬二事。又民法第348 條第1 項規定：「物之出賣人，負交付其物於買受人，並使其取得該物所有權之義務。」，即買賣契約之「交付」與「移轉所有權」屬不同概念，前者之目的在使買受人取得占有，得據此加以支配管領，而偏重於事實上之管領力，後者之目的在使買受人取得所有權之地位，而得於法律上本於所有人地位對於任何人資為主張。則買受人如對於物已有確定及繼續之支配關係，或已立於得排除他人干涉之狀態者，均可謂已取得占有，即有事實上管理力，自難謂該物尚未交付，則買賣契約除當事人對於交付之方式另有約定外，自應於買受人實際管領該物時，即認為已交付。
㈡本件房屋預定買賣合約書第五條約定，被告三學公司應於使
用執照核發後180 天內交屋，有合約書在卷可憑，惟原告自承雙方於96年4 月30 日 簽立合議書協議同年5 月1 日交屋，無論雙方原遲未交屋原因為何，暨系爭房屋因之有合約書第10條第4 項所定「視為交屋完成」情形，均因兩造合議書之，均應認為本件交屋期限已因原告與被告三學公司於96年
4 月30日簽立之合議書，延展至96年5 月1 日。雖原告嗣後另主張合議書由被告丑○○簽立，被告三學公司不得據以主張其效力云云，然原告既自承其與被告三學公司簽立合議書，已生自認效力，依民事訴訟法第279 條第3 項規定，以原告能證明與事實不符或經他造同意者，始得撤銷，而系爭合議書由被告三學公司經理丑○○簽立後，原告及被告三學公司悉依其約定內容踐行撥付貸款、點收房屋及僱工修繕缺失等義務，雙方顯係以被告三學公司為債權債務主體，原告起訴狀復自承應依合議書約定於96年5 月1 日起算違約天數，足見原告自認並無與事實不符情形。而被告三學公司辯稱已依上述約定，於96年5 月上旬起通知原告點收房屋等情，復據原告所不爭執，且原告與被告三學公司並於96年6 月5 日簽立交屋明細單，原告主張系爭房屋業已交付，即屬有據。㈢原告雖主張其並未取得系爭房屋鑰匙，無從享有系徵房屋事
實上管領力云云。然與證人庚○○證述略謂：去年7 、8 月間，原告請我負責浴室修改工程施工，前後施作約7 、8 天，我本來就在社區大門內、外作地面施工，原告請我去估價，原告用她那一戶的鑰匙開門帶我們進去，施工期間，有時原告拿鑰匙給我開門進去作，有時原告自己拿鑰匙來開門，（A3戶）有看到一些小飾品，1 、2 樣類似雕刻品的小東西釘在牆壁，地上有擺1 個很漂亮的美女雕刻藝術品，很大、很漂亮所以有印象等語；暨證人子○○證述：原告有進入房屋修繕房屋，因被告三學公司召開住戶會議，會中同意若某期限前三學公司未交付鑰匙，我們就可以自行打鑰匙，也就是換掉整個鎖，時間是5 月17日之後，大約6 、7 月左右，原告有告知我將房屋鑰匙換掉，找工人進去修繕，原告跟很多人都說過等語（見本院97年12月18日言詞辯論筆錄）俱屬不符。且前揭96年6 月5 日交屋明細單，亦無關於交付鑰匙之隻言片語，益徵原告早已持有系爭房屋之鑰匙，得自由進出系爭房屋，再於96年6 月5 日同意交屋，且交屋後再以自己之鑰匙開門證人庚○○施作系爭房屋之工程，並於系爭房屋內布置飾品，實際進入屋內使用水、電設備並繳納水費及電費，已就系爭房屋有確定及繼續之支配關係，而實際管領系爭房屋甚明。
㈣原告另以96年8 月17日「A3戶現場勘查改善內容」尚記載「
