臺灣臺中地方法院民事判決 97年度訴字第969號原 告即反訴被告 庚○○訴訟代理人 陳明發律師複代理人 王庭鴻律師
甲○○被 告即反訴原告 樺懋建設股份有限公司法定代理人 丙○○被 告即反訴原告 戊○○共 同訴訟代理人 王德凱律師
乙○○己○○上列當事人間請求損害賠償等事件，本院於民國98年2月25日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應共同給付原告新台幣叁拾捌萬捌仟捌佰陸拾伍元，及被告樺懋建設股份有限公司自民國九十七年四月二十三日起、被告戊○○自民國九十四年四月二十四日起，均至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
本訴訴訟費用由被告負擔二分之一，餘由原告負擔。
本判決原告勝訴部分得假執行。但被告以新台幣叁拾捌萬捌仟捌佰陸拾伍元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
反訴原告之訴及其假執行之聲請均駁回。
反訴訴訟費用由反訴原告負擔。
事實及理由
壹、本訴部分：
一、原告主張：
（一）原告於民國95年8月23日與被告樺懋建設股份有限公司（下稱樺懋公司）及被告戊○○簽訂房屋土地預定買賣契約書，訂購被告公司興建之「樺懋建設中央公園」大廈編號A5棟第17樓住宅一戶，房屋面積共281.22平方公尺及地下四層編號33、34二個車位（下稱系爭房屋），價格共計新台幣（下同）1,314萬元。原告已在簽約日付定金5萬元，95年8月31日一次給付期款286萬元，96年9月26日給付12萬元，並依被告要求在同年11月中旬辦妥房屋及土地貸款共計985萬元，於96年11月14日撥付予被告，總計原告已給付1,288萬元。依被告通知已在96年8月17日取得使用執照，依買賣契約第16條第1項約定，在六個月內通知買方交屋，被告於2月14日通知交屋，原告依通知赴現場準備辦理交屋時，發覺賣方未依約施作上開房屋：①大門玄關約有二坪未施作拋光石英磚。②主臥室長方形洗臉台應有兩個洗臉盆，其中一個未裝設洗臉盆及水龍頭。③主臥室浴室、共同浴室之配件、暖風機下櫃、家事陽台設備等均未施作。被告在97年2月14日通知原告交屋時，按系爭買賣契約第16條約定意旨觀之，所謂通知交屋當指系爭房屋已無任何瑕疵，處於可交屋狀態，豈可隨意因通知交屋而解免各項代管費用及利息並負擔稅費義務。上述未完工部分，係未依債務本旨提出給付，依民法第235條前段之規定，不生提出效力，被告依系爭買賣契約第16條應負遲延賠償責任。而被告在97年5月23日前始完成施作，因此請求遲延賠償日至22日止。原告依契約約定及民法第231條第1項等相關規定，請求被告負損害賠償責任分為：
⒈逾期和遲延給付：原告已給付房地總價共1,288萬元，
每日萬分之五為6,440元，自97年2月18日起算至該年5月22日共95天，計611,800元。
⒉貸款利息：原告向國泰世華銀行辦理貸款，分別核撥91
9萬元、66萬元，共計985萬元，均在96年11月14日匯入被告指定之帳戶。原告自96年12月14日起每月應付利息為19,289元，原告已繳息8次共154,312元，依系爭買賣契約第18條貸款約定應由被告負返還責任。另自97年8月15日起至交屋完成日止，每月應負擔之利息，亦由被告賠償。
（二）對被告抗辯之陳述：⒈原告交付上開房屋變更設計圖後，被告公司再請原建築
設計人員畫圖並請工務部人員確認費用，依系爭買賣契約第14條第6項應以書面提出追加減帳目，於原告簽認日起10天內繳清工程追加款後，才會依變更圖施工，否則仍依原設計圖施工，此亦有證人丁○○可資證明。被告公司變更設計之追加帳未經原告簽認亦未付款，其依原設計圖施工即可，無權請求變更部分之帳款。
⒉原告固要求變更裝設兩個洗臉盆及水龍頭，但被告未依
系爭買賣契約第14條第6項約定辦理變更已如前述。且同一洗臉檯兩個洗臉盆相距僅4、50公分，依常情兩個洗臉盆及水龍頭應裝設相同之產品，原告焉可能僅要求只裝設其一，另一則自己裝潢才裝設，被告抗辯有違一般經驗法則。另系爭房屋大門入口約二坪拋光石英磚未施作，顯已減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵，系爭房屋不論自住或轉賣，無人可接受大門入口未完整鋪設石英磚之事，且13,289元係多項項目加減計數額，非專指該二坪石英磚部分，自不能以金額比例懸殊而認未施作部分乃無關緊要，不得視為瑕疵等語。
（四）並聲明：⒈被告應共同給付原告766,112元，及自起訴狀繕本送達
翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息；原告願供擔保請准宣告假執行。
