臺灣臺中地方法院民事判決 97年度訴字第876號原 告即反訴被告 丙○○訴訟代理人 林根煌 律師被 告即反訴原告 乙○○訴訟代理人 張慶達律師
甲○○上列當事人間請求給付買賣價金等事件，本院於民國97年9月11日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
反訴被告應給付反訴原告新臺幣陸佰貳拾萬元，及自民國九十七年六月十八日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
反訴原告其餘之訴駁回。
反訴訴訟費用由反訴被告負擔百分之五十二；餘由反訴原告負擔。
本判決反訴原告勝訴部分，於反訴原告以新臺幣貳佰零陸萬柒仟元為反訴被告供擔保後，得假執行。但反訴被告如於假執行程序實施前，以新臺幣陸佰貳拾萬元為反訴原告預供擔保，得免為假執行。
反訴原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、原告即反訴被告之本訴主張及對反訴抗辯部分：
一、本訴主張：被告於民國97年1月14日與原告訂立土地買賣契約書（下稱系爭契約），向原告買受坐落台中縣○○鎮○○段○○○○○○號、面積361平方公尺之土地（下稱系爭土地），價金新臺幣 (下同）819萬元，被告已給付600萬元，尚有尾款219萬元迄未給付，而系爭土地所有權已於97年1月27日移轉登記與被告，原告並於97年3月17日以台中建國路郵局第19號存證信函，通知被告於97年3月25日下午3時至系爭土地現場點交土地，並給付尾款，惟被告竟以系爭土地邊緣8.53平方公尺遭他人占用作為水溝用地為由，而不點交土地，亦不給付尾款給原告，殊屬無理，蓋系爭契約簽訂後，被告亦認定系爭土地並無瑕疵，因此乃完稅而辦理所有權移轉登記。嗣因台中縣清水地政事務所鑑測系爭土地界址結果，發現系爭土地有部分土地作為灌溉溝渠，其亦屬公共利益，若被告對於該被占用之部分土地欲排除他人之占有，亦僅被告得本於所有權依法行使權利，原告已無權利請求他人返還該土地，尤其原告對於被告所謂被占用之土地部分願減免該部分之買賣價金，惟被告仍延不給付價金尾款，顯欠公平合理，爰依系爭契約請求被告給付219萬元等語。並聲明：⑴被告應給付原告219萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息；⑵願供擔保，請准宣告假執行。
二、反訴抗辯：
（一）兩造簽訂系爭契約前，曾至現場查看系爭土地使用狀況，惟反訴被告並不知農田水利會之灌溉水溝占用系爭土地8.53平方公尺，迨97年2月26日台中縣清水地政事務所鑑測界址後（97年1月15日申請鑑測），始得知悉，惟系爭土地所有權早於97年1月27日移轉登記與反訴原告，因此反訴被告已無權利請求該無權占有人返還土地，為此反訴被告曾先後於97年3月21日、3月28日以存證信函要求反訴原告本於所有權人之地位對於占用人依法行使權利，以排除該占用人之無權占有，惟反訴原告竟不依法行使權利，且藉此故意拖延給付價金尾款，況且反訴被告對於被占用為水溝部分之土地，願意免予計算買賣價金，依每坪7萬5千元計算，反訴原告對於買賣價金已受減免193,500元，尤其反訴原告買受之土地，面臨光復路部分除水溝占用部分外，其餘土地之寬度仍有9米，仍足夠建築兩棟房屋，故系爭土地並無系爭契約書第5條第1項所載權利瑕疵情形，亦無第9條第1項給付遲延及第3項違約情形，另系爭土地面積361平方公尺，而被占用為水溝部分亦僅有8.53平方公尺，且該位置在於系爭土地之東南角，並不影響反訴原告之建築房屋，尤其反訴原告對於被占用為水溝部分，仍得請求占用人返還該部分土地，故依上開情形反訴原告主張解除系爭契約，顯失公平，反訴原告請求反訴被告加倍返還所收取之價金，顯欠依據，且無理由。
（二）反訴被告對於被占有之土地，因已將所有權移轉登記與反訴原告，故反訴被告顯然已無實體上之權利，而無法依侵權行為之法律關係請求占有人回復原狀；又該水溝占用系爭土地已有多年，依民法第963條規定反訴被告縱依占有被侵奪為由，而請求該占有人返還土地，其請求權亦早已逾1年未行使而消滅，因此目前僅有反訴原告有正當權利請求該占有人交還所占有之土地，反訴原告不依法行使權利，任意主張解除系爭契約，並請求反訴被告返還所收取之買賣價金並給付違約金，即無理由等語。並聲明：⑴反訴原告之訴及假執行之聲請均駁回；⑵如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
貳、被告即反訴原告對本訴抗辯及反訴主張部分：