逾期營造公司須交出全部本戶鑰匙。營造廠需依合約並保固防水證明提送客戶收執」、「缺失改善完成經客戶同意後，需速辦理交屋事宜」等內容為由，主張迄至當時仍未交屋、交鑰匙，然上開交鑰匙、交屋等事項（見第8 、10點）業經刪除並由原告及被告三學公司、后里營造廠簽名確認，原告以此主張被告三學公司尚未辦理交屋，亦非可採。至於原告所提出錄音光碟及譯文，為96年4 月30日簽立合議書時之談話內容，自不能據以證明其後有無交付鑰匙或交屋。再者，被告三學公司於96年10月30日所寄發予原告之台中淡溝郵局1751號存證信函，既載明：「台端來函提列七項修繕內容，多已修繕完成或新提列項目，工務人員莊先生與陳主任已有與台端驗收完成。若有服務未盡善之處，公司本於情誼及服務至上，將盡速處理。請台端約一時間開門，會同本公司服務人員，進行了解處理。」等語，益徵原告管領系爭建物並無困難，否則被告三學公司焉有欲與其「約時間」、「請開門」之必要？原告於本件訴訟仍一再否認其並無鑰匙，無從自由出入系爭房屋，難以採信。原告另以本件尚有發票、建材保證書類、水電配置圖、本票及授權代刻之私章未返還為由，主張尚未交屋，暨原告所提新業建設開發有限公司「公園印象」編號F-10之交屋憑單、公園印象交屋清單、房屋設備點交清單（見原證十），均與兩造之交屋無關，自不能證明被告三學公司並未交屋。至於證人子○○另證述原告向伊轉述「建商不理她」、「建商沒修好」等語，則與交屋與否無關，又原告提出之訴外人卯○○就其他房地與被告三學公司簽立之交屋明細單、交屋相關資料表簽署文件，亦與原告無關，原告據以主張被告三學公司未交屋，均屬無憑。
㈤原告另謂被告三學公司既未於96年5 月17日前改善瑕疵，其
仍得依合議書第6 條約定，請求按月以5 萬元計算之違約金云云，然上開合議書就瑕疵修繕事項，已明定原告自行另請廠商施工，並從尾款中扣除，而兩造並於96年6 月5 日達成協議，原告除同意交屋，簽收系爭房地所有權狀，並確認未收房地價款為635, 604元，且以退建材及房屋有樓高不足、二次工程等瑕疵為由折讓313,230 元，餘款322,374 元待被告三學公司交付保固書、建照竣工圖、水電圖後再支付，足見當時已就瑕疵修繕應扣款項予以計算並折讓扣除，難認有何違約情形。而原告提出之96年8 月17日「A3戶現場勘查改善內容」，固足認系爭房屋於96年8 月間尚經修繕，然被告辯稱該次修繕係因96年8 月間多次颱風豪大雨房屋滲水問題所致，亦據提出氣象資料為憑，至於原告於96年10月所催告修繕事宜，則經被告三學公司以96年10月30日台中淡溝郵局1751號存證信函回覆略謂「已修繕完成或新提列項目」，難認係上開合議書簽立時已存在之瑕疵，原告依合議書第6 條約定，請求被告三學公司給付按月以5 萬元計算之違約金，亦屬無憑。
二、原告依買賣契約請求被告三學公司、丑○○、辛○○連帶交付房屋及土地部分（聲明第一項）：
㈠查系爭房屋預定買賣合約書係原告與被告三學公司所簽立，
系爭土地預定買賣合約書係原告與被告辛○○、丑○○所簽立，其權利義務主體即為約據上名義之當事人甚明。雖原告以房屋預定買賣合約書第十七條「本約之附件視為本約之一部份並與本標的之座落基地預定買賣契約書具連帶不可分性共同履行」及土地買賣預定合約書第捌條「本契約…與本基地上甲方預定房屋買賣登記約訂書具連帶不可分性，任何一部分不履行視同全部違約，解除契約時視為全部解除」之約定，主張被告三學公司、丑○○、辛○○就契約義務應負連帶責任云云，然依上開約定文義觀之，僅足認當事人基於該