⒉被告應自97年8月15日起至完成交屋日止，每月15日共
同給付原告19,289元，並均自應給付之次日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
二、被告則以：
（一）關於物之瑕疵認定，參照最高法院73年台上字第1173號判例要旨，應在當事人意思範疇內（主觀瑕疵觀念），就該物依其種類一般具有的客觀特徵（客觀瑕疵觀念）加以判斷。依通常交易觀念，建築物本以提供安全無虞之居住、使用環境為主要功能，是建築物所應具備之通常效用應包括穩固、耐用之建築形體在內。上開房屋於被告通知原告交屋時，業已建築完竣申請水、電，並經台中市政府查核後發給使用執照，該建築物所應具備之通常效用均已完備。原告主張被告房屋未施作之部分，均係被告公司依原告於95年10月31日所簽認之變更設計圖所施作，被告公司並據此追減建築部分費用計13,289元，縱原告嗣後就水電追加有所爭執而拒付費用，但在一般人觀念中，系爭房屋未施作之部分，並未損及建築物提供安全無虞之居住、使用環境之主要功能，尚難認有減少系爭建物合用性之技術性瑕疵，即減少或滅失其效用之瑕疵，即便有減損系爭建物價值之虞，其程度顯屬輕微而無關緊要，得否視為瑕疵，要非無疑。被告已依兩造系爭買賣契約債之本旨提出給付，向原告通知交屋，原告主張被告未依債務本旨提出給付，顯無可採。又依民法第354條第1項但書，系爭房屋及停車位之總價高達1,314萬元，其所涉及減少之金額僅一萬餘元，應屬無關重要。被告公司為免爭議，已先依原告要求施作完成大門玄關拋光石英磚等部分，原告亦不爭執前揭其主觀認定之瑕疵部分業經被告公司補正完成，被告嗣於97年7月25日以存證信函再次通知原告應配合辦理交屋手續，兩造已於97年11月4日辦妥交屋手續，則原告認為之主觀上瑕疵，亦因此而補正，該「交易性瑕疵」（即減少或滅失其價值之瑕疵）顯已不復存在。原告仍主張被告未依債務本旨提出給付云云，顯有誤會。
（二）被告既於97年2月14日通知原告交屋，依雙方買賣契約第18條之約定，應向原告返還96年11月24日迄97年2月14日前之利息，共57,867元，而原告不否認就系爭房屋尚有26萬元之尾款未給付被告，被告自得依法就此部分主張抵銷，則原告對被告已無得再請求給付之金額等語，資為抗辯。
（三）並聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回；如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
貳、反訴部分：
一、反訴原告主張：
（一）反訴原告依系爭買賣契約第16條於97年2月14日通知反訴被告交屋後，反訴被告係因變更設計所生之爭議而拒絕受領，依民法第235條、第234條之規定，並參照最高法院92年度台上字第1979號民事判決，反訴原告依約對反訴被告所得主張之債權項目及金額計714,967元：
⒈交屋保留款（尾款）：
反訴被告不爭執尚有26萬元之尾款未給付，而兩造於97年11月4日辦妥交屋手續，無論反訴被告同時履行抗辯有無理由，反訴被告都應依約給付交屋尾款及至清償日止之遲延利息予反訴原告。
⒉反訴原告為反訴被告代繳、代墊費用合計304,364元：
反訴被告於反訴原告公司交屋時，應向反訴原告返還由其代繳之外電線補費5,676元、用水設備工程費8,850元、天然氣裝置工程費46,124元、代書代辦費14,000元、代繳之契稅159,360元、代刻印章50元、代繳規費及印花稅費18,776元、代繳之火險及地震險保費5,692元、管理基金3萬元、管理費用15,836元。
⒊變更設計追加減款合計追加82,183元：反訴被告於95年
10月31日曾於變更設計圖簽名，反訴原告公司依此施作完成系爭變更工程，此部分經核算增加費用95,472元，惟建築工程部分經核算減少費用13,289元，故變更設計之追加減款合計追加82,183元。
⒋第9、10、11期工程款之遲延利息計68,420元：
依系爭買賣契約第8條，反訴被告若逾期達5日未繳清期款時，應依約定加付逾期部分每日萬分之五單利計算之遲延利息。反訴原告公司曾於95年10月8日通知反訴被告應於7日內繳納第9期工程款26萬元，反訴被告係於96年10月10日始向反訴原告公司清償12萬元，即反訴被告於95年10月20日至96年10月10日間逾期未付第9期工程款，應加付遲延利息46,280元（26000×5/10000×365＝46280）。而96年10月11日至11月13日間反訴被告逾期未付第9期工程款扣除已給付之12萬元為14萬元，應加付遲延利息2,380元（14,000×5/10000×34＝2380），第9期工程款應加付之遲延利息總計48,660元。反訴原告公司嗣於96年8月18日再通知反訴被告繳納第9至11期工程款78萬元，扣除第9期工程款26萬元，第10、11期工程款共計54萬元，反訴被告於96年8月30日至11月13日逾期未付第10、11期工程款，應加付遲延利息19,760元（14000×5/10000×76＝19760）。