一、本訴抗辯：被告係因糸爭土地面臨30米道路始買受，而系爭土地面寬10.95米，本可建築二棟房屋，今遭他人占用1.939米面寬，致整個基地建築線呈傾斜狀態，已不利建築，如勉強截彎取直建築，基地南北將造成畸零地，嚴重破壞基地之價值及效用。是被告於收到原告97年3月17日存證信函後，即於97年3月19日回函告知原告，經台中縣清水地政事務所鑑界結果，系爭土地內有部分土地為他人占用設有水利溝渠，請求原告排除占用並點交系爭土地，始同時給付尾款予原告，如逾期將依系爭契約第9條約定處理（即請求違約金、解除契約），嗣被告再於97年3月24日函催原告於97年3月30日前排除他人占用情形及點交，如逾期將請求違約金、解除契約，然原告始終置若罔聞，而依系爭契約第5條第1項約定：「乙方 (即原告)保證本標的物產權清楚，絕無一地數賣，他人占用... 等權利瑕疵情事」。原告既已提出保證系爭土地絕無他人占用，竟知系爭土地部分為他人占用，復未依約排除，則系爭土地即有瑕疵，被告自有拒絕受領並拒絕給付系爭價金之權利，原告請求被告給付價金尾款，即無理由等語。並聲明：⑴原告之訴及假執行之聲請均駁回；⑵如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
二、反訴主張：系爭土地經鑑界後，發現有8.53平方公尺遭他人占用，經反訴原告多次以信函催告反訴被告限期排除占用，反訴被告均未理會，依系爭契約第5第1項約定，反訴被告已保證系爭土地絕無他人占用，而系爭契約第9條第1、3項又約定，反訴被告如有違反系爭契約之約定時，經反訴原告催告後仍不履行，反訴原告得逕行解除契約，反訴被告除需無息返還反訴原告已交付價款外，須支付同額之違約金予反訴原告。準此，反訴被告未能於催告期間排除他人占用，已構成違約甚明，反訴原告自得依約解除系爭契約，並以反訴狀繕本送達反訴被告時，表示解除系爭契約。解約後，反訴被告除須返還向反訴原告已收受600萬元價金外，並須支付同額即600萬元之違約金，合計1,200萬元，爰依系爭契約第9條第3項約定，請求反訴被告如數給付等語。並聲明：⑴反訴被告應給付反訴原告1,200萬元，及自反訴狀繕本送達翌日（97年6月18日）起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息；⑵願供擔保，請准宣告假執行。
參、兩造不爭執之事實
一、兩造於97年1月14日訂立系爭契約，由被告即反訴原告向原告即反訴被告買受系爭土地全部，價金819萬元，被告已給付600萬元，尚有尾款21 9萬元未給付。
二、系爭土地所有權於97年1月27日移轉登記予被告。
三、原告在97年3月21日以存證信函通知被告於97年3月25日辦理點交系爭土地並交付尾款，而因系爭土地東南角被他人占用
8.53平方公尺作為水溝使用，導致未點交，亦未給付尾款。
四、原告於97年3月21日、28日分別寄發存證信函予被告，被告均已收受；被告亦於97年3月19日、24日、31日分別寄發存證信函予原告，原告亦已收受。
䦉、得心證之理由：
一、本訴部分：本件原告請求被告給付買賣價金尾款219萬元，其根據乃系爭契約有效存在為前提，惟被告於本件審理中，已以反訴狀繕本之送達，為解除系爭契約之意思表示，則其有無發生解除契約之法律效果？厥為本訴之先決問題，茲論述如下：
（一）按解除契約，除當事人間有保留解除權之特別約定外，非有法律所認之解除權不得為之（最高法院23年上字第3968號判例意旨參照），是解除權發生之原因有二，一為當事人以契約訂定者，稱之為約定解除權，一為法律所規定者，稱之為法定解除權，亦即民法第254至256條所定債務不履行之解除原因。本件兩造所訂立之系爭契約，於第9條違約之處理，其中第3項約定：「乙方（即原告）違約：如乙方不賣、不為給付或違反本約之約定時，經甲方（即被告）催告後仍不履行，甲方得逕行解除本契約」，足見系爭契約有特別約定於一定情況（即原告不賣、不為給付或違反本約之約定），被告有解除契約之權限，是被告有約定解除權甚明；又系爭契約第5條第1項亦約定「乙方保證本標的物產權清楚，絕無一地數賣、他人占用、爭訟、或占用他人土地等權利瑕疵，如有他人主張權利、租賃或限制登記等情事，乙方應於甲方完稅前排除」，查系爭土地業已完稅並移轉登記予被告後，其部分土地仍遭他人占用並未排除之事實，為兩造所不爭執，則系爭土地現況顯然未符合原告之保證，原告已違反系爭契約之約定至明。又經被告先後於97年3月19日、24日、31日分別寄發存證信函，定期催告原告排除他人之占用，原告收受後，迄今仍未排除等情，復為原告所不爭執，則原告之行為，自已構成系爭契約第9條第3項約定之違約要件，被告已取得約定解除權，得逕行解除系爭契約，而經過相當期限後，原告仍未排除他人占用系爭土地之事實，則被告於本件審理中，以97年6月10日反訴狀繕本之送達，對於原告為解除系爭契約之意思表示，依前揭說明，自屬有據。