2 份合約書之牽連關係，明定其契約之成立、履行及消滅之不可分性，即其中一契約茍有契約無效、得撤銷、解除契約等情形，因另一契約並無單獨存在實益，故應同其命運，即使之同生契約無效、撤銷或解除契約之法律效果，性質上僅屬聯立契約之約定，而與民法第272 條所謂連帶債務無關，原告主張被告三學公司、丑○○、辛○○三人應負連帶債務，已屬無憑。
㈡原告主張系爭房屋尚未交屋，並無可採，已如前述，又原告
自承：購屋時由銷售人員丙○○、辛○○出示全區及地下一樓平面圖（即被告三學公司提出之證物7 、8） ，並於A3戶完成圖（即同上證物6） 簽名等情（見本院97年6 月9 日言詞辯論筆錄），系爭A3房屋完成現況與上開平面圖、A3完成圖亦無不符，原告請求被告三學公司再予交付房屋，自無理由。而原告請求被告丑○○、辛○○應交付如附圖所示系爭468- 7地號土地D 部分予原告，及交付如附圖所示系爭468-10地號土地B 部分予原告及全體共有人云云，然系爭468-7、46 8-10 地號土地既分屬原告所有或與他人共有，被告丑○○、辛○○並非所有人，又其2 人亦非468-7 、468-10地號土地上如附圖所示D 部分、B 部分建物所有人，自無拆除或移轉占有之權能，原告請求被告2 人交付，本院已無從准許。況依後述調查證據結果，原告主張如附圖所示系爭468-
7 地號土地D 部分、468- 10 地號土地B 部分分遭被告寅○○、壬○○無權占用等情，亦屬無憑，原告依買賣契約請求被告丑○○、辛○○交付房屋及土地部分如聲明第一項所示，亦屬無據。
三、原告依物上請求權請求被告寅○○、壬○○拆除其物部分：㈠按物上請求權，須他人無權占有或侵奪其所有物，或妨害其
所有權，或有妨害其所有權之虞者，始得據以行使，茍他人有合法之占有權源，物上請求權之行使即受限制。又契約固須當事人互相表示意思一致始能成立，但所謂互相表示意思一致，不限於當事人直接為之，其經第三人為媒介而將當事人互為之意思表示從中傳達而獲致意思表示一致者，仍不得謂契約未成立。而公寓大廈之買賣，建商與各承購戶分別約定，該公寓大廈之共用部分或其基地之空地由特定承購戶使用者，除別有規定外，應認共有人間已合意成立分管契約。共有人與其他共有人訂立共有物分管之特約後，將其應有部分讓與第三人時，除該受讓人不知有分管契約，亦無可得而知之情形外，仍應受讓與人所訂分管契約之拘束，用維法律秩序之安定，並免善意受讓人受不測之損害（最高法院91年度台上字第2477號、93年度台上字第863 號民事判決參照）。
㈡依卷附銷售資料觀之，系爭房屋及被告寅○○、壬○○之房
屋，均屬同一建案房地（分為A3、A5、A6戶），由建設公司整體規劃、整體銷售，且就全部土地、建物，統一印製彩色印刷之整冊銷售資料，而該建案建築為連棟透天厝房屋、共用大門之社區型態，有意購屋者於購屋時原得依銷售資料輕易了解各戶房屋配置情形及相鄰關係，且其全部僅8 戶，購屋者通常亦會對於各戶平面圖稍加了解、比較，資為選擇購買戶別之依據。原告自承購屋時已閱覽全區及地下一樓平面圖，並於A3戶完成圖簽名確認，已如前述，而系爭房地銷售廣告之全區平面圖及地下一樓平面圖，既已分別標繪A6戶大門及玄關位置，及A3、A5彼此相鄰關係及地下室使用空間，原告簽名確認之「A3完成圖」（即被證5） 與之亦無不符，原告自難諉為不知；況原告於系爭建案銷售期間，在銷售中心使用名片，充任銷售人員，且對同建案他戶買受人甲○○稱：很有眼光把房子買在這裡，絕對不會賠錢，她自己也要買一戶，房子一定會漲價等語，復據證人甲○○證述明確（見本院97年8 月28 日 言詞辯論筆錄），並與證人乙○○（即負責辦理本件湖色山莊建案設計監造之建築師）同日所證述：在銷售現場看過原告，知道原告名字，伊和銷售專案人員丙○○聊天，原告幫忙倒茶，原告坐櫃台，伊認知跑單的會守在櫃台等情相符。