然因反訴被告曾於96年9月26日向反訴原告公司預繳31萬元，且依系爭買賣契約第18條約定，反訴原告係於97年2月14日通知反訴被告交屋，則反訴原告應返還反訴被告96年11月24日迄97年2月14日止計3個月之利息57,867元（19289×3＝57867），故反訴被告於交屋後應給付反訴原告之金額為347,100元（000000－000000－00000＝347100）。另依系爭買賣契約第7條之約定，反訴被告於反訴原告通知交屋後，應於7日內即97年2月21日前繳清，否則依系爭契約第8條之約定，反訴被告逾期達5日即自97年2月26日起，應加計遲延利息。
（二）對反訴被告抗辯之陳述：⒈兩造簽訂之買賣契約第16、18條約定用語均以「通知交
屋」為反訴原告履行契約之基準時點，反訴被告以「完成交屋」主張反訴原告給付遲延損害賠償及貸款利息負擔之時點，並謂反訴原告未完成交屋而主張同時履行抗辯之權利，顯有所誤。依反訴原告提出之外水費分攤明細所示各項費用，即為外管費用，因此反訴被告抗辯此等建置外管之「用水設備工程款」應由反訴原告負擔，顯有誤會。且該社區管理委員會成立前，依一般建築界慣例，均係由建設公司先代為管理並代收管理費，於管理委員會成立後始移交繼續管理，故反訴被告抗辯該管理委員會係97年4月中旬始成立，而謂反訴原告不應請求此等費用，自屬無由。
⒉被告戊○○或被告公司之業務人員當時對原告曾有所口
頭承諾，然此等口頭承諾未依系爭買賣契約第29條第2項約定登載於買賣合約書內，故縱有此等情事，亦不生效力，反訴被告仍應依系爭買賣契約向反訴原告給付價金等語。
（三）並聲明：反訴被告應給付反訴原告347,100元，及自97年2月26日起至清償日止，按每日萬分之五單利計算之遲延利息；反訴原告願供擔保請准宣告假執行。
二、反訴被告則以：
（一）依反訴原告承諾，反訴被告原可辦得房屋總價八成之貸款金額10,512,000元，因美國次級房貸致銀行放款態度轉為保守，只願核貸七成，嗣因反訴被告信用與償還能力均佳，並向銀行力爭，結果銀行同意核貸985萬元，房價餘款依雙方買賣契約約定以貸款支付，不足部分由反訴被告自行負擔。反訴被告於96年9月26日在銀行，在反訴公司客服洪小姐、會計陳小姐及代辦貸款代書前，連同反訴原告公司要求應給付之代辦費、外水、外電管線等費用31萬元，同時開立二紙支票交予反訴原告，故貸款不足之12萬元亦於當日開立支票補足。而反訴原告主張代繳費用中，用水設備工程費8,850元，依建築界慣例住戶即反訴被告僅負擔外管費用3,158元，其餘用水設備工程5,169元本屬反訴原告負擔。另反訴原告提出代收管理費收據所示，代付管理費15,836元卻未載明何年月之管理費。依中央公園社區管理費繳交通知單上載反訴被告欠繳97年5-7月管理費，則代繳之15,836元顯係指97年2-4月管理費，惟該社區管理委員會在該年4月中旬成立，且反訴原告在5月23日前，對系爭房屋尚未完成施作，其2月14日交屋通知不生效力。建築界固然有管理會成立前代為管理之慣例，然並無因該公司之房屋瑕疵至未完成交屋，而仍就承購戶預繳費用中強予扣除管理費之慣例。反訴原告主張代繳2-4月管理費自屬無據。
（二）反訴原告在97年5月23日完成上開房屋施作，遲至97年7月26日始發存證信函通知交屋，且交屋尾款26萬元，反訴被告具有同時履行抗辯權，故反訴原告請求依法無據。退步言，縱認部分請求依法有據，但反訴被告以反訴原告應給付之766,112元抵銷，則反訴原告請求仍屬無據等語，資為抗辯。
（三）並聲明：反訴原告之訴及假執行之聲請均駁回。如受不利判決，願供擔保請准免為假執行。
叁、本件經兩造整理並協議簡化爭點如下：
一、兩造不爭執之事項（本院逕採為判決之基礎，毋庸證明）：
（一）原告於95年8月23日與被告簽訂本院卷第6至16頁之房屋土地預定買賣契約書（下稱系爭買賣契約），由原告向被告購買被告樺懋公司興建之「樺懋建設中央公園」大廈，編號Ａ5棟第17樓住宅一戶，房屋面積共281.22平方公尺及地下四層編號33、34號2個車位，嗣登記為台中市西屯區1675之19地號土地應有部分10,000分之85、同段4800建號建物（門牌號碼臺中市○○○路○段126之22號17樓之5，下稱系爭房地），價金合計1,314萬元。原告已給付1,288萬元（含於96年11月14日撥付之銀行貸款985萬元），尚欠尾款26萬元未付。