（二）次按契約經解除者，溯及訂約時失其效力，與自始未訂契約同（最高法院23年上字第3968號判例意旨參照），經查本件被告解除契約之意思表示，已於97年6月17日送達原告，有送達證書1紙附卷可稽，則系爭契約既經被告合法解除，溯及失其效力，其經解除之系爭契約即失其存在。從而，本訴部分原告仍依系爭契約請求被告給付買賣價金尾款219萬元及法定遲延利息，即屬無據，為無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所依附，應併駁回之。
二、反訴部分：
（一）本件反訴原告依系爭契約第9條第3項約定，已合法解除契約，致系爭契約溯及失效等情，均如上述。
（二）按民法第259條所定契約解除後之回復原狀義務，係於法律別無規定或契約另無訂定之情形下，始有其適用，此觀民法第259條本文之除外規定甚明，是契約解除時，如契約另有訂定者，自得本於其契約之訂定而為請求。查系爭契約第9條第3項約定，買受人 (即反訴原告）解除契約後，出賣人（即反訴被告）需無息返還買受人已支付之價款等語。準此，兩造就系爭契約解除後之法律效果，已於系爭契約書另有約定，而反訴原告已給付價金600萬元予反訴被告之事實，復為兩造所不爭執，是反訴原告依系爭契約第9條第3項約定，請求反訴被告返還其已付之價金600萬元，於法並無不合，應予准許。
（三）次按當事人得約定債務人不履行債務時，應支付違約金。又解除權之行使，不妨礙損害賠償之請求，民法第250條第1項、第260條分別定有明文，而當事人行使解除權後，依民法第259條及第260條之規定，除請求回復原狀外，並得請求損害賠償，兩者法律關係不同，其請求權各別存在（最高法院59年台上字第797號判例意旨參照），又違約罰
性質之違約金，於有違約情事時其請求權即已發生，不因其後契約之解除而謂並無違約情事，自無因契約解除而隨同消滅之理（最高法院61年台上字第2922號判例意旨參照）。查系爭契約第9條第3項又約定，買受人 (即反訴原告）解除契約後，出賣人（即反訴被告）另須支付與反訴原告已支付價款同額之違約金予反訴原告等語，核屬當事人約定契約不履行時，債務人應支付之違約罰性質之違約金，以確保債務之履行為目的，則反訴原告據此請求反訴被告給付違約金，即屬有據。
（四）復按約定之違約金過高者，法院得減至相當之數額，為民法第252條所明定，依此規定，違約金之核減，應為法院之職權，原無待當事人之主張；又衡量違約金是否過高、是否相當仍須依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為酌定標準（最高法院49年度台上字第807號判例意旨參照）。又約定之違約金是否過高、應就債務人若能如期履行債務時，債權人可得享受之一切利益為衡量之標準（最高法院51年度台上字19號判例參照），而此項違約金之約定，雖不因契約之解除而隨同消滅。惟依民法第260條規定意旨推之，其因契約解除所生之損害，並不在斟酌之列。本件反訴原告依系爭契約第9條第3項之約定，請求反訴被告給付違約金，固非無據，惟斟酌本件買賣之標的係土地，而系爭契約自97年1月14日簽定後至97年6月17日解除，期間僅6個月，對兩造影響非大，及反訴被告已繳納211萬餘元之土地增值稅，並反訴原告亦未能具體表明其受有何等損害等情狀，暨考慮其他之一般客觀事實、社會經濟狀況，認反訴原告請求違約金數額600萬元，顯然過高，應予核減至20萬元，方屬正當。
（五）綜上所述，反訴原告主張系爭契約已合法解除，依系爭契約第9條第3項約定，其得請求反訴被告返還其已付之價金及給付違約金，均足採取。從而，反訴原告依系爭契約第9條第3項約定，請求反訴被告給付620萬元（計算式：600萬元＋2萬元＝620萬元），及自反訴狀繕本送達翌日（97年6月18日）起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，洵屬有據，應予准許。逾此範圍之其餘請求，即無理由，應予駁回。
（六）兩造陳明願供擔保，請准為假執行及免為假執行之宣告，就本判決反訴原告勝訴部分，經核均無不合，爰各酌定相當擔保金額併准許之；至反訴原告其餘假執行之聲請，則因訴之駁回而失所依據，不應准許，應予駁回。
伍、本件本訴、反訴事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，經審酌後，均與判決結果無影響，爰不分別斟酌論述，附此敘明。
陸、據上論結，本件本訴原告之訴為無理由；本件反訴原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第78條、第79條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 97 年 9 月 25 日
民事第二庭 法 官 楊國精正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 97 年 9 月 25 日
書記官