證人與原告僅因銷售現場見面、聊天而認識，並無特殊利害關係，自無刻意虛捏事實而為不利於原告證述之必要，其證詞自為可採，則原告於系爭建案銷售現場伺機行銷，對於該社區內各戶房屋配置狀況，尤較單純購屋者更為明瞭，原告確已了解系爭建案之各戶配置甚明。又系爭建物係以合照方式興建，亦即就系爭468-7 地號土地與相鄰之同段468 、468 -6、468-8 至468-13等地號土地整體規劃，並以同一建案申請一建築許可，再於竣工後申請同一使用執照，此經本院調閱使用執照案卷核閱無誤。再依本院會同兩造勘驗結果，系爭A3戶與A5戶共同壁為鋼筋水泥構造，外觀簇新完整，地下一樓及一樓牆壁上下連續延伸，地下室車位部分與主建物則結構相連，分別供該戶各自獨立使用，A6戶大門與該戶主建物結構相連，建築結構完整，該戶無其他出入口，門口並懸掛門牌等情，有勘驗筆錄在卷可憑。足見該建案係整體開挖、興建，A3、A5戶地下室停車空間暨A6大門玄關亦與全部建案同時興建，原告既經常前往銷售現場，當隨時掌握施工進度，則其對於A3、A5戶地下室停車空間暨A6大門玄關所在位置，亦難諉為不知，然其迄至本件交屋糾紛涉訟前，從未對土地或房屋出賣人（即被告丑○○、辛○○、三學公司），或對A5、A6住戶有何質疑，又系爭A3、A5、A6戶完工情形與銷售資料之全區平面圖、地下室平面圖亦無不符，本院綜核上情，認各承購戶間，均已經由建商之整體規劃及與特定承購戶約定各自使用者，而由各承購戶間合意成立分管契約。原告就系爭468-7 地號土地上如附圖所示D 部分由A5戶所有權人專用，暨就468-10共有土地上如圖B 部份，由A6戶所有權人專用，既應受分管契約拘束，則被告寅○○、壬○○各自使用上開部分，即非無權占有。原告依物上請求權之規定請求被告寅○○、壬○○拆除或遷讓返還，均屬無憑。
㈢綜上所述，原告依民法第767 條、第773 條、第821 條規定
請求被告寅○○、壬○○給付如聲明第三、四項所示，亦屬無憑。
四、綜上所述，原告以被告三學公司並未交付房屋或未依合議書履行修繕瑕疵義務請求給付違約金871,200 元及法定遲延利息，或依買賣契約請求被告三學公司、丑○○、辛○○連帶交付如聲明第一項所示房屋及土地，或依物上請求權請求被告寅○○、壬○○給付如聲明第三、四項所示，均屬無理由。從而，原告本件訴訟為無理由，應予駁回。原告受敗訴判決，其假執行之聲請即失所依據，應併予駁回。
五、兩造其餘攻擊防禦方法及其餘未經援用之證據，經本院審酌，認與判決結果不生影響，爰不予一一論列，併此敘明。
伍、一造辯論及訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第385 條第1項前段、第78條。
中 華 民 國 98 年 3 月 12 日
民事第三庭 法 官 林慧貞正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 98 年 3 月 12 日
書記官