（二）兩造約定於97年3月11日交屋時，系爭房屋大門玄關尚有約2坪未施作拋光石英磚，主臥室長方型洗臉台，其中一個洗臉盆及水龍頭未裝設，主臥室及共同浴室之配件如毛巾架、衛生紙架、暖風機下櫃及曬衣架方均未施作。嗣前揭未施作部分已於97年5月22日完成。
（三）被告同意給付原告系爭房地自96年11月24日至97年2月14日之貸款利息57,867元。系爭房屋已於97年11月4日完成交屋。
（四）反訴部分⒈兩造對反訴被告尚未給付尾款不爭執。
⒉反訴被告對反訴原告代繳外電線費用5,676元、用水設
備工程費之外管費用3,158元、天然氣裝置工程費46,124元、代書代辦費14,000元、代辦之契稅159,360元、代刻印章50元、代繳規費及印花稅費18,776元、代繳之火險及地震險保費5,692元、管理基金3萬元，合計282,836元部分，應由反訴被告返還反訴原告不爭執。
⒊反訴被告曾於96年9月26日預付31萬元予反訴原告，作為反訴原告代墊前開費用之支出。
二、兩造爭執之事項（本院判斷）：
（一）本訴部分原告依民法第231條第1項、系爭買賣契約第16條第1項第4款之約定，請求被告共同賠償自96年8月17日即取得使用執照之日起至97年5月22日止，共95日，每日按已繳房地價款萬分之五單利計算之遲延利息即6,440元，合計611,800元，有無理由？原告依系爭買賣契約第18條第5項之約定及衡平原則，請求被告共同賠償自96年12月14日起至97年7月14日止，其以系爭房地賃款所繳交之利息154,312元，有無理由？⒈兩造約定於97年3月11日交屋，依系爭房屋當時之屋況
，原告主張被告未依債之本旨為給付，有無理由？⒉被告抗辯前揭未施作部分係因原告於95年10月31日簽認
變更設計圖，被告樺懋公司並據此追減建築部分之費用合計13,289元等情，係不可歸責於被告，有無理由？⒊被告未於97年3月11日完成交屋，是否應負遲延給付之
賠償責任？
（二）反訴部分⒈反訴原告依買賣契約之法律關係，請求反訴被告給付尾
款26萬元，反訴被告以反訴原告遲至97年11月4日前未完成交屋，主張同時履行抗辯，有無理由？⒉反訴原告依約及工程代墊慣例請求反訴被告給付代繳之
用水設備工程費5,169元、管理費15,836元，有無理由？⒊反訴原告以反訴被告遲付第9、10、11期之工程款，依
系爭買賣契約第8條之約定，請求反訴被告給付68,420元之遲延利息，有無理由？⒋反訴原告依被證1、17反訴被告簽認之變更設計，請求
反訴被告給付變更設計追加減款82,183元，有無理由？
肆、本院之判斷：
甲、本訴部分
一、兩造約定於97年3月11日交屋，依系爭房屋當時之屋況，原告主張被告未依債之本旨為給付，有無理由？按債務人非依債務本旨實行提出給付者，不生提出之效力，民法第235條前段定有明文。依此規定，物之交付義務人所提出交付之物與契約訂定之內容不符者，不得謂為依債務本旨之提出，自不生提出之效力，債權人拒絕受領，即不負遲延責任（最高法院82年度台上字第2310號判決參照）。本件兩造約定於97年3月11日交屋時，系爭房屋大門玄關尚有約2坪未施作拋光石英磚，主臥室長方型洗臉台，其中一個洗臉盆及水龍頭未裝設，主臥室及共同浴室之配件如毛巾架、衛生紙架、暖風機下櫃及曬衣架均未施作等情，為兩造不爭執之事實，揆諸前揭說明，被告未依債務本旨提出給付，原告拒絕受領，並不負遲延責任。被告雖以前開情詞置辯，惟查：
（一）出賣人有無依債務本旨交付買賣標的物，不能單純以買賣標的物之價值與欠缺部分之價值比例衡量之。例如交付之房屋欠缺窗戶，或廚房浴室欠缺水龍頭等，其欠缺部分之價值相較於房屋本體而言，雖屬輕微，但影響房屋之通常或約定使用，不能謂非瑕疵。系爭房屋大門入口約二坪拋光石英磚未施作，主臥室長方型洗臉台，其中一個洗臉盆及水龍頭未裝設，主臥室及共同浴室之配件如毛巾架、衛生紙架、暖風機下櫃及曬衣架方均未施作，顯已減少其通常效用或契約預定效用，系爭房屋不論自住或轉售均受影響。被告樺懋公司為建設公司，系爭房屋為其所建，具修補之能力，上開未施作及欠缺部分如確如被告所抗辯係屬輕微，依其專業，當可於一、二日內儘速修補，再依債務本旨提出給付。詎被告不為此作為，反延至訴訟中之97年5月22日始施作完成，難謂無可歸責之事由。
（二）被告又辯稱：系爭房屋未施作之部分，均係被告依原告於95年10月31日所簽認之變更設計圖所施作，被告並據此追減建築部分費用計13,289元，縱原告嗣後就追加部分有所爭執而拒付追加款，惟被告公司顯已依系爭買賣契約債之本旨提出給付，並向原告通知交屋云云，固據其提出變更設計圖影本、變更建築工程估算表、變更追加減確認單及訂戶變更建築與水電工程費用估算表等為證（見本院卷第88至92頁）。惟依系爭買賣契約第14條第6款之約定：工程變更事項經雙方於工程變更單上簽認後，由賣方於簽認日起15日內提出追加減帳，以書面通知買方簽認；工程變更若為追加帳，買方應於追加減帳簽認日起10日內繳清工程追加款始為有效。若未如期繳清追加款，視同買方無條件取消工程變更要求，賣方得拒絕受理並按原設計施工；工程變更若為減帳，則於交屋時一次結清；若賣方無故未予結清，買方得於交屋保留款予以扣除；雙方無法簽認時，則依原圖施工等語（見本院卷第10頁正面）。證人即向被告訂購同址A五棟14樓之丁○○亦到庭結證稱：條款中有載若要變更格局，須在多久之內做價格確認，若沒有做價格確認的話，客戶可以要求改回買賣房屋的原狀等語（見本卷第173頁反面）。而被告提出之前揭客戶變更建築工程估算表及變更設計費用追加減確認單，其上之訂戶簽名、確認人簽名欄，均未經原告簽名確認；該變更設計費用追加減確認單並記載：「確認後請簽名回傳並於十日內將變更款項匯入本公司帳號本變更始生效。」原告既未簽名確認，復未將變更款項匯入被告樺懋公司帳戶，其變更已不生效力。再者，被告樺懋公司曾於96年5月23日以存證信函催告原告謂：貴戶購買本公司「中央公園」編號A5棟17樓房地一戶，因於95年10月31日提出室內變更設計圖確認在案（如附件一），惟貴戶至今仍未依合約第14條繳清工程變更款項82,183元（詳附件二），為免影響貴戶權益，若貴戶仍將依95年10月31日之變更案施作，請務必於文到10天內繳清本款項，否則本公司將視同貴戶無條件取消該項變更要求，依原設計圖施工等語，此有原告提出之存證信函、變更設計圖影本、變更建築工程估算表、變更追加減確認單及訂戶變更建築與水電工程費用估算表為證（見本院卷第62至69頁）。原告嗣亦於97年3月17日以存證信函催告被告樺懋公司於文到7日內依原系爭買賣契約所約定之原設計及內容施工完成等，有存證信函在卷可憑（見本院卷第77至81頁）。準此，就系爭房屋變更設計部分，原告既未於客戶變更建築工程估算表及變更設計費用追加減確認單上簽名，復未繳清變更款項，依系爭買賣契約前開條款及被告所為之催告，該變更部分已失其效力，被告應依原設計圖施工。被告以此抗辯上開瑕疵部分不可歸責於己，自非可採。
（三）按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵，民法第354條固定有明文。惟出賣人之給付遲延責任與出賣物之瑕疵擔保責任，其規範目的、構成要件與法律效果均有不同，買賣標的物之瑕疵擔保請求權，依民法第354條第1項前段及第359條前段規定，原則上須危險移轉後始能適用。又因出賣人有給付無瑕疵物之義務，故在危險移轉前，買受人亦有拒絕受領瑕疵物之權利。因物有瑕疵而被拒絕受領，致發生給付遲延時，出賣人尚不能以有瑕疵擔保之規定而免其遲延責任（最高法院71年度台上字第1553號判決參照）。本件原告於起訴狀雖援引民法第354條之規定，但經本院闡明後，原告已表明：未依瑕疵擔保之規定請求，僅依買賣契約及給付遲延之規定請求等語（見本院卷第117頁背面），是被告依前揭規定主張：系爭房屋上開瑕疵顯屬輕微而無關緊要，原告不得拒絕受領云云，自非有理由。況依一般交易常情，買賣標的物於交付時，如存有顯而易見之瑕疵，或未依約施作完成之情事，係屬於出賣人未依債務本旨給付，買受人拒絕受領，要求出賣人補正後再受領，難謂無正當理由。本件兩造約定於97年3月11日交屋，當時系爭房屋既有如上所述之瑕疵，原告拒絕受領，要求被告改善後再受領，自不負受領遲延責任。如依被告之抗辯，該瑕疵屬於輕微，原告不得拒絕受領，交付後復不得主張前揭法條所規定之瑕疵擔保，原告將求助無門，自與公平正義原則有違。是被告前揭抗辯，並非可採，其未於97年3月11日完成交屋，應負遲延給付之賠償責任，要無可疑。
二、關於原告得請求被告賠付之金額：
（一）系爭買賣契約第16條第1款及同款第4目約定：賣方應於領得使用執照六個月內，通知買方進行交屋；賣方如未於領得使用執照六個月內通知買方進行交屋，每逾一日應按已繳房地價款依萬分之五單利計算遲延利息予買方。同條第3款約定：買方應於收到交屋通知日起七日內配合辦理交屋手續，逾期賣方不負保管責任，僅可歸責於賣方時，不在此限等語（見本院卷第11頁正反面）。所謂通知買方進行交屋，參酌系爭買賣契約第16條第1款第2目：「於交屋時雙方應履行下列各項義務」、「賣方就契約約定之房屋瑕疵或未盡事宜，應於交屋前完成修繕。」之約定，賣方通知交屋時，系爭房屋自應施作完成而無瑕疵。故如出賣人所通知欲交付之房屋未施作完成、有瑕疵或其他未盡事宜，自難認已符契約約定之「進行交屋」之旨。查被告已於96年8月17日取得系爭房屋之使用執照，此為兩造不爭執之事實，依約被告至遲應於97年2月17日前通知原告交屋，且於原告收受通知日起七日內配合辦理交屋手續，惟嗣後兩造約定於97年3月11日交屋，當日系爭房屋有如上所述之瑕疵，被告未依債務本旨提出給付，原告拒絕受領有理，已如前述，原告依該約定請求被告給付每日按已繳房地價款依萬分之五單利計算遲延利息，核屬有據。原告已繳之系爭房地價款計1,288萬元，此為兩造不爭執之事實，則其每日得請求給付之金額為6,440元（00000000×0.0005 ＝6440）。至於原告得請求之日數，原告雖主張自97年2月18日起算至97年5月22日被告補正系爭房屋前揭瑕疵止，惟兩造嗣後已約定於97年3月11日交屋，被告當日未完成交屋，故其遲延責任應自當日起算，算至97年5月22日止，計73日。依此計算，此部分原告得請求被告給付之金額為470,120元（6440×73＝470120），逾此數額之請求難認有據，無法准許。
（二）關於貸款利息部分⒈按債務人遲延者，債權人得請求其賠償因遲延而生之損
害，民法第231條第1項定有明文。又系爭買賣契約第18條第5款約定：有關金融機關核撥貸款後之利息，由買方負擔；但於賣方通知交屋日前之利息應由賣方返還買方等語（見本院卷第13頁正面）。所謂通知交屋日，依前揭系爭買賣契約第16條第1款第2目之約定，出賣人通知交屋之前提，需系爭房屋屋況符合債之本旨，亦即如系爭房屋有瑕疵或其他未盡事宜，於交屋時需已修繕完成，已如前述。且衡諸通常情形，自交屋完成、危險移轉後（民法第373條參照），系爭房屋始能由買受人使用收益，此時由其負擔房地貸款利息，始符公平原則。
兩造約定於97年3月11日交屋時，系爭房屋雖有前揭瑕疵及未盡事宜，惟系爭房屋之前揭瑕疵已於97年5月22日修補完成，此為兩造所不爭執。被告抗辯：原告於97年5月23日下午曾到場檢視水龍頭、洗臉盆及玄關部分，確已施作完成，被告已依債務本旨提出給付，並再次於97年7月25日以存證信函通知原告交屋等語（見本院卷第139頁），有其提出之存證信函為證（見本院卷第126頁）。該存證信函表明已就前揭瑕疵部分施作改善完成，請原告儘速配合辦理交屋手續等語，原告亦不爭執於97年7月26日收受上開被告再次通知交屋之存證信函，當時系爭房屋之上開瑕疵或未盡事宜既已改善完成，則依約原告應於7日內即97年8月2日以前配合完成交屋。原告雖以：兩造就貸款利息之負擔無法達成合意及被告拒付遲延部分之賠償，致未完成交屋云云。惟兩造就貸款利息及被告是否遲延、遲延應負賠償金額仍有爭執，亦係另一問題，不能執為拒絕交屋之理由，是原告於97年8月2日後之拒絕交屋，並無正當理由。依系爭買賣契約第18條第5款之約定，97年8月2日之前之利息應由被告負擔，97年8月3日後之利息始應由原告負擔。原告請求被告給付97年8月3日以後之銀行貸款利息，無法准許。被告僅同意給付原告系爭房地自96年12月14日至97年2月14日之貸款利息57,867元，拒付自97年2月15日起至97年8月2日止之利息，亦難認有理由。
⒉查原告主張：其因購買系爭房地，向國泰世華銀行辦理
貸款，分別核撥919萬元、66萬元，共計985萬元，均在96年11月14日匯入被告指定之帳戶，原告自96年12月14日起，每月應付利息為19,289元等情，此有原告提出之國泰世華銀行房屋擔保借款繳息清單及銀行帳戶交易明細在卷可憑（見本院卷第28、29、129頁），並為被告所不爭執。依此計算，原告得請求被告給付自96年12月14日起至97年8月2日止，計8個月又19日之系爭房地銀行貸款利息為166,529元｛154312（19289×8＝154312）＋12217（1928930＝643。643×19＝12217，元以下四捨五入）＝166529｝。
⒊按二人互負債務，而其給付種類相同，並均屆清償期者
，各得以其債務，與他方之債務，互為抵銷，民法第334條第1項前段定有明文。查原告不爭執尚積欠被告系爭房地之尾款26萬元，且系爭房地於訴訟中已完成交屋，為兩造不爭執之事實，原告猶以被告未完成交屋，主張同時履行抗辯，自無理由。是被告依買賣契約，對原告有26萬元之尾款債權，其就積欠被告貸款利息166,529元部分主張抵銷（見本院卷第84頁），核屬有據。經抵銷後，原告就貸款利息部分，已無可向被告請求之金額，從而原告此部分之請求，應予駁回。
三、綜上所述，原告得請求被告給付之金額為470,120元。惟原告尚積欠被告尾款餘額81,255元（經被告就貸款利息部分主張抵銷後），經被告於本件提起反訴請求給付為有理由（詳如後述），原告主張抵銷（見本院卷第124頁反面），經抵銷後，原告得請求被告給付之金額為388,865元（000000－00000＝388865）。從而原告請求被告給付，於388,865元，及自起訴狀繕本送達被告之翌日即被告樺懋公司自97年4月23日起、被告戊○○自97年4月24日起，均至清償日止，按年息百分之五計算之法定遲延利息之範圍內，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求為無理由，應予駁回。
四、原告陳明願供擔保聲請宣告假執行，經核原告勝訴部分係所命給付金額未逾50萬元之判決，爰依職權宣告假執行。被告陳明願供擔保免於假執行，於法並無不合，爰酌定相當擔保金額准許之。至原告敗訴部分，其假執行之聲請亦失所依附，應併駁回之。
乙、反訴部分
一、關於尾款部分：反訴原告依買賣契約之法律關係，請求反訴被告給付尾款26萬元，反訴被告不爭執積欠反訴原告尾款26萬元，惟以反訴原告遲至97年11月4日前未完成交屋，主張同時履行抗辯。查系爭房屋於訴訟中已交屋，故反訴原告主張同時履行抗辯並無理由，已如前述，故反訴原告請求反訴被告給付系爭房地尾款26萬元，於法有據。惟反訴原告就此部分已於本訴之原告請求被告給付貸款利息部分主張抵銷178,745元，經抵銷後，反訴原告就此部分得向反訴被告請求之金額為81,255元（000000－000000＝81255）。是反訴原告就尾款之請求於此範圍內應予准許，逾此數額之請求則無法准許。
二、關於代繳、代墊等費用部分：
（一）反訴被告對反訴原告主張代繳外電線費用5,676元、用水設備工程費之外管費用3,158元、天然氣裝置工程費46,124元、代書代辦費14,000元、代辦之契稅159,360元、代刻印章50元、代繳規費及印花稅費18,776元、代繳之火險及地震險保費5,692元、管理基金3萬元，合計282,836 元部分，應由反訴被告返還反訴原告不爭執，自應由反訴被告如數給付反訴原告。
（二）查系爭買賣契約第21條（稅費負擔之約定）第7款約定：外水費之設計、工程、接戶等相關費用，依施工機關開立之收據或憑證，由買方依使用執照戶數平均分攤費用等語（見本院卷第14頁）。而依反訴原告所提出之外水費分攤明細及台灣省自來水公司之收據（見本院卷第99頁)，其中受理費1,677元、外管費用293,658元、送水受理規費47,000 元、用水設備工程款480,687元，按93戶平均分攤結果，反訴被告依序應分攤18元、3,158元、505元及5,169元，合計反訴被告應分攤8,850元，此均屬於外水費之設計、工程及接戶等相關費用，依約均應由反訴被告負擔。準此，反訴原告請求反訴被告給付用水設備工程費，除反訴被告同意給付之外管費用3,158元，應予允許，已如前述外，其餘之費用計5,629元（0000－0000＝5692），亦應由反訴被告負擔。反訴被告抗辯：依建築界慣例，住戶僅負擔外管費用3,158元，其餘用水設備工程5,169元本屬反訴原告應負擔云云，並非可採。
（三）就反訴原告請求反訴被告給付系爭房地97年2月至4月管理費用15,836元部分：
查系爭買賣契約第16條（通知交屋之期限及條件）第5款約定：雙方同意自交屋日起，由買方負擔共同使用部分之水電費、管理等諸項費用等語（見本院卷第11頁反面），反面解釋，交屋前之管理費，自應由出賣人即反訴原告負擔。系爭房屋於97年8月3日未能完成交屋，始能認為可歸責於反訴被告，已如前述，則97年2月至4月之管理費，依前揭約定，自應由出賣人即反訴原告負擔，反訴原告就此部分之請求，無法准許。
（四）以上，反訴原告得請求反訴被告給付代繳、代墊等費用，合計為288,465元（000000＋5629＝288465）。兩造不爭執反訴被告曾於96年9月26日預付31萬元予反訴原告，作為反訴原告代墊前開費用之支出，經扣除後，反訴原告已不再向反訴被告請求此部分之給付。是反訴原告請求反訴被告返還關於代繳、代墊等費用，無法准許。
三、關於變更設計追加減款部分：反訴原告主張：反訴被告於95年10月31日曾於變更設計圖簽名，反訴原告公司依此施作完成系爭變更工程，此部份經核算增加費用95,472元，惟建築工程部分經核算減少費用13,289元，故變更設計之追加減款合計追加82,183元云云。惟就系爭房屋變更設計部分，反訴被告並未依約於客戶變更建築工程估算表及變更設計費用追加減確認單上簽名，復未繳清變更設計追加款項，依系爭買賣契約前開條款及兩造以存證信函所為之合意，該變更部分已失其效力，反訴原告應依原設計圖施工，是反訴原告請求反訴被告給付更設計之追加減款合計追加82,183元，無法准許。
四、關於第9、10、11期工程款之遲延利息部分：反訴原告主張：反訴被告逾期未付第9至第11期之工程款，依系爭買賣契約書第8條之約定，應就逾期部分給付以每日萬分之5單利計算之遲延利息云云，固據其提出繳款通知單為證。惟查：
（一）兩造就付款條件及方式於系爭買賣契約第7條約定：買方應依「付款明細表（附件一）」之約定，於接獲賣方書面通知單七日內，自行向賣方指定之繳納地點或銀行專戶，以現金或即期支票或匯款方式如數一次繳清；「付款明細表（附件一）」中之預定金融機構貸款，視為本買賣契約價金之一部分，買方應依第18條「貸款約定」履行義務，再經賣方定七日以上之期限催告，買方而仍未繳款或配合辦理者，雙方同意依第25條「違約之處罰」規定辦理等語（見本院卷第8頁）。而反訴被告係於95年8月24日繳交第1期款即訂金270,000元；就第2至第8期之繳款項目依序為簽約金、開工、一樓底版完成、六樓底版完成、十一樓底版完成、十六樓底版完成、二十一樓底版完成，合計2,860,000元，係一次於95年8月31日匯款繳交；就第9期款即二十六樓底版完成，其於96年9月26日繳交金額為120,000 元（係簽發發票日96年10月10日之新光銀行草屯分行支票支付）等情，此有反訴被告所提出之反訴原告所出具之繳款明細表及就第1期款至9期款所開立之統一發票在卷可憑（見本院卷第23至25頁）。
（二）依上開繳款明細，反訴被告就第9期款繳交之金額僅為120,000元，並無繳交第11、12期款之紀錄。再依反訴被告所提出之國泰世華銀行撥款通知書（見本院卷第26、27頁），反訴被告就系爭房地向該銀行貸款之金額為9,850,000元，係於96年11月14日核撥，此亦為兩造不爭執之事實。
證人丁○○到庭結證稱：當時庚○○及伊有與戊○○一起洽談購買條件，有跟戊○○講到期款一次付清，其他是貸款支付，當時房屋已經蓋了一半，戊○○要求伊與庚○○要支付房價的20%，其餘跟銀行洽談貸款事宜，反訴原告也有同意庚○○購買的房屋之價款裡面其中八成用貸款來支付；伊與兩造都在96年9月26日去國泰世華銀行辦理銀行貸款相關事宜，對保時，反訴原告公司是要將產權移轉給伊等人，所以要伊等人將銀行貸款不足的部分補足，留下總價款的2%作為房屋點交再支付的交屋款等語（見本院卷第172頁反面、173頁正面、174頁正面及175頁正面）。
參酌系爭房地之總價款為1,314萬元，扣除反訴被告於95年8月31日之前已繳交之291萬元、96年9月26日所繳交之12萬元及銀行於96年11月14日核貸之985萬元，僅餘尾款26萬元（00000000－0000000－000000－0000000＝260000），且反訴被告確於96年9月26日簽發發票日96年10月10日、面額12萬元之新光銀行草屯分行支票交付予被告用以給付貨款，有支票影本及繳款明細在卷可憑（見本院卷第
23、125頁）。足見前揭繳款明細所謂第9期款項目，並非所列之「二十六樓底版完成」，其款項亦非26萬元，而係反訴被告用以補足貸款不足80%之款項12萬元；繳款明細所列第10期、第11期，實際上並無該二期之繳款名目；繳款明細所列第12期款預定金融機構貸款，該部分期款應為前揭國泰世華銀行核貸之985萬元。從而反訴被告抗辯：
總價款1,314萬元，訂約時及訂約後付了291萬元，餘款依約定用貸款支付，若貸款不足就要補足，所以於對保時有開了12萬元支票來給付貸款不足的部分，其餘26萬元依約是交屋以後才付的尾款等語，核與前揭事實相符，應可採信。反訴原告所提出之95年10月8日通知繳款單，其內容通知反訴被告應於7日內繳納第9期工程款26萬元；所提出之96 年8月18日繳款通知單，其內容通知反訴被告繳納第9至11 期工程款78萬元等情，均與事實不符，不足採信，反訴被告抗辯該通知單係反訴原告承辦人員誤發，應可採信。從而反訴被告並無遲交第9、10、11期工程款之情事，反訴原告以上開誤發之通知單為據，依系爭買賣契約書第8條之約定，請求反訴被告給付遲延利息，無法准許。
五、綜上所述，反訴原告得請求反訴被告給付之部分，僅為系爭房地之尾款81,255元，惟反訴原告積欠反訴原告470,120元，經反訴被告主張抵銷，應予准許，已如前述，經抵銷後，反訴原告已不得再向反訴被告請求給付。從而反訴原告請求反訴被告應給付反訴原告347,100元，及自97年2月26日起至清償日止，按每日萬分之五單利計算之遲延利息，難認有理由，應予駁回。反訴原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所依附，應併駁回之。
伍、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，核與判決結果不生影響，爰不逐一論述。
陸、訴訟費用負擔、宣告假執行及免為假執行之依據：民事訴訟法第79條、第85條第1項前段、第389條第1項第5款、第392條第2項。
中 華 民 國 98 年 3 月 13 日
民事第三庭 法 官 黃渙文正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀（須附繕本）。
中 華 民 國 98 年 3 月 13 日
書記官